1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 54 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某块土地的总面积为 100m2,其上建筑物的基底总面积为 60m2,则建筑密度为( )。（A）20%（B） 30%（C） 40%（D）60%2 某商铺建筑面积为 500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为 35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元/m 2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为 10%。该商铺的价值为( )万元。（A）521（B） 533（C） 695（D）7113 某宗可比实例房地产的成交价格为 4200 元/m 2
2、,可比实例房地产的正常市场价格为4480 元/m 2,则采用百分率法的交易情况修正百分率 S 为( )。（A）-6.25%（B） 6.25%（C） -6.67%（D）6.67%4 工料测量法是建筑物重新购建价格的求取方法中的一种,下列有关他的说法中不正确的一项是( ) 。（A）优点是详实（B）缺点是费时费力（C）需要有其他专家的参与（D）他主要用于有价值的建筑物估价5 在实际估价中,求取房地的重新购建价格,也可以采用类似于( )来求取。（A）评估旧房产的价格（B）评估新建房地产价格的成本法（C）评估市场价格的比较法（D）区位法6 交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了(
3、)。（A）合理价格（B）符合市场的价格（C）正常价格（D）具有一定可靠性并反映了正常市场状况的价格7 假设开发法的理论依据是( )。（A）是预期原理（B）是开发原理（C）是假设原理（D）是发展原理8 现有某总建筑面积为 15000m2 的在建工程,已知土地使用年限为 40 年( 自开工之日起算),计划开发期为 3 年,现已进行 1,5 年,估计建成还需 1,5 年。投入使用后年净收益为 480 万元,资本化率为 8%,折现率为 2%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为( )万元。（A）3939,61（B） 4433,88（C） 4768,50（D）5652,099 在路线价法中多做( ) 。
4、（A）房地产状况修正（B）交易情况修正（C）交易日期修正（D）房地产价格修正10 路线价法则被认为( )。（A）快速、相对公平合理（B）节省人力、财力（C）同时对大量土地进行估价的方法（D）所有以上答案的综合11 有甲、乙两宗房地产,甲可使用 50 年,价格为 1400 元/m 2;乙使用 90 年,价格为1500 元/m 2。由于规划变化,两宗房地产都只能再使用 20 年,若资本化率都为 8%,则甲的价格( ) 乙的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）不能确定12 多数估价是对当前的价值进行评估,但在某些情况下需要对( )的价值进行评估。（A）过去或未来（B）过去（C）未来（D）现在1
5、3 搜集什么样的资料,主要取决于拟采用的估价方法,则对于成本法而言主要是搜集( )。（A）交易实例资料（B）成本实例资料（C）收益实例资料（D）估价实例资料14 下面不是估价所需资料的是( )。（A）对房地产价格有普遍影响的资料（B）宪法（C）反映估价对象状况的资料（D）交易成本,收益实例资料15 房地产具有供给有限特性，本质上是由于( )决定。（A）土地总量有限（B）规划限制（C）房地产不可移动（D）价值量大16 在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施
6、建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。（A）1067 元/m 2（B） 1070 元/m 2（C） 1084 元/m 2（D）1141 元/m 217 某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为 5000 元/m2，现房出租的年末净收益为 500 元/m 2。若按折现率 10%和风险补偿值 100 元/m2 计，该幢房地产目前的价格应为( )。（A）4400 元/m 2（B） 4409 元/m 2（C） 4445 元/m 2（D
7、）4455 元/m 218 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。（A）新开发房地产项目（B）用于出售用途的房地产项目（C）具有投资开发或再开发潜力的房地产（D）用于投资或再开发的房地产19 某建筑物的建筑面积为 2000m2，占地面积为 3000m2，现在重新获得该土地的价格为 800 元/m 2，建筑物重置价格为 900 元/m 2，而市场上该类房地产正常交易价格为 1800 元/m 2，则该建筑物的成新率为( )。（A）44%（B） 50%（C） 67%（D）86%20 对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西” 讲的是现象，第二种“ 是商品价值的货币表现
8、 ”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从( )上把握房地产价格的 “数量”。（A）货币支付（B）价值（C）现象（D）本质21 某地区商品住宅价格自 2000 年至 2004 年分别为 681 元/m 2、712 元/m 2、744 元/m2、 781 元/m 2 和 815 元/m 2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅 2006 年的价格为( )。（A）849 元/m 2（B） 865 元/m 2（C） 882 元/m 2（D）915 元/m 222 某高层楼房占用的土地总面积为 900m2，房地产总价值为 3000 万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为 2000 万元
9、：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为 1000 万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m 2。（A）700（B） 600（C） 500（D）20023 可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般( )。（A）不能作为可比实例（B）取相同的部分作可比性（C）仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例（D）仍然可作为可比实例24 如果先按原币种的价格进行交易日期调整,则对进行了交易日期调整后的价格,应采用( )时的汇率进行换算。（A）估价作业日期（B）成交日期（C）估价时点（D）交易日期修正后25 某宗土地面积 200
