1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 10 及答案与解析一、问答题1 某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式?有何内涵?2 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800 元人民币。该房地产的建筑物共三层，总建筑面积 700m2。张某拟购入后将一层开设商铺，二、三层用于居住。原业主开出的售价为总价 140 万元。张某为摸清该售价的合
2、理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?3 商业区某商场共 6 层，每层建筑面积 3000m2，土地使用年限为 40 年，从 2005年 5 月 18 日计起。该商场 14 层于 2007 年 5 月 18 日租出，租期为 5 年，月租金为 240 元/m 2，且每年不变；56 层于 2007 年 7 月 1 日租出，租期为 3 年，月租金为 210 元/m 2，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先采用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。二、单项选择题4 某市政府为建经济适用房，征用郊区一宗集体工业企业使用的厂地，征用时发现该用地权属登记
3、用途为农业，该经济适用房建成后张某购置一套经济房，问：4 征地补偿费应按( ) 用途予以计算。（A）农用地（B）住宅用地（C）工业用地（D）当地政府制定的标准5 张某购买后立即以该房屋进行抵押，抵押价值为( )。（A）购买价值（B）购买价值扣除应缴纳的出让金价值（C）出让土地使用权下房地产的市场价值（D）出让土地使用权下房地产的市场价值扣除出让金的价值6 依法改变土地用途需要经过( )审批通过后方可实施。（A）土地管理部门（B）房屋管理部门（C）规划主管部门（D）建设部门7 甲方(开发公司) 于 2005 年 7 月委托乙方(建筑公司)建筑两栋(分别称为 A 座和 B座)8 层共 5000m2
4、 的商品房。至 2005 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B 座建至 5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元人民币，乙方应返还 100 万元；乙方则认为工程款实际发生 1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，至2007 年 7 月甲方向法院起诉，法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。7 确定评估结论的依据是( )。（A）以 1500 万元作为评估值（B）以 (1400+1580)/2=1490 万元作为评估值（C）以 2007 年 7 月的预算定额、材料差价等资
5、料为依据，按该两栋商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值（D）以 2005 年 7 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两栋商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值8 如果该开发公司拥有全部合法手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为( )。（A）2005 年 12 月（B） 2007-7-1（C）项目转让日期（D）项目建成日期9 如果甲方因为缺乏资金决定将该工程在银行进行抵押，现委托评估机构对其抵押价值进行评估时，最有可能出现的结果是( )。（A）在建工程不允许进行抵押，因此估价结果为零（B）估价结果略低于真实价值（C）估价结果高于真实价值（D）估价结果可以精确地反映
6、工程真实价值10 该商品房预计 2010 年 5 月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场的情况应是( ) 。（A）估价对象状况及房地产市场情况均为 2007 年 5 月的状态（B）估价对象状况及房地产市场情况均为 2010 年 5 月的状态（C）估价对象状况为 2010 年 5 月的状态，房地产市场情况为 2007 年 7 月的状态（D）估价对象状况为 2007 年 7 月的状态，房地产市场情况为 2010 年 5 月的状态11 某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均以划拨方式取得。其中甲厂区在 20 世纪 90 年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。
7、现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行评估。11 针对以上情况，在估价时最恰当的做法是( )。（A）将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告（B）将两个厂区视为两个估价项目分别估价，出具一份估价报告（C）两个厂区分别估价，出具一份估价报告（D）视委托人要求进行估价并出具报告12 委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为( )。（A）可以按委托人要求对两个厂区的房
8、屋和土地进行估价（B）只能对两个厂区的土地进行估价（C）可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价（D）可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价13 对乙厂区的土地估价的思路应当是( )。（A）按出让土地使用权评估其公开市场价值（B）按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金（C）用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金（D）用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错
9、误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 某房地产估价报告 封面及目录(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托方：房地产开发有限公司，地址：市路号，联系电话：010-。 二、受托方：房地产价格评估有限公司，地址：市路 号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-。 三、估价对象 1地理位置及概况(略) 2估价对象概括(见估价技术报告)； 四、估价目的 为委托方抵押、合资提供价格参考。 五、估价时点 2004 年 11 月 5 日 六、估价依据 1中华人民共和国城市房地产管理法； 2中华人民共
10、和国土地管理法； 3中华人民共和国国家标准 GB/T 502911999房地产估价规范； 4城市房地产抵押管理办法； 5委托单位提供的房权证字第号房屋所有权证，渝中国用()字第号国有土地使用权证等资料； 6估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。 七、估价原则 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证；估价时点原则是指估价结果应
