1、房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产市场与市场运行）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( )。2003 年考题（A）空置率合理空置率（B）空置率 合理空置率（C）空置率= 合理空置率（D）不能判断2 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( ) 。2003 年考题（A）建筑师（B）结构工程师（C）设备工程师（D）监理工程师3 按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的( )。2003年考题（A）存量规模（
2、B）租金水平（C）开发成本（D）资本化率4 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是( )。2003 年考题（A）满足购买者使用要求（B）购买者支付能力（C）物业预期收益（D）物业用途5 某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90 万 m2， 2002 年未完工转入 2003 年继续施工的房屋建筑面积为 30 万 m2，2003 年竣工的房屋建筑面积为 80 万 m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。2004 年考题（A）05（B） 15（C） 2（D）36 下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有( )是不正确的。2004年考题（A）供给非同质性（B）需求多样
3、性（C）竞争充分性（D）交易复杂性7 产生房地产价格泡沫的主要诱因是( )。2004 年考题（A）土地稀缺（B）城市化进程快（C）竞争充分性（D）交易复杂性8 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括( )子市场。2005 年考题（A）租赁（B）销售（C）保险（D）抵押9 某城市 2004 年存量商品住房的吸纳率为 40，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( ) 。2005 年考题（A）04 个月（B） 25 个月（C） 04 年（D）25 年10 在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。2005 年考题（A）第一
4、阶段（B）第二阶段（C）第三阶段（D）第四阶段11 如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( ) 。2005 年考题（A）减少（B）增加（C）不变（D）同步递减12 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是( )。2006 年考题（A）城市或区域产业结构与布局（B）人口数量与结构（C）土地资源状况（D）建筑技术进步13 反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )。2006 年考题（A）房地产平均价格（B）房地产中位数价格（C）房地产价格指数（D）房地产同质价格14 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈( )波动的趋势。200
5、6 年考题（A）向下（B）平稳（C）不稳定（D）向上15 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为( )阶段。2006 年考题（A）租金增长率上升（B）新增供给小于新增需求（C）新开工项目增加（D）租金增长率下降16 某销售型住房市场年初的住房存量为 100 万套，其中空置待售住房 5 万套，本年新竣工住房 13 万套，销售住房 8 万套，则吸纳周期为( )年。2007 年考题（A）063（B） 163（C） 225（D）125017 在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。2007 年考题（
6、A）第一阶段（B）第二阶段（C）第三阶段（D）第四阶段18 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。2007 年考题（A）市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因（B）可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫（C）房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性（D）金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成19 2007 年末，某市住房总量为 5000 万 m2，其中经济适用住房 400 万 m2 商品住房3750 万 m2；同期住房空置量为 750 万 m2，其中经济适用住房为 50 万 m2，商品住房为 450 万 m2，则该市 2007 年末的商品住房空置率是
7、( )。2008 年考题（A）9（B） 12（C） 125（D）1520 政府的土地供应政策直接影响房地产开发的( )。2008 年考题（A）产品质量（B）产品性价比（C）规模和结构（D）产品档次21 对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是( )。2008 年考题 （A）自然周期与投资周期同步变化（B）投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期（C）投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期（D）投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期22 2008 年，某市可供租售的房屋面积为 3000 万 m2，其中可供销售的住宅面积为1800 万 m2，可供出租的住宅面积
8、为 450 万 m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750 万 m2，其中销售的住宅面积为 1680 万 m2，出租的住宅面积为 320 万 m2。该市 2008 年住宅市场吸纳率为( )。2009 年考题（A）7111（B） 8889（C） 9167（D）933323 某市 2008 年存量商品住宅的吸纳率为 50，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是( )。2009 年考题（A）半个月（B） 2 个月（C）半年（D）2 年24 房地产市场供给垄断性的原因不包括( )。2009 年考题（A）房地产市场需求的广泛性（B）房地产市场供给的异质性（C）土地所有权的排他性（D）土地的有限性25 房地产市
9、场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由( ) 。2009 年考题（A）上升到下降（B）下降到上升（C）高于合理空置率到低于合理空置率（D）低于合理空置率到高于合理空置率26 关于房屋施工面积的说法，正确的是( )。2010 年考题（A）房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积（B）房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积（C）房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积（D）房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积27 关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是( )。2010 年考题（A）吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间（B）吸
10、纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间（C）在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期（D）吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数28 房地产泡沫产生的基础是( )。2010 年考题（A）投机需求膨胀（B）金融机构过度放贷（C）房地产市场中的过度开发（D）土地资源的稀缺性二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。29 房地产市场结构包括( )。2004 年考题（A）总量结构（B）区域结构（C）产品结构（D）供求结构（E）资金结构30 从房时产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投
11、资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在( )。2004 年考题（A）第一阶段（B）第二阶段初期（C）第三阶段初期（D）第三阶段（E）第四阶段31 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析( )。2005 年考题（A）价格结构（B）区域结构（C）产品结构（D）供求结构（E）投资结构32 根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的( )。2005 年考题 （A）第一阶段（B）第二阶段初期（C）第二阶段后期（D）第三阶段（E）第四阶段33 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。2006 年考题（A）加大城市基础设施建设投入
12、（B）调整银行贷款利率（C）调整公共住房政策（D）调整房地产税收政策（E）加快城市化进程34 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场” ，这种划分所采用的市场细分标准有( )。2006 年考题（A）按存量增量细分（B）按交易形式细分（C）按目标市场细分（D）按房地产用途细分（E）按地域细分35 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析( )。2007 年考题（A）物理结构（B）区域结构（C）产品结构（D）供求结构（E）总量结构36 下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有( )。2007 年考题（A）房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现
