1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 35 及答案与解析一、问答题1 某企业一栋三层办公楼于两年前在某商业银行贷款 500 万元,在抵押期间该办公楼出租给某公司作办公用房,现因该企业无力偿还债务,银行申请以拍卖变现方式执行债务清偿,委托某房地产评估公司对该办公楼进行拍卖底价评估。作为房地产评估公司,请选择两种主要的房地产估价方法,并确定该办公楼拍卖底价的估价技术路线。1 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建
2、。问题：2 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？3 装修补偿应如何确定？4 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？5 甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于 2007 年 8 月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009 年 1 月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构 2007 年 8 月出具的估价报告进行复核估价。请问：1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?二、单项选择题5 预计某宗房地产未来
3、第一年的有效毛收入为 20 万元，运营费用为 12 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5，运营费用增长 3，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 8。6 该宗房地产的收益价格应用的计算公式正确的是( )。7 该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）66.67（B） 100（C） 240.52（D）426.678 卖房者甲与购房者乙于 2002 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下简称合同 1)和房屋装修合同(以下简称合同 2)，合同 1 规定甲必须于 5 月25 日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同 2 开始进行装修，装修工程共2 个月。乙
4、于 4 月 25 日支付 90%的购房款和 10%的装修费，5 月 25 日付清剩余购房款和 60%的装修费，7 月 25 日付清剩余的 30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。8 估价时点应是( ) 。（A）2002 年 4 月 25 日（B） 2002-5-25（C） 2002-7-25（D）2002 年 7 月 25 日以后的某一天9 估价的价值范围应是( )。（A）合同中规定的购房款（B）合同 1 规定的 90%购房款和合同 2 规定装修费的 10%（C）合同 1 规定的购房款和合同 2 规定装修费的 70%（D）
5、合同 1 规定的购房款和合同 2 规定全部装修费9 某商品住宅开发项目，征收土地面积 5000m2，其中建设用地面积 4500m2，代征地面积 500m2，规划建筑面积为 15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008 年 10 月 18 日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和 3%的契税，取得了国有土地使用证。至 2009 年 10 月 18 日，该项目已投入 70%的建设资金，完成了主体结构，预计 1 年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于 2009 年 10 月 18 日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为 66
6、50 元/m 2，且按每月 1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为 7.47%，折现率为 10%。10 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是( )。（A）在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的 35%时才可以设定抵押（B）在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押（C）在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置（D）在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权11 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是( )。（A）成本法和假设开发法采用的投资利润率相同（B）成本法采用的投资润率高于假
7、设开发法的投资利润率（C）成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率（D）成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较12 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为 2300 元/m 2，则土地总价为( ) 。（A）1035.0（B） 1066.1（C） 1150.0（D）1184.513 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为( ) 。（A）9734.2（B） 10218.3（C） 10407.5（D）10458.8三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对
