1、土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 13 及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意。1 上地登记的基本原则不包括( )。（A）属地原则（B）双方意思一致原则（C）依法原则（D）申请审查原则2 ( )不包括在土地登记权属审核应达到的标准内。（A）用途合法（B）界址清楚（C）面积准确（D）权属合法3 ( )不属于初始土地登记公告的意义。（A）追求登记效力的公平性，保证登记的公信力（B）为土地登记机关树立良好形象（C）在一定时间内征询利害关系人的异议（D）让权利人及时了解其土地权力是否得到保护4 ( )是关于农民集体内部成员之间的宅基地变更的错误说法。（A）由于买卖房屋
2、而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准（B）农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地（C）农村村民出租、出卖住房后，一般可以再申请宅基地（D）出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款5 关于更名、更址注册登记，下列说法正确的是( )。（A）二者都不需要人民政府的批准，由土地行政主管部门审核通过后直接进行注册登记（B）二者都需要人民政府的批准后，方可到土地行政主管部门注册登记（C）更名变更不需要人民政府批准，可直接到土地行政主管部门注册登记。更址变更需要人民政府批准后，到土地行政主管部门注册登记（D
3、）更名变更须经人民政府批准后，到土地行政主管部门进行注册登记。更址变更则不需要人民政府批准，可直接到土地行政主管部门注册登记6 关于土地登记中，以下( )是不可能发生的。（A）土地登记人员审查疏忽或书写错误（B）登记申请人的弄虚作假、伪造证件等欺骗手段获准土地登记引发的错误（C）原始登记文件可能出错（D）原始登记文件不会出错7 ( )是对原始土地登记资料查询的正确表述。（A）国家安全机关可以查询所有土地原始登记资料（B）纪检部门有权查询所有土地原始登记资料（C）土地登记代理机构可以查询所有登记资料（D）土地权利人有权查询其土地权利范围内的土地登记资料8 土地登记代理人职业资格登记有效期为( )
4、年。（A）3（B） 7（C） 5（D）29 关于土地登记代理人义务，下列说法错误的是( )。（A）代理人有按照委托人的指示代理代理事务（B）将处理事务的收益和所得交付委托人（C）维护委托人权益（D）土地登记代理人没有及时告知委托人10 土地登记卡包括共有土地使用权登记卡、续表和( )三部分。（A）土地登记卡主卡（B）地籍调查表（C）土地登记审批表（D）土地归户卡二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 ( )是我国土地登记权利客体的内容。（A）土地的权利人（B）土地的使用条件（C）土地的
5、界址（D）土地的坐落（E）土地的面积12 ( )的审查是土地登记机关对于土地登记申请书及其他证明文件资料审查的主要内容。（A）对法定代表人身份证明（B）对代理人资格（C）对法人资格（D）对土地权源证件（E）对户主资格13 ( )是申请人申请土地登记提交的土地权属来源证明。（A）历史原因无法提交权属证明材料的单位，由其上级主管部门开具证明（B）各时期政府土地主管部门拨用的土地批准文件（C）历史原因无法提交权属证明材料的个人，只需居民委员会开具的证明（D）因买卖取得的土地使用权的，提交买卖证明和土地使用权的原始取得证明（E）擅自占用土地的，提交按有关规定处理后的证明文件14 ( )是国家作价出资
6、(入股) 国有土地使用权设定登记的法律特征。（A）国有土地使用权作价出资(入股)前必须进行地价评估（B）土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同（C）国有土地使用权作价出资(入股)方式受范围限制（D）国有土地使用权作价出资(入股)必须依法审批（E）国有土地使用权作价出资(入股)取得的土地使用权不能转让、租赁和抵押15 下列关于土地他项权利变更登记的叙述不正确的是( )。（A）土地使用权抵押期间，抵押土地使用权依法转让的，申请人为抵押人（B）抵押合同期满，续签抵押合同的，申请人为抵押权人（C）土地使用权出租期间，依法转让的，申请人为出租人、承租人和受让人（D）土地使用权出租期满，续签