13、象，且此现象重复发生（B）在房地产周期循环的最低点，空置率最高（C）房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格（D）在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率（E）在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的37 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有( )。2007 年考题（A）空置量（B）房地产价格指数（C）平均建设周期（D）吸纳率（E）失业率38 “某城市别墅销售市场” 这一市场细分的方式包括 ( )。2008 年考题（A）按地域范围细分（B）按房地产用途细分（C）按增量存量细分（D）按交易形式细分（E）按目标市场细分39 对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求
14、结构，通常还分析( )。2009 年考题（A）价格结构（B）总量结构（C）档次结构（D）投资结构（E）租买结构40 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有( )。2009 年考题（A）竞争性（B）垄断性（C）外部性（D）均衡性（E）信息不对称性41 按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在( )等方面存在差异。2010 年考题（A）投资决策（B）规划设计（C）工程建设（D）地域范围（E）产品功能42 国际上通常采取的住房保障方式有( )。2010 年考题（A）政府直接建房（B）对住房投资人减税（C）对住房承租人减税（D）对住房承租人补贴（E）鼓励赢利机构建房三、
15、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。43 房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。( )2004 年考题（A）正确（B）错误44 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。( )2004 年考题（A）正确（B）错误45 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。( )2005 年考题（A）正确（B）错误46 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。( )2005 年考题（A）正确（B）错误47 房地产空间市场的供求关系直接
16、决定了房地产租金的水平。( )2006 年考题（A）正确（B）错误48 房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。( )2006 年考题（A）正确（B）错误49 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。( )2007 年考题（A）正确（B）错误50 房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。( )2007 年考题（A）正确（B）错误51 吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。( )2008 年考题（A）正确（B）错误52 在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率总是下滑的。( )2008 年
17、考题（A）正确（B）错误53 量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。( )2009 年考题（A）正确（B）错误54 开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。( )2009 年考题（A）正确（B）错误55 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。( )2009 年考题（A）正确（B）错误56 土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产市场与市场运行）历年真题试卷汇编 1
18、答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产市场的自然周期。其中在自然周期的第二阶段(增长超过了平衡点) ，需求继续以一定的速度增大，形成了对额外房屋空间的需求。此时，空置率降到合理空置率以下。2 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产市场专业顾问的内容。在房地产产品的生产过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。3 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产市场的运行规律。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。4
19、 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产市场的参与者。在消费者和买家中，对于投资型购买者来说，其拥有物业后所能获得的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。5 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是平均建设周期的计算。6 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产市场的特性。房地产市场的特性包括：市场供给的垄断性(市场供给具有异质性即为其形成的原因之一)、市场需求的广泛性和多样性、市场交易的复杂性、市场价格与位置密切相关、存在广泛的经济外部性、市场信息的不对称性。7 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产泡沫的成因。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。土地
20、的稀缺性使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。8 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产市场的细分。房地产市场按交易形式细分，新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场。9 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产市场交易指标。吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供
21、 1 租售量的比例，吸纳周期在数值上是吸纳率的倒数，即为10 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产市场的自然周期。其中，在自然周期的第二阶段(增长超过了平衡点) ，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求此时空置率降到了合理空置率以下。11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产市场的功能。根据当地各类房地产的收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例。如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。12 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产市场的运行环境。其中，经济环境包括城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局
22、、基础设施状况、利率和通货膨胀等。13 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产价格指数的概念。房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。14 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产市场的周期循环。由于经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施的空间要求，从而带来房地产市场的兴起。从本质上讲，房地产业的发展是由整体经济的发展决定的。因此，随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势。15 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产市场的自然周期。其中，在自然周期的第二阶段(增长超过
23、了平衡点) ，需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。由于空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平。16 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是吸纳周期的计算。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间。用公式表示为：APt=HSRtAV t,即：吸纳周期率=17 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产市场的自然周期。其中在自然周期的第三阶段供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。18 【正确答案】 D【试题解析】 本
24、题考核的是房地产泡沫的概念及其成因。房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。首先，土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础性。其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱凶；再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。19 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是空置率。空置率指报告周期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR t=VCtS t。450 万 m23750 万 m2100=12。20 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是政府干预房地产市场的手段。土地供应计划对
25、房地产开发投资调节的功效非常直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。21 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产市场的投资周期与自然周期之间的关系。房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。当资本市场投资可以获得满意的投资回报时，投资者拟投入房地产市场的资本就需要高于一般水平的投资回报，使资本流向房地产市场的时机滞后于房地产市场自然周期的变化，导
