1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 40 及答案与解析一、问答题0 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1 评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法? 2 政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用? 3 评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?4 某公司一幢办公综合楼于 2005 年 10 月建成，为钢筋混凝土结构，共 9 层，裙楼1、2 层为自营商铺，3 层以
2、上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。5 李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积为 300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至 2060 年 9 月 30 日。李某于 2005 年 2 月将该房屋改为商店并经营，于 2006 年 6 月以 3000 元/m 2 的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于 2006 年 9 月 30 日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为 2300 元/m 2。 请问： 1张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?
3、 22007 年 9 月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为 2007 年 9 月 30 日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为 2800 元/m 2。张某认为该估价结果偏低，因 2007 年 4 月拆迁的邻近商铺的补偿单价为 4000 元/m 2。你认为应如何解释该估价结果的合理性?二、单项选择题6 某公司于 2005 年 6 月 18 日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的 80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为 500 万元，应缴
4、纳的出让金为 60 万元。该公司 2007 年 6 月 18日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为 445 万元。6 2002 年 6 月 18 日，该房地产抵押评估价值应为( )万元。（A）500（B） 560（C） 440（D）4007 该公司 2004 年 6 月 18 日破产时，该公司能有( )万元拍卖款偿还银行。（A）448（B） 445（C） 385（D）3528 假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为( )。（A）2005 年 6 月 18 日（B） 2004-6-18（C）银行指定的日期（D）2002 年 6 月 18 日到 2004 年 6 月 1
5、8 日8 某小型写字楼的购买价格为 50 万元，其中投资者投入的权益资本为 20 万元，另外 30 万元年利率为 75、期限为 30 年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为 40 万元，按有关规定可在 25 年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为 10 万元，空置和收租损失为毛租金收入的 10，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的 30。9 该投资项目的现金回报率为( )。（A）6.92%（B） 0.85%（C） 11.53%（D）17.3%10 该投资项目的应纳税收入为( )元。（A）21500（B） 28300（C） 37500（D
6、）4500011 该投资项目的投资回报率为( )。（A）6.08%（B） 7.60%（C） 10.04%（D）15.20%11 张某租赁一幢办公楼已有三年，而在今年年初，办公楼的租金涨幅达到了以往的两倍，对此张某并不接受，双方因此而产生纠纷，委托估价机构对此进行估价。12 估价师在对此纠纷进行估价时，应以( )作为估价时点。（A）房地产交易协议所载的日期（B）发生纠纷的日期（C）双方协商的日期（D）上一次续签合同的日期13 房地产纠纷的解决方式不包括( )。（A）仲裁（B）诉讼（C）调解（D）补偿三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全
7、对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托方 房地产开发有限公司，法人代表； ，地址； 市路 号，联系电话： 。 二、受托方 房地产价格评估有限公司，法人代表： ，地址： 市路号，估价机构资质等级：一级，联系电话：。 三、估价对象 1地理位置及概况(略) 2估价对象概括估价对象位于市路 号院内，项目用地 15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为 40 年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为 30
8、年。建筑面积为 6962.3m2，占地面积 1890.3m2，容积率为 4.16，结构为现浇框架剪力墙结构。待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修采用高档进口磨光花岗岩；门：客厅房门为旋转门和双向推拉门、内门为玻璃门、窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修：墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗岩；顶棚为轻钢龙骨石膏板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖、洁具为台湾和成牌洁具；电源配置符合国家规定标准；电话、电视线路入户，留有接口；水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有 168 个标准车位：另有一中型游泳池，可容纳 200 人左右。
9、 四、估价目的 为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。 五、估价时点 2002年 7 月 30 日 六、价值定义采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。 七、估价依据 中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999) 国土资源部土地估价规程 北京市人民政府北京市出让国有土地使用权基准地价 北京市房地局土地出让价格评估技术标准(试行) 北京市城市规划管理局审定设计方案通知书()规审字号 公司房屋所有权证(全字第号) 公司国有土地使用证 全国用()字第号 委托方提供的其他资料 估价人员实
