1、房地产估价师房地产开发经营与管理（现金流量与资金时间价值）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某家庭购买一套面积为 100m2 的商品住宅，单价为 5000 元m 2，首付款为房价的 30，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为 4和 7，期限均为 10 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元，则公积金贷款部分的按月等额（A）1002.45（B） 1012.45（C） 1027.42（D）1037.452 某家庭以 30 万元购买了一套住宅，银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6，
2、按月等额还款。如果该家庭于第 6 年初一次提前偿还贷款本金 5 万元，则从第 6 年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。2003 年考题（A）544.1（B） 555.1（C） 1776.32（D）2109.383 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为 20 年，年利率为 6，以每月 2500 元等额还款。该家庭于第 9 年初一次性偿还贷款本金 10 万元，余额在以后的 5 年内用按月等额还款的方式还清，则最后 5 年内的月等额还款额为( )元。 2003 年（A）3019.53（B） 2983.84（C） 1524.15（D）1587.654 已知年利率为 14，则按
3、季度计息时的实际年利率为( )。2004 年考题（A）1255（B） 1268（C） 1475（D）15015 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 75，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元，月还款额增长率为 02，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为( )元。2004 年考题（A）22774（B） 22819（C） 27288（D）274196 购置某物业用于出租经营，购买价格为 100 万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为 20 万元，现金收支均发生在年初，目标收益为 10，则该项目的动态投资回收期( )
4、。2004 年考题（A）小于 5 年（B）在 56 年之间（C）在 67 年之间（D）在 78 年之间7 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是( )。2004 年考题（A）成本利润率是年成本利润率（B）成本利润率是开发经营期的成本利润率（C）投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率（D）投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率8 某开发商向银行申请了年利率 6、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额为100 万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为( )万元。2004 年考题（A）600（B） 705（C） 759（D）13599
5、 某家庭预计今后 15 年内月收人为 10000 元，如果其中的 35可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 12，则该家庭有偿还能力的 15 年期最大抵押贷款申请额是( ) 万元。2005 年考题（A）2862（B） 2916（C） 4156（D）482410 银行为某人提供期限为 10 年、年利率为 6，首期月还款为 1000 元，月还款递增率为 02的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是( ) 元。2005 年考题（A）100556（B） 101056（C） 111056（D）11155611 已知某笔贷款年利率为 12，按季度计息，则该笔贷款的实际
6、年利率是( )。2005 年考题（A）1235（B） 1255（C） 1268（D）129312 某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利牢为 66，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 05，则购房者的首次还款额是( ) 元。2005 年考题（A）2040.83（B） 3451.83（C） 5089.13（D）6666.7213 某房地产开发项目的开发周期为 4 年，其中前期工作为 05 年，建设期为25 年，销售期为 1 年，建造成本估算为 10000 万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为 6，按季计息。则
7、该项目建造成本的利息是( ) 万元。2005 年考题（A）755.54（B） 772.84（C） 1400.88（D）1433.914 银行为某家庭提供年利率为 6、按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为 2000 元；则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的本金额是( )元。2006 年考题 （A）142874（B） 147537（C） 148274（D）20000015 银行为某家庭提供了年利率为 6、按月等比递增偿还、期限为 20 年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为 02，首期偿还额为 1600 元，则该家庭在第 6年最后一个月的还款额是( )元。2006 年
8、考题（A）184386（B） 184755（C） 227987（D）22912716 某家庭欲购买总价为 25 万元的一套住宅。该家庭月收人为 6000 元，准备用月收入的 30来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为 10 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6。则该家庭的首付款额是( )元。2006 年考题（A）3400000（B） 8326538（C） 8786778（D）910221217 某家庭申请了 25 万元 10 期住房抵押贷款，年利率为 6。该家庭在按月等额偿还 4 年后于第 5 年初一次偿还了本金 6 万元，则从第 5 年开始该家庭的月还款额减少了( ) 元。 2006 年考题（
