1、市场法练习试卷 18 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 比较法是将( ) 与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（A）估价对象（B）估价目标（C）估价手段（D）估算价值2 比较法适用的条件,是在同一供求范围内存在着较多的( )。（A）房地产的交易（B）房地产的价格（C）类似房地产的交易（D）房地产供求关系3 下列属于运用比较法进行估价的步骤的是( )。搜集交易实例;选取可比实例;建立价格可比基础;进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行房地产状况修正;求取比准价格（A
2、）（B） （C） （D）4 搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和( )。（A）条理性（B）代表性（C）规范化（D）相关性5 交易实例及其内容的( )、可靠性,是提高估价精度的一个基本保证。（A）全面性（B）主观性（C）客观性（D）真实性6 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是( )。（A）同处于一个领域（B）同处在同一供求范围内的类似地区（C）同处于一个相对稳定的环境（D）同处于公平竞争的地区7 可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途,下列为大类用途的是:( ) 。居住;商业;办公;旅馆;工业;农业;小型作业。（A）（B） （C） （D）8 可比
3、实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,当两者不相同时,一般( )。（A）不能作为可比实例（B）取相同的部分作可比性（C）仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例（D）仍然可作为可比实例9 可比实例和成交日期应与估价时点接近。所谓接近是相对而言的,它是指( )。（A）如果房地产市场无论怎么变化,几年前的交易用于现在仍然有效 ,也可选为可比实例（B）如果房地产的发展平稳,以一定速度发展,则几年前的交易用于现在仍然有效,可选用为可比实例（C）如果房地产市场相对稳定,但由于时间的不同,几年前的交易相对现在来说,差别还相当大,取可比实例还是相近的为好（D）如果房地产市场比较稳定,则几年前发生的交
4、易用于现在可能仍然有效 ,也可选为可比实例10 选取了可比实例之后,应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理,使其成交价格之间的口径一致、( ), 为进行后续的比较修正建立共同的基础。（A）合理公道（B）有根有据（C）有利可图（D）相互可比11 房地产的价值量大,成交价格往往采用( )的方式支付。（A）一次付清（B）分期付款（C）以一定时日为最后期限一次付清（D）银行借贷低息支付二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 在比较法估价中需要进行( )的修正,这些修正有的很难采用量化
5、的计算公式,需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。（A）房地产状况（B）交易日期（C）交易情况（D）交易期望目标13 在搜集交易实例时,需要搜集那些内容很重要,一般应包括:( )。（A）交易双方的基本情况和交易目的（B）交易实例房地产的状况（C）成交价格（D）交易的结果14 虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多,但针对某一具体的( ) 来说,有些交易实例并不适用。（A）估价对象（B）估价目的（C）估价时点（D）估价目标15 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同,这里的建筑结构主要指大类建筑结构,它包括为:( ) 。（A）钢结构（B）钢筋混
6、凝土结构（C）砖混结构（D）简易结构16 房地产的交易类型有:( )。（A）土地使用权协议出让（B）一般买卖（C）租赁（D）征用17 建立价格可比基础具体包括:( )。（A）统一付款方式（B）统一采用单价（C）统一划定价格上下限（D）统一面积内涵三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 因为房地产价格形成中有替代原理的作用,所以在进行房地产估价时,估算对象的未知价格可以通过类似房地产的已知市场价格来求取。( )（A）正确（B）错误19 运用比较法估价的第一个步骤是搜集交易实例。( )（A）正确（B）错误20 用比较法估价时就有针对性收集一些交
7、易实例。( )（A）正确（B）错误21 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。( )（A）正确（B）错误22 如果估价对象是出让土地使用权的房地产,交易实例则既可以选择出让土地使用权,也可以选择划拨土地使用权的交易实例。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。23 某宗房地的交易总价款为 30 万元,其中首付款为 10 万元,余款 20 万元于半年后一次付清。假设月利率为 1%,则在其成交日期时一次付清的价格是多少?24 搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实例的建筑面积 20
