1、房地产估价师房地产估价理论与方法（长期趋势法及其运用）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。2006 年考题（A）平均增减量法（B）平均发展速度法（C）移动平均法（D）指数修匀法2 在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。2006 年考题（A）过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在（B）市场上能找到充分的房地产历史价格资料（C）房地产市场在过去无明显的季节变动（D）政府关于房地产市
2、场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格3 通过市场调研，获得某类房地产 2002 年至 2006 年的价格分别为 3405 元m 2、3565 元m 2、3730 元m 2、3905 元m 2、4075 元m 2，则采用平均增减量法预测该类房地产 2008 年的价格为( )。2007 年考题（A）40750 元m 2（B） 42425 元m 2（C） 44100 元m 2（D）45775 元m 24 一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是( )。2008 年考题（A）上升（B）下降（C）保持相对稳定（D）先上升后下降5 为评估建筑面积为 120m2 的住宅在 2008 年 9
3、月的买卖价格，收集了以下 4 个交易实例，最适合作为可比实例的是( )。2008 年考题（A）甲（B）乙（C）丙（D）丁6 直线趋势法 y=a+bX 中的常数 a、b，是由( )决定的。2009 年考题（A）房地产的历史价格资料（B）房地产的未来价格资料（C）房地产的现实价格资料（D）估价师选取的现时和未来的价格资料7 某类商品房 20042008 年的售价分别为 6000 元m 2、6300 元m 2、6678 元m 2、7212 元m 2、7645 元m 2。利用平均增减量法，该类商品房 2009 年的价格为( )元m 2。2009 年考题 （A）7974（B） 8023（C） 8056.
4、25（D）80788 某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法为( )。2010 年考题（A）平均发展速度法（B）平均增减量法（C）数学曲线拟合法（D）中位数法9 某类房地产 20052009 年的价格见下表，各年增长量的权重分别为01、02、02、05，则利用平均增减量法预测该类房地产 2010 年的价格为( )元m 2。2010 年考题（A）8460（B） 8500（C） 8790（D）883810 用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲 =1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为 v 乙 =1500+60i，该
5、两类房地产的价格增长潜力相比 ( )。2010 年考题（A）甲类房地产比乙类房地产强（B）乙类房地产比甲类房地产强（C）该两类房地产强弱程度相同（D）该两类房地产强弱程度不可比二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。2006 年考题（A）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别（B）整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图（C）观察、分析时间序列，得出一定的模式（D）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格（E）对未来的
6、价格进行分析和预测12 长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于( )。2007 年考题（A）假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测（B）收益法中未来租金、运营费用的预测（C）成本法中对先前发生费用的正确性的校核（D）市场比较法中对房地产状况进行调整（E）某些缺乏的房地产历史价格资料的填补13 长期趋势法的作用主要有( )。2008 年考题（A）用于收益法中预测未来的租金、空置率等（B）用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整（C）用于成本法计算重置价格（D）用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力（E）用来填补某些房地产历史资料的缺乏14 根据有关统计资料，对某类房
7、地产价格统计数据整理如下表，其中，2006 年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有( )。2010 年考题（A）利用平均增减量法模拟 2006 年的价格为 7482 元m 2（B）利用平均增减量法预测 2010 年的价格为 8826 元m 2（C）利用平均发展速度法模拟 2006 年的价格为 7438 元m 2（D）利用平均发展速度法预测 2010 年的价格为 7438 元m 2（E）无法利用平均增减量法预测 2010 年的价格为 8873 元m 2三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 房地产价格上涨或下降趋势的
8、强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。( )2007 年考题（A）正确（B）错误16 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。( )2009 年考题（A）正确（B）错误17 在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产估价理论与方法（长期趋势法及其运用）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 本题
9、考核的是长期趋势法。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。其中，运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近，否则就不适宜采用这种方法；运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。2 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是长期趋势法适用的估价对象和条件。长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计，分析
10、得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。因此，长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产，估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠。3 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是采用平均增减量法预测该类房地产 2008 年的价格的计算。该类房地产价格逐年上涨额的平均数计算如下：据此预测该宗房地产 2008 年的价格为：V i=P0+di=3405 元m 2+(16756)元m 2=4410 元m 2。4 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是人口结构的概念。一般地说，随着家庭人口规模小型
11、化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨的趋势。5 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是估价对象可比实例的选取。选取的可比实例应满足下列要求：(1)与估价对象的区位相近。(2) 与估价对象的用途相同。(3)与估价对象的权利性质相同。(4)与估价对象的档次相当。(5) 与估价对象的规模相当。(6)与估价对象的建筑结构相同。6 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是直线趋势法的相关知识。在直线趋势法计算的过程中，以 Y 表示各期的房地产价格，X 表示时间，则 X 为自变量，Y 为因变量，Y 依 X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程
12、式来描述：Y=a+bX。在上式中，a，b 为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。a，b 的值通常采用最小二乘法来确定。根据最小二乘法求得的 a，b 的值分别如下：由以上以 a、b 的计算过程可知，a、b 是由房地产的历史价格资料决定的。7 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产价格的计算。d=(300+378+534+433)元m 24=41125 元m 2，V 2008=P0+di=6000 元m 2+41125 元m 25=805652元m 2。8 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是数学曲线拟合法的运用。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次
13、抛物线趋势法。9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价的权重。该房地产价格逐年上涨额的加权平均数为 d=32001+33002+35002+34005=338 元m 210 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是用直线法趋势法预测房地产价格。由直线趋势法公式可知，i1。当 i1 时，1480+80i 一(1500+60i)0，故甲类房地产比乙类房地产的价格增长潜力强。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的
14、是长期趋势法的操作步骤。运用长期趋势法估价一般分为以下 4 个步骤：(1)搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料。并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠。(2)整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。(3)观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式。(4)以此模式推测、判断估价对象在估价时点的价格。12 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 本题考核的是长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，例如用于假设开发中预测开发完成后
15、的房地产价值。此外还有一些其他作用，例如：(1)用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等。(2)用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整。(3)用来比较、分析两宗(或两类) 以上房地产价格的发展趋势或潜力。(4)用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。13 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 本题考核的是长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：(1)用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等。(2)用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整。(3)用
16、来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力。(4)用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。14 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考核的是房地产价格的计算。利用平均增减量法，设 2006 年价格为 x，该房地产价格逐年上涨额的平均数为 d=(7130-6810)+(x 一 7130)+(7810一 x)+(8150 一 7810)+(8490 一 8150)5=336(元 m2)，则 x=6810+3362=7482 元m 2，据此预测该宗房地产 2010 年价格为 6810+3366=8826 元m 2 利用平均发展速度法，设 2006 年价格为 x，该房地产价格逐年平均
17、发展速度为t=(84906810) 02 =1045，则 x=681010452=7438 元m 2，据此预测该宗房地产 2010 年价格为 681010456=8873 元m 2三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是长期趋势法作用的相关内容。房地产价格上涨(或下降)趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。目前价格高的房地产，其价格上涨趋势可能较缓慢；而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。16 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是运用平均增减量法进行预测的条件。房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。17 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是移动平均法预测房地产价格。一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。
