1、房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产市场调查与分析）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在整个房地产开发过程中最重要的一个环节是( )。（A）投资机会选择与决策分析（B）前期工作阶段（C）建设阶段（D）租售阶段2 投资机会选择的工作内容不包括( )。（A）提出投资设想（B）细化投资设想（C）寻找和筛选投资机会（D）项目财务评价3 为了满足进一步投资决策的要求，开发商通常还聘请( )，对拟开发项目涉及的土地、建筑物的权利状况，以及对主要合作伙伴的设立、变更、存续和资产负债情况等进行尽职调查。（A）律师或估价师（B）建筑师（C）工程师和会计师（D
2、）造价工程师或经济师4 下列选项中，( ) 应该在尚未签署任何协议之前进行，以便使开发商有充分的时间和自由度来考虑有关问题。（A）初步投资计划分析工作（B）市场分析工作（C）项目财务评价工作（D）投资决策分析工作5 土地开发过程中涉及的道路、供水、供电等基础设施建设，可通过公开招标方式选择工程实施单位，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的( )。（A）2（B） 5（C） 8（D）106 开发商可以通过( ) 市场获取土地使用权。（A）土地出让和转让（B）土地出让和承包（C）土地承包和转让（D）土地出让7 按照开发建设项目用地的( )不同，房地产开发商需要办理的规划审批工作要求有一定差异。
3、（A）建设用地处理权获取方式（B）国有建设用地使用权获取方式（C）建设用地出让权获取方式（D）土地储备方式8 经济适用住房和廉租住房项目用地，目前采用( )方式供应。（A）协议出让（B）挂牌出让（C）行政划拨（D）行政划拨兼协议出让9 土地储备机构是由( )批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。（A）国务院土地管理主管部门（B）省、自治区、直辖市人民政府（C）市、县人民政府（D）省、自治区、直辖市土地管理主管部门10 下列选项中，( ) 阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。（A）开
4、发项目选址、定点审批阶段（B） “建设用地规划许可证”申领阶段（C）设计方案审查阶段（D）“建设工程规划许可证” 申请阶段11 对于原有划拨土地上的存量房地产，在不改变土地利用条件的情况下，该类土地使用权可采用( ) 方式获得。（A）招标（B）拍卖（C）挂牌（D）协议12 城乡规划管理部门对建设用地使用性质、建设用地及代征城市公共用地范围和面积审核确定后，颁发“ 建设用地规划许可证 ”，其主要规定了用地 ( )。（A）性质、范围和面积（B）性质、位置和界限（C）范围、面积和界限（D）范围、位置和面积13 由城市规划管理部门签发的( )，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、
5、绿化率等。（A）“选址规划意见通知书”（B） “规划设计条件通知书”（C） “规划设计方案审批通知书”（D）“建设用地规划许可证”14 被邀请参加投标的承包商通常有( )。（A）2 个以下（B） 3 个以下（C） 3 个以上（D）2 个以上15 城乡规划管理部门接此申请后，将负责对相关文件进行与设计方案审查阶段内容相似的审查工作，通过审查后，签发( )。（A）“设计方案审查意见”（B） “建设工程规划许可证”（C） “城市建设工程办理竣工档案登记表”（D）“勘察、设计中标通知书”16 土地开发过程中涉及的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，可通过公开招标方式
6、选择工程实施单位，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的( )。（A）1（B） 2（C） 3（D）417 下列选项中，( ) 不属于经营性用地。（A）医疗卫生用地（B）旅游用地（C）娱乐用地（D）商品住宅用地18 为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用( )：疗式发包。（A）专业工程（B）建筑工程全过程统包（C）分部工程（D）分阶段代理19 大型房地产开发公司一般采取( )的营销方式。（A）委托物业代理（B）自行销售（C）合作销售（D）联合销售20 招标人自行招标的，应当自确定中标人之日起( )日内，向国家或省市发展改革部门提交招标投标情况的书面报告。（A）15（B）
7、 7（C） 30（D）6021 在招标工作中，负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理的是( ) 。（A）档案管理人员（B）专业技术师及经济方面的专家（C）开发商授权代表（D）建筑商22 确定合同方式和发包内容，招标人与中标人应当根据( )订立合同。（A）投标价（B）中标价（C）标底价（D）中标价和标底价的平均值23 土地开发的项目实施模式有( )的模式。（A）市、县人民政府负责实施和授权开发商负责实施（B）政府土地储备机构负责实施和施工队负责实施（C）施工队负责实施和授权开发商负责实施（D）政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施24 土地储备机构按照国家有关规定征
