1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 11 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 土地估价是一种社会行为，必须有制度的约束。 ( )（A）正确（B）错误2 不同的国家和地区的土地估价制度是相同的。 ( )（A）正确（B）错误3 狭义的土地估价师是指具有一定土地估价知识和技能并取得相应资格的专业人士。( )（A）正确（B）错误4 经过数年的改革和发展，我国的土地估价机构已经逐步步入正轨，正在向专业化、中立性方向发展。 ( )（A）正确（B）错误5 土地估价师协会的主要任务是如何提高估价师及机构的执业技术水平和执业操守，以维
2、持土地估价行业的整体公信力。 ( )（A）正确（B）错误6 中国土地估价师协会的具体业务范围有受理土地估价业务活动中发生纠纷的调解和裁定。 ( )（A）正确（B）错误7 居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，它们有普通住宅、公寓、别墅、宿舍等。( )（A）正确（B）错误8 工业建筑按照建筑跨度可以将工业建筑分为单跨厂房、多跨厂房和联合跨厂房。( )（A）正确（B）错误9 高层建筑目前通行的做法是划分为 5 类。 ( )（A）正确（B）错误10 砖木结构建筑主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建筑物，其结构构造可以由木结构(梁和柱)承重，砖石砌筑成围护墙。 ( )（A）正确（B）错误二
3、、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家，它是取得多年土地( )时支付的一种代价。（A）使用权（B）所有权（C）转让权（D）抵押权12 土地价格是土地( ) 的购买价格。（A）权利和收益（B）抵押权（C）所有权（D）使用权13 土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地( )收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。（A）实际（B）预期（C）转让（D）抵押14 土地价格反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因应该说是由于土地的所有或使用权的( )。（A）特殊性（B）收益性（C）独特性（D）垄断
4、性15 由于土地位置的( ) ，在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。（A）需求性（B）个别性（C）固定性（D）经济性16 土地价格高低取决于可以获取的( )土地收益(地租)高低。（A）实际（B）预期（C）转让（D）抵押17 土地价格按其使用目的分类，可分为( )。（A）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格（B）拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格（C）生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格（D）土地总价格、单位面积地价、楼面地价18 土地价格按( ) 分类，可分为拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。（A）使用目的（B）土地的存在形态（C）土地交
5、易的方式（D）表示方法19 下列土地价格的类型中，( )指在正常市场条件下的，未进行宗地内拆迁平整，但已完成基础设施配套开发建设，一定年期的土地使用权价格。（A）生地价格（B）毛地价格（C）协议价格（D）熟地价格20 下列土地价格的类型中，( )是指在正常市场条件下的，完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件，一定年期的土地使用权价格。（A）生地价格（B）净地价格（C）毛地价格（D）熟地价格21 土地价格按( ) 分类，可分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。（A）使用目的（B）土地的存在形态（C）土地交易的方式（D）表示方法22 征收土地增值税和征用土地补偿的依据是( )。（A）公告(
6、示) 地价（B）基准地价（C）申报地价（D）课税价格23 下列土地价格的类型中，( )是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。（A）公告(示) 地价（B）基准地价（C）申报地价（D）课税价格24 19511980 年，是我国土地等级体系( ) 的时期。（A）初步形成（B）严重后退（C）蓬勃发展（D）趋于成熟25 19511972 年，是我国地价体系初步形成的时期，其主要标志是政务院于 1951年颁布实施的城市房地产税暂行条例。地产税按不同的标准地价，以年计征，税率为( ) 。（A）10（B） 20（C） 25（D）1526 19731981 年。是我国地价体系
7、发展( ) 的时期。（A）初步形成（B）严重后退（C）蓬勃发展（D）趋于成熟27 19822008 年，是我国地价体系( )的时期，其标志是 1982 年以开辟城市建设资金来源为目的的土地使用费收取，拉开了我国城市土地地价体系再次发展的序幕。（A）初步形成（B）严重后退（C）蓬勃发展（D）趋于成熟28 城镇土地估价规程规定，( )是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。（A）基准地价（B）标定地价（C）出让底价（D）市场交易价格29 按照微观管理需求层面，我国的地价体系中的