7、出租合同的，申请人为出租人和承租人（E）依法继承土地他项权利的，申请人为原土地他项权利关系人和继承人16 下列变更登记不需要报经人民政府审批的是( )。（A）国家授权经营国有土地使用权设定登记（B）土地使用权出租设定登记（C）土地使用权出租权的变更登记（D）划拨国有土地使用权变更登记（E）集体土地使用权抵押权的设定登记17 ( )是注销土地登记申请人应当向土地登记机关提交的文件资料。（A）土地灭失证明文件（B）注销土地登记申请书（C）土地权利终止证明文件（D）由土地登记机关发出的土地证书（E）土地交换协议书18 土地登记查询人对查询到的土地登记资料，可以采用( )手段。（A）借用、带走登记资料
8、（B）自行抄录土地登记信息（C）委托土地登记机关摘录有关土地登记资料（D）要求登记机关对其查询结果鉴定盖章（E）委托土地登记机关复制有关土地登记资料19 ( )是土地登记代理人的义务。（A）接受职业继续教育和培训（B）根据合同约定，维护委托人的合法权益（C）为委托人保守商业秘密，保障委托人的权益（D）接受主管部门的监督管理（E）按照职业资格规定的范围，从事土地登记代理活动20 做好( ) 方面的工作，是为了避免土地登记代理活动中的纠纷，降低土地登记代理风险。（A）签订规范的代理合同（B）深入了解土地产权状况（C）对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决（D）制定服务标准，明确服务内容和要
9、求（E）告知必要的代理活动事项，需委托人监督三、综合分析题21 本宗土地为国有土地，江都市长安股份有限公司于 2002 年 4 月 20 日，按照国有土地使用权租赁合同，以租赁方式取得国有土地使用权，批准用途为工业，地价确认结果为 175 万元。租赁期限为 20 年，年租金为 17.50 万元，租金支付方式为每年支付一次。根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致，为 3500m2，国有土地使用权国家租赁手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为江都市长安股份有限公司办理国家入股国有土地使用权登记。 问题 1国有土地的租赁是如何规定的? 2国家租赁国有土地使用权设
10、定登记的要点包括哪些? 22 A 单位于 1980 年 8 月经批准取得 8500m2 土地建五层商业楼，后由于资金紧张，于次年 3 月与 B 单位签订协议，双方约定由 B 单位出资共同建造，房屋建成后12 层归 B 单位使用，建筑面积 16890m2，35 层归 A 单位使用，建筑面积25335m2。后双方按协议分配并使用房屋至今，但一直未申请土地登记。现 B 单位因企业改制，要求办理土地登记，但 A 单位以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地为由，认为该 8500m2 土地使用权应当归属自己。问题 1如何确定该宗地土地使用权? 说明理由。 2如果 B 单位委托土地登记代理机构代理
11、申请该宗地土地登记，该机构应如何办理?3填写下表 B 单位土地登记申请书的部分内容。23 张某是某村村民，在村中有宅基地一处。张某后转为非农业户口，但一直在该村居住。现在张某以非农业户口为由，根据原国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见“ 农民集体经济组织将原农民集体所有土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业人口居民的，其用地属于国家所有”的规定，申请办理国有土地登记。该村村委会认为该宗地为集体所有土地，由此引发双方土地权属争议。经调查，张某的宅基地在该镇该村范围内，土地改革时期，该宅基地曾办理了土地房产所有权证；张某的宅基地也未被国家征用(收)；1988 年
12、，该市该区人民政府为张某颁发了农村宅基地使用权证，再次对该宅基地的集体土地使用权进行了确认，张某也一直未对领取的农村宅基地使用权证提出异议。问题该土地权属争议该如何处理?24 某市某公司于 1999 年 10 月 17 日以出让方式取得一宗 4200m2 的国有土地使用权，批准为商业用途，使用年限 40 年，并于 1999 年 11 月 28 日办理了国有土地使用权设定登记。现因某种原因，该公司将这宗地连同地上房产转让给了某贸易有限公司。 问题 该宗地的土地使用权变更登记应如何办理? 土地登记代理人（土地登记代理实务）模拟试卷 13 答案与解析一、单项选择题每题的备选项中只有 1 个最符合题意
13、。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 C5 【正确答案】 A6 【正确答案】 D7 【正确答案】 D8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 B,C,D,E12 【正确答案】 A,C,D,E13 【正确答案】 A,B,D,E14 【正确答案】 A,B,C,D15 【正确答案】 A,B16 【正确答案】 B,C,E17 【正确答案】 A,B,C,D18 【正确答案】 B,C
