1、房地产估价师房地产估价理论与方法（成本法及其运用）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。2006 年考题（A）某标准厂房（B）某酒厂厂房（C）某待出让土地（D）某写字楼2 某企业开发某土地，土地重新取得成本为 1000 元m 2，正常开发成本为 1500 元m 2，管理费用为前两项的 5，投资利息占直接成本的 5，销售费用为 100 元m 2，直接成本利润率为 6，则开发后的地价为 ( )。2006 年考题（A）1840 元m 2（B） 2840 元m 2（C） 2966 元m 2（D）30
2、00 元m 23 某宗房地产建筑物建成于 1991 年 10 月 1 日，经济寿命为 60 年。后于 1996 年10 月 1 日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年(从补办之日算起)。 2006 年 10 月 1 日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为 2000 万元，建筑物重新购建价格为 3000 万元，残值率为 0。则在估价时点(2006 年 10 月 1 日) 该房地产的评估价值为( ) 。2006 年考题（A）4091 万元（B） 4182 万元（C） 4250 万元（D）5000 万元4 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为 2000 万元，经济
3、寿命为 50 年，有效经过年数为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重置价格为 200 万元，平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4 年；设备的重置价格为 250 万元，平均寿命为15 年，有效经过年数为 9 年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )。2006 年考题 （A）400 万元（B） 628 万元（C） 656 万元（D）700 万元5 某企业拥有一办公楼，建成于 1996 年 1 月，1998 年 1 月补办了土地使用权出让手续，出让年限为 50 年(自补办之日算起)。在 2006 年 1 月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为 45 年，则在计算
4、建筑物折旧时，经济寿命应取为( )。2006 年考题（A）45 年（B） 50 年（C） 52 年（D）55 年6 某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 08 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( ) 。2007 年考题（A）183800 万元（B） 184455 万元（C） 184587 万元（D）185000 万元7 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为 2 年。该厂房建成 5 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用
5、期限为 40 年，土地使用权出让合约土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。2007 年考题（A）2%（B） 2.13%（C） 2.22%（D）2.50%8 某居民 2008 年 1 月初购买一套建筑面积为 100m2 的住宅，单价为 5000 元m 2，若 2008 年当地同类住宅价格月递增 05，年通货膨胀率为 5，则 2008 年底该套住宅实际增值额为( ) 元。2008 年考题（A）4296.96（B） 5560.86（C） 5839.91（D）3083.919 某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 12
6、0m2，单位建筑面积的重置价格为 600 元m 2，建筑物残值率为 5，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是( ) 。2008 年考题（A）81%（B） 84%（C） 84.17%（D）84.8%10 某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500m2，层高为 41m ，土地剩余使用期限为 30 年，不可续期，目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为36m，建筑物重建价格为 2000 元m 2，假定层高每增加 01m，建造费用每平方米相应增加 10 元，由于层高过大，该办公楼每年要多耗费 25 万元能源费用，以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为
7、( )万元。(建筑物报酬率为 10)2008 年考题（A）11.8（B） 16.07（C） 23.57（D）31.0711 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，不可续期，已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8，则该房地产的收益价格为( )万元。2008 年考题（A）95.4（B） 97.87（C） 98.55（D）99.3312 某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为3000 元m 2，已知取得土地时楼面地价为 1000 元 m2，开发成本和管理费用为
8、1200 元m 2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2，销售税费为销售价格的 55，开发期为 15 年，年利率为 10。该幢写字楼的销售利润率为( )。2009 年考题（A）7.9%（B） 11.08%（C） 11.83%（D）13.73%13 某成片荒地面积 1km2，进行“七通一平” 的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为 3 亿元，年贷款利率为 72，开发经营期为 1 年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为 65，该地块可转让土地的应计成本是( )元m 2。2009 年考题（A）310.61（B） 321.6（C） 4
9、77.87（D）494.7714 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为 20，则成本利润率为( )。2010 年考题（A）17.13%（B） 18.3%（C） 18.61%（D）21.47%15 某办公楼是 15 年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为 50 年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用 255 万元，现时重新购建价格为 350 万元，经济寿命为 60 年，残值率为 3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为( ) 万元
