1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 52 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 关于房地产的价格与租金的关系,说法正确的是( )。（A）就像资本的本金与利息的关系（B）如果需要求取价格(相当于本金),只要把握租金(相当于利息)与资本化率(相当于利息率),将租金资本化即可（C）如果需要求取租金,只要把握租金与资本化率,将租金资本化即可（D）具体的求取方法为收益法2 出售型房地产可以采用比较法估价;出租或营业型房地产可以采用收益法估价 ;自用型房地产可以采用( ) 。（A）成本法估价（B）收益法估价（C）比较法估价（D）其他方法3 一个具体估价项目的估价结
2、果的期望用途是指( )。（A）估价程序（B）估价目的（C）估价原则（D）估价方法4 最高最佳使用的内容不包括( )。（A）最佳用途（B）最佳规模（C）最佳年限（D）最佳集约度5 某估价机构于 2006 年 8 月 10 日至 15 日为某房地产抵押进行了评估,估价时点为2006 年 8 月 20 日。后因对估价结果有争议,于 2007 年 3 月 15 日进行复估,则复估的估价时点应为( ) 。（A）2006 年 8 月 15 日（B） 2006 年 8 月 20 日（C）签订估价委托合同之日（D）估价人员与委托人商定的日期6 ( )是以房地产与其外部环境是否保持协调,来判定是否为最高最佳使用
3、,它可以帮助我们确定最佳用途。例如,在日常必需品的零售商店集中地区,开设专卖店并一定能获得高收益,从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。（A）权益原理（B）收益原理（C）均衡原理（D）适合原理7 延迟维修的损坏残存主要是由于( )造成不应有的损坏或提前损坏,或已有的损坏仍然存在,如门窗有破损,墙或地面有裂缝或洞等。（A）没有适时的搞好维修、工作不及时（B）没有适时的采取预防、保养措施或修理不及时（C）没有搞好预防意外的工作（D）对可能造成的破坏没有充分的估计8 延迟维修的损坏残存主要是由于( )造成不应有的损坏或提前损坏,或已有的损坏仍然存在,如门窗有破损,墙或地面有裂缝或洞等。（A）
4、没有适时的搞好维修、工作不及时（B）没有适时的采取预防、保养措施或修理不及时（C）没有搞好预防意外的工作（D）对可能造成的破坏没有充分的估计9 可比实例房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是可比实例房地产( ), 而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。（A）在当时的一种市场状况（B）在其成交日期时的状况（C）在其双方达成协议时的价格状况（D）在其双方口头同意成交的状况10 对于现实中包含有多种收益类型的房地产的净收益求取,可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合,先分别求取,然后( )。（A）分析结果（B）计算结果（C）分析各种类型的基础条件（D）综合进行计算得
5、出结果11 某宗房地产的净收益为每年 50 万元,建筑物价值为 200 万元,建筑物的资本化率为 12%,土地的资本化率为 10%,该宗房地产的价值为( )。（A）200 万元（B） 250 万元（C） 260 万元（D）460 万元12 对新开发区土地的分宗评估价格,( )是一种有效的办法。（A）比较法（B）权益法（C）众数法（D）成本法13 确定开发经营期的目的,是为了( )。（A）把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入（B）把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入,利息的负担,预测开发完成后的房地产售金、租金,以及各项收入与支出的折现计算等服务（C）取得待开发土地到施工开始的这段时间,
6、建造期是从施工开始到开发完成的这段时间（D）为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致 ,便于比较14 某宗房地采用三种估价方法得出的结果分别为 820、850 和 900 万元,若赋予的权重分别为 0.5、0.3 和 0.2,则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。（A）850（B） 845（C） 869（D）85715 李嘉图关于地租量的计算用现在的概念来表达即为( )。（A）地租= 市场价格-生产成本-平均利润（B）地租 =市场价格- 生产成本-经营利润（C）地租 =市场价格- 生产成本-普通利润（D）地租= 市场价格-生产成本16 下列价格中不是事实的是( )。（A）不能作为可比实例
7、的交易实例价格（B）可比实例价格（C）非公平市价（D）评估价格17 不论狭义的地租还是广义地租,都有一个基本含义,就是( )。（A）超额的工资（B）超额的利息报酬（C）纯粹的剩余物（D）特殊利益18 ( )是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。（A）叙述式报告（B）口头报告（C）书面报告（D）表格式报告19 下面不是估价合同的作用的是( )。（A）成立法律保护的委托与受托关系（B）明确合同双方的权利和义务（C）预计所需的时间、人力、经费（D）载明估价的基本事项20 当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择( )。（A）用途（B）建筑容积率（C）覆盖率（D）建筑式样21 某幢楼房的土地总面积
8、500m2，总建筑面积 1000m2，某人拥有其中 80m2。的建筑面积，如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为( )。（A）6%（B） 7%（C） 8%（D）9%22 基本完好房的成新率为( )。（A）十、九成新（B）九、八成新（C）八、七成新（D）七、六成新23 某宗房地产交易中，买方支付给卖方 29 万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 5%和 3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。（A）27.6（B） 28.2（C） 29.0（D）29.924 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%，
9、则交易情况修正系数为( )。（A）0.060（B） 0.940（C） 1.060（D）1.06425 政府举行国有土地使用权招标出让，欲取得土地者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种( )评估。（A）原始价值（B）理论价格（C）清算价值（D）投资价值26 某医院住院部共有 300 张床位，该类标准住院部的建筑造价最高、平均和最低水平分别为每床位 15 万元、12 万元和 1 万元，则该建筑物的重新购建价格估算为( )。（A）4500 万元（B） 3600 万元（C） 3000 万元（D）3700 万元27 下列房地产估价相关活动中，属于传统
