1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 20 及答案与解析一、问答题1 市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差 5 年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？1 甲公司开发建设一住宅小区，计划投资 2000 万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资 600 万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。问题：2 转让该项在建工程应具备哪些主要证件？3 简述评估技术路线。4 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市
2、四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800 元。该房地产的建筑物共 3 层，总建筑面积 700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为 140 万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？二、单项选择题4 抵押人借甲债务 80 万元，签订了房地产抵押合同，之后又借乙 20 万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款 80 万元，其中新增房屋折合价款 20 万元。5 按城市房地产管理法和担保法
3、规定，甲只能优先受偿( )万元。（A）70（B） 60（C） 40（D）306 甲优先受偿的剩余价款，应按( )分别受偿。（A）所欠债务的先后顺序（B）所欠债务的总额比例（C）尚欠债务的比例（D）债权人索债的急缓程度6 陈某于几年前通过划拨方式取得一块土地，并于 2000 年底建成了一幢房屋，陈某于 2001 年 9 月 16 日拿此房地产到银行去抵押贷款，请回答下列问题。7 陈某获取的划拨土地使用权是否可以抵押( )。（A）可以（B）不可以（C）难以确定（D）可以连同房屋一起设定抵押8 此房地产的建筑物现值等于( )。（A）重置价减去用耐用年限法计算的折旧额（B）重置价减去根据建筑物的建成时
4、间、维修保养情况而确定的折旧额（C）重置价减去物质上的折旧、功能上的折旧和经济上的折旧（D）重置价减去可修复部分的修复费用9 此房地产的抵押价格为( )。（A）土地的现时价格加上建筑物的现值（B）建筑物的现值（C）土地的现时价格加上建筑物的现值，减去需要补交的土地使用权出让金（D）房地产的重置价，减去建筑物的折旧费和土地摊提费10 假设抵押贷款的期限为两年，而房主陈某又与客户签订了至 2003 年 9 月 6 日的租约，租金比市场上同类物业的租金水平要高，如果估价时点为 2001 年 9 月 16 日，则此租约限制对评估的抵押价格的影响为( )。（A）无影响 （B）有影响（C）抬高估价对象的价
5、格（D）降低估价对象的价格10 某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。11 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。（A）商业用途 （B）工业用途（C）估价师确定的用途（D）商业与工业混合用途12 若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。（A）商业用途（B）工业用途（C）估价师确定的用途（D）委托方确定的用途13 若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( )。（A）工业用途（B）商业用途（C）工业用途，且不考虑
6、补地价因素的影响（D）商业用途，并考虑补地价因素的影响14 若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是( )（A）本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响（B）本次评估已考虑补地价对估价结果的影响并予以扣减（C）若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整（D）若估价对象变更用途获得批准，则估价结果应适当调整三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 大厦用地地价评估报告 一、致委托方函(略)
7、 二、估价师声明(略) 三、估价的假设和限制条件(略) 四、房地产估价结果报告 (一) 委托方 全称：北京有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (二) 估价方 全称：北京 房地产咨询评估有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) (三) 估价对象概况 1地理位置及周围环境 估价对象位于北京市区 路 号，市商务中心用地内。地块南邻 45m路，西邻 40m 步行街，北邻 25m 规划路，东邻 50m街，规划用地 11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的大厦。 估价对象地处区地区，紧临使馆区，是北京涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为北京主要的涉外商贸活动中
8、心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。 估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。地块距离长安街不到 1km，距天安门 5.6km，距北京站 7.5km，距首都机场 20km。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。 2市政建设状况 估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、通讯等市政配套设施完备。 3规划设计条件 估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其
9、具体规划设计条件见下表。 (四) 估价目的 为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。 (五) 估价时点 2001 年 1 月 5 日。 (六) 价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据 根据建设部、国家土地管理局、北京市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。 (八) 估价原则 本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。 (九) 估价方法 估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上的地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行
10、评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下： 1根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地
11、价和楼面生地价。 7选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。 8将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (十) 估价结果 本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认北京市区路的大厦用地总占地面积 19800m2，红线用地面积 10500m2，市政代征地为 6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为 7.619，50 年土地使用权在估价时点的市场价值为： 1熟地 总地价：310194638 元 大写金额：叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰
12、叁拾捌元整 单位地价：29542 元/m 2 楼面地价：38787 元/m2 2生地 总地价：129304838 元 大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整 单位地价：12315 元/m 2 楼面地价：1617 元/m 2 (十一) 估价人员(略) (十二) 估价作业日期 2000 年 1 月 5 日至 2000 年 1 月 15 日。 (十三) 估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。 五、房地产估价技术报告 (一) 个别因素分析(略) (二) 区域因素分析(略 ) (三) 市场背景分析(略) (四)
13、最高最佳使用分析 根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式如下表： (五) 估价方法选用 估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅，较为合理。具体的估价思路为： 1根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3确定计算公式和开发项目的总开
14、发价值。 4分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。 7选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地地价。 8将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (六) 估价测算过程 1开发总价值 本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。 (1) 销售收益 1) 估价对象开发完成后物业售价的确定 由于估价
15、对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前北京房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见下表： 根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000 美元/m 2)。计算销售收益 取销售费用率为 0.1，则该物业的销售收益为： 办公写字楼：20008.4540000(1-0.1) =60840 万元 公寓： 19008.4512000(1-0.1) =17339.4 万元 合计：78179.4 万元 (2) 出租收益 1) 根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为 35 美元/(m 2月)，取出租费用为
16、0.15，使用面积比为 0.75，公共流通比为 0.2，平均空置率为 0.2。 则评估物业内的出租收益为： 358.45(1-0.15) 0.75(1-0.2) (1-0.2) 1228000=40543776(元) 2) 运用收益法公式计算开发价值： P=a/(r-s)1-(1+s)/(1+r)n 式中 a 年出租净收益； r资本化率(取 2%)； s收益年递增率(取 5%)； n综合使用年限(50 年)； P 开发价值。 P=40543776/(12%-5%)1-(1+5%)/(1+12%)50=556214686(元) (3) 项目开发总价值 781794000+556214686=13
17、38008686(元) 2开发总成本 (1) 建安工程费 1) 直接费：结构+装修 =5000(元/m 2) 2) 间接费：取直接费的 2%=1000(元/m 2) 3) 不可预见费：取前两项和的 10%，为 600 元/m 2。则建安工程总投资为： (5000+1000+600)80000=52800(万元) (2) 投资利息 年利率取 12%，建设周期为两年，第一年资金投入 60%，第二年资金投入 40%，都是均匀投入。 5280000000.6(1+12%)1.5+0.4(1+12%)50-1=71015230(元) (3) 开发商利润(利润率取 25%) 52800000025%=13
18、200(万元 ) (4) 销售税金(取开发总价值的 5.55%) 13380086865.55%=74259482(元) (5) 销售费用(销售费用率取开发总价值的 2%) 13380086862%=26760174(元) (6) 总开发成本528000000+71015230+132000000+74259482+26760174=832034886(元) 3开发余值 开发余值=开发总价值 -开发总成本 1338008686-832034886=505973800(元) 4熟地地价 购地期望回报率为 30%。 设总地价为，则 (1+12%) 2(1+30%)=512664044 X=3143
19、78952(元) 土地单价=314378952/10500=29941( 元/m 2) 楼面地价=31478952/80000=3930(元 /m2) (七) 依据基准地价修正法求取估价对象地价 我们根据北京市人民政府 1997 年 7 月 6 日下发的北京市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明求取估价对象的地价。 该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下： 1土地使用权出让金计算 估价对象根据北京市地价分类划分标准，属三
20、类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为 2000 元，容积率修正系数取 6.0，则单位面积出让金为： 20006=12000(元/m 2) 2基础设施配套建设费 估价对象的市政及四源费为 800 元/m 2，小区建设配套费为 400 元/m 2，容积率为 7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为： (800+400)7.6=9120( 元/m 2) 3土地开发及其他费用 此项标准取值定为 7800(元/m 2)。 4估价对象基准地价 单位地价=12000+9120+7800=28920(元/m 2) 总地价=2892010500=30366
21、0000(元) 楼面地价=303660000/80000=3796(元/m 2) (八) 对以上两种结果进行技术处理 运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见下表： 九) 计算生地地价 1确定拆迁费 根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：1) 地上建筑拆除补偿费：382.1 万元。 2) 地上建筑拆除清运费：68.78 万元。 3) 设备报废搬运费、安装调试费共：496.8 万元。 4) 职工停产期间工资补偿：2944.5534 元。 5) 地上管线、道路等附属物补偿：100 万元。 6) 富余人员安置费：500 万元。 7) 托、幼园搬家
22、安置费(转园费)：37.5 万元。 8) 办公场地周转费：540万元。 9) 拆迁管理费：49 万元。 10) 向拥有土地方无偿返还 40%的物业建安成本：21120 万元。 合计：26238.7334 万元。 综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334 万元，则单位土地面积拆迁安置费用为： 262387334/19800=13252( 元/m2) 2计算生地地价 将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地 6800m 2，集中绿地代征地 2500m2，合计 9300m2，占规划用地的 79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的 1