10、。2010 年考题（A）61.84（B） 78.35（C） 84.88（D）173.17二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。2006 年考题（A）重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出（B）重新购建价格是在估价时点的价格（C）重新购建价格是客观的价格（D）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格（E）土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格17 在运用成本法时最主要的有( )。2006 年考题（A）区分
11、计划成本和实际成本（B）区分实际成本和客观成本（C）结合实际成本来确定评估价值（D）结合实际开发利润来确定评估价值（E）结合市场供求分析来确定评估价值18 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有( )。2006 年考题（A）功能落后（B）功能缺乏（C）环境污染（D）交通拥挤（E）正常使用的磨损19 征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( )。2007 年考题（A）土地补偿费（B）安置补助费（C）地上附着物和青苗的补偿费（D）土地使用权出让金等土地有偿使用费用（E）安排被征地农民的社会保障费用20 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方
12、法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。2007 年考题（A）单位比较法（B）市场提取法（C）分解法（D）工料测量法（E）分部分项法21 假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有( )。2008 年考题（A）续建前已建成本（B）续建管理费用（C）续建投资利息（D）续建完成后房地产销售费用（E）取得在建工程的税费22 成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括( )。2009 年考题（A）土地取得成本（B）开发成本（C）管理费用（D）销售费用（E）销售税费23 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括( ) 。2010 年考题（A）应采用客观成本
13、而不是实际成本（B）应采用实际成本而不是客观成本（C）应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整（D）应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整（E）应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整24 在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括( )。2010 年考题（A）待开发房地产的价值（B）待开发房地产取得的税费（C）续建开发成本（D）销售费用（E）销售税金三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。25 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。( )2006 年考题（A）正确（B）错误26 某建
14、筑物建成于 1996 年 10 月 1 日，该建筑物所在地的土地使用权为 1994 年10 月 1 日取得，土地使用权年限为 40 年，该类建筑物寿命为 50 年，残值率为 0。则 2006 年 10 月 1 日该建筑物按直线法计算的成新率为 80。( )2006 年考题（A）正确（B）错误27 非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计人商品住宅的价格中。( )2006 年考题（A）正确（B）错误28 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑
15、物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。( )2007 年考题（A）正确（B）错误29 建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。( )2007 年考题（A）正确（B）错误30 在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。( )2008 年考题（A）正确（B）错误31 某房地产开发项目的利润为 360 万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为 2000 万元，投资利息为 200 万元，企业应缴纳土地增值税 200 万元，该房地产开发项目的投资利润率为 18。( )2009 年考题（A）正确（B）错
16、误32 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。( )2009 年考题（A）正确（B）错误33 建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。( )2010 年考题（A）正确（B）错误34 成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。( )2010 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。35 估价对象为一写字楼，土地
17、总面积 1000m2，于 2001 年 9 月底获得 50 年使用权。写字楼总建筑面积 4500m2，建成于 2004 年 9 月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼 2006 年 9 月 30 日的价值。搜集有关资料如下。(1)搜集了三宗出让年限 50 年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：(2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732 万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为 150 元m 2，土地开发费用、税金和利润等为 120 元m 2，以上合计为城市边缘土地使用权年限 50 年熟地的价格。该城市
18、土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：(3)在估价时点不设电梯的层高 5m 的建筑物重新购建价格为 1800 元m 2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重新购建价格为 140 万元，经济寿命为 5 年；设备的重新购建价格为 100 万元，经济寿命 10 年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为 0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为 80，月租金为 38 元m 2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为 85，正常月租金为 40 元m 2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入