10、地勘察获取的资料及搜集的市场资料 八、估价原则 1最高最佳使用原则：最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。 2替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估
11、结果。 九、估价方法 根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用收益还原法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格；然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。 收益法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总
12、价为 7113.0 万元，大写金额：柒仟壹佰壹拾叁万元整。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起 2 年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析 (略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 1收益法 其基本公式为： 式中 n收益年限； A 估价对象的年净收益； r折现率。 (1)年有效毛租金收入的确定。根据估价对象所处位置，评估人员经过对同类物业大量的市场调查得知，在考虑了租金损失和押金收益后，确定估价对象
13、单位建筑面积日租金水平为 5 元/(m 2天)，故： 年有效毛租金收入=536070%=1260 元/m 2 根据估价人员实地调查，该地区地下车库收益水平在 400600 元/(月 个)，地下游泳池月收益水平在 40 万60 万元之间。根据估价人员的分析，在考虑了估价对象周围的实际情况，确定估价对象地下车库收益水平为 500 元/(月 个)：游泳池月收益水平为 50 万元，空置率为 50%，则： 年有效车位收入=500 元/( 月 个)168 个12 月=1008000 元/年 游泳池年有效收入=5012 月50%=300 万元/年 地下部分总收入=400.8 万元/年 (2) 运营费用率的确
14、定。 根据目前北京市商业设施运营管理费用率的平均水平，估价对象地上部分运营费率为 35%，地下部分运营费率取 25%。 (3)年净租金的计算： 建筑物净租金=年有效毛租金收入年运营费用 =1260-126025%=945 元/m 2 建筑物年净收入=945 元/m 23780.6m2=357.27 万元 地下部分总净收入=400.8-400.865%=260.52 万元 /年 (4)资本化率的确定。 资本化率实质上是一种投资的收益率，它与风险的大小成正比。风险越大，收益率越高，亦即资本化率越高；反之亦然。在本报告中，评估人员按照安全利率加风险调整值的方法确定资本化率。 资本化利率=安全利率+投
15、资风险补偿+ 管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠=安全利率+ 风险因素调整值 安全利率：2002 年 3月中国人民银行确定的一年期定期存款利率为 1.98%；2002 年凭证式国债五年期票面年利率为 2.74%；2001 年凭证式国债五年期票面年利率为 3.14%；2000 年凭证式国债五年期票面年利率为 3.14%。 风险调整值：风险调整值视投资风险程度而定，且经调整后还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本，根据评估人员的专业评估经验，北京市房地产领域该值为 7%左右，根据上述分析及国家五年期间长期债券利率，计算安全利率： 2000 年(1+i)5=(1+53.14%)，i2000
16、=2.96%； 2001 年(1+i)5=(1+53.14%)，i2001=2.96%； 2002 年(1+i)5=(1+52.74%)，i2002=2.60%； 确定 i0=(2.96+2.96+2.6)/3=2.84%，其高于银行的存款利率 1.98%。 根据收益型房地产产品类型的特点，具体将该风险分为低、中、高三个区域，即低风险区域的还原利率可取 5.84%7.84%，中风险区域或取7.84% 9.84%，高风险区域可取 9.84%11.84% 。 除考虑风险对资本化利率的影响外，综合考虑资产管理的繁琐性和流动性以及通货膨胀的影响，我们认为该物业属于中低风险领域，故资本化利率取 8%。
17、(5)收益价格的计算。 估价对象的耐用年限为 50 年，至估价期日已经使用了 7.25 年(1995 年 4 月 25 日2002 年 7 月 30日)，收益年限为 42.75 年。 收益法的计算公式有很多，评估人员认为：北京市的商业用房市场已趋于成熟和稳定，因此按纯收益不变且收益为有限年的公式进行计算，即 P=A/i1-1/(1+i)N 式中 P收益价格： A年净收益； J资本化率； N 收益年限(年)。 地上建筑物收益单位价格=9451-1/(1+8%)42.75/8%=11372 元/m 2 地上建筑物收益总价=113723780.6=4299.3 万元 地下建筑物收益总价=260.52
18、1-1/(1+8%)42.75/8%=3135.2 万元 该建筑总收益价格=4299.3+3135.2=7434.5 万元 2成本法 A采用基准地价修正法求取土地价值。 a 北京市基准地价内涵 (略) b根据基准地价测算宗地地价的思路及过程如下： (1)出让金。 依据上述基准地价表，六类地价区、配套公建用途，出让金基数为 5001000 元/m 2。估价对象处于六类地价区中上等位置，条件较好，出让金基数取上述标准的接近高限值即 800 元/m 2。根据容积率修正系数表，详见表 3-28。 表 3-28 容积率修正系数表设定容积率为 4.16，容积率修正系数为 3.32。 则单位土地面积出让金为
19、：8003.32=2656 元/m2。 (2)基础设施配套建设费。 估价对象红线外市政基础设施达到“七通一平” 。结合估价对象所在区域市政基础设施建设费用情况，并参照北京市现行大市政及四源费收费标准，取每建筑面积市政基础设施配套建设费为 650 元/m 2。小区建设配套费取 300 元/m 2。 则估价对象地面基础设施配套建设费=9503.76=3572 元/m 2。 (3)土地开发费。 估价对象的土地开发是委托另外一公司开发的，根据委托开发合同书，估价对象的实际开发费用折算为 3000 元/m 2(包括土地开发费及城镇拆迁费)。 (4)估价对象地价。 根据上述测算结果，求取熟地价。 地面熟地
20、价=土地出让金+基础设施配套建设费+土地开发费 =2656+3572+3000=9228)元 /m2 (5)楼面地价。 楼面地价=地面熟地价 /容积率 =2454 元/m 2 B建造成本 (1)确定建筑物的直接成本。估价对象建筑物为框架结构，内外部中高档装修。按照 1996 年北京市建筑工程概算定额和材料预算价格、机械台班费用定额以及 1996 年北京市建设工程间接费及其他费用定额进行匡算；并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的单位直接建造成本。根据估价对象的实际情况，确定其直接成本(包括结构、装修、设备及红线内市政工程)为 3200 元/m 2。 (2)计算建筑物的间接成本