8、收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金是( )。（A）前期开发资金（B）土地开发资金（C）土地储备资金（D）前期储备资金25 对于划拨用地开发建设项目，开发商在取得建设用地规划许可证后，方可向政府土地主管部门申请用地，经( )审批后，由土地主管部门划拨土地。（A）县级以上人民政府（B）市级以上人民政府（C）省、自治区、直辖市人民政府（D）国务院26 下列选项中，( ) 是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。（A）时间控制（B）安全管理（C）质量控制（D）进度控制27 项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规
9、范为目标所进行的监督与管理活动称为( ) 。（A）安全管理（B）进度控制（C）质量控制（D）成本控制28 制定进度计划的方法有( )。（A）横道图法和网络图法（B）横道图法和表格图法（C）网络图法和表格图法（D）横道图法、表格图法和网络图法29 项目管理机构对项目的质量控制阶段不包括( )。（A）决策阶段（B）工程发包阶段（C）设计阶段（D）施工阶段30 控制工程成本最基本的做法是( )。（A）强化“成本 ”意识，加强全面管理（B）确定成本控制对象（C）完善成本控制制度（D）制定有效的奖励措施31 在控制工程成本的做法和手段中，( )对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。（A）强化“成本
10、 ”意识（B）确定成本控制的对象（C）完善成本控制制度（D）制定奖励措施32 工程成本控制的主要对象是( )。（A）主要费用中的固定费用（B）主要费用中的变动费用（C）次要费用中的固定费用（D）次要费用中的变动费用33 在工程竣工验收阶段，开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要在( ) 个月内予以核实，给予确认或提出修改意见。（A）1（B） 2（C） 3（D）634 在工程竣工验收阶段，承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )个月内将竣工工程交付开发商。（A）半（B） 1（C） 2（D）635 成功的房地产租售过程一般分为三个阶段，其中不包括( )。（A）收款阶段（B）宣传、沟
11、通阶段（C）谈判阶段（D）签约阶段36 根据代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理可分为三种形式，其中不包括( )。（A）买方代理（B）卖方代理（C）联合代（D）双重代理37 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商通常会选择委托( )。（A）首席代理（B）双重代理（C）联合代理（D）分代理38 房地产开发项目的预租售一般能够令开发商( )。（A）减少风险（B）增加销售收入（C）降低销售成本（D）减少税收负担39 下列选项中不属于竞争导向定价法的是( )。（A）目标定价法（B）领导定价法（C）挑战定价法（D）随行就市定价法40 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场
12、领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用( )。（A）领导定价法（B）随行就市定价法（C）目标定价法（D）挑战定价法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 在市场分析中，其主要分析的内容包括( )。（A）房地产供求关系（B）政府政策（C）租金水平（D）盈利能力（E）竞争环境42 房地产开发的步骤包括( )。（A）投资机会选择（B）投资决策分析（C）可行性研究（D）合同谈判（E）物业资产管理43 项目财务评价是根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计就项目的( )进行分析
13、评价。（A）经营费用（B）成本费用（C）经营利润（D）盈利能力（E）偿债能力44 投资决策分析工作主要包括( )。（A）市场分析（B）开发程序（C）项目的财务评价（D）项目的社会评价（E）项目的不确定性分析45 土地储备开发成本包括( )和贷款利息；土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。（A）征收、拆迁补偿费及有关税费（B）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用（C）临时工程费用（D）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用（E）市政基础设施建设有关费用46 对于拥有资金但缺少土地资源的开发商来说，可以通过( )等方式与当前土地
14、使用权拥有者合作，也是获得土地使用权的一种重要方式。（A）土地转让（B）公司入股（C）并购（D）合伙（E）购买房地产47 下列选项中，开发商提交审查的设计方案包括( )等。（A）单体建筑设计方案比例尺 1：1000（B）以实测现状地形图危底图绘制的规划设计总平面图（C）各层平面图、各向立面图、各主要部位剖面图（D）居住区设计方案比例尺 1：500（E）各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料48 依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括( )。（A）工业用地（B）廉租住房项目（C）基础设施用地开发区（D）农贸市场和社会福利设施建设项目（E）科技园区内的科技产业项目用地