19、的 35。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用 60 万元，安装费用 40 万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗 1 万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 20 万元。 试用成本法评估该写字楼 2006 年 9 月 30日的价值。土地重新购建价格要用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为 5，房地产报酬率为 7(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)。2006 年考题 36 某公司于 2005 年 3 月 1 日在某城市水源地附近取得一宗土地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积 1
20、0 000 m2，土地使用期限 40 年，建筑总面积为 20 000 m2，并于 2007 年 9 月 1 日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于 2007 年 9 月 1 日的正常市场价格。 (1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为 1 000 元m 2。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为 2 500 元m 2，销售费用为 200 万元，管理费用为开发成本的 3，开发建设期为 25 年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入 30，第二年投入
21、50，最后半年投入 20，各年内均匀投入，贷款年利率为 702，销售税金及附加为售价的 553，投资利润率为 12 。 (2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为 400 万元和 60 万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为 200 万元和 40 万元。对原项目排污系统进行改造，发生拆除费用 30 万元，拆除后的排污系统设备可回收 90 万元。 (3)原项目预计于 2008 年 1 月 1 日正常营业，当年可获得净收益 500 万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到 2009 年 1 月 1日，为获得与 2008 年 1 月 1 日开始营业
22、时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用 100 万元，之后将保持预计的盈利水平。 (4)该类度假村项目的报酬率为 8。2007 年考题37 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 48m，没有电梯，建筑面积为 30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元m 2(含装修、设备费 )、专业费为建筑安装工程费的 8，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的 3，销售费用为重新购建价格的 3，年利率为 6，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60，第二年投人 40，各年年内
23、均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 65，投资利润率为 35。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10 年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80，月租金为 30 元m 2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85，正常月租金为 32 元m 2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000
24、 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8。请计算该建筑物的现时价值。2010 年考题房地产估价师房地产估价理论与方法（成本法及其运用）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是成本法适用的估价对象。新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产) 、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济效益或没有潜在经济效
25、益而限制了收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单纯的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。2 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是开发后的地价。该土地开发完成后的地价=取得该土地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+ 总销售费用+ 总投资利息+总销售税费+总开发利润，所以，由题意可得开发完成后的地价=1000 元m 2+1500 元m 2+(1000+1500)元m 25+(1
26、000+1500)元m 25+100 元m 2+(1000+1500)元m 26=3000 元m 2。3 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产评估价值。建筑物折旧=3000 万元818 万元，该房地产评估价值=(3000+2000818)万元=4182 万元。4 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是该幢写字楼的物质折旧额的计算。门窗等损坏的修复费用=10 万元，装饰的折旧额=200 万元 4 年=160 万元，设备的折旧额=250 万元 9 年 =150 万元，长寿命项目的折旧额=(2000 10200250)万元 10年=308 万元，该建筑物的折旧额=(10+160+15
27、0+308)万元=628 万元。5 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是经济寿命的计算。剩余经济寿命=经济寿命一有效年龄。建筑6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是实际收益率、名义收益率、通货膨胀率三者的关系。实际收益率(R r)、名义收益率(R a)和通货膨胀率(R d)三者关系式：(1+R a)=(1+Rr)(1+Rd)，此题中，2008 年年底的 Rr=1+(1+05) 121(1+5)一1=00111217，增值额=5000 元100R r=556086 元。9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是用直线法计算建筑物的成新率。
