1、土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 34 及答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 现代市场经济已经不同于自由市场经济,现代市场经济排斥政府的宏观调控和一定的经济规划。( )（A）正确（B）错误2 权重是一个因素对土地质量影响程度的体现。( )（A）正确（B）错误3 土地的收益也可以分为租金收益和无形收益。( )（A）正确（B）错误4 成本逼近法一般适用于新开发土地估价,以及建成区域已开发土地估价。( )（A）正确（B）错误5 采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。
2、（A）正确（B）错误6 基准地价系数修正法,是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法,是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段,可快速方便地评估多宗土地的价格。( )（A）正确（B）错误7 服务质量是提高业力发展的动力,但服务质量的提高首先必须有合格估价师,他们的工作能力不需要达到较高的水准。( )（A）正确（B）错误8 美国估价师协会在对“ 会员资格要求与高级会员资格要求” 两者中,相同的两个要求是年龄在 21 岁以上 ;提交的估价报告优秀。( )（A）正确（B）错误9 无论因何种情况，土地使用者依法取得的土地使用权，国家都无权提前收回。( )（A）正确（B）错误10 居民企业就境内
3、所得或发生在境外但与境内机构、场所有实际联系的所得缴纳企业所得税。( )（A）正确 （B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 ( )是调节供给与需求平衡最重要的机制。（A）价值（B）价格（C）商品（D）市场12 某宗地正常年纯收益为 6000 万元，土地还原率为 10%，该宗地如可无限期使用，则宗地价格应为( )元。（A）54000（B） 32010（C） 48000（D）6000013 有一宗土地，具有 30 年使用年期的地价是 80 元平方米，土地还原利率取6，假设该宗土地的使用年期是 50 年时，其地价是( )元平方米，土地还原利率取 6。（
4、A）917（B） 956（C） 833（D）72514 从理论上讲，收益还原法中采用的还原率，应等于与获取纯收益具有同等风险的( )的获利率。（A）资本（B）土地（C）项目（D）房屋15 下列不适用利用市场法评估的房地产类型为( )。（A）商品房开发用地（B）普通商品住宅（C）写字楼（D）学校16 客户持未到期票据向商业银行兑取现款以获得短期融资的行为指( )。（A）贴现（B）再贴现（C）转贴现（D）票据承兑17 用市场比较法评估某住宅用地 H 的价格，其容积率为 31。经调查某一比较实例 G 的单位地价为 2500 元平方米，容积率为 35。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于 3 为基
5、准，容积率每增加 01，宗地地价就提高 5 个百分点。则该住宅用地 H 的地价为( )元平方米。（A）2000（B） 2100（C） 2625（D）297618 一般来说,房地产市场的流通主要有的方式是( )。（A）买卖（B）租赁（C）租赁和抵拥（D）买卖、租赁和抵押19 影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和( )。（A）宏观因素（B）经济因素（C）个别因素（D）社会因素20 非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其( )所得缴纳企业所得税。（A）无需纳税（B）全部所得（C）来源于中国境外的（D）来源于中国境内的
6、21 根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为( )m 2。（A）50100（B） 60120（C） 70140（D）8016022 由于土地位置的( ) ，在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。（A）需求性（B）个别性（C）固定性（D）经济性23 如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为 150 元/平方米和300 元/平方米，标准样点地价的平均值分别为 760 元/ 平方米和 1520 元/平方米。则表明两商业路段平均样点地价的代表性( )。（A）甲乙相同（B）甲大于乙（C）甲小于乙（D）难以判断24 在物价持续下跌的情况下，用后进先
7、出法取代移动平均法计量存货后会使( )。（A）期末存货价值升高，当期利润增加（B）期末存货价值升高，当期利润减少（C）期末存货价值降低，当期利润增加（D）期末存货价值降低，当期利润减少25 土地价格按( ) 分类，可分为土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。（A）使用目的（B）土地的存在形态（C）土地交易的方式（D）表示方法26 19822008 年，是我国地价体系( )的时期，其标志是 1982 年以开辟城市建设资金来源为目的的土地使用费收取，拉开了我国城市土地地价体系再次发展的序幕。（A）初步形成（B）严重后退（C）蓬勃发展（D）趋于成熟27 按照微观管理需求层面，我国的地价体系中的土地出
8、租涉及地价，包括( )。（A）作价出资(入股) 地价、国有土地所有权收益（B）国有土地租金、作价出资(入股)地价（C）国有土地租金、国有土地所有权收益（D）授权经营地价、作价出资(入股)地价28 下列估价法中，( ) 更适用于土地附着物的估价。（A）残余法（B）剩余法（C）成本法（D）收益还原法29 在土地等、级、价体系中，土地等别处于最( )的层面。（A）微观（B）宏观（C）局部（D）整体30 在市场经济体制条件下，( )是一个经济平衡器。（A）储蓄水平（B）利率水平（C）投资水平（D）消费水平31 下列选项中，( ) 是随着人口状况的不断变化而调整的，所以它对地价的影响也是不断变化的。（A