10、0m2，土地使用年限为 35 年，容积率为 2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600 元m 2，该类土地报酬率为 8，则该土地的价格为 ( )。（A）15243 万元（B） 160 万元（C） 60971 万元（D）640 万元26 以下不适合利用成本法估价的房地产是( )。（A）机场（B）单纯建筑物（C）住宅（D）房地产保险27 某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 5，为吸引3 年期的储户，则其 3 年期存款的单利年利率应大于( )。（A）4.25%（B） 4.75%（C） 5.25%（D）5.33%28 假设
11、开发法在本质上是一种( )。（A）倒算法（B）预测法（C）收益法（D）成本法29 路线价法的理论依据是房地产价格形成的( )。（A）预期原理（B）替代原理（C）均衡原理（D）收益递增递减原理30 某幢写字楼，建筑物重新购建价格为 2000 万元，经济寿命为 50 年，有效经过年数为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 10 万元；装修的重置价格为 200 万元，平均寿命为 5 年，有效经过年数为 4 年；设备的重置价格为 250 万元，平均寿命为 15 年，有效经过年数为 9 年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )。2006 年考题（A）400 万元（B） 628 万元（C
12、） 656 万元（D）700 万元31 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。2006 年考题（A）单独深度价格修正率（B）累计深度价格修正率（C）平均深度价格修正率（D）加权深度价格修正率32 某房地产开发用地，其土地面积为 10000m2，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为 12，楼面地价为 1500 元m 2。后经规划调整，容积率提高到16，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )。2007 年考题（A）375 万元（B） 450 万元（C） 500 万元（D）600 万元33 现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为100
13、00m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元/m 2，若报酬率为 8%，折现率为 10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。（A）9616.83（B） 10161.1（C） 12021（D）1280034 采用( ) 求取的年折旧额每年递减。（A）成新折扣法（B）偿债基金折旧法（C）年数合计法（D）直线折旧法35 估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和( )。（A）注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号（B）注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号（C）估价作业日期、估价报告编号、附件（D）估价时点、
14、估价作业日期、估价报告编号二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 ( )是在房地产拍卖中出现的一组价格。（A）保留价（B）起拍价（C）应价（D）成交价37 最高最佳使用具体包括的三个方面是( )。（A）最佳投资（B）最佳用途（C）最佳建设（D）最佳规模（E）最佳集约度38 签订估价委托合同的作用主要有( )。（A）明确委托人和估价机构的权利与义务（B）明确解决争议的方法（C）明确违约责任（D）成立受法律保护的委托与受托关系（E）载明估价的有关事项39 重新购建价格,应特别注意的
15、是( )。（A）重新购建价格是估价（B）时重点新时购的建价格是客观的（C）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,未扣除折旧;土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格（D）重新购建价格是针对旧建筑物而言的40 根据中华人民共和国土地管理法(1998 年 8 月 29 日修订)等法律、法规的相关规定,在征用农地中发生的有关税费如下正确的是( )。（A）土地补偿费（B）安置补助费（C）地上附着物和青苗的补偿费（D）新菜地开发建设基金41 估价报告书的内在质量取决于( )。（A）估价方法选择的正确性（B）估价报告的文字表述水平（C）估价结论的准确性（D）估价报告书的格式42 下列适合使用假设开发法
16、评估的是( )。（A）清真寺（B）在建工程（C）可装修改造的旧房（D）可改变用途的旧房43 在一些地方建立经济特区,实行( )往往会提高该地区的房地产价格。（A）特殊的政策（B）特殊的体制（C）特殊的对外开放措施（D）特殊的环境44 在房地产估价中,如果估价目的不同,则( )。（A）估价的依据有可能不同（B）估价的方法有可能不同（C）估价对象的范围有可能不同（D）不影响估价结果的公正性（E）不影响估价报告的用途45 收益乘数有( ) 。（A）毛租金乘数（B）利润乘数（C）净收益乘数（D）销售收入乘数（E）潜在毛收入乘数46 以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是( )。（
17、A）建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束（B）建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束（C）建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束（D）建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束（E）建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩于期限结束47 收益性房地产包括( )。（A）餐馆（B）旅馆（C）加油站（D）农地（E）未开发的土地48 房地产的社会经济位置发生变化,可能是由于( )等引起。（A）交通建设（B）市场供求变化（C）人口素质变化（D）所在地区衰落49 对高层建筑进行地价分摊可以选取的方法不包括( )。（A）按建筑面积进行分摊（B）按使用面积进行分摊（C）按房地价