23、.3 倍后的剩余。 生地总价=熟地总价-拆迁安置补偿费用 =30919476-13252105001.3=128129676(元) 土地单价=128129676/10500=12203(元/m 2) 楼面地价=128129676/80000=1602(元/m 2) (十) 运用市场比较法进行土地估价 市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、期日修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评
24、估过程如下： 1待估土地资料的收集 (详见本报告前文)2交易实例资料的收集(见下表) 3计算修正过程(见下表) 以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即 1631 元/m 2。(十一) 结果 选取假设开发法，基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见上表)。(十二) 评估结果 位于区 路号的大厦用地 10500m2，1995 年 1 月 5 日的市场价值为： 熟地：总地价 31
25、0194638 元，单位地价：29542 元/m 2，楼面地价：3878 元/m2； 生地：总地价 129304838 元，单位地价：12315 元/m 2，楼面地价：1617 元/m2。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某一单层商场，建成于 1986 年 7 月，建筑面积为 100m2，占地面积为 150m2，结构为框架结构，耐用年限为 60 年，当时获取土地的方式为划拨，1996 年通过补交出让金的方式获取了 40
26、年的出让土地使用权。1998 年与周某签订了为期 5 年的租赁合同，合同租金为 220 元/(m 2.月)，押金为 2 万元。2001 年 7 月市场上的正常的无空置率的租金水平为 200 元/(m 2.月)，押金为两个月的租金，押金收益率为5%。7 月该房地产建筑物的重置价为 1000 元/m 2，残值率为 0，维修费率为 2%，保险费率 2%，土地使用税为 5 元/m 2，房产税及“两税一费” 的税率为 17.5%，管理费率为 3%，押金年收益率为 5%，则：16 该商场的收益价格可按如下步骤测算 1年客观收益 200 元/(m 2.月)100m 212月=24(万元) 17 年正常费用
27、(1) 维修费=1000 元/m 2100m22%=0.2(万元) (2) 管理费=24 万元3%=0.72(万元) (3) 保险费=1000 元/m 2100m22%=0.02(万元) (4) 土地使用税=5 元/m2150m2=0.075(万元) (5) 房产税及“两税一费”=24 万元17.5%=4.2(万元)18 年净收益24-5.215=18.785(万元)19 收益价格 18.7851-1/(1+6%) 40=282.6420 建筑物的现值为 V=C1-(1-R)n/N=1000 元/m 21-(1-0)15/60=7.5(万元) 房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 20
28、 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 采用市场法估价在选取可比实例时应符合以下四个要求：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 比实例的成交价格应尽量为正常价格。假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，不能被选作可比实例。因为成交日期与估价时点相差时间过长(5 年应该视作很长)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年“( 规范语 )【试题解析】 该题目主要考核市
29、场法中可比实例选取的要求，这个问题是我们应用市场法估价首要要解决的基础性问题，因此应该牢固掌握。2 【正确答案】 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。3 【正确答案】 (2)用假设开发法。估算该工程完工后的价值。采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。【试题解析】 此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主
30、要用假设开发法进行估价。4 【正确答案】 土地产权状况； 房屋产权状况； 该房地产是否符合规划要求；土地使用基本状况； 建筑物基本状况。【试题解析】 买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。二、单项选择题5 【正确答案】 B6 【正确答案】 A7 【正确答案】 D8 【正确答案】 C9 【正确答案】 C10 【正确答案】 C11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D14 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40
31、分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 【正确答案】 本题中有如下之错误和不足： 1缺土地权属状况。 2规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。 3市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。 4市场比较法的比较修正没有理由。 5市场比较法的修正取值不规范。 6市场比较法的评估缺交易情况修正。 7办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。 8缺估价时点的美元与人民币的汇率。 9收益法中收益年限的确定错误。 10销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。 11销售税金的税率(5.55%)确定错误。 12熟地价计算式：“
32、(1+12%) 2X(1+30%)=512664044”是错误，应改为(1+12%)2X+30%X=512664044 13缺土地利用现状等土地基本状况资料。 14年利率取值错误。 15土地使用权出让金的计算没有进行交易日期修正。 16拆迁费的确定不应依据实际成本，应依据“客观成本” 。 17拆迁费中遗漏了 “拆迁服务费”。 18用假设开发法求取熟地价格时，没有扣除“管理费用” 和“买方购买熟地的税费”。19“生地”一词用词不准，应改为 “毛地” 20土地估价的市场比较法的比较修正没有理由，修正取值不规范且存在明显的错误。 21计算土地地价中 1.3 倍的系数的确定缺乏依据。 22按销售收入计
33、算的物业未来价值和按出租收益计算的物业现值处于不同的时间点，不能进行简单的代数相加。 23未来物业的租金350 美元/(m 2.月) 的含义不明确。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 【正确答案】 年客观收益计算错误，应为： (1) 租约期内：220 元/(m 2.月)100m212 月 +20000 元5%=265000 元 (2) 租约期外：200 元/(m 2.月)100m 2(12月+2 月 5%)=242000
34、元17 【正确答案】 年正常费用中的管理费计算错误，应为： (1) 租约期内：220 元/(m2.月)100m 212 月3%=7920 元 (2) 租约期外： 200 元/(m 2.月)100m 212 月3%=7200 元 年房产税及“ 两税一费”计算错误，应为： (1) 租约期内：220 元/(m 2.月)100m 212 月17.5%=46200 元 (2) 租约期外：200 元/(m 2.月)100m 212 月17.5%=42000 元18 【正确答案】 年净收益计算错误，应为：(1) 租约期内： 265000-2000-200-750-7920-46200=207930 元(2) 租约期外： 242000-2000-200-750-7200-42000=189850 元19 【正确答案】 收益价格计算错误，应为： V=207930/6%1-1/(1+6%) 2+189850/6%1-1/(1+6%)33=3082826 元20 【正确答案】 建筑物现值计算应为： V=C1-(1-R)n/N=1000 元/m2100m21-(1-0)/5015=70000 元