11、是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 八、估价方法 根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估采用收益还原法和成本法进行评估。 九、估价结果 评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，重庆车站的评估价格为 13647 万元人民币。大写金额：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期： 2004年 11 月 5 日 十二、估价报告应用的有效期 本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1工程概
12、况：重庆车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的与朝天门观景广场配套的大型综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积 24031.53m2，建筑高度地上三层(局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高 199.100m，相对标高 0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。 2工程结构情况 (1)基础：该工程地处江边，地质情况非常复杂，地耐力很差，建筑物既要承受汽车载重急刹车的强大动荷载、又要承受仓库堆码货物的静荷载，还要经受江水浸泡，因此基础采用了埋深 30m的人工挖孔桩、钢筋混凝土柱芯、承台、基础梁等结构方法。 (2)工程主体
13、结构：采用钢筋混凝土框架、现浇密肋板、剪力墙为主体承重结构体系，浇灌高标号商品混凝土加 S8UEA 防水剂，形成抗强冲击力、防渗透强、能承受较大静动负荷的受力体系。 (3)环境挡上墙：环境挡土墙采用锚杆混凝土挡土墙，保证朝东路不因开挖深基础而导致道路地基不均匀沉降。 (4)装修工程：部分屋面铺广场砖保护层，部分屋面培植种植土。停车场、底层车库地面采用 180 厚 C25 混凝土面层加 5%防水剂，其余楼地面全部采用花岗石地面，室内柱面、正面部分墙面、进出口采用高档花岗石贴面，其他外墙面为面砖贴面。进出口大门采用地弹门不锈钢包门套。外墙橱窗采用 1.5 厚夹胶白玻不锈钢饰边，一般门窗采用铝合金。
14、中庭柱面、墙面采用铝塑板不锈钢装饰。自动扶梯、所有的栏杆、扶手为不锈钢。除底层车库外，所有天棚面采用铝合金龙骨矿棉板天棚。 (5)电气、消防、给排水系统：整个工程用防火墙、防火卷帘和防火门进行防火分区。消防系统设有消火栓，自动喷淋，烟感报警，正压送风和排风系统，由消防控制中心集中管理。污水处理按市环保部门要求采用无能耗生化处理装置，屋面车场及汽车库室内排水经隔油池将油脂分离后排入市政下水管道。 3估价对象位置 重庆车站位于重庆市朝天门地区，紧邻朝天门广场。 朝天门位于重庆市渝中半岛的最东端，是长江和嘉陵江交汇的水陆交汇处，是重庆市对外交通的重要口岸之一。长江上游最大的港口重庆港就位于此处。 朝
15、天门地区是重庆市最重要的商品批发中心和物质集散地，建有闻名全国的综合交易市场。该处客商云集，年总交易额已达 51 亿元以上。 4估价对象权属状况 委托估价方公司持有渝中国用() 字第号国有土地使用权证，渝中国用()字第号国有土地使用权证，土地使用权性质为国有出让。 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略) 五、估价测算过程 (一 )估价思路 1听取委托单位介绍评估对象、评估目的。 2收集整理有关资料。 3进行现场查勘。 4选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。 5征求有关人员的意见。 6最终确定评估结果。 (二)本次估价采用收益法和成本法进行评估 1收益
16、法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。 2成本法估价的原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。 六、估价测算过程 第一部分：以收益法求取重庆车站的评估价格 第一，车站部分 (一) 总收入的确定 车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入： 1屋顶停车场经营收入 顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位 150
17、个。 根据本市停车场的经营惯例， 30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为 400 元，其余车位按每天收入 25 元，利用率 60%计，则： 屋顶停车场的年总收入P1=15030%40012+15070%60%25365 =79.08 万元 2车站代售客票收入 该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及四川省部分地区。目前共有 59 条线路，每天发车班次 326 次。 根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为 132019.75 元(以每班车 35 人计)。 随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，车站的地
18、位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到 500 班时，总班次上涨 53.37%时，会达到一种平衡，使车站的经营状况达到较高水平。 因此，在计算车站每日营业额时，以每日班次 500 次计。 每日营业额=132019.75(1+53.37%)=202478.69 元 根据本市客运市场的惯例，每年大约有 40 天的春运，春运的票价上浮 20%，上座率可达到 100%，每日发车的平均上座率上浮 40%，因此，车站每年的营业额=202478.69325+202478.69(1+20%)(1+40%)40=79412142.22 元。 该车站共有 21 个发车位，设计发车容量为 80
19、0 个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据重庆市交通局重交局财号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的 12%计。 因此，车站代售客票收入为 P2=79412142.2212%=9529457.07 元=952.95 万元 3底层车库收入 底层车库共有 100 个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费 10 元，使用率为 70%，则： P3=1001070%365=25.55 万元 4车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入 根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的 12%，则： P4=952.