8、应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 拆迁估价结果报告 (一) 委托方： 市区人民法院。 (二) 估价方：市房地产估价事务所。 (三) 估价对象： 估价对象位于 市 区珞珈山街新村湾 号，地处市城区六级地段，为：于 1995 年拆除原自有房屋后在原地改建而成为所建的三层私房。改建前房屋所有权证房 0590 字第 38 号，记载建筑面积为82.88m2，用地面积为 82.88m2。改建后，房屋尚未办理合法产权证件，且仅部分面积(210m 2)。报规划，报批手续尚未全部完成。其建筑面积由当事人双方现场测量，为 293.07m2。估价对象现状一楼用途为经营门面及住宅，其建筑面积为
9、111.83m2，其中经营门面面积为 72.02m2；二、三楼建筑面积为 105.96m 2，三楼建筑面积为 75.28m2。经现场勘察，估价对象房屋一、二楼为砖混二等，三楼为砖木二等，综合成新率为九成新。该房屋使用状况良好，仅有局部粉刷因漏雨而损坏。 装修情况为：地砖地面，一楼有瓷砖踢脚线，厨卫 1.20m 高白瓷砖，乳胶漆墙面，带纱木门窗，一楼大厅天棚装饰为石膏线条，大厅内装有 4 樘铝合金门及 1 樘铝合金拉门，于 1998 年初完成装修。 市因城区改造，委托拆迁事务所对估价对象进行拆迁。由于拆迁事务所与估价对象产权人就补偿面积和标准无法达成一致，拆迁事务所起诉至法院。为了不影响城区改造
10、工作，法院判令先拆迁后补偿，并委托估价方在房屋拆迁前进行估价。 (四) 估价目的：拆迁补偿。 (五) 估价时点：2000 年 7 月 21 日。 (六) 价值定义：本报告所确定的房地产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，对于其他估价目的并不适用。如估价目的变更，须另行估价。 (七) 估价依据： 1房地产估价规范； 2市征地拆迁事务部提供的该地区拆迁货币安置标准； 3市房屋重置价标准； 4估价对象改建前产权证件； 5估价对象改建规划报批资料； 6估价人员现场勘察结果。 (八) 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。 (九) 估价方法
11、： 由于估价对象房地产有违章建筑面积，估价人员在现场勘察基础上，根据房地产估价规范、有关政策法规和掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验数据，结合委托方提供的资料和估价目的，综合分析影响房地产价格的各项因素，对于估价对象的合法产权面积部分采用市场法，其余面积用重置成本法确定其价值。 (十) 估价结果： 由于估价对象合法产权面积大小及各楼层合法用途的界定有多种可能，本次估价属证据保全性质估价，为给法院判决提供充分的证据，本报告设定不同前提给出多种价格： A 按证载 82.88m2合法面积。 按部分经营门面确定价值： 有证面积：一楼经营门面面积为72.02m2，其单价为人民币 2000 元
12、/m 2，总价为 14.40 万元，一楼住宅面积为10.86m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为 1.63 万元。 无证面积：127.12m 2，考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m 2，总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m2，总价 2.93 万元。 总价合计为 24.68 万元。 按全部为住宅确定价值。 有证面积：住宅面积为 82.88m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为12.43 万元。 无证面积：为 127.12m2，考虑成新率确定其重置单价为人民币 450 元/m2，总价为 5.72 万元。 装修价值为人民币 100 元/m
13、 2，总价 2.93 万元。 总价合计为 21.08 万元。 B按报建 210.00m2 面积。 按部分经营门面确定价值： 一楼经营门面面积为 72.02m2，其单价为人民币 2000 元/m 2；总价 14.40 万元；住宅面积为 137.98m2，其单价为人民币 1500 元/m 2，总价为 20.70 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2，总价 2.93 万元。 总价合计为 38.03 万元。 按全部为住宅确定价值。 住宅面积为 210.00m22，单价为人民币 1500 元/m 2，总价 31.5 万元。 装修价值为人民币 100 元/m 2，总价 2.93 万元。 总价合计为
14、 34.43 万元。 (十一) 估价人员：注册房地产估价师、 。 (十二) 估价作业日期： 2000 年 7 月 21 日至 2000年 7 月 25 日。 (十三) 估价报告应用的有效期：本报告有效期一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价时点相差不可超过一年。(当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期相应调减)。 (十四) 估价的假设和限制条件： 1本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记，权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象房地产价值的影响。 2本
15、报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 3估价对象有合法房屋所有权面积为 82.88m2，但产权人没有提供相应的土地使用权证，根据房屋使用权证记载，土地使用权证号为：90字第 1518 号及95字第 38 号。本报告假定产权人拥有该土地的使用权。 4根据市城市规划土地管理局分局出示的有关证明：户主原产权面积为 82.88m 2，后申请改建为二层一建筑面积为210.00m2，但户主仅缴纳了部分费用，未领取建设工程规划许可证。该面积的合法性由委托