28、d=DC100=1400元120m 2600 元m 2=2，当 R0 时，q=100 -dt=100一 28=84。10 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是功能过剩引起的折旧额的计算。功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本，其中，无效成本=51500m 210 元 m2=75 万元，超额持有成本=(2 510)11(1+10) 30=2357 万元，则折旧额=3107 万元。( 收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值)11 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产收益价格的计算。8811(1+8 ) 40=9540
29、 万元。12 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产销售利润率的计算。该幢写字楼的销售利润率=1000(1+10) 15 +1200(1+10) 15 2+3000(2+55)=1108。13 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是转让土地成本的计算。300000000+300000000(1+72) 05 一 1元(1000100065)=477 87 万元。14 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产成本利润率的计算。投资利润率=开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用) 开发利润=20 (600+900+50+60)=322 万元成本利润率= 开发利润
30、(土地取得成本+开发成本+ 管理费用+销售费用+投资利息)=322(600+900+50+60+150)100=183015 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是采用直线法计算建筑物的折旧总额。因为建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束，应按建筑物经济寿命计算建筑物折旧，故 N=60 年，D=C(1 一 R)N=350(13)60=5658 万元，E t=Dt=565815=8488 万元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题
31、考核的是重新购建价格含义。重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。把握重新购建价格的含义，还应特别注意以下 3 点：(1)重新购建价格应当是估价时点的价格；(2)重新购建价格应当是客观的价格；(3) 建筑物的重新购建价格应当是全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点状况下的价格。17 【正确答案】 B,E【试题解析】 本题考核的是成本法估价需要具备的条件。其中，在运用成本法时最主要的是要注意以下 3 点：一是应采用客观成本而不是实际成本；二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析调整；三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进
32、行调整。18 【正确答案】 C,E【试题解析】 本题考核的是建筑物的经济折旧。建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类，其中，外部折旧也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是区位因素(如周围环境和景观改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)、经济因素(如市场供给过量或需求不足)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。19 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考核的是征地补偿安置费用。征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下 4 项费用组成：(1)土地补偿费。(2)安置补助费。(
33、3)地上附着物和青苗的补偿费。(4)安排被征地农民的社会保障费用。20 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 本题考核的是建筑物重建价格的求取方法。求取建筑物重新购建价格的具体方法，根据求取其中的建筑安装工程费的方法来划分，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。21 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 本题考核的是在建工程价值的公式。求在建工程价值的公式(适用于将在建工程续建成房屋)：在建工程价值=续建完成后价值一在建工程取得税费一续建成本一管理费用一销售费用一投资利息一销售税费一续建利润22 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是投资利息的计算中应计息的项目
34、。应计息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。23 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是运用成本法应注意的问题。在运用成本法估价时注意“逼近”。其中特别要注意下列 3 个问题：(1)应采用客观成本而不是实际成本。(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设汁等分析进行调整。(3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。24 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是假设开发法的传统方法计算投资利息。注意在开发完成时发生的销售费用不应计息。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。2
35、5 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是功能落后折旧的分类。在建筑物折旧中，功能落后折旧分成可修复的功能落后引起的折旧和不可修复的功能落后引起的折旧。26 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是建筑物的成新率。年平均折旧率=2；总折旧率=年平均折旧率 建筑物年龄=240 年=80；建筑物的成新率=1 一总折旧率=1 80=20 。27 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是不应计人商品住宅价格的费用。下列费用不应计人商品住宅价格：(1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用；(2)住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。28 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是建筑物的重置价格。