20、9512%=114.35 万元 5合计：P 收=P1+P2+P3+P4=1171.94 万元 (二)总费用的确定 1税金(按总收入的5.75%计 ) P 税=1171.945.75%=67.39 万元 2管理费(按总收入的 12%计) P 管=1171.9412%=140.63 万元 3维修、保养费(按总收入的 2%计) P 维=1171.942%=23.43 万元 4保险费(按总收入的 0.2%计) P 保=1171.940.2%=2.34万元 5不可预见费(按总收入的 1%计) P 预=1171.941%=1.17 万元 P 费=P 税+P管+P 维+P 保+P 预=235.50 万元 (
21、三) 年纯收入 A 的确定：A=P 收-P 费=1171.94-235.50=936.44 万元 (四)资本化率的确定 资本化率以复合投资收益率法确定。据了解车站的建设资金中 30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.4%，经营车站理想的自有资金收益率为 12%，因此：资本化率=5.94%70%+12%30%=7.758% (五)求取车站的评估价格 将上述数据代入计算公式 第二，商场部分 商场以收益还原法评估价格。 (一 )求取年总收益 估价对象的商场部分共有 800 个摊位，建筑面积 3600m2 左右。目前有部分摊位是出租使用。朝天门地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高
22、，每日的人流量到达 10 万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：陕西路两旁的商业用房的平均租赁价格为250 元/m2，节约街商业门面的月平均租赁价格是 220 元/m2，朝天门水果市场的租赁价格为 100 元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到 70 元/m2 时，能达到最佳使用，空置率 60%，因此： 年总收益=701260%3600=181.44 万元 (二)求取总费用 1年管理费=181.444%=7.26 万元 2年税费=181.4417.7
23、5%=32.21 万元 3维修费=181.442%=3.62 万元 4保险费=181.442%=0.36 万元 (三)求取年纯收益为 137.99 万元 (四)资本化率的计取 资本化率以复合投资收益率法确定。 据了解车站的建设资金中 70%来源于银行信贷，30% 是自筹资金。银行贷款利率为 5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为 10%，因此：资本化率=5.94%70%+10%30%=7.158% (五)求取收益价格 估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.00=13647.00 万元。 第二部分：以成本法求取重庆车站的评估价格 (一) 土地取得及开发费：928.29 元
24、/m2 1土地取得费：401.92 元/m2 2土地开发费：526.37 元/m2 注：该部分费用指楼面地价。 (二)建筑工程前期工程费：234.16 元/m2 前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。 (三)建安工程费：建安工程造价 3088.84 元/m2 (四)建设单位管理费：172.98 元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费) (五)利息：262.80 元/m2 土地费用：928.29
25、(1+5.94%)1-1)=55.14 元/m2 工程费用：3495.98(1+5.94%)1-1=207.66 元/m2 ( 土地费用以 1 年计，工程费用按 1 年计，利率以 5.94%) (六)利润：442.43 元/m2(按行业平均利润 10%计算) ( 一)+(二)+(三)+( 四)+(五)10%=442.43 元/m2 (七)估价对象价值 估价对象评估价格 =(一)+(二)+( 三)+(四)+(五)+( 六)=5129.50 元/m2 (八)重庆车站评估价值 评估价值=5129.5024031.53=123269733.10 元=12326.97 万元 (九)重庆车站评估价格的确定
26、 在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为 13647.00 万元，以成本法求取的积算价格为 12326.97 万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，重庆车站的评估价格为 13647 万元。 (十)估价结果确定 由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值： 评估值：13647 万元人民币，大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万元整。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错
