1、地价评估练习试卷 7 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 临接同一道路的其他土地的价格,是以路线价为基础,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得的,这些修正实际上为( )。（A）交易情况修正（B）交易日期调整（C）房地产状况调整（D）区域因素调整2 路线价通常为( ), 也可为楼面地价。（A）土地单价（B）土地总价（C）宗地单价（D）宗地总价3 路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同?( )（A）市场法（B）假设开发法（C）成本法（D）收益法4 一临街深度 22,86m(即 75 英尺),临街宽度 30m 的矩形土地,其
2、所在区段的路线价(土地单价) 为 5500 元/m 2,临街深度 75 英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为 20%、90%和 120%,该宗土地的总价为( )。（A）452,63 万元（B） 75,44 万元（C） 339,47 万元（D）377,19 万元5 按建筑面积分摊方法,计算土地占有份额的公式为( )。（A）某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积（B）某部分占有的土地份额=该部分建筑面积 土地总价 总建筑面积（C）某部分占有的土地份额=土地总价该部分享有的地价额（D）某部分占有的土地份额=该部分建筑面积总建筑面积 土地总价6 标准深度是道路对地价影响的转折点:由此接近
3、道路的方向 ,地价逐渐升高; 由此远离道路的方向,地价( ) 。（A）逐渐降低（B）逐渐升高（C）可视为基本不变（D）为零7 已知某临街深度 30,48m(即 100 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地,总价为 100 万元。相邻有一临街深度 45,72m(即 150 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地,根据四三二一法则,其总价为( ) 万元。（A）109（B） 117（C） 124（D）130二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8 路线价法特别适用于( )或者其他需要在大范
4、围内同时对大量土地进行的估价。（A）,城市房屋拆迁补偿（B）市地重划（C）标准临街宗地（D）房地产税收9 制作深度价格修正率的要领是( )。（A）选取标准临街宗地（B）设定标准深度（C）将标准深度分为若干等份（D）制定单独深度价格修正率,或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率10 地价区段是将( ) 地块相连的土地加以圈围而形成的区域。（A）用途相似（B）级别相同（C）房价相近（D）地价相近11 路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。（A）深度百分率（B）资本化率（C）其他价格修正率（D）物价指数12 下列属地租现象的是( )。（A）同等条件下,肥沃土地比贫
5、瘠土地多产的粮食（B）同等条件下,相对于市场位置,较近土地比较远土地节省的运输费用（C）同等条件下,繁华地点比偏僻地点多的销售净收入（D）同等条件下,普通工人比高级知识分子多得的收入三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13 地价是地租的资本化。( )（A）正确（B）错误14 在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。( )（A）正确（B）错误15 路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。( )（A）正确（B）错误16 地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。( )（A）正确（B）错误17 房地产估价的主要难点是影
6、响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。( )（A）正确（B）错误18 某地带有铁路,这一地带如果作为居民区,铁路就可能成为贬值因素。( )（A）正确（B）错误19 如果居民收入的增加,是衣食都较困难的低收入者的收入增加,虽然其边际消费倾向较大,但其增加收入对房地产价格的影响估计较大。( )（A）正确（B）错误20 一般意义上的经济投机,是指一种买或卖的活动,其目的是在价格有变化时,通过买进或卖出赚取利润。( )（A）正确（B）错误21 投机是建立在对未来预期的基础上的,预期是对经济变量的未来价值的信念或看法。( )（A）正确（B）错误22 房地产投机是一种经济投机,它是利用房地产价格的涨落变化
7、,通过在不同时期买进或卖出房地产,从价差中获取利润的行为。( )（A）正确（B）错误23 城市化是当今重要的社会、经济现象之一,但由于人们对城市的概念理解不一,对城市化的解释和度量方法相差很大。( )（A）正确（B）错误24 房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度及采取的干预方式、措施等。( )（A）正确（B）错误25 城市规划对土地价格没有什么影响。( )（A）正确（B）错误26 世界经济状况,特别是周边国家和地区的经济状况,对房地产价格没多大影响。( )（A）正确（B）错误地价评估练习试卷 7 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题
8、解析】 临接同一道路的其他土地的价格,是以路线价为基准,考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地,以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街,梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街,三角形土地是一边临街还是一顶点临街)、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实际上为“房地产状况调整”。【知识模块】 地价评估2 【正确答案】 A【试题解析】 路线价是一种土地单价。【知识模块】 地价评估3 【正确答案】 A【试题解析】 路线价法与市场法的理论依据都是房地产价格形成的替代原理。【知识模块】 地价评估4 【正确答案】 A【试