9、A）99437（B） 101681（C） 125516（D）13872418 银行为某家庭提供了期限为 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为 725，则名义年利率是( )。2007 年考题（A）702（B） 704（C） 750（D）78519 银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元、期限 10 年、年利率 6的住房抵押贷款。若采用月还款常数为 07的还款方式，并在最后 1 个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后 1 个月外，其他各月的月供负担减少了( ) 元。2007 年考题（A）1375（B） 4102（C） 4322（D）4
10、52220 下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是( )。2008 年考题（A）时值是资金运动起点的金额（B）终值是资金运动结束的金额（C）资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值（D）不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值21 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房抵押贷款，其月供为 2850 元/月利率为 0625，则该抵押贷款的实际年利率为 ( )。2008 年考题（A）750（B） 756（C） 771（D）77622 美国某家庭于 2005 年购买住房时申请了一笔 20 万美元的贷款，贷款方式为“228”。第一年和第二年的年利率为 75，两年后的
11、年利率调整为 85，则该家庭在第 28 个月的月还款额为( )美元。2008 年考题（A）1250（B） 1398（C） 1416（D）156223 某房地产投资项目的目标收益率为 10，内部收益率为 16，实际收益率为12。银行的贷款利率为 75，则通货膨胀率是( )。2008 年考题（A）1820（B） 233（C） 357（D）54524 认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是( )。2009 年考题（A）马克思的利率决定理论（B）可贷资金利率理论（C） ISLM 曲线模型利率理论（D）流动性偏好利率理论25 如果名义利率为 10，通货膨胀率为 4，则实际利率为( )。200
12、9 年考题（A）577（B） 600（C） 1000（D）144026 某商铺的租赁期为 15 年，租金按每年 5的比例递增，第 1 年的租金为 1 万元，租金于每年的年初收取，年利率为 8，则该商铺 15 年租金收入的现值为( )万元。2009 年考题（A）1141（B） 1149（C） 1241（D）124927 李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为 20 年，年利率为75，按月等额偿还。如果李某于第 7 年末提前偿还本金 10 万元，则从第 8 年开始的月还款额为( ) 元。2009 年考题（A）345609（B） 350595（C） 350974（D）370573
13、28 关于资金时间价值的说法，错误的是( )。2010 年考题（A）现在的 100 万元与 5 年后的 100 万元的价值相同（B）现在的 100 万元可能与 5 年后的 148 万元价值相同（C）现在的 100 万元可能与 2 年前的 121 万元价值相同（D）由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较29 某房地产开发企业向银行申请了贷款额为 1000 万元，期限为 3 年，年利率为8的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息( )万元。2010 年考题（A）200（B） 730（C） 853（D）90030 关于实际利率和名义利率的说法，错误的是( )。
14、2010 年考题（A）名义利率对应一年中计息周期的单利计息（B）实际利率对应一年中计息周期的复利计息（C）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（D）当计息周期为“ 月” 时，实际利率小于名义利率31 王某拟购买一套面积为 120m2、单价为 7800 元 m2的住房，首付款为 30，其余申请年贷款利率分别为 48和 72的公积金和商业贷款组合，贷款期限为 20 年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为 20 万元，则商业贷款的最低月还款额为( ) 元。2010 年考题（A）129791（B） 358401（C） 488193（D）51587132 某物业 10 年租金收入的终值为 2
15、0 万元，年租金增长率为 6，租金在每年末支付，若年利率为 6，则第 5 年末的租金是( )元。2010 年考题（A）1494516（B） 1584187（C） 2676451（D）2837038二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。33 现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“0”是( ) 。2004 年考题（A）资金运动的时间始点（B）日历年度的年初（C）某一基准时刻（D）既不能现金流出也不能有现金流入的时间点（E）既可有现金流入也可有现金流出的
16、时间点34 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )等因素。2005 年考题（A）行业基准收益率（B）政府政策（C）通货膨胀率（D）社会平均利润率（E）投资者的目标收益率35 下列关于基础利率的表述中，正确的有( )。2006 年考题（A）等于银行存款利率（B）等于银行贷款利率（C）是投资者所要求的最低利率（D）是银行同业之间的短期资金借贷利率（E）一般使用无风险的国债收益率作为其代表36 下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有( )。2007 年考题（A）当计息周期为 1 年时，年名义利率等于年实际利率（B）实际利率真实地反映了资金的时间价值（C）名义利率真实地反映了资金的时间价值
