1、房地产估价师房地产开发经营与管理（现金流星与资金时间价值）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。( )称为净现金流量。（A）现金流入与现金流出之差（B）现金流入与现金流出之和（C）现金流入与现金流出之积（D）现金流入与现金流出之商2 主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型开发项目的房地产业务经营模式类型是( ) 。（A）“购买一更新改造一出售”（B） “开发一销售”（C） “开发一持有一出租一出售”（D）“购买一持有一出租出售”3 可贷资金利率理论该理论认为，利率是由( )决定的。（A）可贷
2、资金的供求（B）可贷资金的需求（C）可贷资金的供应（D）可贷资金的金额4 已知年利率为 206则按季计息时的实际利率为( )。（A）1025（B） 895（C） 1038（D）10475 某企业向银行借贷一笔资金，按月计息，月利率为 12，则年实际利率为( )。（A）1353（B） 1440（C） 1539（D）15626 某居民购买一套价值 80 万元的住宅，计划自己首付 30，其余向银行抵押贷款，贷款利率为 6，如果在 10 年内按月等额偿还，该居民月还款额是( )元。（A）240（B） 622（C） 312（D）8747 某家预购买一套面积为 80m2 的经济适用房，单价为 3500 元
3、m 2，首付款为房价的 25，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 42和 66，期限均为 15 年，公积金贷款的最高限额为 10000 元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是( )元。（A）163531（B） 171403（C） 172828（D）1736388 假设一家庭 2000 年 12 月 31 日为购买价值的 80 万元的住宅，申请了相当于房价70的住宅抵押贷款，期限为 15 年，年利率为 6，按月等额还本付息。2005 年1 月 1 日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，二次抵押贷款按产权人拥有权益的 50发放。已知当地住宅价值年上
4、涨率为 5，该家庭申请二次贷款时，最多能够得到( )万元抵押贷款。（A）258（B） 260（C） 272（D）2789 某家房地产企业获得贷款 1000 万元，期限为 2 年，年利率为 12，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是( )万元。（A）120（B） 200（C） 220（D）24010 某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款 20 万元，年贷款利率为 12，如果他今后 10 年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的 30可以用于住房支出，则他的月收入额需达到( )元才有足够的偿还能力。（A）987635（B） 956472（C） 942167（D）93
5、758111 已知某笔抵押贷款的年利率是 12，借贷双方约定按月计息，则这笔贷款的实际利率是( ) 。（A）1268（B） 1256（C） 1241（D）121212 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 25 万元的住宅，首付款为房价的30，其余房款用抵押贷款支付，如果抵押贷款的期限为 10 年，按月等额偿还，年贷款利率为 15，则月还款额为( )元。（A）26355（B） 28234（C） 30264（D）4595613 通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为( )。（A）时值（B）现值（C）终值（D）年值14 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过
6、生产和流通领域增值，因而应该采用( ) 计息。（A）复利（B）单利（C）连续复利（D）间断复利15 某家庭向银行申请了年利率 4，期限为 5 年，按年等效额偿还的一笔总额为30 万元的贷款，则该家庭第一年的还本付息额为( )。（A）663（B） 665（C） 667（D）669二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 下列关于资金时间价值的表述中，不正确的有( )。（A）从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值（B）从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的
7、损失所应得到的补偿（C）银行利息是资金时间价值的一种标志（D）资金时间价值的大小，取决于成本利润率、通货膨胀率和风险因素等（E）由于资金时间价值的存在，因此在不同时点上发生的现金流量无法直接比较17 下列有关名义利率和实际利率的表述，正确的是( )。（A）名义利率越大，实际利率与名义利率的差异就越大（B）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（C）当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率相等（D）当每年计息周期数 m1 时，名义利率小于实际利率（E）当每年计息周期数 m1 时，实际利率小于名义利率18 可贷资金的需求主要由( )要素构成。（A）投资需求（B）社会需求（C）家庭需求（D
8、）企业需求（E）赤字需求19 经济活动的类型和特点不同，现金流量的表现形式也不同，对于大型房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。（A）销售收入 A（B）出租收入（C）利息收 A（D）贷款本金收入（E）折旧费20 根据马克思的利率决定理论，利率具有( )特点。（A）利率是由可贷资金的供求决定的（B）平均利润率虽有下降趋势，但却是一个非常缓慢的过程（C）利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的（D）随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利润率有下降趋势（E）由于利率高低取决于两类资本家对利润分割的结果，因而使利率的决定具有很大偶然性21 同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率，
