1、土地初始登记练习试卷 5 及答案与解析一、综合分析题1 某市第一高级中学于 2005 年经市政府批准拨用土地 98 亩扩建学校，其中教学楼占用 50 亩，运动场占用 20 亩，剩余 28 亩兴建教师住房。由于各种原因，该学校一直未办理土地登记手续。2008 年，学校按照国家房改政策以成本价将住房出售给了学校教职工。2009 年市国土资源管理部门敦促该校尽快办理土地登记。问题1该校用地应办理何种土地登记?应提交哪些材料？2购房教职工应办理何种土地登记?简述土地登记程序。2 1958 年，A 国有企业根据企业发展的需要，使用了 25 公顷农民集体所有的土地，后于 1972 年退还农民集体 3 公顷
2、。1984 年为便于 A 国有企业职工通行，经当地政府批准，B 汽车运输公司在 A 国有企业所用的土地范围内建设车站，用地 0.2 公顷；建设车站职工住宅楼一幢，用地 0.1 公顷，建筑面积 1500m2，1999 年根据国家的有关规定，B 汽车运输公司职工住房全部进行了住房制度改革，职工 C 以标准价购得住房一套，面积 120m2，并领取房屋所有权证 。 问题 1如何确定 A 国有企业、B 汽车运输公司的土地权利？请说明理由。 2职工 C 办理土地登记申请应提交哪些资料？其土地使用权面积是多少？3 某县小学经批准以划拨方式取得一宗国有土地使用权，用途为教育用地，随后该校向县土地登记部门提出申
3、请，要求办理土地登记。问题1该土地应办理什么登记?申请人应是谁？2该小学在申请登记该宗土地时应提交哪些登记资料？3该拨土地使用权设定登记权属审核的要点有哪些？4 某中学因生源扩大，需取得学校操场旁的一宗土地建设教学楼，该原土地为国有土地，根据市人民政府关于某中学建设用地批准书和市国土资源局关于某中学国有土地划拨书。该中学以划拨方式取得该宗地国有土地使用权，批准用途为教育，根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，国有土地使用权划拨手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为市某中学办理划拨国有土地使用权登记。问题1哪些建设用地经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方
4、式取得？2简述划拨国有土地的使用权的法律特征。3划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况有哪些？4划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件有哪些？5 某宗土地为国有土地，某市贸易有限公司于 2009 年 7 月 1 日经该市人民政府批准，以出让方式取得该宗地国有土地使用权。批准用途为商业，出让期限为 70 年，出让金为 1558 万元。出让金已于 2009 年 7 月 20 日一次付清。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与出让面积一致，为 13624m2；土地使用权出让手续符合法律规定，批准文件有效。根据土地登记有关规定，建议为该市贸易有限公司办理出让国有土地
5、使用权登记。 问题 1根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，该宗土地的出让期限是否合理?说明原因。 2简述土地使用权出让的含义。 3土地使用权出让由谁负责？ 4国有土地使用权出让主要具有哪些法律特征？ 5出让国有土地使用权设定登记的申请人是谁？6 2005 年，A 市 S 集团依法获得对该市原国有企业 M 纺纱厂的兼并权利。2009 年上半年，因企业改制，部分厂房出租给 W 公司，租期一年半。2009 年下半年，S集团欲收回出租厂房，因合同期限未至，W 公司提出获取合理补偿的要求，得到了 S 集团的认可。问题1国有土地租赁的含义是什么？2国有土地租赁是国有土地出让方式的
6、有效补充，对此你作何理解？3国有土地租赁的期限是如何划分的？4“承租土地提前收回，可以获得合理补偿” 是国有土地租赁权人的权利、义务，具体是指什么？7 X 市 A 公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，2004 年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资(入股)。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题1如何理解国有土地使用权作价出资？2可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有哪些？3A 公司改制时，国有土地使用权作价出资(入股)前是如何进行地价评估的？4国有土地使用权出资(入股)有什么法律特征？8 甲股份有限公司于 2009 年 8 月 10 日，经国
7、土资源部批准，按照国土资函文件，以授权经营方式取得一国有土地使用权。批准用途为娱乐用地，授权经营期限为25 年，根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致为 4300m2，国有土地使用权授权经营手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为某股份有限公司办理授权经营国有土地使用权登记。 问题 1国有土地使用权授权经营对哪些企业适用？ 2国家授权经营国有土地使用权注册登记与核发证书的程序是什么？9 某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于 2003 年 8 月 1 日经兴旺村同意，市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地
8、面积为 200m2，张某、李某各拥有 90m2，根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为 200m2，集体土地使用权批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为张某办理集体土地使用权登记。 问题 1该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？ 2什么是集体土地所有权、集体土地使用权？ 3集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员，具体包括哪些？10 该宗土地为国有土地，江都市新华贸易有限公司于 2002 年 8 月 20 日以出让方式取得该宗地 70 年土地使用权。2002 年 8 月 25 日江都市新华贸易有限公司与中国银行江
9、都市支行签订土地使用权抵押合同，江都市新华贸易有限公司以该宗地作抵押物向中国银行扫：都市支行贷款 1000 万元，抵押面积 14523m2，贷款期限 10 年。2002 年 8 月 25 日以前，该宗地作过抵押物。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与抵押面积一致为 14523m2，土地使用权抵押手续符合法律规定。 问题 1根据土地登记有关规定，建议为该宗地办理何种登记？2可以用于抵押的土地使用权有哪些？ 3该申请人应提交哪些土地权属证明文件？土地初始登记练习试卷 5 答案与解析一、综合分析题1 【正确答案】 1该学校应办理划拨国有土地使用权设定登记，并提交下列登记所需资料：