17、（D）名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大（E）计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大37 “可贷资金利率理论 ”认为 ( )。2008 年考题（A）可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成（B）可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成（C）利率不是由可贷资金的供求决定的（D）可贷资金的需求函数是利率的递增函数（E）可贷资金的供给函数是利率的递增函数38 下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有( )。2009 年考题（A）购买一持有一出租一出售（B）购买一更新改造一出售（C）购买一更新改造一出租一出售
18、（D）开发一销售（E）开发一持有一出租一出售39 关于房地产“ 购买一更新改造一出租一出售 ”模式现金流量图的说法，正确的有 ( )。2010 年考题 （A）横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点（B）房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点（C）发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内（D）各期运营费用的垂直箭线全部向下（E）转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上40 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有( )。2010 年考题（A）利率是由储蓄和投资决定的（B）利率是由货币的供求决定的（C）利率是由可贷资金的供求决定（D）利率是在商品市场和货
19、币市场同时达到均衡时形成的（E）货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。41 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。( )200s年考题（A）正确（B）错误42 在现金流量图上，横坐标轴上“0” 点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。( )2006 年考题（A）正确（B）错误43 假定年利率为 10，2008 年初的 100 元与 2008 年年末的 110 元的实际经济价值是相等的。( )2008 年考题（A）正确（B）错误44 如果名义利率相同，计息周期不同，则未来
20、某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。( )2008 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。45 张某于 2000 年 1 月 1 日以 50 万元购得一套住宅，购房款中 60来自银行提供的年利率为 6、期限为 15 年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005 年 1 月 1 日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从 2005 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月31 日，年利率为 6，按月等比递增式还款
21、(月等比递增比率为 02)。问李某在新还款方案下的首次月还款额多少?2004 年考题46 某家庭购买了一套 90m2 的商品住宅，售价为 4000 元m 2。该家庭首付了房价总额的 30，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是 45和 68，贷款期限为 15 年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为 10 万元。如果该家庭以月收入的 35用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款 3 年后，于第 4 年初一次性提前偿还商业贷款本金 5 万元，那么从第 4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?20
22、05 年考题 47 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入 7000 元，最多能以月总收入的 25支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为 6，最长贷款期限 20年。最低首付款为房价的 30，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买此房的最高总价是多少?(2)若第 5 年末银行贷款利率上调为 9，为保持原月偿还额不变，则该家庭需在第6 年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?2006 年考题48 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月 2000 元，资本化率为 96，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化
23、。该家庭希望实现“ 以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的 30，余款申请年利率为 6的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为 20 年。问：(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后 2 位)?(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?2007 年考题49 某家庭计划 5 年后购买一套 120m2 的新建住房，该家庭目前及未来 5 年的财务状况如下： (1)目前已准备用于购房的积蓄共 50