8、土地出租涉及地价，包括( )。（A）作价出资(入股) 地价、国有土地所有权收益（B）国有土地租金、作价出资(入股)地价（C）国有土地租金、国有土地所有权收益（D）授权经营地价、作价出资(入股)地价30 在土地等、级、价体系中，土地等别处于最( )的层面。（A）微观（B）宏观（C）局部（D）整体31 在土地等、级、价体系中，“等” 和“级”偏重于对 ( )的评价。（A）土地经济价值（B）平均土地利用条件（C）土地自然质量（D）平均土地经济条件32 在城市地价体系中，( )主要反映宗地在一般市场条件下的正常价格水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。（A）基准地价（B）标定地价（C）出让
9、底价（D）市场交易价格33 按照微观管理需求层面，我国的地价体系中的企业改制涉及地价，包括( )。（A）出让底价、出让成交地价（B）出让底价、授权经营地价（C）作价出资(入股)地价、出让底价（D）作价出资(人股) 地价、授权经营地价34 下列选项中，( ) 影响一个国家整体市场状况，对地价的影响差异一般会在不同的国家之间才能有明显的表现。（A）市场化程度（B）工业化（C）人口状况（D）城市化水平35 衡量社会发展是否成熟的最重要的指标是( )。（A）市场化程度（B）工业化和城市化水平（C）人口状况（D）社会治安状况36 下列选项中，( ) 反映了一个地区秩序的好坏，也是一个区域性社会环境是否友
10、好的指标。（A）市场化程度（B）工业化和城市化水平（C）人口状况（D）社会治安状况37 经济发展状况反映一个地区的经济运行情况，包括经济的( )等。（A）投资水平、增长速度、结构与效率（B）规模、投资水平、结构与效率（C）规模、增长速度、结构与效率（D）规模、增长速度、投资水平38 金融状况是否活跃和稳定，也反映了一个国家或者地区的综合经济实力。金融最核心的是( ) 。（A）货币供给量（B）投资水平（C）经济规模（D）经济效率39 下列选项中，( ) 是正相关的。（A）储蓄水平和投资水平（B）居民收入和消费水平（C）财政收支和金融状况（D）经济发展状况和物价变动40 在市场经济体制条件下，(
11、)是一个经济平衡器。（A）储蓄水平（B）利率水平（C）投资水平（D）消费水平41 下列影响土地价格的经济因素中，具有不稳定、来得快去得快的特点的因素是( )。（A）利率水平（B）储蓄和投资水平（C）物价变动（D）不动产投机行为42 下列选项中，( ) 一般会对一个区域土地未来的使用进行安排，比如某些土地将被保护，某些土地在将来某一时间可以改变用途开发成为建设用地，还有的土地则是当前就能被开发为建设用地使用。（A）土地利用规划（B）土地制度（C）城市规划（D）地价政策43 下列政府的地价政策中，( )一般以标准出台，比如一些地方的土地出让金标准、租金标准等，是强制性的，必须执行。（A）指导性地价
12、政策（B）最低限价政策（C）指令性地价政策（D）最高限价政策44 下列政府的地价政策中，( )主要是对市场进行价格水平引导，比较宏观，也比较中庸，可以参照。（A）指导性地价政策（B）最低限价政策（C）指令性地价政策（D）最高限价政策45 下列选项中，( ) 是随着人口状况的不断变化而调整的，所以它对地价的影响也是不断变化的。（A）税收政策（B）城市规划（C）地价政策（D）住房政策46 下列区域性因素中，( )是衡量一个区域商业活跃状态的重要指标。（A）交通条件（B）基础设施（C）繁华程度（D）环境质量47 从研究的角度看，( )是一个区域社会经济实力的体现，是一个综合性指标，需要根据多方面的具
13、体情况判断，比如单位时间聚集或者流动的人数、单位土地面积聚集的从业人数、单位土地面积上投入和产出，以及单位面积产出率等。（A）交通条件（B）基础设施（C）繁华程度（D）环境质量48 土地功能实现的基本条件是( )。（A）交通条件（B）基础设施（C）繁华程度（D）环境质量49 下列选项中，( ) 基础设施能够决定土地的使用与收益状况，能够直接影响土地价值或者价格。（A）交通条件（B）基础设施（C）繁华程度（D）环境质量50 下列选项中，( ) 是满足一个区域共同需要的、具有公益性的服务机构或者设施，包括幼儿园、学校、医院、银行、邮电局、小型商场、公园、停车场等设施。（A）交通条件（B）公用设施（
14、C）繁华程度（D）环境质量51 下列选项中，( ) 对土地的影响，实质上是通过市场竞争、限制，调整其利用方式与效率，从而影响其价值。（A）周边利用现状（B）公用设施（C）繁华程度（D）环境质量52 在现实中，土地会以很多形状出现，( )比较适合大型商业设施、饭店，以及公寓等规则性建筑物的修建，其利用效率是最高的。（A）梯形（B）三角形（C）矩形（D）平行四边形53 一般的情况，从利用率看，不同形状的土地从大到小的排序为( )等。（A）矩形、梯形、平行四边形、多边形、圆形、三角形、狭长带形（B）平行四边形、矩形、梯形、多边形、圆形、三角形、狭长带形（C）矩形、平行四边形、梯形、多边形、圆形、三角
15、形、狭长带形（D）平行四边形、矩形、多边形、梯形、圆形、三角形、狭长带形54 从实质上看，( ) 决定了一块商业土地的“ 有效面积” 的多少。（A）临街深度（B）临街宽度（C）坡度（D）平整度55 土地( ) 主要体现在开发成本上。（A）坡度（B）地质状况（C）平整状况（D）临街宽度56 影响土地价格的个别因素中，权利状况当面的因素不包括( )。（A）土地权利的影响（B）土地内部基础设施条件的限制（C）城市规划限制（D）相邻关系的限制57 下列选项中，( ) 应该适当，过大容易产生人流量分割的现象。（A）区位（B）聚集规模（C）交通方便度（D）相对位置58 决定商业用地价格的根本性因素是( )