8、0m2,成交总价 80 万元人民币,首期付 16 万元人民币,第二期于半年后付 32 万元人民币,余款 32 万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积 2500 平方英尺,成交总价为 15 万美元,于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例,则一般在进行有关的修正之前应做何处理?市场法练习试卷 18 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 本题中讲述的是比较法的概念。【知识模块】 市场法2 【正确答案】 C【试题解析】 从比较法的概念和理论依据知,比较法针对的比较对象是类似房地产的交易,并以此进行正确的估算。【知识模块】 市
9、场法3 【正确答案】 C【知识模块】 市场法4 【正确答案】 C【知识模块】 市场法5 【正确答案】 D【知识模块】 市场法6 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例与估价对象应有可比性,地区相同或是同在一供求范围内的类似地区便具备对比的相同环境和条件。【知识模块】 市场法7 【正确答案】 A【试题解析】 可比实例和用途主要指大类用途与估价的用途相同,在日常生活中,以居住、商业、办公,旅馆、工业等为主。【知识模块】 市场法8 【正确答案】 A【试题解析】 在实例的实际选取时,可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,当两者不相同时,一般则不能为可比实例。【知识模块】 市场法9 【正确答案】
10、 D【试题解析】 所讲的接近是相对而言,是指的房地产市场比较稳定,几年前发生的交易用于现在可能仍然有效,可选为可比实例。【知识模块】 市场法10 【正确答案】 D【试题解析】 相互可比才是真正的目的,才能真正的反应出可比实例的作用。【知识模块】 市场法11 【正确答案】 B【试题解析】 现今的人们都对物质生活的要求多了,取得房产便是一个方面,由于其价值量大,因而多采取分期付款的方式。【知识模块】 市场法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 A,B,C【试题解析】
11、 D 项中的交易期望目标属于比较法估算的范畴 ,更不需对其进行正确合理的修正。【知识模块】 市场法13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 交易的结果并不是需要收集的内容,除 ABC 所述外,还有成交日期、付款方式、交易情况等一些重要的内容。【知识模块】 市场法14 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 项中的估价目标不属于其中。【知识模块】 市场法15 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 在这些选项最大的疑问便是简易结构,其实简易结构也属于大类结构,只有梁板结构之类为小类结构。【知识模块】 市场法16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 市场法17 【正确答案】 A,B,D
12、【试题解析】 建立价格可比基础具体包括了下列 5 个方面:统一付款方式; 统一采用单价;统一币种和货币单位 ;统一面积内涵 ;统一面积单位等,因此A、B、D 正确。【知识模块】 市场法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 B【试题解析】 估算对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取,而不是市场价格来确定求取的。【知识模块】 市场法19 【正确答案】 A【试题解析】 在运用比较法进行求取的时候的七个步骤中,第一步便是收集交易方面的实例。【知识模块】 市场法20 【正确答案】 B【试题解析】 有针对性的收集固然能够说
13、明一定的问题,但是实例不足且不代表一般性是会出现片面性的。【知识模块】 市场法21 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例所处地区应与估价对象所处的地区完全相同,或是在同一供求范围内的地区。因而要求所处地区完全相同显然是不正确的比拟。【知识模块】 市场法22 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例的权利性质应与估算对象的权利性质相同,当不相同时,一般不能作为可比实例。如果估价对象是出让土地使用权的房地产,则允许选用划拨土地使用权的房地产则是错误的。【知识模块】 市场法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。23
14、 【正确答案】 解:一次付清的价格为:【知识模块】 市场法24 【正确答案】 解:(1) 统一付款方式。如果以成交日期一次付清为基准,假定当时人民币的年利率为 8%,则: (2)统一化单价,则: (3)统一币种和货币单位。以人民币为基准,乙交易的美元化为人民币。市场汇率 1 美元=8.3 元人民币,则:甲单价=3821.1(元人民币 /m2.建筑面积) 乙单价=608.3=498(元人民币/ 平方英尺.使用面积)(4)统一面积内涵。以 1m2 建筑面积=0.75m 2 使用面积,则: 甲单价=3821.6(元人民币/m 2.建筑面积) 乙单价=4980.75=373.5(元人民币/平方英尺.建筑面积)(5)统一面积单位。以 1m2 为基准,1m 2=10.764 平方英尺,则: 甲单价=3821.1(元人民币 m2.建筑面积)乙单价=373.510.764=4020.4(元人民币/平方米.建筑面积)【知识模块】 市场法