18、值进行分摊（D）按土地价值进行分摊（E）按公共面积进行分摊50 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）管理费用（D）销售费用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 任何一个估价项目都有估价目的( )。（A）正确（B）错误52 通货膨胀所引起的房地产价格上升,不是真正的房地产增值,而是房地产保值。( )（A）正确（B）错误53 替代原则从一个方面表明了如果附近有若干相近效用的房地产并已知其价格时,则可以由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。( )（A）正确（B）错误54 重置
19、价格的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理” 的体现。( )（A）正确（B）错误55 建筑物价格不仅仅指建筑物部分的价格,同时还包括建筑物所占用的土地的价格。( )（A）正确（B）错误56 期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。( )（A）正确（B）错误57 在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期,便于价格指数有个相比的对象。( )（A）正确（B）错误58 如果为土地使用权出让,一般买卖、租赁、征用等目的估价,则应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例。( )（A）正确（B）错误59 对新开发区土地的分宗估价成本法是一种有效的方法,因为新开发区在初期,房地产
20、市场一般还未形成,土地收益也没有。( )（A）正确（B）错误60 从理论上讲,标准深度是道路对地价影响的转折点由此接近道路方向,地价可视为基本不变动的。( )（A）正确（B）错误61 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 ( )（A）正确（B）错误62 判断建筑物经济寿命,不用考虑其市场状况和经营收益状况。( )（A）正确（B）错误63 在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。( )2008 年考题（A）正确（B）错误64 购买年不是预期可获得收益的年限。 ( )（A）正确（B）错误65 高层建筑地价分摊的核心是解决高层
21、建筑各产权人的土地占有份额问题。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产建成于 1999 年 12 月 30 日，此后收益年限为 50 年。2001 年 12 月 30日至 2003 年 12 月 30 日分别获得纯收益 85 万元、90 万元、95 万元，预计 2004年 12 月 30 日至 2006 年 12 月 30 日可分别获得纯收益 95 万元、92 万元、94 万元，从 2007 年 12 月 30 日起每年可获得的纯收益将稳定在 95 万元。购买该类房地
22、产通常可得到银行 70的抵押贷款，抵押贷款的年利率为 6，自有资本要求的收益率为 10。试利用上述资料估算该房地产 2003 年 12 月 30 日的收益价格。67 某商场的土地使用年限为 40 年，从 2004 年 10 月 1 日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各为 200m2。一层于 2005 年 10 月 1 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 180 元m 2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 200 元m 2 和 120 元m 2，运营费用率为25。该类房地产的报酬率为 9。试测算该商场 2008 年 10 月 1 日带租
23、约出售时的正常价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 54 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 建筑密度=建筑基底面积土地总面积。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 A【知识模块】 收益法及其运用3 【正确答案】 A【试题解析】 交易情况修正百分率=(4200-4480)/4480=-6.25%【知识模块】 市场法4 【正确答案】 D【试题解析】 他主要用于具有历史价值的建筑物估价。【知识模块】 成本法5 【正确答案】 B【知识模块】 成本法6 【正确答案】 C【知识模块】 市场法7 【正确答案】 A【知识
24、模块】 假设开发法8 【正确答案】 C【知识模块】 收益法9 【正确答案】 A【试题解析】 在路线价法中不做交易情况修正和交易日期修正。【知识模块】 地价评估10 【正确答案】 D【知识模块】 地价评估11 【正确答案】 D【知识模块】 房地产价格的影响因素分析12 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序13 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序14 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序15 【正确答案】 A16 【正确答案】 C【试题解析】 280(1+4%+2%+3%)+2030001084(元/m 2)17 【正确答案】 C18 【正确答案】 C19 【正确答案】
25、D20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 A24 【正确答案】 C25 【正确答案】 C26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是该幢写字楼的物质折旧额的计算。门窗等损坏的修复费用=10 万元，装饰的折旧额=200 万元 4 年=160 万元，设备的折旧额=250 万元 9 年 =150 万元，长寿命项目的折旧额=(2000 10200250)万元 10年=308 万元，该建筑物的折旧额=(10+160+150+308)万元=628 万元。31 【正确答案