10、价值评估业务范畴的是( )。2010 年考题（A）高层建筑地价分摊（B）房地产投资价值评估（C）因环境污染导致的房地产价值减损评估（D）城市房屋拆迁中的停业损失评估28 房地产供给有限特性的本质是( )。2010 年考题（A）土地的总量有限（B）房地产的不可移动性（C）房地产的独一无二性（D）房地产的价值量大29 估价人员通过市场调查获知，某地区 20032006 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元m 2，4887 元m 2，5037 元m 2，5192 元m 2，若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅 2008 年的价格为( )元m 2。2008 年考题（A）5362（B）
11、5347（C） 5532（D）556330 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，不可续期，已使用 10 年，建筑物剩余经济寿命为 55 年，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8，则该房地产的收益价格为( )万元。2008 年考题（A）95.4（B） 97.87（C） 98.55（D）99.3331 某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1 年后可竣工，销售期为 1 年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采
12、用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为( )。2010 年考题（A）0.5 年和 1 年（B） 0.5 年和 1.5 年（C） 0.5 年和 2 年（D）1 年和 1.5 年32 用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲=1480+80i ，乙类房地产的价格变化趋势为 V 乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）。（A）甲类房地产比乙类房地产强（B）乙类房地产比甲类房地产强（C）该两类房地产强弱程度相同（D）该两类房地产强弱程度不可比33 标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地
13、价( )。（A）逐渐降低（B）逐渐升高（C）可视为基本不变（D）为零34 最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。（A）收益递增原理（B）收益递减原理（C）最佳效益原理（D）适合原理35 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费 30 万元，每年增加电费等运营费用 5 万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为( )万元。（A）35.00（B） 56.29（C） 86.29（D）180.00二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对
14、的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 对某种房地产的需求量是由许多因素决定的,其中主要的有( )。（A）该种房地产的价格水平（B）消费者的收入水平（C）相关房地产的价格水平（D）不受消费者偏好的影响（E）消费者对未来的预期37 适用于市场法估价的房地产,如房地产开发用地、( )等。（A）高档公寓（B）写字楼（C）学校（D）特殊厂房（E）标准厂房38 ( )是 中华人民共和国城市房地产管理法提到的三种价格,它们应当定期确定分布。（A）基准地价（B）标定地价（C）房屋重置价格（D）市场调节价39 完成并向委托人出具估价报告后,估价人员应及时对涉及该估
15、价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。保存的档案资料应包括( )。（A）委托估价合同（B）向委托人出具的估价报告(包括附件)（C）实地查勘记录（D）估价项目来源和接洽情况（E）估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见等。对估价资料的保存时间一般应在 10 年以上40 影响房地产价格的社会因素,主要有( )。（A）政治安定状况（B）社会治安状况（C）城市化（D）人口素质（E）物价41 求取土地的重新购建价格,通常是假设土地上的建筑物不存在,再采用( )等估价方法求取其重新取得价格。（A）区位法（B）众数法（C）比较法（D）基准地价修正法42 收益法适用的对象,是有收益或有潜
16、在收益的房地产,如( )等房地产。（A）农地和商业（B）旅馆和餐饮（C）写字楼（D）公寓43 日照有( )。（A）自然状态下的日照（B）受到人为因素影响下的日照（C）海洋上的日照（D）陆地上的日照44 主动争取是估价人员走出门去力争为他人提供估价服务,这是估价业务的最主要来源,特别是在估价机构多,竞争激烈的情况下。但估价人员不能采用一些不正当手段来争取估价业务,如( ) 。（A）垄断、低收费、给回扣（B）迎合委托人对估价结果的不合理要求（C）答应委托人可评估出其期望的价值（D）争取估价时应靠正常的宣传、提高服务质量、扩大知名度等45 在明确了有关事项之后,估价机构可以要求委托人出具估价委托书,
17、并与其签定书面估价委托合同。估价委托合同是委托人和估价机构之间就估价事宜的相互约定。其作用主要有( ) 。（A）成立受法律保护的委托与受托关系（B）明确委托人和估价机构的权利与义务（C）提供解决争议的依据（D）载明估价的有关事项（E）说明报酬问题46 估价报告质量的高低,取决于( )。（A）估价结果的准确性（B）估价报告的文字表述水平（C）估价报告的文本格式（D）估价报告的页数47 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括 ( ) 等。（A）图书馆（B）钢铁厂（C）空置的写字楼（D）单纯的建筑物（E）加油站48 关于房地产估价本质的说法，正确的有( )。201
18、0 年考题（A）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（B）房地产估价是替相关当事人为房地产定价（C）房地产估价是为委托人提供价格保证（D）房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内（E）房地产估价既是一门科学也是一门艺术49 下列表述中，正确的有( )。（A）开发经营期可分为开发期和经营期（B）开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期（C）开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同（D）经营期可具体化为销售期和出租期（E）在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期50 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往