9、）税收政策（B）城市规划（C）地价政策（D）住房政策32 按土地价格使用目的，地价可分为：买断价格、租赁价格和( )。（A）抵押价格（B）使用权价格（C）申报地价（D）评估价格33 土地估价必须考虑( )的影响。（A）政府土地政策（B）当地的经济状况（C）土地四周环境（D）人为因素34 关于总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系，下列表述中错误的是( )。（A）根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为三个阶段（B）在平均报酬从上升转为下降之前为第一阶段（C）平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第二阶段（D）平均报酬为零，总报酬达到最大之后为第三阶段35 有一宗土地，土地的还
10、原率为 10，土地使用权年期为 4 年，则该土地的年期修正系数为( ) 。（A）0.1（B） 0.337（C） 0.357（D）0.31736 路线价估价法基本公式的表示形式是( )。（A）宗地总价=路线价宗地面积（B）宗地总价= 深度百分率 宗地面积（C）宗地总价= 路线价 深度百分率（D）宗地总价=路线价 B 深度百分率 宗地面积37 确定土地收益客观性一般要考虑的条件不包括( )。（A）土地总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益（B）土地总收益是持续且有规律的收益（C）土地总收益是间断性的收益（D）土地总收益是安全可靠的收益38 由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价称
11、为( )。（A）土地总价格（B）公告地价（C）交易底价（D）申报地价39 依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地( )的商业服务活动。（A）全部（B） 41276（C） 41277（D）4128040 在国内外估价实践中，许多地方工业用地的价格往往是按照土地征用和开发成本计算的，因而可以把( )估算的价格当作建设用地价格的最低界限。（A）收益还原法（B）成本逼近法（C）市场比较法（D）剩余法41 平均年限折旧法、定率法、年数合计法、偿还基金法与新旧程度折旧法相比，前四种方法的优点是( ) 。（A）详实（B）具有理论基础（C）简便迅速（D）易于掌握42 一般情况下，容积率
12、与建筑密度的关系是( )。（A）成指数关系（B）成倍数关系（C）成正比（D）成反比43 有甲、乙、丙、丁四个城市，经济状况基本相同，人口密度甲乙丙 丁，那么，一般情况下，四个城市地价增长幅度最大的是( )城市。（A）甲（B）乙（C）丙（D）丁44 下列地租理论中，城镇土地估价的基本理论依据之一是( )地租理论。（A）马克思（B）资产阶级古典经济学家（C）资产阶级庸俗经济学家（D）西方新古典主义城市45 某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的( )对比较案例估价期日进行修正。（A）全国综合地价指数（B）该市综合地价指数（C）全国写字楼地价指数（D）该市写字楼地价指数46 采用剩余法估价时，调查
13、待估土地区位条件和利用状况的主要目的是( )。（A）计算建筑密度（B）估算土地开发费用（C）估算建筑成本（D）确定土地最佳利用方式47 我国土地价格是( ) 和收益的购买价格。（A）土地价值（B）土地所有权（C）土地使用价值（D）土地权利48 在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )。（A）存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离（B）在任何社会制度下都存在地租（C）存在着国家所有和集体所有两种所有制形式（D）土地是重要的生产要素49 在城镇土地定级中，衡量基本生活设施完善度的主要指标是( )。（A）设施的分布、设施的保证率（B）投入的物化劳动量（C）设施
14、的齐备程度、设施的服务水平和设施的保证率（D）设施的先进程度50 进行标定地价评估时，首先要( )。（A）确定影响地价的因素（B）确定估价方案（C）选择估价方法，估算土地价格（D）确定宗地估价额51 根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=( )/(出租柜台分摊土地面积土地还原率)。（A）商店纯收益（B）商店总收益（C）商店土地纯收益（D）商店出租柜台土地纯收益52 基准地价图上应表示出城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，按城镇土地估价规程规定，市区内主干道在基准地价图上应该用( )表示。（A）单实线（B）双实线（C）单虚线（D）双虚线53 甲宗地单位面积地价
15、为 3200 元/m 2，建筑容积率 5，建筑面积 4000m2；乙宗地楼面地价为 500 元/m 2，建筑容积率 7，土地面积 900m2。则两块土地总价相比( )。（A）甲等于乙（B）甲高于乙（C）甲低于（D）难以判断54 根据我国房产测量规范，对房产面积的精度要求可分为( )个等级。（A）2（B） 3（C） 4（D）555 政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为( )。（A）交易底价（B）公告价格（C）基准地价（D）标定地价56 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了( )对地价的影响作用。（A）土地面