10、(1)市政府建设用地批准文件；(2)市国土资源管理局关于该学校国有土地划拨决定书；(3)学校法人证明、法人代表身份证明、个人身份证明；(4)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等；(5)其他证明文件。2(1)该学校购房教职工应办理划拨国有土地使用权变更登记。(2)土地登记程序具体如下：学校和购房教职工在房屋所有权登记之日起 30 日内向土地登记部门提出登记申请，并提交下列文件：公房出售批准文件；原国有土地使用证、房屋所有权证；学校与购房职工签订的售房合同；其他相关文伺：。土地登记机关根据学校和购房职工提出的中请，对教职工住房进行变更地籍调查，主要对土地权属、面积、用途等情况进行调查。土
11、地登记机关进行土地权属审核，主要是对申请人、土地权利、土地用途、土地面积、售房价格的全面审核。权属审核合格后，土地登记机关报市人民政府批准后进行注册登记，在原土地登记卡上进行登记，收回并注销原土地使用证，并给购房职工核发新的国有土地使用证。【知识模块】 土地初始登记2 【正确答案】 A 国有企业、B 汽车运输公司的土地使用权属于划拨国有土地使用权。理由：国有建设用地使用权的划拨是指县级以上地方人民政府依法批准，在国有建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有建设用地使用权无偿交付给土地使用人使用的行为。A 国有企业、B 汽车运输公司的土地使用权是“ 经当地政府批准
12、”的，属于划拨国有土地使用权。 2(1)职工 C 办理土地登记申请应提交的资料包括：职工 C 的身份证明；原国有土地使用证；房屋产权所有证；住房制度改革方案及批准书；有关税费凭证。 (2)其土地使用权面积为：(10001500)120=80m 2。【知识模块】 土地初始登记3 【正确答案】 1该县该小学应该申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为该校法人及法人代表。2该小学在申请登记该宗土地时应提交以下登记资料：(1)土地使用权登记申请表；(2)该县该小学法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；(3)该县人民政府关于该小学建设用地批准书；(4)该县国土资源管理局关于该小学国有土地划拨决定书；
13、(5)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。3划拨土地使用权设定登记权属审核要点如下：(1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致；(2)对土地权属来源文件的审核。主要是对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核；(3)对土地用途的审核。注意申请登记用途是否与批准用途一致；(4)对宗地面积的审核。注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。【知识模块】 土地初始登记4 【正确答案】 1经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得的建设用地包括：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重
14、点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。2划拨国有土地使用权的法律特征主要有：(1)划拨国有土地的使用权是依国家行政行为而获得的权利；(2)划拨国有土地使用权的取得受范围限制；(3)划拨国有土地使用权一般没有明确的期限；(4)城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税；(5)划拨国有土地使用权的处置受法律限制。3划拨土地使用权获得者可以免交土地使用税的情况有：(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；(2)由财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；(5)直接用于农、林、牧、渔
15、业的生产用地；(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃地，从使用的月份起免缴土地使用税510 年；(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。4划拨国有土地使用权的申请人应提交的土地权属证明文件包括：(1)国有土地划拨决定书；(2)建设用地批准书；(3)新开工大中型建设项目土地预登记文件；(4)大中型建设项目竣工验收报告；(5)征地勘测图件；(6)原集体土地使用证；(7)其他证明文件。【知识模块】 土地初始登记5 【正确答案】 1根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，该宗土地的出让期限不合理。理由：中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例
16、对各类土地出让的最高年限作出如下规定：(1)居住用地 70 年；(2)工业用地 50 年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；(4)商业、旅游、娱乐用地 40 年；(5)综合或者其他用地 50 年。2土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。3土地使用权出让由市、县人民政府负责，由国土资源行政主管部门具体实施。4国有土地使用权出让主要具有如下法律特征：(1)出让国有土地使用权的主体广泛；(2)国有土地使用权出让可以采取协议招标、拍卖、挂牌方式；(3)出让国有土地使用权经有偿取得；(4)出让国有土
17、地使用权受使用期限限制；(5)政府垄断；(6)不符合有关规定的土地使用权不得登记。5出让国有土地使用权设定登记的申请人为出让国有土地使用权的受让方。【知识模块】 土地初始登记6 【正确答案】 1国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。2国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
18、当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。严格依照中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法的有关规定，确定国有土地租赁的适用范围。对原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。对于新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让或者租赁的方式处置：(1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建集团的；(2)国有企业改