19、往要求估价师对其净收益同时给出( )。（A）较乐观的估计值（B）较保守的估计值（C）过高的估计值（D）过低的估计值（E）可能的估计值三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 评估价格不是事实,但在为交易目的而估价时,评估价格与理论价格有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,房地产交易往往需要专业的房地产估价机构为交易双方提供服务,在这种情况下,房地产的评估价格往往会成为房地产的成交价格。但值得注意的是,由于估价人员的知识、经验、职业道德修养等的不同,同一宗房地产,不同的估价人员评估出的价格可能不同。( )（A）正确（B）错误52 市场价格是指
20、某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。( )（A）正确（B）错误53 路线价法主要适用于城镇街道两侧用地的估价。( )（A）正确（B）错误54 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响,但观察其形成和运动过程,仍有基本性规律,不以个别人的主观意志为转移。所以,估价人员对房地产的估价要做到客观、公正、科学、合理,就不能将自己主观随意认定的价格强加于估价对象,而必须遵循房地产价格形成和运动的客观规律。( )（A）正确（B）错误55 在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时,包含土地使用权出让金。( )（A）正确（B）错误56 建筑材料造价或人工费方面
21、的因素,我们通常选用的是一般物价指数或变动率。( )（A）正确（B）错误57 某宗房地产的评估结果为 300 万元,实际成交价格为 380 万元,这意味着该评估价格不是客观合理的。( )（A）正确（B）错误58 人口因素对房地产价格的影响,具体可以分为人口数量、人口素质和家庭人口规模三个方面。( )（A）正确（B）错误59 狭义地租是指利用土地所获得的超额报酬。( )（A）正确（B）错误60 非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。 ( )（A）正确（B）错误61 假设开发法类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通
22、常测算的是一次性的价格剩余。( )（A）正确（B）错误62 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 ( )（A）正确（B）错误63 一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。( )（A）正确（B）错误64 房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。( )（A）正确（B）错误65 资本化率是一种将房地产的预期收益转化为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计
23、算过程的，不得分。66 估价对象为一出租写字楼，土地总面积 7000m2，建筑总面积 5600m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上 36 层，地下 2 层，土地使用权年限为 50 年，从 1999年 9 月 30 日取得土地时起计，建设期 3 年。需要评估出该宗房地产 2004 年 9 月30 日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的 65，月租金为使用面积 150 元m 2，空置率平均为 15。建筑物原值 22000 万元，耐用年限 60年，残值率 0；家具设备原值 8000 万元，耐用年限为 12 年，残值率为 4；经常费每月 100 万元，房产税为租金的 12，营业税等为
24、 6，报酬率为 8。67 某宾馆共有 400 个标准间和 100 个套间，标准间每个每天 200 元，套间每个每天 350 元，年平均空房率 25。餐饮收益为客房收益的 30。客房运营费用率为35，餐饮运营费用率为 55。康体娱乐等其他方面的净收益为每年 200 万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 52 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 正确的说法是,如果需要求取租金,只要把握价格和资本化率,可求得。【知识模块】 房地产
25、价格2 【正确答案】 A【试题解析】 只有成本法估价才适合自用型房地产。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 B【试题解析】 完成后的估价报告拿去做什么用,是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者政府、民事行为的需要。【知识模块】 房地产和房地产估价4 【正确答案】 C【知识模块】 房地产估价原则5 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 B【知识模块】 成本法8 【正确答案】 B【知识模块】 成本法9 【正确答案】 B【知识模块】 市场法10 【正确答案】 D【知识模块】 收益法11 【正确答案】 D【知识模块】
26、 收益法12 【正确答案】 D【知识模块】 成本法13 【正确答案】 B【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法15 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估16 【正确答案】 D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析17 【正确答案】 C【知识模块】 地价评估18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序19 【正确答案】 C【知识模块】 房地产估价程序20 【正确答案】 A21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D【试题解析】 房屋新旧程度的判定标准是：(1) 完好房：十、九、八成；(2) 基本完好房：七、六成；(3) 一般损坏房；五、四成；(4) 严重损
27、坏房及危险房：三成以下。23 【正确答案】 B24 【正确答案】 D25 【正确答案】 D26 【正确答案】 B27 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产价值评估的业务。区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价值分配业务。(2) 房地产价值减损评估业务。例如，因修改城乡规划、环境污染、工程施工、工程质量缺陷、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。(3)房地产