16、积（B）地质条件（C）土地位置（D）土地条件57 基准地价系数修正法是( )在估价实践中的具体运用。（A）合法原则（B）预期收益原则（C）最有效使用原则（D）替代原则58 某宗地的土地取得成本为 1500 万元，土地开发成本为 3000 万元，投资利息500 万元，销售费用 400 万元，销售税费 600 万元，开发完成后的房地产价值为9000 万元，则投资该宗地的收益率为( )。（A）55.6% （B） 50.0% （C） 61.2%（D）66.7%59 某房地产开发项目固定资产投资 317639 万元，流动资金 43656 万元，项目投产期年利润总额 84584 万元，达到设计生产能力的正
17、常年份的年利润总额117189 万元，则该项目的投资利润率为( )。（A）26.63%（B） 31.68%（C） 32.44%（D）36.89%60 采用三阶段设计形式的工程建设项目，在( )，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量上有变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算。（A）技术设计阶段（B）技术论证阶段（C）施工图设计阶段（D）施工设计阶段三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 财政在收支过程中的各种形式有( )。税收 上缴利润 国债 财政性收费
18、 财政拔款 财政性货款 财政投资 财政周转金 财政补赔（A）（B） （C） （D）62 国债按偿还期限的不同,可分为( )。（A）特短期国债（B）短期国债（C）中期国债（D）长期国债63 收益还原法可用于( )。（A）评估土地价格（B）评估房产价格（C）评估不动产价格（D）评估承租土地使用权价格64 建筑物折旧的影响因素有( )。（A）物理因素（B）自然因素（C）功能因素（D）经济因素65 注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的，注销其注册( )。（A）土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的（B）连续两年未通过年检的（C）违反规定弄虚作假进行注册的（D）受刑事处罚或违反其他自律规定
19、的66 时间数列按其使用的统计指标不同,可以分为( )。（A）绝对数时间数列（B）相对数时间顺序（C）平均数时间数列（D）绝对平均数时间数列67 影响建筑物价格的主要因素有( )等。（A）建筑物重置价（B）建筑物高度（C）建筑物用途（D）建筑物朝向（E）建筑物年代68 在下列行为中，属于犯罪的有( )。（A）欠税（B）偷税（C）抗税（D）退税（E）漏税69 确定固定资产重置成本的方法有( )。（A）成新率法（B）细节分析法（C）物价指数法（D）功能价值法70 市场比较法评估土地价格时的限制包括( )。（A）市场不活跃、土地交易数量不足时，市场比较法的应用将受到限制（B）经济环境政策的异常变化，
20、会影响市场比较法的可靠性（C）强劲的通货膨胀或经济衰退，也可能影响市场比较法的可靠性（D）规模较大、土地利用复杂的土地，可能影响市场比较法的可靠性（E）土地价格应实行完全竞争，会影响市场比较法的可靠性71 土地估价机构是组织实施土地估价的单位，一般有( )等形式。（A）事务所（B）有限公司（C）无限公司（D）合伙公司（E）合资公司72 土地交易案例要符合一定的要求，主要从( )方面进行把握。（A）交通特征和个别条件具有相似性（B）交易时间比较接近（C）土地利用状况具有相似性（D）交易情况具有相似性（E）土地的权利状况具有相似性73 房产面积测算主要包括( )。（A）房屋用地面积（B）房屋建筑面
21、积（C）房屋共有建筑面积（D）房屋产权面积（E）房屋套内墙面面积74 建设工程招标的标底必须满足( )要求才能生效。（A）以施工图预算为基础编制（B）由当地合同预算审查机关确认（C）密封（D）经当地招标管理办公室核准（E）取得开工许可证75 无形资产的摊销一般应( )（A）冲减其账面价值（B）计人制造成本（C）计人管理费用（D）计人财务费用四、情景分析题每题的备选项中，至少有一个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。76 考虑甲类住户和乙类住户的居住区位选址竞争因素，在下列四个距离的居住点中，甲类住户可以接受的是距离为( )千米的居住点。（A）3（B） 5
22、（C） 8（D）1076 某房地产开发公司于 2006 年 7 月取得某市 5000m2 商业用地 40 年期国有土地使用权。2007 年 2 月，开发完成工程进度的 90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期 5 年的租赁协议，其中租金约低于市场租金 15%。该商业项目预计于 2007 年 12 月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为 600 元/m 2。该市银行一年期贷款利率为 6%，风险调整值一般取 2%。另外该市于 2004 年完成了基
23、准地价评估工作。 就上述内容，回答下列小题的问题。77 该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是( )。（A）挂牌（B）协议（C）租赁（D）拍卖78 如果你是该土地估价师，评估时可以采用的估价方法有( )。（A）收益还原法（B）剩余法（C）市场比较法（D）基准地价系数修正法79 在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率？( )（A）安全利率加风险调整法（B）风险分析法（C）经验判断法（D）纯收益与价格比率法80 在评估时，关于开发公司与超市签订的租赁协议对价值评估的影响，下列说法中正确的是( ) 。（A）评估时应考虑市场客观租金，而不应考
