1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 25 及答案与解析一、问答题0 某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为 1632.5m2，该大楼共三十一层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司十年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋在相当繁华的地区。1 该房屋的估价主要技术路线是什么?2 应该搜集哪些估价资料?3 某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积 3500m2，总建筑面积 4500m2，2002
2、年 1 月竣工。评估公司的评估结果为 850 元/m 2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达 960 元/m 2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。 请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?4 某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，后运用成本法评估土地的价格，最后，将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对
3、象房地产的总价格。你认为这样做合适吗? 为什么 ?二、单项选择题4 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。5 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( ) 。（A）抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险（B）抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险（C）抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险（D）选用估价方法不恰当形成适宜性风险6 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。（A）该宾馆财务数据中的当年净利润可
4、视作年净收益（B）按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益（C）该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益（D）根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益7 若采用成本法估价，下列表述中不正确的是( )。（A）应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧（B）无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息（C）在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金（D）在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金8 假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值
5、，估价结果为 3500 万元，则( )。（A）3500 万元是该宾馆的公开市场价值（B） 3500 万元是该宾馆房地产的公开市场价值（C） 3500 万元是保险事故发生后的损失价值（D）投保时，保险金额不能超过 3500 万元8 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8万元；该宗房地产的报酬率为 8.5%9 收益期限为无限年时，房地产在估价时点的收益价格此公式中的假设前提不包括( )。（A）净收益每年不变（B）报酬率大于零（C）收益期限为无限年（D）净收益为无穷大10 该宗房地产的收益
6、价格为( )万元。（A）40（B） 91.52（C） 94.12（D）9511 收益法是以( ) 为基础的。（A）预期原理（B）当前情况（C）成本理论（D）假设理论11 某在建工程开工于 2004 年 3 月 1 日，总用地面积 3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用年限为 50 年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价 800 元/m 2。该项目的正常开发期为 2.5 年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积 2300 元。至 2005 年9 月 1 日实际完成了主体结构，已投入 50%的建设费用。但估计至建成尚需 1.5
7、 年，还需投入 60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为 60 元/m 2，可出租面积为建筑面积的 70%，正常出租率为 85%，出租的运营费用为有效毛收入的 25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的 8%。报酬率为 9%，折现率为 13%。12 该在建工程的正常购买总价为( )万元。（A）3330.6（B） 3403.8（C） 3572.6（D）3803.813 该在建工程的销售费用和销售税费总额为( )万元。（A）128.11（B） 208.72（C） 223.3（D）272.314 在建工程的价格不宜采用(
8、 )来评估。（A）长期趋势法（B）净收益法（C）假设开发法（D）赢得值法三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 置业公司部分房地产估价结果报告 一、委托方 置业公司，法定代表人：；住所：市路号。 二、估价方 房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。 三、估价对象 置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路 号，四至范围 ，总占地面积 12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公
9、司批准，已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 经委托人和估价机构确认，估价时点为 2004 年 6 月 30 日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的
10、价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。 十、估价结果 经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为 17096 万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为 7355 万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积 9430 元；在建写字楼的总价值 9741 万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004 年 6 月 30 日至 2004 年 7 月 5 日。 十三、估价报告应用的有效期(略) 置业公司部分房地产估
11、价技术报告 一、估价对象状况分析 置业公司兼并集团内工厂所得的房地产总占地面积 12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于 1980 年，钢筋混凝土框架结构，共 4 层，层高 3.8m，建筑面积 7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m 2、430m 2、120m 2。置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积 18000m2 的写字楼( 实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进