9、分为( )。（A）贷款利率（B）存款利率（C）拆出利率（D）折进利率（E）综合利率22 从宏观角度考察，利率的经济功能包括( )。（A）积累资金的功能（B）调整信用规模的功能（C）协调市场供求关系的功能（D）调节国民经济结构的功能（E）抵制通货膨胀的功能23 在我国，( ) 通常是以复利计息的。（A）个人储蓄存款（B）国库券的利息（C）房地产开发贷款（D）住房抵押贷款（E）商业用房贷款24 现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，横坐标轴上“0”，表示( ) 。（A）日历年度的年初（B）资金运动的时间始点（C）当前时点（D）现金流入的时间点（E）某一基准时刻三、判断题请判断
10、下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。25 实际上，银行利率是一种资金时间价值的表现方式。( )（A）正确（B）错误26 利率是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。( )（A）正确（B）错误27 马克思的利率决定理论认为，利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的。( )（A）正确（B）错误28 房地产投资分析的目的就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥：有的资源的条件，考察项目不同运行模式或技术方案，以获得最好的经济效果。( )（A）正确（B）错误29 资金的时间价值体现了为放弃即期消费的损失所应得的补偿。( )（A）正确（B）
11、错误30 随着技术的发展和资本有机构成的提高，平均利润率有提高的趋势，因而，平均利率有同方向变化的趋势。( )（A）正确（B）错误31 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。( )（A）正确（B）错误32 名义利率，指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。( )（A）正确（B）错误33 平均利润率虽有下降趋势，但却是一个非常缓慢的过程。( )（A）正确（B）错误34 资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，相同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计
12、算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。35 某家庭估计在今后 10 年内的月收人为 16000 元，如果其月收入的 30可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为 12的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?36 某购楼者向银行申请 50 万元的抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况为他安排了递增式偿还抵押贷款计划，即月还款额增长率与月收入增长率相等。若年贷款利率为 15，期限为 20 年，购楼者的月收入增长率为 05，问该购楼者首次月付款的金额应该是多少?37 某投资者以 400 万元购入一写字楼物业 20 年的使用权用于出租经营，已知该投资的目标
13、收益率为 18，预计未来 20 年内的年租金上涨率为 5，问该写字楼于第 8 年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?38 某家庭以 4500 元m 2 的价格购买了一套建筑面积为 120m2 的住宅，并向金融机构申请了相当于房价 70的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为 15 年，年利率为 12，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第 10 年年初一次偿清该抵押贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?房地产估价师房地产开发经营与管理（现金流星与资金时间价值）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确
14、答案】 B3 【正确答案】 A4 【正确答案】 C5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 B13 【正确答案】 B14 【正确答案】 C15 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 【正确答案】 C,D17 【正确答案】 B,C,D18 【正确答案】 A,C,E19 【正确答案】 A,B20 【正确答案】 B,D,E21 【正确答案】 C,
15、D22 【正确答案】 A,B,D,E23 【正确答案】 C,D24 【正确答案】 B,C,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。25 【正确答案】 A26 【正确答案】 B27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。35 【正确答案】 该家庭每月用于住房支出的数额 16000 元30=480
16、0 元i=12 12=1n=1012=120 月最高贷款额 P=A(1+i)n 一 1i(1+i) n=4800 元(1+1) 120 一 11(1+ ) 120=3346 万元36 【正确答案】 P=50 万元， i=1512=125，s=05，n=2012=240 月37 【正确答案】 P=400 万元， n=20 年，i=18，s=5，t=8 年At=A1(1+s)(t-1)=5758 万元 (1+5 )7=8102 万元则该写字楼于第八年的净租金收入应为8102 万元以上时，方能满足投资者对收益目标的要求。38 【正确答案】 P=(450012070 ) 元=378000 元，n=1512=180 月，t=612=72月，i=1 第十年年初拟一次偿还的金额应为：