26、】 B【试题解析】 临街深度价格递减率是基于临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，或者说距街道深度越深，可及性越差，价值也就越小，而随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是累计深度价格修正率。32 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是补地价的计算。由题意可知：该房地产开发用地因容积率提高需补地价的数额=(150016150012)万元=600 万元。33 【正确答案】 A34 【正确答案】 C35 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。3
27、6 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则37 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 最高最佳使用具体包括最佳用途,最佳规模,最佳集约度。因此排除A、C 选项而选 B、D、E 三个选项。【知识模块】 综合38 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 房地产估价程序39 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 重新购建价格不仅针对的是旧建筑物,同时也针对的是旧房地产。另外,估价时并非总是“现在”,也可能是“过去”,重新购建价格不是个别企业或个人的实际耗费,而是社会一般的公平耗费,即是客观成本,不是实际成本。【知识模块】 成本法40 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 除了这四
28、项外,还有四项分别为:耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、政府规定的其他有关税费。【知识模块】 成本法41 【正确答案】 A,C【知识模块】 长期趋势法42 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 假设开发法43 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析44 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 估价目的不同自然要影响到估价报告的用途。【知识模块】 房地产估价程序45 【正确答案】 A,C,E46 【正确答案】 A,D47 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其
29、他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓) 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。48 【正确答案】 A,B,D49 【正确答案】 B,E50 【正确答案】 A,B三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【知识模块】 综合52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产和房地产估价53 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则54 【正确答案】 A【知识模块】 成本法55 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物价格仅指建筑物部分的价格。【知识模块】
30、综合56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格57 【正确答案】 A【试题解析】 选定某个时期作为基期,对于可比实例来说相互间的对照就有比较的对象,便于正确的对房地产进行估价。【知识模块】 市场法58 【正确答案】 A【知识模块】 市场法59 【正确答案】 A【知识模块】 成本法60 【正确答案】 B【知识模块】 地价评估61 【正确答案】 B【试题解析】 不是所有的交易实例都可作为可比实例，只有与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能修正为正常市场价格的交易实例才符合要求。62 【正确答案】 B63 【正确答案】 A【
31、试题解析】 本题考核的是房地产交易环节的税收。房地产交易环节的税收也称为房地产流转环节的税收，相当于商品流通环节的税收，如契税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加(可视同税金)、企业所得税、个人所得税、印花税。考察房地产交易环节的税收对房地产价格的影响，首先需要把它们区分为转让环节的税收(如向卖方征收的税收)和取得环节的税收(如向买方征收的税收)。上述税收中，土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税是向卖方征收的税收，契税是向买方征收的税收，印花税是向买卖双方征收的税收。一般地说，增加卖方的税收，比如开往土地增值税、消费税(目前对房地产没有征收消费税，
32、但假如像对烟、酒、化妆品等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税)，会使房地产价格上涨；反之，减少卖方的税收，比如减免营业税，会使房地产价格下降。增加买方的税收，比如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)确定资本化率=70 6+30 10=72。(2)估价对象的收益价格=1262 万元67 【正确答案】 该商场 2008 年 1
33、0 月 1 日带租约出售时的正常价格测算如下： (1)商场一层价格的测算： 租赁期限内年净收益=200180(1 一 25)12 元=3240万元； 租赁期限外年净收益=200200(1 一 25 )12元=3600 万元； V=3240 万元(1+9)+3240 万元(1+9 ) 2+3600 万元9(1+9) 211(1+9) 40-4-2=37569 万元。 (2) 商场二层价格的测算： 年净收益=200120(1-25)12元=2160 万元； V=2160 万元911(1+9 96)40-4=22921 万元。 (3)该商场的正常价格=商 11 店一层的价格+商店二层的价格=(37569+22921)万元=60490 万元。
