1、房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产金融与项目融资）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。2003 年考题（A）10（B） 15（C） 20（D）302 当贷款综合风险超过( )时，为高风险贷款。2003 年考题（A）50（B） 60（C） 80（D）903 下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是( )。2004 年考题（A）企业信用等级越高，信用等级系数值越高（B）贷款期限越长，期限系数值越大（C）项目风险越大，风险等级系数值越大（D）用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相
2、比，贷款方式系数值较低4 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75和 80，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的( )风险。2005 年考题（A）市场（B）财务（C）政策（D）经营5 在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。2005 年考题（A）综合利率（B）贷款利率（C）折现率（D）机会成本6 银行向某家庭发放了一笔月还款额为 2000 元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月 150 元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。2006 年考题（A）3583（B） 3909（C） 4300（D）47787
3、银行个人住房贷款业务巾发生的“假按揭” 属于( )风险。2006 年考题（A）信用（B）管理（C）法律（D）操作8 新设项目法人的资本金筹措渠道不包括( )资金。2006 年考题（A）政府政策性（B）资产变现（C）企业人股（D）个人人股范围9 房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的( )。2007 年考题（A）分离（B）独立（C）对立（D）融合10 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是( )。2007 年考题（A）商用房地产风险更高（B）商用房地产的收益更高（C）商用房地产的价值更高（D）商用房地产的增值潜力更
4、大11 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或( )。2007 年考题（A）租金收入（B）土地出让收入（C）长期抵押贷款（D）净经营收入12 银行对个人发放住房抵押货款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来( ) 。2007 年考题（A）操作风险（B）法律风险（C）信用风险（D）管理风险13 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或( )。2008 年考题（A）土地开发贷款（B）房地产抵押贷款（C）土地转让收入（D）流动资金贷款14 新设项目法人资本金筹措渠道不包括( )。2008 年考题（A）政府政策性资金（B）国内外企业人股的资金（C）个人人股的资金（D）资产变现的资
5、金15 进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是( )。2008 年考题（A）债务融资成本分析（B）资金占用费分析（C）资本金与债务资金的比例分析（D）担保费分析16 租赁融资在房地产领域的应用模式主要是( )。2009 年考题（A）置业投资（B）设备租赁（C）售后回租（D）权益融资17 商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括( )。2009 年考题（A）开发商违法预售（B）借款人赖账不还（C）借款人拖延还款（D）房地产市场供需失衡18 在贷款综合评价中，项目风险等级分为 AAA、AA、A 和 BBB 四个风险等级，其中 AAA 级对应的风险系数为( )。2009 年考题（A）5
6、0（B） 60（C） 70（D）8019 下列市盈率的表达式中，正确的是( )。2010 年考题（A）市盈率=股价每股净资产（B）市盈率= 股价每股收益（C）市盈率= 市值销售收入（D）市盈率=市值现金流20 刘某在 1 年前获得一笔月还款额为 800 元，期限 5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为 1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为 100 元，则其月均收入至少应为( )元。2010 年考题（A）236364（B） 260000（C） 381818（D）42000021 一般来说，投资于房地产信托基金(REITs) 的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，
7、这主要是因为 REITs 具有( )。2010 年考题（A）较高的收益性（B）较强的流动性（C）直接融资的功能（D）抵御通货膨胀影响的功能22 关于房地产贷款担保的说法，正确的是( )。2010 年考题（A）担保能确保贷款得以足额偿还（B）金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险（C）最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押（D）贷款质押不转移财产的占有权二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。23 金融机构在融出资金时，要遵循( )原则。2003 年考题（A）流动性（B）安
8、全性（C）偿还性（D）盈利性（E）地域性24 金融机构进行项目贷款审查时，要进行( )工作。2003 年考题（A）客户评价（B）项目评估（C）担保方式评价（D）贷款综合评价（E）环境评价25 债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。2004 年考题（A）项目投资形成的可分配利润（B）协议中所规定的贷款利息（C）协议中规定的有关费用（D）租售收益（E）股息26 新设项目法人融资形式的特点有( )。2005 年考题（A）项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成（B）新设项目法人承担相应的融资责任和风险（C）从项目投资后的经济效益来考察偿债能力（D）从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿
9、债能力（E）拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产27 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有( )。2006 年考题（A）发行企业债券（B）向银行借入信用贷款（C）房地产开发贷款（D）在公开市场上发行股票（E）土地储备贷款28 在下列费用中，属于债务融资成本的有( )。2007 年考题（A）承诺费（B）手续费（C）担保费（D）利息（E）税费29 下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有( )。2008 年考题（A）资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资（B）抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务（C）按信托性质可以分为伞型合伙和
10、多重合伙型房地产投资信托（D）以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能（E）一般委托专业机构和专业人员实施经营管理30 个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有( )。2008 年考题（A）恶意欺诈（B）市场疲软（C）项目拖期（D）质量纠纷（E）违法预售31 按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有( )。2009 年考题（A）权益型（B）抵押型（C）伞型合伙（D）多重合伙（E）混合型32 商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有( )。2010 年考题（A）国有土地使用证（B）建设用地规划许可证（C）建设工程规划许可证（D）建设工程施工许可证（E）商品房预售许