12、行设备安装和内外装修，预计 1 年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。 五、估价测算过程 (一)超市的估价(略) 估价对象
13、的单价=(9347+8484+10458)/3 元/m 2=9430 元/m 2 总价=94307800 元=7355 万元 (二)在建写字楼的估价 1首先测算该写字楼开发完成后的价值 根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为 13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天 1.2 美元，空置率为 20%，运营费用占有效毛收入的 55%。年有效毛收入=135003001.28.27(1-20%)元=3215 万元年运营费用321555%万元=1768 万元净收益有效毛收入-运
14、营费用=(3215-1768)万元=1447 万元收益年期取 50 年报酬率取光辉大厦的投资收益率 10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为 14183 万元人民币。 2测算未来还需发生的各项成本及税费等 根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。 续建工程费及管理费等。 装修工程费 1800 万元，设备及安装工程费 1190 万元，室外工程费 350 万元，管理费等 150 万元，合计 3490 万元。 投资利息。 当地贷款的年利息率为 5.85%，续建期为 1 年，则投资利息为：
15、3490(1+5.85%) 0.5-1)万元=101 万元 销售税费。 当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的 6%，则销售税费 141836%万元=851 万元 3在建写字楼的评估价值 总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741 万元 六、估价结果 按上述分析测算，估价对象超市部分单价为 9430 元/m 2，总价值为 7355 万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为 9741 万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为 17096 万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 1
16、0 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 某商务写字楼建筑面积 11000m2，可租售面积 8000m2，土地使用年限 40 年，从2002 年 7 月 1 日起计，土地面积 3000m2。当地正常月租金为 90 元/(月.m 2)，正常出租率 90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的 20%。经调查附近40 年使用年限同样性质用地的当前地价为 8000 元/m 2，土地资本化率为 6%，建筑物的资本化率为 10%，业主欲投保，请评估其在 2006 年 7 月 1 日的保险
17、价值。 估价计算如下： 有效毛收入 =110009090%12 元=10692000 元 总费用=8000901220%元=1728000 元 写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000 元 建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524 元 房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 25 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 该房屋的估价的主要技术路线可采用收益法和市场法来评估。(1) 收益法：计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点；计算该房地产在租赁期后的净收益，并折现至估价时点；把以上两部分的未来净收益折现值相加，得出委估房
18、地产的现时价值。(2) 市场法：由于该地区的房地产市场上该类房地产交易活跃、买卖和租赁发生频繁，所以可用市场法来估算。假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产完全权利下的价值；假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出该房地产在估价时点，为某一时间期间内的租赁收益，并把该期间内的净收益折现至估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值；根据租赁协议，计算房地产在租赁期内的净收益，并折现至估价时点，即为租赁期内已确定的净收益值；把房地产完全权利的价值减去租赁期内的市场净收益现值，再加上租赁期内已确定的净收益现值，即为委估房地产的现时价值。2 【正确答案】 应搜集的资料：去房地
19、产交易中心及房地产经纪公司了解该类房地产的买卖、租赁的实例资料，对估价对象的租赁协议需充分理解，熟悉租金的价格内涵。3 【正确答案】 首先应明确估价目的，不是因为转让而估价，而是因为抵押而估价，一般应采用保守谨慎的原则，抵押价值比公开市场价值要低是合理的。2房地产估价中采用的是客观成本，并非其实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的。3房地产价格主要是由市场供求关系决定的，当该类房地产市场供大于求时，应该下调评估价值，这是必须的。4尽管该宗房地产 2002 年 1 月竣工，物质折旧可能性不大，但不排除其功能折旧和经济折旧可能性比较大，故而使房地产整体价值出现较大下降也是完
20、全可能的。4 【正确答案】 不正确，因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。二、单项选择题5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 D9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 A12 【正确答案】 B13 【正确答案】 D14 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 【正确答案】 缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变
21、用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按 300 天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。(15)光辉大厦的租金收入是否有租约限制、是否是客观收益，没有说明。【试题解析】 于指错题中所给出的估价报告，要进行从形式到内容的逐项检查。从
22、形式上来讲，该报告缺乏附件，估价对象状况表述不完全，估价结果确定中缺乏在建写字楼的单价。对于内容上的错误，更要认真检查。首先是估价方法的选用，本题中对超市估价时选用的是比较法，作为有收益的房地产，按照规范，应该首选收益法。其次是在建工程估价的详细环节的检查，用假设开发法估算时各项指标的确定是否依据充分，是否客观，各项指标的计算要严格按照规范的要求。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 【正确答案】 有效毛收入计算错误，应为
23、80009090%12 元=7776000 元 总费用计算错误，应为 8000901290%20%元=1555200 元 用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错误，应为 估价结果计算应适用建筑物资本化率，故建筑物价值计算错误。 【试题解析】 本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值，不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值，在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产，其价值的评估应使用收益法，收益法的核心是计算年净收益，即有效毛收入与年总费用之差，计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。
