1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 7 及答案与解析一、问答题1 2005 年 3 月，市民佟某租赁市民钟某的房屋用于居住。双方签订了租赁合同，依照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策约定了租金标准，租赁期为一年。到 2005 年 7 月，佟某在所租房屋内进行文化交流中介代理的经营活动。钟某得知后，主张重新订立租赁合同，原租赁合同无效，租金与其他租赁条款项目由双方协商确定。请问：1什么是租赁合同?2根据法律规定，不同用途房屋租赁价格的管理规定有哪些?2 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人
2、员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2装修补偿应如何确定?3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?3 2000 年 4 月，某房地产开发公司甲，开发建设一住宅小区。包括 6 个幢号，一个地下车库，一个配电室。计划投资 0.98 亿元人民币。至 2001 年 1 月，配电室和三个幢号已竣工并交付使用；地下车库和一个幢号在施工；另两个幢号尚未开始挖槽。至此，房地产开发公司甲已投入资金人民币 6600 万元。此时，该公司业务转型，对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。于是该公司将此工
3、程转给公司乙。在此情况下，公司甲委托某房地产评估公司对其转让价值进行评估。请问：转让该项在建工程应提供哪些证件?二、单项选择题4 某工厂有一处临街厂房，占地面积 900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为 1800m 2，建筑物成新率为 80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料， 2001 年 5 月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价 650 元/m 2 和 1400 元/m 2，其中土地使用权出让金为 11 元/m 2 和 450 元/m 2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积 4250 元/m 2；而同期新建上述厂房建
4、筑物的重置价格为建筑面积 1500 元/m 2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房，需投入的费用大约是建筑面积 750 元/m 2。4 如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为 2001 年 5 月 9 日，其合理的评估价值约为( )万元。（A）315.0（B） 216（C） 295.2（D）3335 假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点为 2001 年 5 月 9 日，该厂房的市场价格约为( )万元。（A）603（B） 522（C） 450（D）5496 文中所述厂房，影响其价值的实物状况有( )。（A）交通条件（B）基础设施（C）地理位
5、置（D）房地产用途7 文中所述厂房，对其进行估价，首先应了解( )。（A）相应企业生产的一些行业知识（B）进年来厂房创造的价值（C）同地理位置的房地产成交情况（D）同地理位置的房地产估价情况8 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50 年，有效已使用年数为 8 年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元(建设期为 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入 40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修的重置价格为 2
6、00万元，平均寿命为 5 年，已使用 2 年；设备的重置价格为 110 万元，平均寿命为10 年，已使用 8 年，假设残值率均为零。8 该建筑物的折旧总额为( )万元。（A）213.34（B） 221.34（C） 283.34（D）301.349 计算该建筑物的重置价格为( )万元。（A）994（B） 998.9（C） 1024.9（D）1048.910 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价属于( )。（A）功能折旧（B）物质折旧（C）经济折旧（D）自然折旧11 市有限公司名下有一幢 26 层的办公写字楼。2006 年 3 月，公司因业务发展需要资金，欲以该房地产向银行申请
7、抵押贷款。为此，公司与房地产估价师朱某接洽商讨相关估价事宜。朱某受聘于该市一家房地产估价公司，曾数次参与该公司委托的房地产估价工作，双方都有一定的了解，彼此信任。公司想请朱某进行本次估价工作。11 在接洽过程中，朱某可以作出的承诺是( )。（A）现场查勘后先口头给出大概的评估价格以供参考，之后再按照约定补充正式的估价报告（B）给予优惠（C）该公司与朱某所在估价公司签订委托合同后，经估价公司指派，由自己亲自估价（D）不能给以任何承诺12 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产的( )。（A）现时的市场价值（B）指定时点的市场价值（C）历史最低的市场价值（D）设定抵押权时的市场价值13 下列可以设定
8、抵押的房地产是( )。（A）土地所有权（B）国有资产（C）社会公益设施（D）违章建筑三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托方 房地产开发有限公司，法人代表： ，地址：市路号，联系电话：010-。 二、受托方 房地产价格评估有限公司，法人代表：，地址： 市 路号，估价机构资质等级：一级，联系电话：010-。 三、估价对象 1地理位
9、置及概况(略) 2估价对象概括 写字楼 9 层，建筑面积为 131.7m2，土地总面积为 820m2，于估价时点土地剩余使用年限为 38.58 年，该写字楼框架结构，建成于 1996 年 11 月5 日，层高 3m，装修情况(略)。 四、估价目的 为委托方抵押贷款提供价格参考。 五、估价时点 2004 年 11 月 5 日 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象日前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据(略) 八、估价原则 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用
10、、合法处分等为前提进行估价；最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 九、估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。 收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。 市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似
11、房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 十、估价结果 经评估测算估价对象单价：8066 元/m 2；总价：106.23 万元(大写：壹佰零陆万贰仟叁佰元整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。 房地产估价技术报告 一、实物状况分析(略) 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略) 五、估价测算过程 (一)收益还原法 1年房地总收益 根据估价对象的实际租金为 3 元/(m 2天)( 其中包含维修费、管理费、税金、
12、保险费等)，因为租金损失率为 10%，则 年房地总收益=3365(1-10%)=985.5 元/(m2年 ) 2年房地总费用 (1)管理费，根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的 5%左右，因此管理费=985.55%=49.28 元/(m 2年)。 (2) 维修费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的 2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为 1860 元。则年维修费用为： 18602%=37.2 元/(m 2年) (3)保险费，按房屋重置价乘以保险费率 2%。计算，则保险费为： 18602=3.72 元/(m
