1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 50 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某期房尚有 10 个月才可交付使用,与其类似的现房价格为 4000 元/m 2,预计从期房达到现房的这段时期内现房出租的年末净收益为 400 元/m 2,折现率为 12%,风险补偿估计为现房价格的 1.5%,估算该期房目前的价格为( )元/m 2。（A）3568（B） 3578（C） 3698（D）43022 由于房地产的( ), 在影响房地产供给价格弹性的因素中,时间是一个很重要的因素,即当房地产价格发生变化时,开发商对开发量的调整需要一定的时间。（A）开发商（B）开发量
2、（C）开发周期（D）其他3 就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的( ),但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、新旧、产权等有关其使用价值的因素进行“鉴定”。就如同对古董、珠宝进行估价 ,如果不知其真伪、品质 ,肯定评估不出其真实价值。（A）使用价值（B）交换价值（C）广义价值（D）狭义价值4 在实际求取出租的房地产净收益时,通常是在( )的基础上决定所要扣除的费用项目。（A）分析租赁市场（B）分析房租构成因素（C）分析租约（D）分析租赁房屋用途5 关于影响房地产价格的国际因素的说法中,不正确的一项是( )。（A）如果世界经济发展良好,一般有利于房地产价格上涨（B）在
3、遭受战争威胁时,房地产价格会大幅度下跌（C）国与国之间发生政治对立,一般会导致房地产价格下跌（D）国与国之间的竞争激烈时,房地产的价格往往会低落6 如果失去了时间,价格也就失去了意义,但是,估价不是求取估价对象在所有时间上的价格,这既没有必要也不可能。估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格,而且这一时间不是估价人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间即是( )。（A）估价目的（B）估价权益（C）估价区位（D）估价时点7 在估价上,重新购建价格与折旧总额的差被视为( )。（A）资产的账面价值（B）资产的利用价值（C）资产的界位价值（D）资产的实际价值8 建筑物的腐朽、生锈、老化
4、、风化、基础沉降等,属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）外部折旧9 在实际求取出租型房地产的净收益时,维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除,应在分析( )的基础上求取。（A）租赁契约（B）转让合同（C）收益多少（D）租赁代理合同10 综合资本化率是求取房地产价格对应采用的资本化率。这时对应的净收益是( )。（A）土地与建筑物共同产生的净收益（B）土地产生的净收益（C）建筑物产生的净收益（D）自有资金产生的投资净收益11 以现在的住宅来说,现在时兴“三大、一小、一多” 式住宅,其中“三大、一小、一多”是指( ) 。（A）客厅、厨房、卫生间大;卧室小;壁橱
5、多（B）卧室、客厅、厨房大;卫生间小;过道多（C）卧室、厨房、卫生间大;客厅小;壁橱多（D）卧室、卫生间、客厅大;厨房小;光线多12 评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格,没有可参照的土地交易实例,但存在着大量的房屋出租、商业经营行为,这时宜采用( )评估。（A）市场法估价（B）成本法（C）土地剩余技术（D）假设开发法13 马克思关于地租量的计算公式可简单地写成( )。（A）地租= 市场价格-生产成本-经营利润（B）地租 =市场价格- 生产成本-平均利润- 资本利息（C）地租 =市场价格- 生产成本-普通利润（D）地租= 市场价格-生产成本-平均利润14 完整好房的成新度一般为( )。（A
6、）十成新（B）九到十成新（C）八到十成新（D）七到十成新15 ( )是国家调节社会经济活动的重要经济杠杆,必定受国家的控制和调节。（A）经济发展（B）利率（C）物价（D）汇率16 综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率，此时所对应的净收益应该是( )。（A）土地产生的净收益（B）建筑物产生的净收益（C）全部投资产生的净收益（D）土地与建筑物共同产生的净收益17 某块临街深度为 50 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形土地甲，总价为 40 万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为 150 英尺，临街宽度为 15 英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。（A）23.4（B） 28.