24、万元； (2)该家庭月工资收入为12000 元，预计将以每月 05的比例递增，该收入的 50储蓄用于购房； (3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为 1000 元，全部储蓄用于购房。 各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为 3，按月计息)2010 年考题房地产估价师房地产开发经营与管理（现金流量与资金时间价值）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是复利系数的
25、应用。住宅总价为 5000 元m 2100m2=50万元，首付款为 50 万元30=15 万元，贷款为(5015)万元=35 万元，公积金贷款最高限额为 10 万元。所以 P=10104 元， n=(1012)月=120 月，则A=P(AP ， i，n)=2 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是复利系数的应用。(1)因为 n=(1512)月=180 月，所以 A=P(AP，i，n)= 253157 元月。(2) 从第 6 年初至第 15 年末共 10 年(120 月)，按原计划后 10 年(120 月)全部等额本息还款额在第 6 年初的总价值为(3)第 6 年初一次提前偿还贷款本金 5
26、万元，(22802725-50000)元=178027 25 元。(4)因为 P=17802725 元，i=05，n=1012=120 月，仍按等额本息还款，月供A=P(AP ， i，n)=(5)月还款额减少数额为(253157197647)元=55510 元。因此，从第 6 年开始的抵押贷款月还款额将减少 55510 元。3 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是复利系数的应用。(1)计算住房抵押贷款总额：A=2500元月(2)计算在第 9 年初应还贷款本息数额，有三种解法：解法一先计算前 8 年共还款的现值： 19023805 元，这笔钱贷款总额中扣去后的余额为：(3489519319
27、023805)元=158713 88 元，此未还贷款数额折算到第 9 年初的金额为：15871388 元(1+05) 812=25618685 元；解法二按原计划还款，后 12 年(20 一 8)应还贷款在第 9 年初的金额解法三计算前 8 年还款数折算到第 8 年末的金额为：全部贷款总额折算到第 8 年末的金额为 F0=34895193 元(1+05) 96=56325822 元，两者之差即为第 9 年初应还款的金额：F 0 一 F=(56325822-30707136)元=25618686 元。(3)因为在第 9 年初一次性偿还贷款 10 万元，余额为：(25618686100000)元=
28、15618686 元。在以后的 5 年内用按月等额还款的方式还清，则最后的 5 年内的月等额还款额为：A=P(AP，i，n)=(4)三笔还款的现值之和为：前 8 年还款的现值为 19023805 元，第 9 年初一次性还款 10 万元的现值为： 6195239 元，后 5 年还款的现值为：9676149 元；(19023805+6195239 十 9676149)元=34895193 元。4 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是实际利率与名义利率之间的换算。已知：r=14，m=4，则实际年利率5 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是复利系数的应用。因为 A1=2000 元，s=02
29、，t=(512+6) 月 =66 月，所以 A1=A1(1+s)t-1=2000(1+02) 66-1元=2277 4 元。6 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是动态投资回收期。根据已知条件可用列表法求动态投资回收期：从表中可知，该项目动态投资回收期在 78 年之间。7 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目的静态评价指标。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。开发投资的投资利润率是指开发项目年平均利润额占开发项目总投资的比率。置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年
30、平均利润总额与项目总投资额的比率。8 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是复利系数的应用。因为 P=100 万元，i=6，n=10 年，所以9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是复利系数的应用。A 一 10000 元35=3500 元=0 35万元，10 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是复利系数的应用。此题可先计算贷款总额是多少，然后按等额本息还款法计算月供。已知：，则即若转为按月等额支付，月等额还款额为 111556 元。也可以直接计算：月供 111556 元。11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是实际利率与名义利率之间的换算。12 【正确答案】 B【试题解
31、析】 本题考核的是复利系数的应用。已知 P=40 万元，i=6612=55，n=1012=120 月，s=05:购房者首次还款额是 345183 元。13 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是利息的计算。为分析开发期方便起见，作开发周期示意图： 该房地产开发项目建造成本 P=10000 万元；在建设期内均匀投入，即建设期期中投入，建设期共 25 年(10 个季度 )，其一半时间为 个季度；贷款年利率为 6，季利率为 i=计息至建设期结束 n=5 个季。该项目建造成本的利息=P(1+i) n 一 1=10000 万元(1+15) 5 一 1=77284 万元。如果计息周期计算至整个开发周期
32、结束，即 n=9 个季，则该项目的建造成本的利息=10000 万元(1+15) 9 一 1=1433 90 万元。14 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是复利系数的应用。已知：每月还款额 F=2000 元，月利率 i= t=512=60 月，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的本金额P=15 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是复利系数的应用。已知首月偿还额 A1=1600 元，月还款递增率 s=02，t=612=72 月，则该家庭在第 6 年最后一个月的还款额A72=A1(1+s)t-1=1600 元(1+0 2) 72-1=184386 元。16 【正确答案】 C【试题