19、组为股份合作制的；(3)国有企业租赁经营的；(4)非国有企业兼并国有企业的；S 集团对 M 厂的兼并符合第(4)条的规定。3国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过 5 年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。W 公司的承租期限当属短期租赁。4国有土地租赁权人的权利、义务具体包括：(1)承租土地使用权可以转租、转让或抵押。国有土地租赁，承租人取得承担土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成
20、开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押必须依法登记。(2)国有土地租赁权人有优先受让权。承租土地在使用年期内改为出让方式的，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。承租土地使用权期满，承租人可以申请续期，除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的，应予以批准。(3)承租土地提前收回，可以获得合理补偿。国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会以公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。承租土地使用权的收回原因有：承租人未按合同约定开
21、发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定按时缴纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。承租土地使用权期满申请续期未获批准的，承租土地使用权由国家无偿收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、构筑物，恢复土地原状。因此，W 公司可依法获得补偿。【知识模块】 土地初始登记7 【正确答案】 1国有土地使用权作价出资(入股)是国家为了支持国有企业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系，盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权
22、由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。2国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其中可以采取国有土地使用权作价出资(入股) 的行业、企业有：(1)自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采取授权经营和国家出资入股的方式，集团公司或企业注入土地资产。(2)对于一般竞争性
23、行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让变现。(3)对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资(入股)方式向企业注入土地资产。3根据中华人民共和国公司法第二十七条、企业国有资产法第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作价出资(入股)方式进行资产处置的，在改
24、制企业拟订的土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4国有土地使用权出资(入股)的法律特征包括：(1)国有土地使用权出资(入股) 必须依法审批；(2)国有土地使用权出资(入股) 方式受范围限制；(3)国有土地使用权出资(入股) 前必须进行地价评估，作价结果要备案；(4)作价出资 (入股)取得的土地使用权可以依法转让、作价出资、租赁或抵押；(5)土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。
25、【知识模块】 土地初始登记8 【正确答案】 1国有土地使用权授权经营只对下列企业适用：(1)经国务院批准设立的国家控股公司；(2)作为国家授权投资机构的国有独资公司；(3)作为国家授权投资机构的集团公司。2国家授权经营国有土地使用权注册登记与核发证书的程序是：(1)在土地登记卡 上注册登记；(2)依据土地登记卡 更新或重新建立土地归户卡；(3)注销原 国有土地使用证，根据土地登记卡填制新的国有土地使用证。【知识模块】 土地初始登记9 【正确答案】 1该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质为集体土地使用权。权利人为张某和李某。2(1)集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内
26、占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。(2)农民集体土地使用权是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒” 土地使用权。3集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具体包括：(1)集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。(2)集体农用土地使用权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上村民代表的同意，并报乡(镇) 人民政府批准。(3)集
27、体所有的 “四荒”土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果“四荒” 土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以外的单位和个人，必须经村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上的村民代表的同意。【知识模块】 土地初始登记10 【正确答案】 1根据土地登记有关规定，建议为该宗地办理土地使用权抵押权设定。2可以用于抵押的土地使用权有：(1)以出让方式获得的土地使用权。(2)经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准，并符合下列条件的划拨国有土地使用权：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明。依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以抵押所获收益抵交土地使用权出让金。(3)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“ 四荒” 土地使用权。(4)以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。乡(镇) 、村企业的土地使用权不得单独抵押。3申请人应提交以下土地权属证明文件：(1)土地使用证；(2)主合同和抵押合同；(3)土地估价报告；(4)其他共有人同意抵押证明。【知识模块】 土地初始登记