27、一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某写字楼坐落于市大街，该用地原为危改小区，2005 年 8 月 1 日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年 11 月 1 日有偿获得土地使用权，一次性向政府交纳了地价款并开工。2007 年 8 月 1 日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架 13 层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下： (1)红线内占地面积：3199m 2。 (2)建筑面积：14300m 2 其中：地下1 层 1280m2，车位 5 个，设备间 240m2。 地上 1 层 1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积 875m2。 地上 212
28、 层 10780m2，其中写字楼出租单元使用面积 7793m2。 (3)容积率 4.47，地上容积率为 3.77。 (4)写字楼出租价格为每平方米建筑面积为 5 元/日，餐饮娱乐用房出租价格为每平方米使用面积 7 元/日，地下车位月租为 800 元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为 70%，餐饮娱乐部分 75%，出租率：写字楼 90%，餐饮娱乐 95%，车位 90%。管理费占总收益的 1.5%，维修费占总收益的 2.5%，房产税占总收益的 12%，设备使用费占总收益的 7%，税金占 5.75%，营业税及附加占总收益的 5%，当地同类投资资本化率为 13.8%。 采用收益法估价部分计算如
29、下： 1年总收益 写字楼年总收益=5/70%90%10780365/10000=1828.58 万元 餐饮娱乐年总收益=7/75%95%875365/10000=283.18 万元 车位年总收益=800590%12/10000=28万元 年总收益总计 2140 万元 2年总成本费用及税金 成本及运营费用=214028%=599.2 万元 营业税及附加 =21405%=107 万元 3估计年纯收益=2140-107-599.2=1433.8 万元 4计算收益价格 V=a/r1-1/(1+r) n=1433.8/13.81-1/(1/(13.8%)48=10369 万元房地产估价师（房地产估价案例
30、与分析）模拟试卷 10 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1首先求取设想为出让土地使用权下的房地产价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。2用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。2 【正确答案】 1房地产产权信息，如土地和房屋的使用年限和已使用年期等。2建筑物实物状况，如装修情况、成新度、结构等。3作为商业房地产的区位状况，如周边商业环境等。4该房地产是否符合规划要求。3 【正确答案】 1应优先选用的估价
31、方法是：收益法和市场比较法。因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法。在市场交易实例比较多的情况下，应选用市场比较法作为其中一种估价方法。2在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响：有租约的租金收入用租金收入，租约期满后的租金收入用客观租金，现空置部分也要计算客观租金收入。将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。二、单项选择题4 【正确答案】 A5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 D8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B【试题解析】 在建工程抵押价值评估应采取保守原则10 【正确答案】 B11 【正确答案】 B12 【正确答案】 A13 【正确
32、答案】 B三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1缺少致委托方函。2委托方缺少法人代表。3受托方缺少法人代表。4一次评估只能有一个估价目的。5估价结果报告缺少对估价方法的定义描述。6缺少抵押目的的法律依据。7估价原则不全，缺少预期收益原则。8估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。9估价对象四至等描述不全。10估价对象权属状况中缺少房屋产权状况描述。11收益法求商场收益时空置率应用有错误。12收益法中各种费用计算无依据。13收益法中
33、资本化率计算有错误。14成本法中各项费用计算无依据。15估价对象最终取值无依据。16估价结果无单价。17报告缺少附件。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 1写字楼年总收益计算有错误，应为590%10780365=1770.62 万元 2车位年总收益计算结果有错误，应为800590%12=4.32 万元 年总收益=1770.62+283.18+4.32 =2058.12 万元 3成本及运营费用计算中错误，应为 2058.1228.75%=591.71 万元 年纯收益=2058.12-591.71-2058.125% =1363.50 万元 4计算收益价格中年期有误，应为 V=a/r1-1/(1+r)N =9861.12 万元
