1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 12 及答案与解析一、问答题1 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需要做哪些专业工作?( 体现估价工作程序和步骤)2 甲公司 2001 年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为 3500 元/m 2。甲公司拟分两期建设 80 栋别墅，当第一期 40 栋于 2004年 12 月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖 20 栋还
2、债，拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为 3800 元/m 2。拍卖行在当月以此为依据拍卖。卖出 6 栋，平均价格为 3860 元/m 2，其余 14 栋无人承接，退还给甲公司。当 2007 年 6 月第二期工程竣工后，建成的别墅以 5200 元/m 2 售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高 300 元/m 2，远低于其投入的建设成本，很不合理，而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?3 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法
3、处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定：拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?二、单项选择题4 路一沿街旧住宅，容积率为 1，2004 年 5 月 10 日李某购入价格为 3180 元/m2，李某欲对其拆迁改建为容积率为 1 的商务楼，售价为 5500 元/m 2，建筑成本为 1500 元/m 2，但因资金紧张，需要以该住宅
4、进行抵押贷款，该房屋的土地评估价值为 3000 元/m 2，地上建筑物残值为 150 元/m 2，拆除和清理费用 200 元/m 2，问：4 该房地产的评估价格应为( )元/m 2。（A）3180（B） 3000（C） 3150（D）29505 若该房屋原用途即为商业用途，则该房地产的价值为( )元/m 2。（A）3180（B） 3000（C） 4000（D）39506 若李某在商务楼建成后/顷利以 5600 元/m 2 的价格售出，在征收契税时，计税依据中的房地产价值应该为( )元/m 2。（A）5600（B） 5500（C） 4450（D）31807 某商业楼建筑面积为 5000m2，于
5、2003 年 9 月 1 日开工，2005 年 3 月 1 日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为 60 年。业主于 2006 年 3 月 1 日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为 40 年，自 2006 年 3 月 1 日起至 2046 年 2 月 28 日止。在 2007 年 3 月1 日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请 2 年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。7 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。（A）按土地使用权出让年限扣除土地己使用年限计算（B）按建筑物耐用年限计（C）按建筑物耐用年
6、限扣除建筑物已使用年限计算（D）按建筑物已使用年限计算8 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )。（A）收益年限应按估价时点时的上地使用权剩余年限计算（B）估价时点应设定为 2007 年 3 月 1 日（C）净收益中应扣除建筑物折旧额（D）应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料9 估价机构评估出该商业楼在 2007 年 3 月 1 日的公开市场价值为 4000 万元。近年来此类房地产的价格年均上涨 5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现率一般为其正常市场价格的 70%。估价机构向委托人提交的占价结果应该是( )万元。（A）2800（B） 2940（C） 4000（
7、D）420010 假设在 2008 年 9 月 1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比 2007 年 3 月 1 日的公开市场价值增加了 500 万元。下列表述中正确的是( )。（A）原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500 万元增值不能再次设立抵押权（B）原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500 万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保（C）业主认为该 500 万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权（D）该 500 万元可再次抵押11 有一个大型购物中心，总建筑面
8、积 100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心。11 根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。（A）前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平（B）在全部经营期内持续增长（C）在全部经营期内保持不变（D）前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平12 假设对于该类房地产，银