26、致房地产市场价格下降，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也开始下降。22 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是吸纳率。吸纳率一报告期内的吸纳量同期可供租售量=(1680 万 m2+320 万 m2)(1800 万 m2450 万 m2)100=8889。23 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是吸纳周期与吸纳率的关系。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，(150) 年=2 年。24 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的足房地产市场供给的垄断性。由于开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；
27、由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。25 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产投资自然周期的各阶段特点。自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。由于在该过程中不存在过剩供给，新竣工的项目在市场上竞争租户，租金上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认识到市场开始转向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。但竣工项目的大量增加所导致的供给高速增
28、长，推动市场进入自然周期运动的第四阶段。26 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产市场供给指标的房屋施工面积。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨人报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。27 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产市场交易指标的吸纳周期。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售
29、或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。28 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的房地产泡沫产生的原因。金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。29 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是房地产市场的结构。房地产市场结构包括：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。3
30、0 【正确答案】 A,B【试题解析】 本题考核的是房地产市场自然周期和投资周期之间的关系。房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。31 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产市场结构。房地产市场结构包括：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。32 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是房地产市场的自然周期。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段。其中，在自然周期的第一阶段需求增长加快，空置率下降，租金增长率
31、稳定或小步上升；在第二阶段初期需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降；在第二阶段后期需求继续上升，开始新的建设，但需求增长比供给快，空置率仍下降，租金增长率上升；在第三阶段供给(竣工 )增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升。33 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 本题考核的是宏观调控房地产市场的手段。宏观调控房地产市场的具体手段包括：土地供应、金融、公共住房和税收政策等。34 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产市场细分的标准。从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，我们可以按照地域范围、房地产用途、增量存量、交易形式、目标市场等标准，
32、对房地产市场进行细分。35 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产市场的结构。从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。36 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是房地产市场的周期循环。房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。经研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。在房地产市场的自然周期中周期循环的最低点，空置率最高；在最高点时，供给增长率等于需求增长率。在周期循环中，价格(租金)和空置率
33、通常是反向变动的。37 【正确答案】 B,D【试题解析】 本题考核的是房地产市场交易指标。房地产市场交易指标包括：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金和房地产价格指数。38 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产市场细分。房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产用途、增量存量、交易方式、目标市场等标准，对房地产市场进行细分。39 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产结构分析。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市
34、场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。40 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 本题考核的是房地产市场的特征。房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产本身具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等方面。41 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考核的是房地产市场细分。由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子
35、市场。42 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是房地产市场的政府干预。国际社会普遍重视住房保障问题，并形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。43 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产空间市场与房地产资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求；同时，
36、空间市场上的供给又是由资产市场决定的。44 【正确答案】 A45 【正确答案】 A46 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房产市场的投资周期。当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者。47 【正确答案】 A48 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产市场自然周期和投资周期之间的关系。房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。49 【正确答案】 B【试题
37、解析】 本题考核的是市场交易指标的内容。其中，销售量是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。我国房地产开发统计中采用的销售面积包括当期增量房屋预售面积和当期增量房屋现房销售面积。50 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产空间市场的内容。空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。51 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是吸纳量、吸纳率、吸纳周期之间的关系。吸纳量是指报告期内销售和出租房屋的数量之和。吸纳率是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间。在数值上等于吸纳率的倒数。52 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产自然周期。在自然周期的第三阶段，租金的增长率仍是缓慢上升。53 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是量价弹性的概念，是指报告期内房地产价格变化率与交易率的比值。依据交易和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。54 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是开发商选择房地产经纪机构的标准。55 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是市场的细分。56 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产供给难以形成统一竞争性市场的原因。