9、题解析】 当以标准临街宗地的单价作为路线价时,应采用平均深度价格修正率,所以根据下面两个公式:该宗土地的单价=路线价平均深度价格修正率,该宗土地的总价=土地单价 土地面积,将已知参数代入以上两公式即得所求。【知识模块】 地价评估5 【正确答案】 A【试题解析】 按建筑面积进行分摊的方法,是根据各自拥有的建筑面积的多少来分摊,即如果甲拥有的建筑面积为若干平方米,那么他应享有的地价数额为他所拥有的建筑面积乘以土地总价值与总建筑面积的比率(即楼面地价),他应占有的土地份额为他所拥有的建筑面积除以总建筑面积。【知识模块】 地价评估6 【正确答案】 C【试题解析】 参照教材上的临街深度价格递减率坐标图(
10、教材 P275 图 9?2),我们会发现,深度越大,单位地价趋于不变。【知识模块】 地价评估7 【正确答案】 B【试题解析】 当以标准临街宗地的总价作为路线价时,应采用累计深度价格修正率,根据教材上的临街深度价格修正率表(教材 P277 表 9?1)可以查到临街深度 150 英尺的累计深度价格修正率为 117%,所以该宗地总价=标准临街宗地总价 相应的累计深度价格修正率,即为所求。【知识模块】 地价评估二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。8 【正确答案】 A,B,D【试题解析】
11、一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价,而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理、能节省人力和财力、可以同时对大量土地进行估价的方法,特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。【知识模块】 地价评估9 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 制作深度价格修正率的要领是:设定标准深度; 将标准深度分为若干等份;制定单独深度价格修正率 ,或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。【知识模块】 地价评估10 【正确答案】 A,D【试题解析】 所谓地价区段,是将用途相似、地块相连、
12、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。【知识模块】 地价评估11 【正确答案】 C,D【试题解析】 路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度,选取若干标准临街宗地求其平均价格,将此平均价格称为路线价,然后再配合临街深度价格修正率表和其他价格修正率表,计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。【知识模块】 地价评估12 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 地租可分为狭义地租和广义地租。狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。例如,西尼尔(Nassau William S
13、enior17901864 年)1836 年在政治经济学大纲中把地租定义为“出于自然或偶然所自发地提供的收入”,包括“在体力或脑力方面具有非常能力所取得的特优报酬”。即如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人好或比别人多的工作,他的收入因此会超过其他人,这种超过一般工资部分的超额收入也应视为地租。【知识模块】 地价评估三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。13 【正确答案】 A【试题解析】 根据传统地价理论,地价是地租的资本化,或者说是资本化的地租,是预买一定年度的地租,用公式表示为:地价=地租/利息率。【知识模块】 地价评估14 【正确答
14、案】 B【试题解析】 较长的繁华街道,有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段,分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道,同一个路线价区段可延长至数个路口。另外,在同一条街道上,如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的,应以街道中心为分界线,将该街道的两侧各自视为一个路线价区段,分别附设不同的路线价。【知识模块】 地价评估15 【正确答案】 A【试题解析】 城市商业街道较规整,临街各宗土地的排列较整齐,可以充分发挥路线价法快速、相对公平合理、节省人力和财力、可以同时对大量土地进行估价的的特点。【知识模块】 地价评估16 【正确答案】 A【试题解析】 土地是在最佳用途下使用可以由
15、竞标地租理论来说明,土地是在最佳集约利用下使用可以用马克思级差地租的原理来说明。【知识模块】 地价评估17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析19 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析20 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析21 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析23 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析24 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析25 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析26 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析