9、行一般按照房地产公开市场价值的 80%发放抵押贷款。结合该大型购物中心的特点，如果将该房地产用于抵押贷款，银行最可能采取的措施是( )。（A）大型购物中心收益会随着商品经济的发展不断增加，因此可以考虑调高放款比率（B）该物业周边商业竞争激烈，未来收益应保守计算，因此银行会考虑调低放款比率（C）该物业未来可能用于出租，因此房地产回收周期长，银行会考虑不予放款（D）大型购物中心年收益较大，出于抵押贷款的风险考虑，银行会调高对该笔抵押贷款的年利率13 假设该投资商买入该购物中心后，将其分成若干店铺向市场出租，且全部租出。此时若利用收益法对房地产进行评估，下列说法中正确的是( )。（A）未来净收益应该
10、由房地产的租金值来确定（B）未来净收益应该由店铺的预期收益来确定（C）未来净收益应该由店铺的实际收益来确定（D）此类情况不能使用收益法评估三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 房地产估价结果报告 一、委托方 房地产开发有限公司，法人代表： ，地址： 市路号，联系电话： 010-。 二、估价对象 1位置与环境(略) 2权属状况 估价对象由北京房地产开发有限责任公司开发建设。该公司拥有估价对象的国有土地使用证(参见附件二：国有土地使用证京海国用(2001
11、出)字第 1607 号)东临路，北临大街，西临厂现状保留厂房，南临路。 三、建筑经济指标及市政配套条件 根据委托方提供的估价对象的权属材料，估价对象建筑经济指标如下： 所占国有土地使用权面积：62208.32m 2；总建筑面积：114188.47m 2；建筑物剩余使用年限约为 55 年，所处楼层：地下 12 层可设置地下停车位：4012 个估价对象市政配套条件如下：估价对象位于城区规划建设区内，其周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、供热、供气等均接至市政主管线；供电由主网线接至自建变配电室。以上市政配套条件在时间和用量上可满足估价对象的需求。 四、估价范围 北京海淀区太阳园住宅小
12、区地下车库。估算该地下车库总建筑面积 114188.47m2 的房屋所有权及其上述建筑面积所占的 62208.32m2 国有土地使用权在估价时点的市场总价格。五、估价时点 2007 年 9 月 3 日。 六、价值定义 本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。 七、估价依据 1中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)； 2国土资源部土地估价规程； 3北京市人民政府北京市出让国有土地使用权基准地价； 4北京市房地局土地出
13、让价格评估技术标准(试行) ； 5北京市城市规划管理局审定设计方案通知书规审字号 6估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法 受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。 十、估价结
14、果 估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：38078.04 万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 本次估价作业日期为 2007 年 8 月 25 日至 2007 年 9 月 5 日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告结果为 2007 年 9 月3 日的市场价格。随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果使用本估价结果的时间与估价报告审定日期相差 12 个月及 12 个月以上；我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。 房地产估价技术报告 一
15、、个别因素分析 估价对象为太阳园住宅小区的配套服务用房，主要满足区内居民及访客的机动车停放要求。该地下车库建筑规模较大，将小区内各楼座的地下空间连为一体，出入口与小区进出道路连接，实现了小区内地上通行的人车分流，有效地防止了地面机动车通行、停放所造成的噪声污染、不安全因素等，从而对住宅小区的环境、居住舒适性产生了有利影响。 二、区域因素分析(略 ) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对
16、象带来最高价值的使用。 最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断房地产是否处于最优使用状态主要有以下方面：在技术上可行、在经济上可行、土地与建筑物的均衡性、可持续发展性。根据估价对象所在位置及周边的自然与人文环境，将估价对象兴建为居住用房配套、服务的地下车库物业为最高最佳使用途径。 五、估价方法的选用及测算过程 估价对象总建筑面积 114188.47m2，规划设置停车位 4012 个( 所处小区规划居住总户数3193 户，规划建设配套公建面积 29304.52m2，另规划建设约 3 万 m2 非配套公建)。估价对象作为地下停车库，根据估价人员对类似物业进行的调查，确定了估价对象开发价
17、值的实现方式如下：向访客提供的时租车位按其使用规模约为 120 个；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主出售的地下车位数约为剩余总量的 70%，即2724 个；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租其余地下车位，即1168 个。总体租、售比例为 32%:68%租赁中时租与月租比例为 9.3%:90.7%。 (一)市场比较法 1市场比较法原理 市场比较法为选取同一供需圈内、临近区域、近似档次物业近期交易案例，采用房地产交易中的替代原则进行比较，求取出估价对象的比准价格。 2选取可比实例 A：海淀区西三环紫竹桥西 300m 路南紫竹花园地下车库交易案例； B：海淀区西三环紫竹桥西北北洼路