15、开发建设项目49 开发商对投标人进行资格审查时应考虑以下( )方面。（A）具有独立订立合同的权利（B）具有履行合同的能力，包括专业、技术资格和能力，资金、设备和其他物质设施状况，管理能力，经验、信誉和相应的从业人员（C）没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结，破产状态（D）完成的承建项目（E）在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题50 一般情况下，土地使用权出让方式包括( )。（A）招标（B）挂牌（C）拍卖（D）协议（E）仲裁51 经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以( )方式出让。（A）招标（B）拍卖（C）挂牌（D）协议（E）仲裁52 建筑工程发包
16、时，房地产开发商所采取的公开招标方式通常适用于( )的开发项目建设。（A）工程性质比较特殊（B）工程项目规模较大（C）技术复杂（D）要求有专门经验的技术人员（E）建设周期较长53 编制招标工程标底的方法很多，按其所用的基础数据不同，可分为以( )为基础编制等。（A）施工图预算（B）概算额（C）缩小综合定额（D）平方米造价包干（E）扩大综合定额54 采用公开招标时，招标人应当发布招标公告，该公告上应当载明招标人的名称、地址、( ) 等事项。（A）招标项目的性质（B）招标项目的数量（C）专业技术等级要求（D）获取招标文件的办法（E）专门经验的技术人员数量要求55 投标人资格审查的目的是在于了解投标
17、人的( )，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。（A）报价（B）技术实力（C）财务实力（D）施工方案（E）施工经验56 土地储备的运作程序步骤包括收购和( )。（A）回收（B）使用（C）开发整理（D）储备（E）供应57 土地储备资金的来源渠道包括( )。（A）财政部门从土地出让收入（B）国有土地收益基金中安排的资金（C）经财政部门批准可用于土地储备的其他资金（D）利息收入（E）开发商按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款58 在开发项目招标过程中，评标委员会从工程技术和财务的角度审查评议有效的标书。其评审的标准是中标单位拥有( )。（A）足以胜任招标工程的
18、技术（B）良好的信誉（C）合理的报价（D）相当的财务实力（E）最低的报价59 应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让土地使用权的建设工程包括( )。（A）工业用地（B）基础设施用地用地（C）医疗卫生用地（D）教育用地（E）商业用地60 招标人与中标人订立合同的合同价可以采用( )方式。（A）固定价（B）可调价（C）浮动价（D）成本价（E）成本加酬金61 招标中的日常事务工作主要包括( )和组织开标、评标，协助招标人定标；草拟合同；招标人委托的其他事项。（A）解决投标人疑问（B）审查投标人资格（C）编制标底（D）组织投标人勘察现场（E）拟定招标方案，编制和出售招标文件62 建设工程施工阶段的工程质量控
19、制工作主要包括( )。（A）对原材料的检验（B）对工程的配套设备进行检验（C）确立有关质量文件的档案制度（D）对各项施工设备、仪器进行检查（E）施工过程的安全防范制度的检查63 建设工程施工阶段的工程进度控制工作的主要内容包括( )。（A）控制工程变更（B）编制项目建设工程进度计划（C）施工现场的调研与分析（D）编制其他配套进度计划（E）审查施工组织设计和施工方案64 下列关于制定进度计划方法的表述中，正确的有( )。（A）制定进度计划的方法有两种，分别为应用传统的水平进度计划和网络计划（B）采用横道图法的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系（C）在横道图中可以找出关键工作
20、和关键路线（D）网络图有单代号网络和双代号网络两种表现形式（E）通过改善网络计划，就可以求得各种优化方案65 下列选项中，( ) 的实施情况影响着整个工程的进度。（A）材料供应计划（B）设备周转计划（C）材料设备成本计划（D）临时工程成本计划（E）临时工程计划66 工程成本控制是( ) 的重要手段。（A）综合利用组织、技术、经济和合同等（B）监督成本费用（C）降低工程造价（D）缩短工期（E）实现质量目标67 工程成本控制主要在项目的( )阶段进行。（A）投资决策（B）设计（C）工程发包（D）施工（E）租售68 为了便于管理，根据工程进度计划编制的成本计划可分解为五个方面，包括( )。（A）材料
21、供应计划（B）材料设备成本计划（C）临时工程成本计划（D）设备周转计划（E）人工费成本计划69 工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划分标准视( ) 而定。（A）工程规模（B）工程内容复杂程度（C）工程成本计划（D）项目性质（E）工程质量要求70 房地产开发商在开发项目中的主要合同关系通常包括( )。（A）咨询合同（B）联合承包合同（C）土地使用权出让合同（D）联合开发合同（E）融资合同71 在工程过程中合同双方的最高行为准则包括( )。（A）实施工程管理的工期目标（B）履行合同（C）遵循价值规律办事（D）按合同办事（E）行使合同权利72 搞好合同实施控制的关键
22、是( )。（A）建立合同实施保证体系（B）完善合同变更管理（C）落实安全第一、预防为主的原则（D）完善合同资料的文档管理（E）客观、准确、全面地念好“合同经”73 合同实施过程中的控制是立足于现场的合同管理，其主要工作包括( )。（A）合同分析（B）合同跟踪（C）合同诊断（D）合同策划（E）合同实施监督74 工程建设中安全管理的原则包括( )。（A）技术创新为主（B）社会效益第一（C）安全第一（D）预防为主（E）质量第一75 在项目建设过程中，( )应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。（A）开发商（B）开发商授权代表（C）建筑师（D）城市建