16、方及规划部门认定。 5根据合法原则，本次评估价值为两大部分即按证载 82.88m2 合法面积和按报建 210.00m 2 面积分别确定。其中第一部分对有证的82.88m2 面积视为合法面积，按房地产综合价确定其价值；对于报建 210.00m2 中的剩余部分即 127.12m2，按房屋重置价确定其价值；超出部分为违章面积，不予考虑其价值。第二部分对报建 210.00m2 面积均按房地产综合价确定。 6估价对象经改建后未办理房屋产权证明，根据委托方要求，估价对象房地产面积由当事双方现场测量而得，其准确数据由产权部门认定。 7估价人员通过调查了解到户主一楼门面经营许可证 1999 年年底到期，目前尚
17、未办理延期手续。本报告按部分经营门面和按住宅分别确定，共计四个价值，供委托方参考。 8估价对象一楼有部分住宅，其经营门面面积 72.02m2 由现场实测而得。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 在某市旧城区改造中，需拆迁一批 20 世纪 60 年代建造的私有住宅，请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 35 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1.应该选
18、择市场法和收益法对办公楼进行评估。2.评估该办公楼的估价技术路线:分别按市场法和收益法评估测算该办公楼在正常市场条件下的价格。选取相关类似房地产交易案例资料,比较当地房地产正常市场价格和拍卖市场价格水平的差异。确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度。按照偏低的幅度对市场法和收益法测算的结果进行调整计算,根据调整计算结果综合确定拍卖底价。【知识模块】 综合2 【正确答案】 在估价程序上应特殊注意：被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作，并在报告中作出相应说明。估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示 7 日，并进行现场说明。公示期满后
19、，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁入转交分户报告。3 【正确答案】 被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估机构确定。4 【正确答案】 拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响(或按完全产权评估)。【试题解析】 拆迁估价也是房地产评估中的热点问题，拆迁也是城市建设中的敏感问题，必须严格按照国家的相关法律规定，同时又要避免冲突。因此在估价时公正、公开，避免有利害关系的人参与估价，并将初步估价结果向被拆迁人公示，征求意见。避免引发冲突。拆迁房屋的装修千差万别，一般由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成，可委托评价机构进行评估
20、。5 【正确答案】 1复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。2复核估价的估价目的可表述为：受 银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。二、单项选择题6 【正确答案】 A7 【正确答案】 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 A10 【正确答案】 D【试题解析】 根据最高人民法院关于建设工程价款优先
21、受偿权问题的批复，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此选 D。11 【正确答案】 D12 【正确答案】 D【试题解析】 2300 元/m 25000m2(1+3%)=1184.5 万元。13 【正确答案】 B【试题解析】 6650 元/m 2(1+1%)12(1+10%)15000m2=10218.3 万元。三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计
22、分）14 【正确答案】 报告对估价依据事实说明不够，缺少市城市房屋拆迁安置条例。 报告对估价对象缺少周边环境的描述。 报告中选用估价方法时，说明对于估价对象的合法产权面积部分采用估价市场法，但实际报告中直接采用该地区货币化拆迁补偿标准作为依据进行计算。对政策性较强的政府统一进行的旧城改造拆迁，一般不适合采用市场法。 报告中估价的假设和限制条件第 5 条，说明了户主报批仅缴纳了部分费用。则报告以 210.00m2 面积全部合法为前提进行计算时，应扣除应补缴费用金额，才能保证计算前提和计算结果一致性。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的
23、错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 (1)在该市旧城区改造中，对拆迁 20 世纪 60 年代建造的私有住宅进行作价补偿评估时的技术思路如下：依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其他费用。已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点
24、的用途估价。“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”，故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿” ，估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物的，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施；附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。(2)对其进行作价补偿评估时的基本步骤是：做好拆迁估价前的准备工作，收集资料等；逐户进行人户调查；由估价师出具估价报告；进行现场答疑。