18、美林花园地下车库交易案例；C：海淀区蓟门桥西北宏嘉丽园地下车库交易案例，详见表 3-25。 3可比案例的比较因素说明 运用市场比较法求取的比准价格是在假设估价对象具备继续使用条件，已缴纳全部相关税费，无他项权利的条件下价格。 交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。 交易日期修正：估价对象与比较实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成功的交易案例，
19、且目前北京市的类似物业市场价格较为平稳，故不做修正。 区域因素修正：前面所选取的三个比较案例中，有些不属于同一地区，故根据环境、噪声、景观、城市规划、基础设施状况等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。 4比较因素条件指数 根据上述说明，编制比较因素条件指数表，详见表 3-26。 5求取比准价格 求取上述三个可比实例的比准价格基本一致，故取其简单算术平均值作为估价对象的房地产的市场价值：(1213324+120096+105200)/3=115543 元/个。 则估价对象中合理销售部分的市场总价格为：1155432724=31473.91 万元人民币 (二 )收益还原法 1原理：采用收益还原法
20、进行估价，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2搜集有关收入和费用的资料 估价对象中以出租经营方式体现价值的分为两部分：一部分是向访客提供的时租车位，按其使用规模约为 120 个；另一部分是向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位，约为剩余总量的 30%，即约为 1168 个。 估价人员根据委托方提供的多年财务数据，临时停车费用为每小时 2 元；月租金在 2001000 元之间；在费用方面，出租运营涉及的税费主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、城市维护建设税、
21、房产税、房产保险等，费用比例约占营业收入的 10%20%。 3估算每年潜在毛收入 估价人员通过对估价对象的物业的财物数据进行分析后，确定向访客提供的时租车位临时停车费用为 2 元/小时；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位其月租金为 450 元/ 月。 则估价对象出租部分每年潜在毛收入为： (224365120+450121168)/10000=840.96 万元 4估算每年有效毛收入 有效毛收入是指潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 估价人员对估价对象中的不同出租经营方式的有效毛收入情况进行了市场调查，向访客提供的时租车位的空置率
22、相对较高占 30%，租金拖欠率相对较低占 10%；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位的空置率相对较低只占 5%，停车费用拖欠率相对较高占 15%。由此确定，时租车位的有效毛收入率为 60%；固定月租车位的有效毛收入率为 80%。 则估价对象此部分每年有效毛收入为：22436512060%+45012116880%=630.72 万元 5估算每年运营费用 运营费用是指维持房地产生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 估价人员对地下停车场在正常经营情况下的运营费用进行了市场调查，其费用主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、
23、城市维护建设税、房产税、保险费等，费用比例约占营业收入的 10%20%。根据估价对象实际情况确定，其运营费用为其有效毛收入的 15%。 则估价对象此部分每年运营费用为：630.7215%=94.61 万元 6估算每年净收益 净收益是指有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。 则估价对象此部分每年净收益为：630.72-94.61=536.11 万元 7选用适当的资本化率 本报告中的资本化率为综合资本化率。估价人员确定采用安全利率加风险调整值法来确定。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率：风险调整值则根据估价对象在所在地区的经济现状及未来预测
24、、估价对象的用途、新旧程度及经营风险等确定。 目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为 2.52%，估价对象是为居住、公建性物业配套服务的房地产，其开发价值实现的风险低于配套服务对象，且由于私人汽车拥有率的不断提高，估价对象在利用程度、保值增值等方面均有一定发展潜力。由此，估价人员确定该风险调整值为 5.48%，则估价对象资本化率为 8%。 8确定收益年期 估价对象的土地使用权获得方式为有偿出让，其国有土地使用证中载明的使用权终止日期为：2056年 11 月 30 日，距估价时点约 49 年。估价对象建筑物耐用年限长于土地使用年限为 55 年，由于土地出让年期到期后还可以申请继续出让，根据
25、收益最大化原则，确定房地产的剩余使用年期为 55 年。 9选用适宜的计算公式求出收益价格 估价人员根据估价对象实际状况，确定采用有限年期，年收益与资本化率不变的收益法计算公式计算，该公式的表达式为： V=(a/r)1-1/(1+r)n 将以上估算的各项数据代入公式，为： V=536.11/8%1-1/(1+8%)55=6604.13万元人民币 则估价对象中合理出租部分的市场总价格为：6604.13 万元人民币。 六、估价结果确定 估价对象采用市场比较法和收益法分别得出的估价结果如下： 合理销售部分： 31473.91 万元人民币 合理出租部分： 6604.13 万元人民币 以上结果分别从现实市
26、场销售状况和未来收益预测折现反映出估价对象不同部分的市场价值。两种方法中基础数据的确定均参照了专项市场调查资料，并考虑到估价对象自身的实际情况。 对以上结果进行综合：31473.91+6604.13=38078.04 万元人民币 则估价对象现时市场总价格为：38078.04 万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。 附件(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某公司征用一宗土地，征地过程总税费按征地款的 5