14、,D,E19 【正确答案】 B,C,D,E20 【正确答案】 A,C,D,E三、综合分析题21 【正确答案】 1国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过 5 年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。2国家租赁国有土地使用权设定登记的要点包括：(1)申请人。国家租赁国有土地使用权设定登记的申请人为承租人。(2)申请时限。根据土地登记规则第 28 条规定，依法向国家承租国有土地的，承租人应当在签订
15、租赁合同之日起 30 日内，申请国家租赁国有土地使用权设定登记。(3)申请人应提交以下土地权属证明文件：1)国有土地租赁批准文件。2)国有土地租赁合同。3)建设用地批准书。4)原 国有土地使用证。5)其他证明文件。22 【正确答案】 1确定 A、B 单位共有土地使用权。理由： 确定土地所有权、使用权若干规定第 39 条规定，以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。2如果 B 单位委托土地登记代理机构代理申请该宗地土地登记，该机构应按以下步骤办理：(1)接洽了解 B 单位产权情况。(2)明确委托代理事宜。(3)收集资料：1)土地登记申请书；
16、2)B 单位法人代表身份证明书；3)土地登记代理委托书及代理人身份证明；4)土地登记代理人资格证书；5)土地部门的建设用地批准书；6)土地红线图；7)宗地图。(4)核实权属来源资料(对申请人、用地合法性、用途、面积、使用权类型等的审核)。(5)向土地管理部门提交设定申请材料。3填写下表 B 单位土地登记申请书的部分内容。23 【正确答案】 由于我国农村和城市二元化的格局仍然存在，农业户口和城镇户口之间存在着比较大的差别。一个重要的区别就是，农业户口居民可以在本集体获得宅基地使用权，而一旦转为非农业户口，就不再是原农民集体的成员，就不再具备申请宅基地使用权的资格。但是，对原来享有的宅基地使用权，
17、在房屋建筑物存续期间内仍然存在。不能因为农转非，居民身份变了，就自然地把宅基地变为国有。根据确定土地所有权和使用权的若干规定第 14 条的规定，不经征用(收)，农转非导致集体土地所有权变为国家所有的条件是：第一，国家建设征用(收)土地。第二，农民集体的全部人口转为非农业人口，导致该农民集体实际上已经不复存在。可见，在不具备上述条件时，只是村民个人被农转非，当然不能发生土地所有权转移问题。需要说明的是，张某依据的原国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见(1989 国土籍字第 73 号) 在 1995 年确定土地所有权和使用权的若干规定(1995国土籍字第 26 号)发布时已作废，因此不能作
18、为有效的法律依据。依据 1962 年人民公社六十条第 2l 条规定，生产队范围内的土地都归生产队所有。该村辖区范围内的土地性质为集体所有，张某的宅基地应确定为集体土地使用权。另外，根据确定土地所有权和使用权的若干规定第 19 条规定，土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于集体所有。因此，土地行政管理部门依法裁定该宅基地为集体土地。24 【正确答案】 该宗地的土地使用权变更登记程序为：(1)登记申请。该贸易有限公司应该在与该公司签订了土地转让合同后 30 日内，办理房屋产权变更登记 15 日内，向当地土地登记部门提出土地使用权变更登记申请。申请登记时提交的材料包括；土地使用权变更登记申
19、请表；该贸易有限公司法人证明、法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明；土地转让合同；原土地使用证；变更后的房屋所有权证；税费交纳证明；委托代理的应提交土地登记代理委托书和代理人身份证明等。(2)地籍调查。实地调查该宗地原来登记状况是否发生变化，变化原因；没有变化，可直接移交土地登记人员进行审核。(3)权属审核。 对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致；委托代理委托书及代理人身份证明的审核。对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。对税费的审核。 对房屋产权变更的审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。(4)注册登记。在原来的土地登记卡进行变更登记，并填写新的土地归户卡，注销或更改原来的土地归户卡。(5)核发证书。收回并注销原来的国有土地使用证，新的国有土地使用证发给该贸易有限公司。