13、 2年) (4)税费，指房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的 5.5%。因此： 税费=985.55.5%=54.2 元/(m 2年) (5)房屋折旧费，框架结构房屋的建筑物耐用年限为 60 年，残值率为 0%，但考虑到该用地的最高出让使用年期为 50 年，故建筑物的折旧年期按 50 年计算，该建筑物重置价约为1860 元/m 2。年折旧费为 1860(1-0%)/50=37.2 元/(m 2年) 年房地总费用=管理费+维修费+保险费+ 税费+折旧费 =181.6 元/(m 2年) 3
14、年房地纯收益 年房地纯收益= 年房地总收益-年房地总费用 =803.9 元/(m 2年) 4房地产价格 房地产资本化率取10%，则房地产总价格为 V=a/r01-1/(1+r0)n =803.9/10%1-1/(1+10%)50 =7970.52元/m 2 (二)市场比较法 1选取可比实例要求(略) 比较案例如下： 可比实例 A： 位于干路与支路交汇处，框架结构；距离商业中心约 7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约 1000m，周围有 10 条公交线路通过，公交便捷度好，成交价格为 10200 元/m 2，朝向南，所在层数 13 层，成交日期为 2004 年。 可比实例 B： 位于干路
15、与支路交汇处，框架结构；距离国贸商业中心约 9.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约 3500m，周围有 5 条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为。8100 元/m 2，朝向南，所在层数 10 层，成交日期为 2003 年。 可比实例 C： 位于路 号，框架结构；距离国贸商业中心约 8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约 2.5m，周围有 5 条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为 8200 元/m 2，朝向北，所在层数 9 层，成交日期为 2004 年。 2编制比较因素条件说明表 估价对象与比较实例的比较因素条件详见表 3-4。3编制比较因素条件指数表 根据比较因素指数的说
16、明，编制比较因素条件指数表，详见表 3-5。4编制因素比较修正系数表 根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，详见表 3-6。根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为 8161.52 元/m 2。 (三)估价结果确定 评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为 8066 元/m 2。 六、附件(略) 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 甲公司拥
17、有商场建筑面积为 3500m2，其中自己经营 500m2，其余均用来出租，出租率为 90%，租金为 100 元/(月m 2)，该商场正常的经营管理总费用占租金的20%，同类商场出租年利润为 25%，已知该商场建筑物剩余使用年限为 40 年，土地剩余使用年限为 35 年，同类房地产资本化率为 10%。下面是某评估公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。 商场的年毛租金=300090%10012=324万元 商场的年费用=32420%=64.8 万元 商场的年利润=32425%=81 万元 商场的年纯收益=324-64.8-81=178.2 万元 该商场的总价格 =178.2/10%1-1/
18、(1+10%)40=1742.63 万元房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 7 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1租赁合同是出租人与承租人签订的用于规范租赁行为的协议。在租赁合同中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。租赁价格，即租金标准的确定是租赁合同的核心。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。2不同用途房屋租赁价格管理规定：城市房地产管理法第五十四条：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租
19、金和其他租赁条款。”本条规定了住宅用房和生产经营性用房的不同的租赁价格政策。对于租用房屋从事生产、经营活动的，由于其用途与住宅用房不同，因此，可以由租赁双方协商议定租金标准和其他租赁条款。随着社会主义市场经济的建立，第二产业用房和第三产业用房日益增多，此类非住宅用房用途、结构、装修标准等与住宅用房有明显区别和差异，其租金标准应依靠市场调节，由租赁双方协商议定。非住宅租赁价格评估时应以市场租金、协议租金确定。2 【正确答案】 1针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：(1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地查勘，否则造成估价失实或者其他后果
20、的，被拆迁人酒楼业主应当承担相应的责任。(2)需要清楚该酒楼的土地使用权权属情况，是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。 (3)凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物，均应列入拆迁补偿估价的范围。2关于装修补偿问题，根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。3对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价对其密切相关；同时需要安置的是房屋使
21、用人，由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。3 【正确答案】 转让该在建工程应提供的证件有：(1)国有土地使用证；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证；(4)施工许可证；(5)已投入资金的评估证明等。二、单项选择题4 【正确答案】 B5 【正确答案】 D6 【正确答案】 D7 【正确答案】 A8 【正确答案】 D9 【正确答案】 D10 【正确答案】 A11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A13 【正确答案】 B三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 1
22、3 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1缺少对房地产权利状况的描述。2缺少对土地权利状况的描述。3缺少估价时点原则。4估价结果报告总地价缺少货币种类。5估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。6缺少区位状况分析。7收益还原法租金采用实际租金错误。8总费用中包含折旧费错误。9资本化率取值无依据。10收益法计算总价格中年其修正系数由错误，应该是 38.58 年，而不是 50 年。11市场比较法比较因素所取指数无说明。12比较案例 A、B 区域因素中的距地铁站距离因素修正有错误。13比较案例 A
23、 距离商业中心距离修正系数有错误。14比较案例的交易日期不具体。15估价结果取值无依据。16缺少最终确定的估价结果。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 1商场的年毛租金计算错误，应为=350090%10012=378 万元2商场的年纯租金不应扣除利润，应为=324-64.8=259.2 万元3商场的总价格有错误，计算年期应以土地剩余年限为准。计算结果应为=178.2/10%1-1/(1/10%)35=1718.59 万元