27、%计，欲在上面建筑地上 3层，地下 1 层的建材超市，土地面积为 26500m2，依据规划拟建设建筑面积为47370m2，其中，地上建筑面积 36585m2，地下建筑面积 10785m2(其中，设备用房面积：747m 2，停车场面积：10038m 2) 评估测算地价采用假设开发法计算如下： 1开发价值 该项目为建材超市，地上建筑面积为 36585m2，根据该地区同类物业收益平均水平，结合估价对象实际情况，确定每平方米日租金为 3 元，估价对象的有效出租面积比率为 90%，空置率为 10%，则： 有效出租率=90%-10%=80% 年出租收入=33658580%360=31609440 元 考虑
28、年管理费用为租赁收入的 10%，租赁房产税为租金收入的 12%，维修费用为租金收入的 10%，营业税税率(含教育费阳加和城市建设维护税)为租金收入的 5.5%以及广告代理费用、租赁手续费、印花税等合计为租金收入的 4.5%。折现率取 10%。 开发经营期限的确定：开发经营期限按照出让年限 40 年计算，其中建设期为 2 年，经营期为 38 年。 开发价值净值=31609440(1-10%-12%-10%-5.5%-4.5%) /10%1-1/(1+10%)38/(1+10%)2 =147465556 元 单位面积开发价值=147465556/36585=4030.8 元/m 2 2总开发成本
29、根据目前北京市建筑市场行情及政府规定的收费标准，结合该项目的建造档次的项目总建造成本为 2118 元/m 2(计算过程略)。 3开发商利润 根据本项目实际情况，确定其开发期为 2 年，根据本市土地出让地价评估技术标准，开发周期为 3 年的项目投资回报率为 20%。 开发商利润=总建造成本投资回报率=211820%=423.6 元/m2 4开发余值 开发余值=总开发价值-总开发成本-开发商利润 =4030.8-2118-423.6=1489.2 元/m 2 5土地价值为 1489.2 元/m 2。 房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 12 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1选用假
30、设开发法和市场法进行估价。2了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。3了解类似公寓和写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。4分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式(租或售)，运用市场法和收益法等。5预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格。6选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。7综合两种方法的结果，确定最终估价结果。8根据房地产估价规范的要求，撰写并出具估价报告。2 【正确答案】 乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。(1)从估价目的看，当时估价所是按照以拍
31、卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；(2)从估价时点看，拍卖时是 2004 年 12 月，而第二期工程在 2007 年 6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；(3)从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；(4)该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡
32、量；(5)从市场销售结果看，拍卖底价为 3800 元/m2，售出 6 栋的平均价格为 3860 元/m 2，比较吻合，尚有 14 栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。3 【正确答案】 1估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。2拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。3应注意以下费用：拍卖机构佣金： 补缴土地使用权出让金； 房地产交易相关税费；估价机构的评估费用。二、单项选择题4 【正确答案】 D【试题解析】 3000+150-200=2950 元/m 25 【正确答案】 D【试题解析】 5500-15
33、00/150-200=3950 元/m 26 【正确答案】 A【试题解析】 以成交价格及评估价格孰高为基础。7 【正确答案】 D8 【正确答案】 C9 【正确答案】 C10 【正确答案】 C11 【正确答案】 D12 【正确答案】 B13 【正确答案】 A三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1缺少受托方。2权属状况缺少房屋产权说明。 3土地产权中缺少土地使用年限。4估价依据中缺少房屋产权依据。5缺少估价对象现状描述。6估价原则缺少最高最
34、佳使用原则。7估价结果报告中缺少对估价方法定义的描述。 8估价结果报告中估价结果缺少单价。9个别因素分析不详尽。10最高最佳最有效分析缺少法律上可行原则。11市场比较法中缺少个别因素系数说明。 12市场比较法中比较案例 A、B 的设备设施完备程度修正系数有错误。13有效毛收益率计算有错误，不应简单相加。14资本化率计算有错误。 15潜在毛收益计算中应采用市场的客观收益。16判定的收益年期有错误。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 1有效出租率有错误，应为：90%90%=81% 2年出租收入有错误，应为=33658581%365=32449066 元 开发价值净值 =151382611 元 3单位面积开发价值有错误，应为 151382611/47370=3195.7 元/m 2 4土地价值计算有错误，未考虑土地交易税费 应为 V(1+5%)=3195.7-2118-423.6 V=623.0 元/m 2