7、6（C） 33.4（D）46.818 房地产可指( ) ，也可指建筑物。（A）土地（B）房地（C）物产（D）地产19 在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的( ) 作为标准深度。（A）中位数（B）众数（C）平均数（D）分位数20 某幢楼房的土地总面积 500m2，总建筑面积 1000m2，某人拥有其中 80m2。的建筑面积，如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为( )。（A）6%（B） 7%（C） 8%（D）9%21 某宗土地面积为 2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率 3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同
8、的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。（A）建筑物地面一层建筑面积为 800m2，总建筑面积为 5000m2（B）建筑物地面一层建筑面积为 1400m2，总建筑面积为 5000m2（C）建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 5500m2（D）建筑物地面一层建筑面积为 600m2，总建筑面积为 2500m222 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是( )和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。（A）指数平滑分析（B）趋势拟合分析（C）时间序列分析（D）相关分析23 在市场经济中，( ) 是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。（
9、A）武力（B）价格（C）计划（D）排队24 2006 年 1 月 13 日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了 ( ) 。（A）关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知 （B） 注册房地产估价师管理办法（C） 关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知（D）房地产抵押估价指导意见25 以下说法不正确的是( )。（A）估价目的不同，估价的依据可能不同（B）虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值（C）估价目的不同，估价时点的选取可能不同（D）估价目的不同，估价选用的方法也可能不同26 某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良
10、好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按( )进行评估。（A）工业厂房（B）工业用地（C）商品住宅（D）商住用地27 某建筑物建筑面积 430m2，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为 200m3、300m 3、400m 2、400m 2，单位直接成本分别为 240 元、500 元、200 元、300 元，管线工程直接成本为 16 万元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25，则该建筑物的重新购建价格为( )。（A）398000 元（B） 558000 元（C） 697500 元（D）744000 元28 某建筑物的建筑面积为
11、2000m2，占地面积为 3000m2，现在重新获得该土地的价格为 800 元m 2，建筑物重置价格为 900 元m 2，而市场上该类房地产正常交易价格为 1800 元m 2。则该建筑物的成新率为( )。（A）44%（B） 50%（C） 67%（D）94%29 对于整个房地产，一般是采用( )，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。（A）市场比较法（B）假设开发法（C）长期趋势法（D）预测法30 某一交易实例房地产的使用面积为 3000ft2，成交总价为 110 万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7)，首付 35 万美元，半年后付
12、 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为 1 美元兑换 77 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1：065，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为( )元人民币m 2。(1ft 2=00929m 2)2008 年考题（A）17484.2（B） 19020（C） 19753.6（D）20538.831 某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为 10，银行可提供 6 成、5 年利率 8、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为( )。2008 年考题（A）8.8%（B） 10%（C） 18%（D）18.6%32 下列关于实地查看估价对象的表述中，错误
13、的是( )。2007 年考题（A）房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对（B）房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄（C）房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣（D）估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解33 某估价事务所在 1998 年 6 月 20 日至 7 月 10 日评估了一宗房地产于 1998 年 6月 30 日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。
14、（A）1998 年 6 月 30 日（B）现在（C）重新估价的作业日期（D）要求重新估价的委托方指定的日期34 下列关于地租的表述中，错误的是( )。（A）农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积（B）土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息（C）生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的（D）经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的35 估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为 20m，临街深度为 75m，假设标准宗地临街宽度为 25m，临街深度为 100m，总价格为 400 万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m 2。（A）1920（B）