33、解析】 本题考核的是复利系数的应用。已知该家庭月收入为 6000 元，则月交款额 A=6000 元30 =1800 元，月贷款利率 ，n=(1210)月=120月，则其中抵押贷款额16213222 元，所以该家庭的首付款额=住宅总价一抵押贷款额=(25000016213222)元=8786778 元。17 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是复利系数的应用。已知第 5 年初一次偿还的本金，月利率 ，则在第 5 年到第10 年内减少的月还款额 。18 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是实际利率与名义利率之间的换算。根据名义利率与实际利率的关系式： ，得名义利率。19 【正确答案】
34、B【试题解析】 本题考核的是复利系数的应用。月利率=612=0 5；按月等额还款方式每月应还款=100000 元 =11102 元；采用月还款常数为 07的还款方式每月应还款=100000 元07=700 元；两种还款方式的月供差额=(11102700)元=4102 元。20 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是资金等效值的概念。等效值是资金时间价值计算中一个十分重要的概念。资金等效值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。21 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是复
35、利计算。i=(1+0625 ) 12 一 1=776。22 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是复利计算。20 万贷款，28 年的贷款期限，利用等额序列支付资金回收系列公式计算可得。23 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是名义利率、实际利率和通货膨胀率直接的关系。(1+16)=(1+12)(1+Ra)，Ra=357。24 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是利率的决定和因素。马克思的利率决定论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。可贷资金利率理论认为，利率是由可贷资金的供求决定的。ISLM 曲线模型的
36、利率理论认为，利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的。流动性偏好利率理论的倡导者是凯恩斯，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。25 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是实际利率和名义利率的关系。实际利率=(1+名义利率)(1+通货膨胀率)一 1=(1+10) (1+4 ) 一 1=577。26 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是复利计算。P=1(1+8)(85)1 一(1+5)(1+8) 15=1241 万元。27 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是复利计算的应用。(1)先求出正常情况下的月还款额A，根据公式 A=Pi1 一(1+i) -
37、n=560000 元75121 一(1+7 512) -1220=4511 32 元。(2) 第 7 年末第 20 年每月应少还款 ，根据公式100000 元75121 一(1+7 512) -1213=1005 37 元。(3) 则从第 8 年开始的月还款额=A =451132 元一 100537元=3505 95 元。28 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是资金时间价值的概念。随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价
38、值。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况这种考虑了资金时间价值的经济分析方法，提高了方案评价和选择的科学性和可靠性。29 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是利息的计算。(1)按月计息时，利息和=P(1+i) n一 1=1000 万元(1+812) 312 一 1=27024 万元。(2)按季计息时，利息和=P(1+i)n一 1=1000 万元(1+84) 43一 1=26824 万元。多付利息=270 24万元一 26824 万元=20 万元。30 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是
39、实际利率和名义利率。名义利率指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。实际利率和名义利率的关系是：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；(3)当每年计息周期数m=1 时，名义利率与实际利率相等；(4)当每年计息周期数 m1 时，实际利率大于名义利率。31 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是复利计算。P=120m 27800 元m 270=655200 元，A=Pi11(1+i) n=(655200 一 200000)元(7212)1 1(1+7212) 2012=358401