16、。（A）区位（B）聚集规模（C）交通方便度（D）相对位置59 下列选项中，( ) 能够带来更多的人流量，所以是主要的价格影响因素。（A）区位（B）聚集规模（C）交通方便（D）相对位置60 居住用途土地价格的关键影响因素中，自然环境因素不包括( )。（A）绿化环境（B）资源优势（C）自然景观（D）空气质量三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 土地交易案例要符合一定的要求，主要从( )方面进行把握。（A）交通特征和个别条件具有相似性（B）交易时间比较接近（C）土地利用状况具有相似性（D）交易情况具有相似性（E）土地
17、的权利状况具有相似性62 区域因素有很多，但是对一块土地来说，并不是所有的区域因素都对它有影响作用。一般将区域因素进行( )归类。（A）城市化水平（B）区域环境条件（C）交通状况（D）基础设施状况（E）繁华程度63 适用于成本逼近法的估价原则包括( )。（A）贡献原则（B）替代原则（C）供求平衡原则（D）最高最佳使用原则（E）协调原则64 比较适合采用成本逼近法估价的土地包括( )。（A）可以单独买卖带有建筑物的土地（B）基础设施使用的土地（C）新征用但没有进行开发的土地（D）计划征用的土地（E）新征用并开发完成的土地65 采用拆迁方式的估算土地取得成本的途径包括( )。（A）采用拆迁案例估算
18、（B）采用拆迁补偿标准估算（C）采用基准地价估算（D）采用林木体积估算（E）采用建筑物栋( 套)数估算66 按照成本逼近法公式计算出的地价，是土地一般条件下的平均地价，如果要得到宗地价格，还要进行相关修正。相关修正系数确定方法包括( )。（A）安全利率修正（B）用途修正（C）土地条件修正（D）土地使用权年期修正（E）区位条件修正67 适用于剩余法的估价原则包括( )。（A）变动原则（B）供需平衡原则（C）贡献原则（D）最有效使用原则（E）剩余生产力原则68 具体来说，比较适合采用剩余法估价的土地包括( )。（A）具有明确规划的土地（B）没有规划但可以判断最佳利用条件的土地（C）具有建筑物但不能
19、够正常使用或需要改造的土地（D）具有建筑物并且能够正常使用的土地（E）新征用并开发完成的土地69 剩余法对不动产市场价值具有的要点包括( )。（A）稳定市场条件下的价值（B）土地利用最有效状态下的价值（C）基于不动产自身条件的客观价值（D）不动产的总价值（E）不动产的理论价值70 不动产价格确定的方式包括( )。（A）以不动产理论价格为基础确定（B）对于已经建成的收益性不动产，必要的情况下可以通过收益还原法评估确定（C）以市场交易案例进行比较确定（D）以市场平均价格水平为基础，采用趋势分析的方法或者是指数调整等方法分析确定（E）以不动产自身售价为基础确定71 以基准地价评估宗地价格，需要考虑问
20、题的包括( )。（A）区位因素的修正（B）个别因素的修正（C）用途的修正（D）期日修正（E）利息的修正四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。71 某市现有一宗面积为 2 000m2 的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼。预计开发建设期 2 年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达 3800 元m 2；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在 1 500 元m 2，第一年投入 40，第二年投入 60，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为 585，销售税费为不动产总价的 6。开发公司要
21、以不高于 700 万元的代价取得该宗地 70 年期的土地使用权，实现相当于不动产总价 18的利润率。 根据上述材料。回答问题：72 该土地的最低建筑容积率为( )。（A）20（B） 30（C） 35（D）473 影响建筑物价格的环境因素不包括( )。（A）建筑物楼层（B）建筑物周边环境（C）建筑物用途（D）建筑物的设计74 不动产开发建设周期包括( )。（A）土地取得期（B）租售期（C）工程建设期（D）规划设计和工程预算期75 对土地的开发建设并不仅仅表现为在被使用土地上进行投资和建设，它还表现在( )。（A）对城市环境的改善和建设（B）对公用事业的发展（C）对基础设施的建设（D）相关政策的补
22、偿75 现有一宗占地面积为 1 000 m2 的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于 2002 年 11 月 1 日通过补办出让手续取得该宗地 50 年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积为 2 500m2 的办公楼，现全部用于出租。 2007 年 11 月 1 日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规划档次相同的办公楼的月租金一般为 30 万元，月平均费用 15 万元，此外出租时可以收取押金 60 万元，押金收益率为 5； (2)该办公楼耐用年限为 50 年，残值率为 0，建筑重置价为 4 000 元m 2； (3)土地还原率为 6，建筑物还原率为 8。 根据上述材料。回答问