21、。 根据北京市对建设项目的有关税费政策和估价对象建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。各种间接成本费率的组成如下： (a)管理费 8.00% (b)专业人士费 10.00% 合计： 18.00% 间接成本=320018.00%=576 元/m 2 则 建造成本=3200+576=3776 元/m 2 (3)计算建设期贷款利息。 根据估价对象的建筑结构造型及建筑面积，按照北京建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的开发期为 2 年，假设资金分期均匀投入，考虑近年来贷款利率的变化，贷款年利率取为 5.49%，则： 利息=24545.49%2+37765.49%1=270+207=477 元/m 2
22、 (4)销售税费。 指房屋销售时应缴纳的各项税费，包括营业税及其附加、广告宣传费、代理费等，取总成本的9%，则： 销售税费=(2454+3776+477)9%=604 元/m 2 (5)开发商利润。 按照北京市当前的市场状况，根据 北京市房地产管理局出让地价估价技术标准(试行)的规定，按照不同的年期，开发商利润取不同的值，该项目投资年限取 2 年。同时，考虑到估价对象的具体情况，开发商利润率取为 25%，则： 开发商利润=总成本25%=(2454+3776+477+604)25%=1828 元/m 2 (6)成新率。 根据估价对象的建成时间及估价人员现场踏勘实测，故确定估价对象建筑物综合成新率
23、为 100%。 (7)计算成本价格。 综上所述，在计算出估价对象的土地取得费用、建造成本、利息、销售税费、开发商利润及成新率后，估价对象房地产在估价时点的成本价格为： 成本单位价格=(土地取得费用+ 建造成本+利息+ 销售税费+开发商利润)成新率 =(2454+3776+477+604+1828)100%=9139 元/m 2 成本法总价格=91396962.3=6362.8 万元 七、估价结果确定 以上分别用收益法和成本法对估价对象进行了评估，得到估价对象的收益价格和成本价格分别是： 收益价格：7434.5 万元 成本价格：6362.8 万元 两个结果相差较大，经分析，造成这种差异的主要原因
24、是由于商业用房租赁市场目前处于平稳的增长阶段，收益法测算的结果比较接近实际情况，成本法从房地产建造成本角度估算房地产积算价格，与目前市场价格略有差异。因此，评估人员确定将上述二结果进行加权平均，即： 估价对象总价=7434.5 万元0.7+6362.8 万元0.3=7049.29 万元 大写金额：柒仟零肆拾玖万贰仟玖佰元整。 八、附件(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 估价师接受委托对于一宗土地的使用权出让价格进行评
25、估，经过估价人员的分析，决定采用基准地价修正法进行评估。请详细介绍一下基准地价修正法及采用此种方法进行估价的过程。房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 40 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2 【正确答案】 收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：()建筑物拆除费用。()土地开发费用(如七通一平费用) 。()其他成本费用(如财务成本、管理费用) 。3 【正确答案】 出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。4 【正确答案】
26、 1选用成本法、收益法和比较法中任两种2将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值3收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估4(1) 选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金(2) 先评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金(3) 说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值5收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计【试题解析】 (1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估，一般可采取成本法、收益法或市场法。(2) 该办公综合楼的土地仍为划拨，计算地价或房地产价值时应不包含或扣除土地使用权出让金。(3) 办公综合楼分两部分应
27、分别进行评估。5 【正确答案】 1理由包括：(1) 二者的时点不同，价值不同。(2) 二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。(3) 二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。2理由包括：(1) 二者的时点不同，价值不同。(2) 拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。(3) 对估价对象的界定可能不同。二、单项选择题6 【正确答案】 C7 【正确答案】 C【试题解析】 提示：445-
28、60=385 万元8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 A11 【正确答案】 D12 【正确答案】 A13 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1房地产权利状况描述不全。2房地产现状描述不全。3估价原则中缺少估价时点估价原则。4估价结果报告中总地价缺少货币种类。5估价报告有效期不能超过一年。6有效毛租金收入计算未对空置率 70%进行说明。7运营费用率计算有误，计算时地上部分与地下部分调换了费用率。8
29、计算建筑物收入未对地上建筑面积进行计算说明。9收益价格计算中，收益年限有误，应以土地使用权剩余年限 30 年计算。10成本法中土地价值容积率修正参数不合理。11土地使用权价值求取办法有误，估价技术路线不合理。12基础设施配套建设费按项目的实际发生成本计算不合理。13成本法中各项费用比例无依据。14成本法计算中应说明如何计算地下部分建筑成本。15成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。16开发利益计算基数有误。17销售税费计算不合理，一般以销售收入为基数计算。18估价报告中估价结果缺少货币种类和单价。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应
30、用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 基准地价修正法是以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区位状况和实物状况(包括土地使用权使用年限、剩余年限等)的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。