40、元。32 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是复利计算。因为年利率与年租金增长率相同，故P=nA1(1+i)，P=F(1+i) n，则 A1=1183797 元，A 5=A1(1+6) 5-1=1494516元。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。33 【正确答案】 A,C【试题解析】 本题考核的是现金流量图的内容。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。34 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 本题考核的是利率的影响因素。马克思的
41、利率决定理论认为利率的高低取决于平均利润率。影响利率的其他因素还包括经济运行周期、通货膨胀率及预期通货膨胀率、借贷风险和国际利率水平等经济因素，货币政策、财政政策和汇率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素。35 【正确答案】 C,E【试题解析】 本题考核的是基础利率。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。36 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是名义利率与实际利率的关系。对于一年一次计息情况既是实际利息又是名义利率。实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。37 【正确答案】
42、A,B,E【试题解析】 本题考核的是“可贷资金利率理论”。该理论认为，利率是由可贷资金的供求决定的。可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成，可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成。可贷资金的需求函数是利率的递减函数，可贷资金的供给函数是利率的递增函数，可贷资金供求均衡决定均衡利率。该理论既反对古典学派忽略了货币因素，也不同意凯恩斯完全否定实际因素；但可贷资金供求决定均衡利率时，并不一定能保证商品市场与货币市场同时均衡，利率无法保持稳定，理论仍不完善。38 【正确答案】 B,D【试题解析】 本题考核的是房地产开发经营企业的业务经营模式类型。开发一销售模式现
43、金流出包括土地成本、建造成本、开发费用、销售税费，现金流入是销售收入。开发一持有出租一出售模式现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。购买一持有一出租出售模式的现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本。购买一更新改造一出售模式的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费。购买一更新改造一出租一出售模式的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本和转售税费。39 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是现金流量图。购买一更新改造一出租一出售模式下的现金流量图是：40 【正确答案】 B,E【试题解析】
44、本题考核的是流动性偏好利率理论。该理论的倡导者是凯恩斯，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。主要内容是：货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量，取决于人们的流动性偏好。利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。41 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是名义利率与实际利率的关系。名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。42 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是现金流量图的内容。现金流量图以横轴为时间轴。，向右延伸表示时间的延续
45、，轴上的每一刻度表示一个时问单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。43 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是一次支付的现值系数和终值系数的计算。P=F1(1+i) n=1101 (1+10) 1=100。44 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是等额资金的现值比较。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。45 【正确答案】 解法之一：首先画该项目时间示意图如下：(1)计算张某每月等额本息还款
46、的月供：因为 P=(5010460)元=3010 4 元，i=，n=(1512) 月=180 月，所以(2)计算张某从 2005 年 1 月 1 日至2014 年 12 月 31 日十年应偿还的贷款本息总额(以 2005 年 1 月 1 日为计算时点)：因为 A=253157 元月， ，n=(1012)月=120 月，所以(3)计算李某从 2005 年 1月 1 日至 2014 年 12 月 31 日每月按等比递增式还款首月还款额 A1：因为P=22802725 元， ，s=02，n=120 月，所以所以，李某在新还款方案下首次月还款额为 226932 元。解法之二：(1)抵押贷款额：P=50
47、 万元60=30 万元； (2)张某月还款额：A=(3)2005 年 1月 1 日欠银行本金：元(4)李某首期还款： 。46 【正确答案】 已知：P 0=4000 元m 290m2=360000 元，P=360000 元(130)=252000 元， P1=100000 元， P2=(252000 一 100000)元=152000 元，P=50000 元；i 1=，n=(1512)月=180 月 n1=(312)月=36月，n 2=(18036)月=144 月。(1)每月应付公积金贷款100000 元月 (2)每月应付商业贷款 (3)每月应付住房抵押贷款额 A1+A2=(76499+134962)元月=211461 元月，要求该家庭最低月收入为 元月=6042 元月：(4)因为第 4 年初(第 3年末)偿还商业贷款 所以第 4 年起每月应减少商业贷款元月；(5)因为从第 4 年起每月应付商业贷款 (13496250898)元月=840 64 元月，所以从第 4 年初起每月应付住房抵押贷款额 A1 十 A3=(76499十 84064) 元月=160563 元月。所以，从第 4 年起抵押贷款的月还款额是160563 元