36、建筑物的重置价格是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。而建筑物的重建价格也称为重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。29 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。在土地是有期限的使用权下，建筑物经济寿命与土地使用期限可能不是同时结束，因此，在求取建筑物折旧时
37、应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响：(1)建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧；(2)建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，分为出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。30 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是成本法估价需要具备的条件。运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。31 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产投资利润率的计算。根据投资利润率的公式：=3602000=18。32 【正确答案】 A【试题解析
38、】 本题考核的是成本法的概念。简要地说，成本法是根据估价对象的重要成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。具体地说，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。33 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是建筑物的有效年龄。建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。34 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价的成本法。成本法也可评估局部房地产的价格。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。35 【正确答案】 解：(1)求取土地
39、价格：1)市场法求取土地单价：2)成本法求取土地单价：城市边缘地价的求取：征地补偿和安置等费用=(57320066667)元m2=85980 元m 2。50 年城市边缘熟地价=(859 80+150+120) 元m 2=112980元m 2；积算价格=112980 元m 220 =177046 元m 2。3)土地单价=(180537+177046)元m 22=178792 元m 2；土地价值=(178792100010000)万元=17879 万元。(2)求取建筑物价格：1)重新购建价格=(1800450010000) 万元 =810 万元。2)门窗损坏的折旧 =10 万元；装修的折旧额=(1
40、4025)万元=56 万元；设备的折旧额=(100210)万元=20 万元；长寿命项目的折旧额=(810-10-140-100)万元247=23 83 万元。总物质折旧额=(10+56+20+2383) 万元=10983 万元。3)缺少电梯的功能性折旧：一(60+40)万元=7192 万元；能源消耗功能性折旧= 功能折旧=(7192+1361)万元=8553 万元。4)经济折旧=20 万元。5)折旧总额=(10983+8553+20)万元 =21536 万元。6)建筑物价值=(81021536)万元=594 64 万元。 (3)写字楼价值 =土地价值+建筑物价值 =(17879+59464)万
41、元=一 77343 万元。注：成本法求取土地价值时也可以采用如下方法：积算价格=1 12980 元m 2131 5 =1 72619 元m 2；或积算价格=(1 78792+1 72619)元m 22=1 75701 元m 2。以下计算相同。36 【正确答案】 解：(1)土地取得费用=(1 00010 00010 000)万元=1 000 万元。(2)开发成本=(2 50020 00010 000)万元=5 000 万元。 (3)管理费用=5 000 万元3=150 万元。 (4)销售费用=200 万元。(5) 投资利息=l 000 万元(1+7 02) 25一 1+(5 000+150+20
42、0)万元30(1+702) 2 一 1+50(1+7 02) 1 一 1+50(1+702) 025 一 1=624185 万元。(6)销售税费：设重新购建价格为V，则销售税费为：553V(7)开发利润=(1000+5000+150+200)万元12=762 万元。(8)重新构建价格：方法一：V=1000 万元(1+702) 25 +(5000+150+200)万元30 (1+702) 2+50(1+7 02) 1+50(1+702) 025 +553 V+762=1184 845 万元+578934 万元+553V+762 万元=818904 万元。方法二：V=1000 万元 +5000 万
43、元+150 万元+200 万元+624185 万元+553 V+762 万元=818904 万元。(9)经济折旧：(10)功能折旧：(30 一 90+400+60)万元=400 万元。 (11)估价对象估价结果：总价 =(81890453824400)万元=7250 80 万元；单价 =725080 万元20000m 2=362540 元m 2。37 【正确答案】 解： (1)重新购建价格 C 方法一：1)单价计算 建安成本 1200 元m 2 专业费用 12008=96 元m 2 管理费用 (1200+96)3=3888 元m 2 销售费用 C3 投资利息(1200 19613888+3C)
44、60 (1+36)15-1 +1200+96+38 88+3C40(1+6)05-18893+02C 销售税费 C6 5 投资利润(1200+963888+3C)35=467208+105C 重新购建价格 C=(+)30000=(1200+96+3888+3C38893+02 C+65C467208105C)30000=6356394 万元 2)总价计算 建安成本 120030000=3600 万元 专业费用 36008=288 万元 管理费用(3600+288)3=11664 万元 销售费用C 总 3 投资利息(3600+288+11664+3C 总 )60(1+6 )151-(3600+2
45、88+1166413 总 )40(1+6 )05-1=26679+02 总 销售税费 总 6 5 投资利润(3600288+11664+30 总 )35=1401 624+105C 重新购建价格C=+=3600+288+1166433 总 +26679102 总 总 6 51401 624105 总 =6356394 万元方法二：重新购建价格C=1200(1+8)(1+3 )C360(1+6) 15 +1200(1+8)(1+3 )C340(1+6)05C65+1200(1+8)(13)C335=2118 798 元m 2 重新购价格=211879830000=6356394 万元(2)折旧计算 可修复费用 35 万元 装修折旧费=500153=300 万元 设备折旧费=2001103=60 万元 长寿命项目折旧费=6356 394+35 500200)1603=281069 万元缺乏电梯的功能折旧费 =(3285一 3080)123811(1+8) 07 一(180+60)=1182085 万元 功能过剩引起的折旧费=1 8 11(1 8) 57=12344 万元 (3)建筑物现值计算V=635639435300 602810691182085 1234440=444590 万元