24、虑实际租金，因此该租赁协议对评估无影响（B）评估时应考虑该租赁协议对该土地使用权价值的影响，且以前 5 年协议租金计算（C）评估时应以市场客观租金为基础，用协议租金对市场租金进行修正（D）评估时应以协议租金为基础，对其进行 15%的修正，使其达到市场租金水平81 如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是( )元/m 2。（A）7500（B） 7155（C） 7115（D）9487五、填空题82 土地分享定级是在特定的目的下,对土地的自然和经济属性进行( ),并使鉴定结果等级化的过程。83 政府可以按( ), 对单位和个人的土地使用权实行提前收回。六、简答题84 因素分值计算原则?85
25、 基准地价成果整理的一般要求?七、计算题86 已经我国 1993 年按可比价格计算的国内生产总值为 49892 亿元,19942003 年的国内生产总值如下表所示,试据以计算在此期间国内生产总值的年平均发展速度。87 某公司 1993 年各季度的销售额分别为 3500、4200、3200、4800 万元,试求全年的调和平均数。土地估价师（土地估价理论与方法）模拟试卷 34 答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。1 【正确答案】 B【试题解析】 现代市场经济已经不同于自由市场经济,现代市场经济并不排斥政府的宏观调控和一定的经济规划。
26、【知识模块】 市场经济一般理论2 【正确答案】 A【知识模块】 综合3 【正确答案】 B【知识模块】 综合4 【正确答案】 B【知识模块】 综合5 【正确答案】 B【试题解析】 土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期。【知识模块】 成本逼近法6 【正确答案】 A【知识模块】 综合7 【正确答案】 B【知识模块】 综合8 【正确答案】 A【知识模块】 综合9 【正确答案】 B【试题解析】 按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。10 【正确答案】
27、B【试题解析】 非居民企业就境内所得或发生在境外但与境内机构、场所有实际联系的所得纳税。二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。选错不得分，但不倒扣分。11 【正确答案】 B【知识模块】 综合12 【正确答案】 D【试题解析】 宗地价格土地纯收益土地还原率60001048000 元。【知识模块】 收益还原法13 【正确答案】 A【试题解析】 每平方米土地年纯收益8061 1/ （16）305.81 元，如改为 50 年，则地价为 5.8111/（16）506=91.7,选 A【知识模块】 收益还原法14 【正确答案】 A【试题解析】 从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收
28、益具有同等风险的资本的获利率。【知识模块】 收益还原法15 【正确答案】 D【试题解析】 学校很少发生房地产交易，难以采用市场法。【知识模块】 市场比较法16 【正确答案】 A【知识模块】 综合17 【正确答案】 B【试题解析】 容积率 3 时，土地价格=2500/(1+5%*5)=2000,H 价格=2000*（1+5%）=2100.【知识模块】 综合练习18 【正确答案】 D【知识模块】 综合19 【正确答案】 C【试题解析】 三种类别因素之一为个别因素。20 【正确答案】 D【试题解析】 非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联
29、系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。21 【正确答案】 D22 【正确答案】 C23 【正确答案】 A【试题解析】 计算 150/760=0.197300/1520=0.197 根据计算结果判断甲乙相同。24 【正确答案】 A【试题解析】 注意是在物价持续下跌的情况下采用后进先出法。25 【正确答案】 D 26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 B31 【正确答案】 D 32 【正确答案】 A33 【正确答案】 A34 【正确答案】 D 35 【正确答案】 D36 【正确答案】 D37 【正确答案】 C38 【正
30、确答案】 D39 【正确答案】 C40 【正确答案】 B41 【正确答案】 B42 【正确答案】 C43 【正确答案】 D44 【正确答案】 A45 【正确答案】 D46 【正确答案】 A47 【正确答案】 B48 【正确答案】 A49 【正确答案】 C50 【正确答案】 B51 【正确答案】 D52 【正确答案】 B53 【正确答案】 C54 【正确答案】 B55 【正确答案】 C56 【正确答案】 D57 【正确答案】 D58 【正确答案】 B59 【正确答案】 C60 【正确答案】 A三、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。61 【正确答案】 C,D【知识模块】 综合62 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 综合63 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 收益还原法64 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 综合65 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 土地估价行业管理66 【正确答案】 A,B,C