15、 2400（C） 2560（D）3200二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 理解成交价格,还应对其形成机制,即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解( )。（A）卖价是站在卖者的角度,指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者总想多卖点钱,卖者出售房地产时所愿意接受的价格总有一个最低界限,买者的出价必须高于这个最低界限他才愿出售,其心态是在此最低界限之上价格越高越好（B）买价是站在买者的角度,指买者购买房地产时所愿意支付的价格。由于买者总想少付一点钱,买者购买房地产时所愿意
16、支付的价格总有一个最高界限（C）卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格,高于或等于卖者所愿意接受的最低价格,交易才有可能成功（D）其他37 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。名义是指在成交日期时讲明,但不是一次付清的价格。例如,一套建筑面积 100m2,每平方米建筑面积 3000 元的住房,总价为 30 万元,其在实际交易中的付款方式可能有( )。（A）要求在成交日期时一次付清。如果在成交日期时一次付清 ,则给予折扣,如优惠 5%（B）从成交日期时分散付清,如首付 10 万元,余款在一年内分两期支付,如每隔半年支付 10 万元（C）
17、约定在未来某个日期一次付清（D）以抵押贷款方式支付,如首付 5 万元,余款在 10 年内以抵押贷款方式支付38 砖混结构一等:生产用房的耐用年限为( )年,受腐蚀的生产用房为( )年,非生产用房( ) 年。（A）40（B） 30（C） 50（D）6039 下列是严重损坏房的特点的是( )。（A）结构有明显的变形或损坏,年久失修（B）屋面严重漏雨（C）装修严重变形、破损,油漆老化见底（D）设备陈旧不齐全,管道严重堵塞40 基准地价的内涵、构成表达式方式等可能不同,具有修正的内容和方法也不完全相同,其分类有( ) 。（A）土地级别的基准地价（B）区片价的基准地价（C）路线价的基准地价（D）土地价格
18、的基准地价41 主动争取是估价人员走出门去力争为他人提供估价服务,这是估价业务的最主要来源,特别是在估价机构多,竞争激烈的情况下。但估价人员不能采用一些不正当手段来争取估价业务,如( )。（A）垄断、低收费、给回扣（B）迎合委托人对估价结果的不合理要求（C）答应委托人可评估出其期望的价值（D）争取估价时应靠正常的宣传、提高服务质量、扩大知名度等42 根据( )便可知估价项目的大小、难易和缓急,从而可确定投入多少人力参加估价。（A）估价对象（B）估价目的（C）估价时点（D）估价报告交付日期43 争取估价业务应是靠( )。（A）正常的宣传（B）提高服务质量（C）垄断低收费（D）扩大知名度44 估价
19、作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁去做以及如何做,即是关于未来一系列行动的方案。具体来说,估价作业方案的内容主要包括:( )。（A）采用的估价员的资质（B）拟采用的估价技术路线和估价方法（C）拟调查搜集的资料及其来源渠道（D）预计所需要的时间、人力、经费（E）估价作业步骤和时间进度安排45 城市化一词的含义是( )。（A）城市影响的传播过程（B）全社会人口接受城市文化的过程（C）人口集中的过程（D）城市人口占全社会人口比例提高的过程46 估价对象的收益类型不同，净收益的测算会有所不同，可归纳为( )等情况。（A）出租的房地产（B）混合收益的房地产（C）自营的房地产（D）废弃的房地
20、产（E）自用或空置的房地产47 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有( )。2010 年考题 （A）放弃这个项目（B）努力学习，边学边干（C）埋头苦干，克服困难完成项目（D）找别人完成项目，签自己的名（E）对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助48 实际估价中，估价对象范围的界定包括( )的界定。2010 年考题（A）实物构成范围（B）权益范围（C）空间范围（D）时间范围（E）影响范围49 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。（A）放弃这个项目（B）努力学习，边学边干（C）埋头苦干，克服困难完成项目（D）找别
21、人完成项目，签自己的名（E）对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助50 在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( ) 。（A）划拨土地应补交的出让金（B）已抵押担保的债权数额（C）发包人拖欠承包人的建设工程价款（D）强制执行费用（E）估价费用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。( )（A）正确（B）错误52 从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:商业、办公、居住、工业、森林、耕地、牧场、牧地、不毛荒地。( )
22、（A）正确（B）错误53 在房地产估价中一般所说的价值,是指交换价值。( )（A）正确（B）错误54 两宗房地产的净收益相等,则风险大的房地产的价值低,风险小的房地产的价值高。( )（A）正确（B）错误55 在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下,是采用成交日期时的汇率。( )（A）正确（B）错误56 运用收益法估价需要预测估价对象的未来净收益。在实际估价中取净收益甚至比求取资本化率更难,估算结果对净收益也很敏感。( )（A）正确（B）错误57 两宗房地产的净收益相等,但其中一宗的净收益获取的风险大,从而要求的净收益率高,另一宗风险小,从而要求
23、的收益率低。由此,风险大的房地产价值低,风险小的房地产价值高。( )（A）正确（B）错误58 长期趋势法多用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正,而不能用来比较、分析两宗(或两类) 以上房地产价格的发展趋势或潜力。( )（A）正确（B）错误59 房地产可视为实物、权益、区位三者的结合。( )（A）正确（B）错误60 物价的普遍波动,表明货币购买力的变动,即币值发生变动。( )（A）正确（B）错误61 需要估价者可能是政府,也可能是企业、个人,可能是该房地产的所有者或使用者,或者它们都不是。( )（A）正确（B）错误62 估价合同是委托人和估价机构就估价事宜的相互约定,包括对估价目的、估价对