11、可证三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。33 个人住房抵押贷款属于购房者的消费性信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。( )2004 年考题（A）正确（B）错误34 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。( )2004 年考题（A）正确（B）错误35 个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。( )2005 年考题（A）正确（B）错误36 房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。( )2005 年考题（A）
12、正确（B）错误37 债务融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。( )2006 年考题（A）正确（B）错误38 商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。( )2007 年考题（A）正确（B）错误39 我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。( )2008 年考题（A）正确（B）错误40 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。( )2009 年考题（A）正确（B）错误41 房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。( )2010 年考题 （A）正确（
13、B）错误42 在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。( )2010 年考题（A）正确（B）错误43 由于 REITs 投资物业的类型多种多样，所以 REITs 投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产开发经营与管理（房地产金融与项目融资）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是个人住房抵押贷款的期限。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的 80，贷款期限最长不
14、超过 30 年。2 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是贷款综合评价的内容。根据公式：某笔贷款的综合风险度一(某笔贷款风险额某笔贷款额)100=信用系数贷款方式系数 期限系数项目等级系数，由此公式计算得出的综合风险度凡超过 60的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。3 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是贷款的综合评价。(1)信用等级系数的取值规则是：AAA 级企业为 30，AA 级企业为 50，A 级企业为 70，BBB 级企业为90。(2)贷款方式系数的取值规则是：信用贷款为 100；由银行金融机构提供担保的为 1020，由省级非银行金融机构担保的为 50，A
15、A 级以下企业担保的为 100；用商品房抵押的为 50，由其他房屋及建筑物抵押的为 100(如参加保险，保险期长于贷款到期日的，系数取值为 50)。(3)贷款期限系数的取值规则是：中短期贷款期限在半年以内的为 100，期限在半年以上不满 1 年的为120；中长期贷款期限在 1 年以上不满 3 年的为 120；期限在 3 年以上不满 5年的为 130，期限在 5 年以上的为 140。(4)项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A 和 BBB 四个风险等级，其对应的风险系数分别为80、70、60和 50。4 【正确答案】 B【试题解
16、析】 本题考核的是房地产开发贷款的风险。其中，财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。由于房地产项目投资额较大，建设周期和投资回收周期均较长，开发企业的自有资金通常不是以满足投资所需，其投资所需的部分资金，甚至大部分资金，需要通过银行贷款来满足，因此，高负债率就成了房地产开发企业的普遍特征。5 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是融资成本。资本融资成本包括资金筹集费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费。但其资金占用费则需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。6 【正确答案】 C【试题解析】
17、 本题考核的是个人住房抵押贷款的风险管理。考核借款人还款能力是指规定将每笔住宅贷款的月房产支出与收入比控制在 50以下。房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)月均收入，则月平均最低收入=7 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是个人住房贷款的风险。其中，操作风险表现为，由于个人住房贷款的客户数量多，在实际操作中银行无法像对公司客户那样进行深入的调查，而且个贷市场竞争日趋激烈，一些基层银行重营销轻管理，有的规章制度落实不到位，也给个人住房贷款业务带来了重大隐患，容易出现“假按揭”，导致贷款被骗，同时也容易被内部人员混水摸鱼，作案盗取资金。8 【正确答案】 B【试题解析】 本是
18、考核的是房地产投资融资方案的内容。其中，新设项目法人项目资本金筹措渠道包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人人股的资金。9 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产抵押贷款二级市场。二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。10 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是商用房抵押贷款的内容。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影
19、响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。11 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产开发贷款。其中，建设贷款的还款资金的来源，通常是销量收入或房地产抵押贷款。12 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是个人住房贷款的风险。主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。其中，银行对个人发放住房抵押贷款时，如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等，则容易形成管理风险。13 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产开发贷款的还款资金来源。通常是销售收入或房地产抵押贷款。为了避免出现竣工
20、时无法获得抵押贷款的情况，发放建设贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。14 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是新设项目法人项目资本金筹措渠道。其包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人人股的资金。15 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是融资结构分析。主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。16 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是债务融资的类型结构。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁
21、或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。17 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是个人住房贷款的风险个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。18 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是各等级的风险系数。AAA、AA、A 和 BBB 四个风险等级对应的风险
22、系数分别为 80、70、60和 50。19 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是市盈率的表达式。20 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是个人抵押贷款。(1200+100+800)元55=381818元。21 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产投资信托基金的特征。房地产投资信托基金的特征包括：能抵御通货膨胀、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、流动性好。直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金。而 REITs 可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，流动性仅次于现金。22 【正
23、确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产贷款担保。贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障，银行在发放贷款时，首先应考查借款人的第一还款来源是否充足；贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。在房地产贷款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常见的担保形式。贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。23 【正确答案】 A,B,D【试题解析】
24、 本题考核的是金融机构在融出资金时遵循的原则。金融机构在融出资金时，一般会遵循流动性、安全性和盈利性原则。24 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。25 【正确答案】 B,C【试题解析】 本题考核的是债务融资的内容。其中，债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。26 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是新设项目法人融资形式的特点。包括：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金
25、构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。27 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考核的是债务融资的方式。债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可以提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。28 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核债务融资成本。包括资金筹集费(承诺费、手续费、担保费、代理费等)和资金占用费(利息)。29 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产投资信托基金的分类。按投资业务不同，房地产投资信托基
26、金可分为权益型、抵押型和混合型三种。权益型是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。按信托性质分类，可以分为伞型合伙和多重合伙。30 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 本题考核的是个人住房抵押贷款的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。31 【正确答案】 C,D【试题解析】 本题考核的是投资信托基金的分类。按信托性质分类，可以分为
27、伞型合伙和多重合伙。按投资业务不同，可分为权益型、抵押型和混合型。32 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是房地产开发贷款的风险管理。我国法律规定，对未取得“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”和“建设工程施工许可证”的项目，不得发放任何形式贷款。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。33 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是个人住房贷款的内容。个人住房贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。尤其在项
28、目预售阶段，购房者申请的个人住房抵押贷款是项目预售收入的重要组成部分，也是开发商后续开发建设资金投入的重要来源。由于预售房屋还没有建成，所以金融机构发放个人住房抵押贷款的风险一方面来自申请贷款的购房者，另一方面则来自开发商。购房者的个人信用评价不准或开发商的项目由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险。34 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是在建工程抵押贷款。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。通常先由银行出具允许开发商预售的文件给房地产管理部门，并办理他项权利变更手续，同时由房地产管理部门予以办理商品房预售登记。35 【正确答案】 B【试题解析
29、】 本题考核的是个人住房抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。36 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产债务融资中债券偿付的方式。其偿付方式有三种：第一种是偿还，通常是到期一次偿还本息；第二种是转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券；第三种是转换，即债券在有效期内，只需支付利息，债券持有人有权按照约定将债券转化成公司的普通股。37 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是债务融资。其中，债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协
30、议中所规定的贷款利息和有关费用。38 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。39 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是担保贷款的内容。40 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是权益融资和债务融资的区别。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。41 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是权益融资的性质。42 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是抵押贷款。43 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是 REITs 投资物业的风险。利率的变化会给 REITs 的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。