23、设主管部门（E）监理工程师76 在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，由房地产开发商组织( )，正式进行竣工验收，出具竣工证书。（A）承包商（B）客户（C）质量监督部门（D）城市建设管理部门（E）设计单位77 在制定租售方案时，租售进度的安排要考虑与( )以及预测的市场吸纳速度协调。（A）工程建设进度（B）项目建造标准（C）融资需求（D）宣传策略（E）营销策略78 开发商定价的方法主要包括( )。（A）成本导向定价法（B）挑战导向定价法（C）购买者导向定价法（D）收益导向定价法（E）竞争导向定价法79 在制定广告方案时，所需的五种决策即 5M，包括 ( )。（A）广告的目标（B）可用的
24、资金（C）应传送的信息（D）宣传的对象（E）广告效果评价80 对房地产项目制定租售方案时，主要应考虑的因素包括( )。（A）租售时间（B）租售的选择（C）租售进度（D）租售价格（E）租售对象81 房地产开发商倾向于采用自行销售房地产项目的营销方式是在( )的情况下。（A）房地产市场高涨、市场供应短缺，所开发的项目很受使用者和投资者欢迎（B）大型的房地产开发公司在进行物业销售（C）房地产开发商有特定的销售对象（D）高档的房地产开发项目（E）成片的开发小区项目82 招标程序包括( ) 投标人资格审查；投标；开标、评标和定标；签订合同。（A）解决投标人疑问（B）编制招标文件（C）确定招标方式（D）组
25、织投标人勘察现场（E）发布招标公告或邀请投标函83 属于竞争导向的房地产定价方法有( )。（A）随行就市定价法（B）认知价值定价法（C）领导定价法（D）挑战定价法（E）目标定价法84 尽管有些房地产开发商也有自己的销售阶伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括( )。（A）物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉（B）物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员（C）物业代理信誉更高，更易销售（D）物业代理更加熟悉市场情况（E）房地产开发商有特定的销售对象三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。85 房
26、地产开发项目日益大型化的趋势要求开发商具备比以往更多的知识和技能，包括市场与市场营销、建筑设计、法律制度、风险控制和时间管理等。( )（A）正确（B）错误86 房地产开发过程可分为四个阶段，即投资机会选择与市场分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。( )（A）正确（B）错误87 投资机会选择与决策分析阶段最重要的工作，就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。( )（A）正确（B）错误88 进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。( )（A）正确（B）错误89 土地储备资金专项用于征收、收购、优先购买或收回土地
27、需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用，不包括土地上附着物和青苗补偿费。( )（A）正确（B）错误90 获取土地的途径主要有土地使用权的出让、划拨、转让和与当前土地使用权拥有者合作等方式。( )（A）正确（B）错误91 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。( )（A）正确（B）错误92 拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。( )（A）正确（B）错误93 随着政府土地储备制度的建立，存量划
28、拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。( )（A）正确（B）错误94 开发建设项目的招标方式可分为公开招标和邀请招标。( )（A）正确（B）错误95 房地产开发项目，属于使用政府投资的城建类投资项目。( )（A）正确（B）错误96 城乡规划管理部门在规划意见书(选址)中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。( )（A）正确（B）错误97 招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，是在招标文件编制完成后进行。( )（A）正确（B）错误98 在公开招标时，投标人资格审查通常放在发售招标文件之前进行。( )（A）正确（B）错误99 在邀请招标情况下，投标人资格审查与开标工作同时进行。( )（A）正确（B）错误100 开标后，如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，开发商可宣布由本次投标报价最低的投标人中标。( )（A）正确（B）错误101 招标文件是开发商向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础。( )（A）正确（B）错误102 中标通知书发出之后，开发商的招标工作即告圆满结束。( )（A）正确（B）错误