24、象、估价时点、委托人应提供的资料、估价收费、估价报告交付日期、违约责任及其他有关事项的约定。( )（A）正确（B）错误63 如果估价时点为现在，则估价对象状况可能为过去、现在或未来，相应的房地产市场状况也可能为过去、现在或未来。（A）正确（B）错误64 假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。( )（A）正确（B）错误65 某建筑物总价值 100 万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、 25%、 15%，经济耐用年限分别为 55 年、10 年、5 年，残值率假设均为零，则用直
25、线法计算出的年折旧额为 6.59 万元。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某旧厂房的建筑面积为 4000m2,在补交土地使用权出让金等 400 元/m 2 后( 按建筑面积计)同时取得 50 年的土地使用权,预计装修改造为 10 年,装修改造费为每平方米建筑面积 800 元,装修改造完成后即可全部售出,售价为每平方米建筑面积 4500 元,销售税费为售价的 10%,购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的 3%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单
26、价(折现率为 13%)。67 某旧商业用房的面积为 20000m2，业主与某公司签订了租期为 10 年的租赁合同，约定第一年的租金为 240 元/m 2，以后每年租金上调 4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为 1 年，装修改造费用为 1000 元/m 2，分两期投入，前半年均匀投入 60%，后半年均匀投入 40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金 840 元/m 2，年租金增长率为 5%，空置率为 10%，运营费用为有效毛收入的 30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值(报酬率为 10%)。房地产
27、估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 50 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 综合2 【正确答案】 C【试题解析】 在较短的时间内,开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量,或者根据房地产的降价及时地缩减开发量,都存在着不同的困难。【知识模块】 房地产价格3 【正确答案】 B【试题解析】 在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、新旧、产权等有关其使用价值的因素进行“鉴定”。就如同对古董、珠宝进行估价,如果不知其真伪、品质,肯定评估不出其真实价值。【知识模块】 房地产价格4 【正确答案】 C【知识模块】 收益法5 【正确答案】
28、D【试题解析】 当竞争激烈时,如果在其他方面采取优惠政策,吸引了大量外来投资者进入,则对房地产的需求会增加,从而会导致房地产价格上涨。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析6 【正确答案】 D【试题解析】 估价时点是评估房地产价格的时间界限,必须依据估价目的来确定。【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 D【试题解析】 资产的实际价值,它必须与市场价值相一致。【知识模块】 成本法8 【正确答案】 A【知识模块】 成本法9 【正确答案】 A【试题解析】 如果保证合法、完全、正常使用所需的费用都由出租方负担,则应将它们扣除;如果维修、管理等费用全部或部分由承租方负担,则出租方所得的租金接近于
29、净收益,此时扣除的项目要相应的减少。另外,如果租金中包含了无偿提供用水、电、燃气、空调、暖气等,则要扣除水、电、燃气、空调、暖气等费用。这些都要看租赁契约。【知识模块】 收益法10 【正确答案】 A【试题解析】 也就是说,如果评估的是土地与建筑物合成体的价格,所采用的净收益就应是土地与建筑物合成体的净收益,同时所选用的资本化率应为综合资本化率。如果在这个问题上出错,尽管估价人员主观上想求取的是土地与建筑物合成体的价格,但实际评估出的价格并非如此。【知识模块】 收益法11 【正确答案】 A【知识模块】 成本法12 【正确答案】 C【知识模块】 收益法13 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估1
30、4 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析15 【正确答案】 B 【试题解析】 经济发展、物价、汇率都对经济起到很大的影响作用,但并不是国家所能控制的,因此排除此三项而选 B 选项。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析16 【正确答案】 D17 【正确答案】 D【试题解析】 依题意，土地乙的总地价为 40(40%+30%+20%+10%+9%+8%) 46.8( 万元)。18 【正确答案】 A【试题解析】 “房地产”可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。19 【正确答案】 B20 【正确答案】 C21
31、 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23 【正确答案】 B24 【正确答案】 D25 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。因为估价目的不同，估价的依据、考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同，甚至估价对象的范围也不相同。解决此题的关键是对估价目的的内涵要有深刻的理解。26 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查最高最佳使用原则。最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。解决此题的关键就是本着这个原则来进行选择。27 【正确答案】 C28 【正确答案】
