1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 49（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列选项中不属于在具体估价作业中应当遵循的原则是( )。（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）替代原则（D）独立原则2 房地产的( ) 是指房地产能满足人们的某种需要或欲望,俗话说“有用”, 经济学上称为使用价值或效用。房地产如果没有用,人们就不会产生占有房地产的需要或欲望,更谈不上花钱去购买,从而也就不会有价格。（A）有用性（B）稀缺性（C）有效需求（D）其他3 某一房地产的( ) 是该房地产对于某个特定投资者(这里的投资者是广义的,包括消费者)的经济价值,是投资者基于个
2、人需要或意愿,对房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值,是该房地产对于一个典型的“经济人”( 他代表了市场上大多数人的观点)的经济价值。（A）使用价值（B）交换价值（C）市场价值（D）投资价值4 投资价值与市场价值的评估方法可能相同,但其中参数选取的立场可能不同。如都可以采用收益法价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率,这个最低收益率( )与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。（A）一定高于（B）一定低于（C）可能高于也可能低于（D）不能比较5 从
3、目前土地使用权出让来看,协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式,一般会( )地价。（A）提高（B）降低（C）平稳（D）放任不管6 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在( )的价值。（A）过去（B）估价时点（C）未来几天内（D）任意7 对于那些较老的、陈旧的房地产,往往需要估价人员对建筑物进行( ),依靠其主观判断。（A）质量校核（B）年龄勘察（C）主观思索（D）实地勘察8 购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地,土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由( )缴纳税费。（A）买方（B）卖方（C）买卖双方共同（D）不同9 年限法是把建筑物的折旧建
4、立在建筑物的寿命经过年数或( )之间关系的基础上的。（A）建筑物的历史价值（B）建筑物的文化价值（C）建筑的剩余寿命（D）建筑物的功能是否时兴10 1992 年 7 月 20 日,国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合颁发的商品住宅价格管理暂行办法(1992价费字 282 号)规定: 商品住宅价格应以合理成本为基础,有适当利润,结合供求情况和国家政策而制定,并根据楼层、朝向和所处地段等因素,实行( ) 。（A）公平交易（B）统一价格（C）差别价格（D）按类按面积划价11 历史资料的作用是借它( ),解释未来预期的合理性。（A）解释现在的现象（B）解释现在的矛盾（C）展示未来的矛盾（D
5、）推知未来的动向和情势12 投资者购买收益性房地产,实质便是( )。（A）以现在的资金去交换期望在未来可以获得收益的一系列资金（B）以现在的资金去交换最终可获收益的房地产（C）以现在的资金去获得可终身受用的房地产（D）以现在的资金去获得后来的舒服13 某宗房地产现行的价格为 2000 元/m,每年净收益为 200 元/m,资本化率为 10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站,该火车站将在 6 年后建成投入使用,到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度,在该城市现有火车站地区,同类房地产的价格为 5000 元/m 2。据此预计新火车站建成后投入使用后,新火车站地区该房地产的价格将
6、达到 5000 元/m 2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为( )。（A）3800 元/m 2（B） 5000 元/m 2（C） 4560 元/m 2（D）3693 元/m 214 某些影响因素对房地产价格的影响可以用( )度量。（A）指数曲线（B）数学模型（C）函数关系式（D）二次极限15 房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。（A）根本准则（B）最高行为准则（C）基本行为准则（D）重要准则16 某估价事务所在 2006 年 6 月 20 至 7 月 20 日评估了一宗房地产于 2006 年 5 月30 日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新
7、估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。（A）2006 年 5 月 30 日（B）现在（C）重新估价的作业日期（D）要求重新估价的委托方指定的日期17 某建筑物实际经过年数为 10 年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46 年，该建筑物经济寿命为 50 年，残值率为 2%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。（A）80%（B） 82%（C） 83%（D）92%18 在他人土地上通行的权利为典型的( )。（A）地役权（B）典权（C）空间利用权（D）使用权19 某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即 1280 元/m 2，1220元/m 2，1240
8、元/m 2， 1230 元/m 2，现决定采用中位数，则其估价结果为( )元/m 2。（A）1230（B） 1235（C） 1240（D）1242.520 报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的( )比率。（A）同价值（B）同收益（C）同性质（D）同类型21 某成片荒地面积 15000m2，取得该荒地的代价为 1000 万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 1500 万元，其中 60%从银行贷款取得，开发期为 3 年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2%、5.5% 和 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 60