28、价值提升评估业务。(4) 相关经济损失评估业务。(5)房地产咨询业务。28 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产供给有限特性的本质。房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。29 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是普通商品住宅价格的计算。d=(51924682)3=170(元m 2)，V 2008=P0+di=4682+17055532 元m 2。30 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产收益价格的计算。8811(1+8 ) 40=9540 万元
29、。31 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是成本法和假设法的运用。首先明确估价时点，估价时点是在半年前一次性付款取得土地之时，用成本法计算该在建工程中土地取得费用的投资利息应为 05 年，而对采用假设开发法计算该在建工程开发完成后的价值对于估价时点应折现为 1 年。在现金流量折现法中，估价对象开发完成后价值是在估价时点之后未来某时点市场状况下，未来房地产状况下价值，此题中既有预售也有延迟销售，由于在整个销售期(1 年)中均匀销售，可视为在销售期期中一次性售完，此时距估价时点为 1 年，因此折现期为 1 年。32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 D35 【正确答案
30、】 C【试题解析】 30 万元+5 万元/8%1-1/(1+8%) 30=86.29 万元。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产价格37 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 市场法38 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。【知识模块】 房地产价格39 【正确答案】 A
31、,B,C,D【试题解析】 保存时间一般应在 15 年以上。【知识模块】 房地产估价程序40 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 综合41 【正确答案】 C,D【试题解析】 这特别适用于城市建成区内的土地难以求取其重新开发成本时。求取土地的重新购建价格,也可以采用成本法求取其重新开发成本。【知识模块】 成本法42 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产,如农地、商业、旅馆、餐馆、写字楼、公寓等房地产。【知识模块】 收益法43 【正确答案】 A,B【知识模块】 房地产价格的影响因素分析44 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价程序45
32、 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 提供解决争议的依据和报酬问题都包含在 D 选项载明估价的有关事项之中,所以应排除这两项而选 A、B、D 三个。【知识模块】 房地产估价程序46 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价程序47 【正确答案】 A,B,D48 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产估价本质的五点认识。B 项错在房地产估价是模拟市场定价而不是替代相关当事人为房地产定价；C 项错在房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。49 【正确答案】 A,B,C50 【正确答案】 A,B,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总
33、分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 评估价格与理论价格有着密切的关系。【知识模块】 房地产价格52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格53 【正确答案】 B【试题解析】 主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。【知识模块】 地价评估54 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则55 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价原则56 【正确答案】 B【试题解析】 单纯的通货膨胀因素,选用一般物价指数或变动率,而建筑材料造价或人工费方面的因素则需选用建筑材料价格指数或变动率。【知识模块】 市场法57 【正确答案】 B【知识模块】 综合58 【正确答案】 A【知识模块】 房地
34、产价格的影响因素分析59 【正确答案】 A【知识模块】 地价评估60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B【试题解析】 房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。63 【正确答案】 B64 【正确答案】 A【试题解析】 在用价值一般低于市场价值，但如果现状利用是最高最佳利用时，则在用价值等于市场价值。65 【正确答案】 A【试题解析】 资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，即通常用未来第一年的净收益除以价格来计算，仅仅表述从收益到价值的比率，并不明确表示获利能力。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点
35、后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：(2)计算年总收益=56000m 265150 元m 212X(1-15)=5569 2 万元。 (3)计算年总费用： 年家具设备的折旧费=8000 万元(14)12=640 万元； 年经常费=(10012)万元=1200 万元；年房产税=55692 万元12 =6683 万元；营业税等=55692 万元6=334 15 万元。年总费用=(640+1200+6683+334167 【正确答案】 (1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：V=A/Y(2)计算客房与餐饮年总收益： 客房年总收益=(400200+100350)365(125)元=314813 万元； 餐饮年总收益=314813 万元30=944 44 万元。(3)计算客房与餐饮年总费用： 客房年总费用=314813 万元35=110185 万元；餐饮年总费用 =94444 万元55=51944 万元。(4)计算年净收益=(314813+94444-110185-51944+200)万元=2671.28 万元