32、 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是交易实例的单位实际价格的计算。建筑面积=30000929m 2065=42877m 2，该交易实例的单位实际价格=7 71000035+35(1+7) 0.5+30(1+7)+10 (1+7)1542877=1901972 元人民币m 2。31 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是综合资本化率的计算。抵押贷款常数RM=812(1+812) 512(1+812) 512 一 112=243，综合资本化率 R0=06243+(1 一 06)10=18 6。32 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价师实地
33、查看估价对象的相关知识。实地查看是指房地产估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况，包括感受估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套设施的优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、形状、建筑、结构、用途等情况进行核对，观察估价对象的外观、内部状况及其周围环境景观或临路状况的影像资料，调查了解估价对象历史使用状况、周边乃至当地类似房地产的市场行情，并搜集补充估价所必要的其他资料等。由此可见选项 B 中的内部状况可不拍摄的说法是错误的。33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B35 【正确答案】 A【试题解析】 临街宽度为 25m，临街深度 75m 的总价=400(40%+30%+
34、20%)=360 万元，则临街宽度为 20m，临街深度为 75m 的宗地总价=3602520=288 万元，单价为：288(2075)=1920 元/m 2二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格37 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则38 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法39 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 另外还有水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏;需要进行大修或翻修改建的。
35、【知识模块】 成本法40 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 地价评估41 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价程序42 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序43 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 房地产估价程序44 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 因所从事估价工作的估价人员都具有一定的资质,所以排除 A 选项而选 B、C 、D、E 四个选项。【知识模块】 房地产估价程序45 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析46 【正确答案】 A,B,C,E47 【正确答案】 A,E【试题解析】 本题考核的是不应承接估价业务的情形。
36、如果估价机构或估价师感到自己的专业知识和经验所限而难以得出合理的估价结果，就不应承接相应的估价业务。在不应承接估价业务的情况下，估价机构和估价师可以向估价需求者介绍其他合适的估价机构和估价师承接该估价业务；如果是估价机构的专业知识和经验所限的，必要时(如一些新兴或者综合性的估价业务，在没有其他合适的估价机构和估价师可推荐的情况下)，经征求估价需求者同意，可以承接或与其他较合适的估价机构联合承接、合作完成该估价业务。对估价所涉及的其他专业性问题，即可借用相关专业意见。48 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是房地产估价对象范围的界定。明确估价对象，首先应对估价对象的范围予以界定，具
37、体包括估价对象实物构成上的范围，例如是否包括建筑物内的家具、电器、机器设备等动产；权益上的范围，例如是否包括特许经营权、债权债务等；空间上的范围，例如坐落、四至、高度、深度等。49 【正确答案】 A,E50 【正确答案】 B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【知识模块】 综合52 【正确答案】 B【知识模块】 房地产和房地产估价53 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格54 【正确答案】 A【知识模块】 收益法55 【正确答案】 A【试题解析】 在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期
38、时的汇率。在通常情况下,是采用成交日期时的汇率。但如果先按原币种的价格进行交易日期调整,则对进行了交易日期调整后的价格,应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值,一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入的中间价。【知识模块】 市场法56 【正确答案】 A【知识模块】 收益法57 【正确答案】 A【知识模块】 收益法58 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法59 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析60 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因素分析61 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序62 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序63
39、【正确答案】 B【试题解析】 评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解: 故: 旧厂房总价为=1014.49(万元)旧厂房单价为 =2536.23(元/m 2)【知识模块】 假设开发法67 【正确答案】 (1)净收益求取净收益=840(1-10%)(1-30%)=529.2 元/m 2 或净收益=8402(1-10%)(1-30%)=1058.4 万元(2) 承租人收益价值(3)装修改造费用计算(4)承租费用(或租金支出) (5)承租人价值承租人权益价值=承租人收益价值-装修改造费用- 承租费用承租人权益价值=(3291.4835-958.2775-1717.2070)20000=1231.998 万元或 6582.9670-1916.5549-3434.4140=1231.998 万元