9、%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( )元/m 2。（A）2237（B） 2265（C） 2346（D）396422 已知临街矩形地块甲的总价为 36 万元，临街宽度为 20 英尺，临街深度为 75 英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为 30 英尺，临街深度为 125 英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。（A）65.4（B） 81.8（C） 87.2（D）109.023 某宗地面积为 5000m2，现状容积率为 0.8，土地市场价值为 4000 元/m 2，拟进行改造，批准的规划容积率为 5.0，楼面地价为 1500 元/m
10、 2，则理论上应补交地价( )万元：（A）1250（B） 1750（C） 2050（D）215024 假设开发法是以( ) 原理为理论依据的。（A）收益递增原理（B）均衡原（C）预期原（D）未来趋势原理25 某估价机构于 2005 年 8 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2005 年 8 月 16 日。因估价结果有争议，2005 年 12 月 15 日进行复估，则复估的估价时点为 ( ) 。（A）2005 年 8 月 16 日（B） 2005 年 12 月 15 日（C）估价作业期间的任意一天（D）估价人员与委托人商定的某天26 某幢大厦的房地总价值为 6000
11、万元，其中建筑物总价值为 2000 万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为 100 万元，该部分的建筑物价值为 40 万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为( )。（A）2%（B） 1.67%（C） 1.5%（D）1%27 市场价值虽然通常与在历史成本计量下的账面价值无关，但仍然可以将( )作为一种参考，如评估价值是高于还是低于账面价值，高了或低了多少，以此说明资产的保值增值情况。（A）账面价值（B）原始价值（C）在用价值（D）市场价值28 某宗房地产,净收益每年 50 万元,建筑物价值 200 万元,建筑资本化率为 12%,土地资本化率为 10%,则该宗房地产的总价值为
12、( )万元。（A）417（B） 500（C） 460（D）45029 竣工验收费，属于房地产价格的( )。（A）建设成本（B）销售费用（C）管理费用（D）投资利息30 一个估价项目中的估价时点，本质上是由( )决定的。2010 年考题（A）估价委托合同签订时间（B）估价目的（C）实地查勘估价对象的时间（D）委托人意愿31 关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )。2010 年考题（A）净收益包括有形收益和无形收益（B）运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费（C）通常只有客观收益才能作为估价依据（D）应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值32 某宗房地产，建筑层数 5 层，各层建筑面积
13、相等，建筑覆盖率 50%，楼面地价100 元/m 2，则其土地单价为( )元/m 2。（A）500（B） 200（C） 250（D）10033 甲房地产尚可使用年限为 50 年，单价为 1050 元/m 2，乙房地产尚可使用年限为60 年，单价为 1100 元/m 2，资本化率均为 8%，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）B 或 C34 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）会计折旧35 某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正
14、常情况多投入 150 万元，投入使用后每年多耗电费 0.8 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。（A）1838.00（B） 1844.55（C） 1845.87（D）1850.00二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 就( ) 相对而言 ,房地产估价所评估的是房地产的市场价格。（A）成交价格（B）原始价格（C）市场价格（D）理论价格37 长期趋势法的操作步骤包括( )。（A）搜集估价对象或
15、类似房地产的历史价格资料 ,并进行检查、鉴别,以保证其真实、可靠（B）整理搜集到的历史价格资料,将其分类化为不同标准,并将其编号（C）整理搜集到的历史价格资料,将其化为同一标准(如为单价或楼面地价,方法与比较法中建立价格可比基础的方法相同),并按照时间的先后顺序将他们编排成时间序列,画出时间序列图（D）观察、分析这个时间序列,根据其特征选择适当、具体的长期趋势法 ,找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律,得出一定的模式(或数学模型)（E）以模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格38 收益期限应在估价对象房地产( )等的基础上,结合房地产剩余经济寿命来确定。（A）自然寿命（B）经济寿命（
16、C）法律规定（D）估价时点（E）合同约定39 ( )是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物,简称买卖价;( )常称租金,在土地场合称为地租,在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。（A）买卖价格（B）租赁价格（C）抵押价值（D）保险价值40 房地产估价的最高行为准则是( )。（A）准确（B）独立（C）客观（D）适用（E）公正41 在实际的交易日期调整中,下列哪些价格指数或价格变动率可供选用?( )。（A）银行存款利率（B）建筑造价指数或变动率（C）建筑材料价格指数或变动率（D）建筑人工费指数或变动率42 交易情况、交易日期和房地