23、题：76 该宗地于 2007 年 11 月 1 日的土地单位面积价格为( )元m 2。（A）18 576（B） 17 156（C） 20 385（D）14 29777 该建筑物的年纯收益为( )万元。（A）68（B） 84（C） 72（D）8078 该宗土地的年纯收益为( )万元。（A）130（B） 124（C） 121（D）11179 确定还原率宜采用( )加上风险调整值的办法。（A）安全利率（B）利润率（C）贷款利率（D）存款利率80 接受了该宗地地价评估任务后，首先应决定估价的基本项目，主要包括( )。（A）确认估价条件（B）确认评估对象（C）确认估价目的（D）确定估价收费80 某公司
24、2004 年 6 月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为 4 000 m2，建筑面积为 6 000 m2。由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。该大楼已全部出租，年租金总收益为 300 万元，出租总费用为 90 万元，建筑收益 120 万元，土地还原率为 6。按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为 1 200 元m 2。 根据上述材料，回答问题：81 该大楼的划拨土地使用权价格为( )万元。（A）634（B） 874（C） 1 020（D）1 35482 以下关于“ 土地增值收益 ”的说法中，正确的有 ( )。（A）土地增值收益率理论上应等于“增值地租” 占总地价的比例
25、，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例（B）土地增值收益=(土地取得费+ 土地开发费) 土地增值收益率（C）土地增值收益是政府出让土地时，国家土地所有权在经济上的实现（D）成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益83 当采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）投资利息、利润（D）土地增值收益84 同类建筑单位面积平均造价指各地在国家建筑( )标准控制下确定的各地各类房屋的一般造价。（A）定额（B）收费（C）设计（D）装修84 有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为 15 万元，为自有资金投入；土地开发费为 20 万元，
26、通过银行贷款取得，贷款年利率为 6，土地开发期为 15 年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为 200 万元，每年所需支出的总费用为 40万元，该类综合还原率为 8，土地还原率为 6。根据上述材料。回答问题：85 在成本逼近法计算中的土地投资利息为( )元。（A）18 000（B） 8 934（C） 22 500（D）22 63486 在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为( )万元。（A）2 000（B） 2 500（C） 2 667（D）3 33387 土地开发费一般包括( )。（A）拆迁安置补助费
27、（B）小区开发配套费（C）基础设施配套费（D）公共事业建设配套费88 宗地估价技术报告中，评估对象描述的因素主要分为( )状况等三方面。（A）土地登记（B）土地权利（C）土地面积（D）建筑物和地上附着物89 判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先要看是否是最佳( )。（A）土地用途（B）建筑容积率（C）建筑高度（D）建筑密度土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 11 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 B3 【正确答案】 B4 【正确答案】 A5 【正确答案】 A6 【正确答案】 A7
28、 【正确答案】 A8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 A12 【正确答案】 A13 【正确答案】 B14 【正确答案】 D 15 【正确答案】 C16 【正确答案】 B17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C19 【正确答案】 B20 【正确答案】 D 21 【正确答案】 D 22 【正确答案】 A23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A25 【正确答案】 D 26 【正确答案】 B27 【正确答案】 C28 【正确答案】 A29 【正确答案】 C30 【正确答案】 B31 【正确答案】 C32 【正确答案】 B33 【正确答案】 D 34 【正确答案】 A35 【正确答案】 B36 【正确答案】 D 37 【正确答案】 C38 【正确答案】 A39 【正确答案】 A40 【正确答案】 B41 【正确答案】 D 42 【正确答案】 A43 【正确答案】 B44 【正确答案】 A45 【正确答案】 D 46 【正确答案】 C47 【正确答案】 C48 【正确答案】 B49 【正确答案】 B50 【正确答案】 B