17、产状况的修正,可视具体情况采用( )等方法。（A）百分率（B）差额法（C）回归分析法（D）顺序法43 对于出售的房地产多采用( )。（A）比较法（B）比较法与长期趋势法相结合（C）根据类似房地产过去和现在的价格及未来可能的变化趋势来推测（D）长期趋势法44 砖混结构一等:生产用房的耐用年限为( )年,受腐蚀的生产用房为( )年,非生产用房为( ) 年。 (答案顺序对应)（A）40（B） 30（C） 50（D）6045 影响房地产价格的国际因素主要有( )。（A）世界经济状况（B）军事冲突状况（C）政治对立状况（D）国际竞争状况46 居住用途房地产的位置优劣,主要是看其( )。（A）繁华程度（B
18、）安宁程度（C）交通是否便捷（D）离市中心的远近47 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。（A）不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的（B）房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关（C）理论上，房地产价格与利率因素呈负相关（D）房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化（E）汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降48 下列关于实地查勘的说法中，正确的有( )。（A）对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘（B）实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地
19、查勘记录（C）实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名（D）在实地查勘记录上应注明实地查勘日期（E）实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实49 房地产的最高最佳使用状态具体包括( )。（A）最佳区位（B）最佳规模（C）最佳用途（D）最佳集约度（E）最佳收益50 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（ ）。（A）市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值（B）投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同（C）在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税（D）国有建设用地使用权招标、拍卖
20、、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估（E）在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产的总价格、单位价格一般都可以反映房地产价格水平的高低。( )（A）正确（B）错误52 房地产的需求价格弹性,是建立在房地产的需求量与消费者收入量之间关系上的一个弹性概念,用来表示消费者对某种房地产需求量的相对变动对于消费者收入量的相对变动的反应程度。它是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比。( )（A）正确（B）错误53
21、因为房地产价格形成中有替代原理的作用,所以在进行房地产估价时,估算对象的未知价格可以通过类似房地产的已知市场价格来求取。( )（A）正确（B）错误54 父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易,成交价格通常高于其正常市场价格。( )（A）正确（B）错误55 在房地产估价中,对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。( )（A）正确（B）错误56 在直线趋势法中,由于X=0,所以XY=0。( )（A）正确（B）错误57 房地产价格是物价的一种,但与一般物价的特性不同。( )（A）正确（B）错误58 地价与地质关系的实质:地质条件的好坏决定建设费用高
22、低。 ( )（A）正确（B）错误59 房地产市场存在全国市场和全球性的市场，这是房地产的不可移动特性决定的。( )（A）正确（B）错误60 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 ( )（A）正确（B）错误61 政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。 ( )（A）正确（B）错误62 房地产估价必须遵循合法原则，在合法使用方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。 ( )（A）正确（B）错误63 就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价格高于重置价格。( )（A
23、）正确（B）错误64 不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。 ( )（A）正确（B）错误65 在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响，受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某开发项目住宅楼宇工程第一年初投资 1200 万元，第二年初投资 1000 万元，第三年初投资 800 万元，年利率 8%，则三年以后的实际投资总额为多少万元?67 某出租的写字楼，使用面积为 3000m2，收益年限为 45 年，空置率为 20%，未来 3 年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为 360 元、400 元、330 元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积 36 元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的 25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为 9%。请利用“未来数据资本化公式法 ”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
