1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 55 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列选项中对房地产估价认识不正确的是( )。（A）从某种意义上讲是客观存在的,不以个别人的主观意志为转移（B）是由市场力量决定,即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成（C）是估价人员在给房地产定价估价人员认为值多少钱就值多少钱（D）是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程 ,将客观存在的房地产价格或价值揭示,表达出来2 在一国总财富中,房地产往往占大部分,一般为( ),即其他财富之和也不及房地产一项。（A）30%40%（B） 40%50%（C） 60%70%
2、（D）20%30%3 ( )成为地主自己关心的事,他必定会在经济合理的范围内尽量将地下资源采集上来,不会发生掠夺性开采。（A）采集到矿石的多少（B）采集所需时间的长短（C）矿藏的采收率（D）采集矿石的难度4 某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/m 2，现要调整为 2006 年 9 月的价格。已知该类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7 和 118.3(均以上个月为基数 100)，则该房地产 2006 年 9 月的价格为( )元/m 2。（A）2700.8（B） 2800.1（C） 2800.
3、8（D）2817.75 均衡原理是以房地产内部各( )的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。（A）构成要素（B）决定因素（C）成员（D）关系6 房地产估价中的价值,一般是指( )。（A）使用价值（B）交换价值（C）投资价值（D）账面价值7 一块前后两面临街、总深度为 175 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形地块。已知前街路线价为 320 元/平方英尺，后街路线价为 240 元/ 平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为( )万元。(采用四三二一法则)（A）150.8（B） 160.8（C） 170.8（D）180.88 房屋新旧程度的判定标准中,错误的是( )。（A）完好房:十
4、、九、八成（B）基本完好房:八、七、六成（C）一般损坏房:五、四成（D）严重损坏房及危险房:三成以下9 投资价值与市场价值的评估方法可能相同,但其中参数选取的立场可能不同。如都可以采用收益法价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率,这个最低收益率( )与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。（A）一定高于（B）一定低于（C）可能高于也可能低于（D）不能比较10 经过交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正后,就把可比实例房地产的实际成交价格变成了估价对象在估价时
5、点的( )。（A）修正价格（B）计算价格（C）交易价格（D）客观合理价格11 一个是不低于开发建造已花费的代价,一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价,买卖双方可接受的共同点必然是等于( )。（A）买方做出一定的让步（B）卖方做出一定的让步（C）买卖双方事后协定（D）正常的代价12 实际估价中,建筑物的经济寿命应从( )起计,建造期不应计入。（A）建筑物竣工之日（B）建筑物竣工验收合格之日（C）建筑物正式投入使用（D）建筑物完成初步工程13 征用耕地的安置补助费,按照( )计算。（A）农业人口（B）需要安置的农业人口（C）原占用耕地的人口（D）原耕地养活的人口14 ( )是从动工开发到房屋
6、竣工的这段时间。（A）建造期（B）经营期（C）开发期（D）前期15 在一个高级住宅附近建设一个工厂,该住宅的价值会降低,这属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）综合折旧16 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的 6%和 8%,某宗房地产交易,买方付给卖方的 3008 元/m 2,应交纳的税费买方已负担,则该宗房地产正常成交价格为( ) 元/m 2。（A）2500（B） 3200（C） 3270（D）358017 在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做( )
7、。（A）基准地价（B）标定地价（C）路线价（D）宗地价格18 ( )是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。（A）叙述式报告（B）口头报告（C）书面报告（D）表格式报告19 搜集什么样的资料,主要取决于拟采用的估价方法,则对于成本法而言主要是搜集( )。（A）交易实例资料（B）成本实例资料（C）收益实例资料（D）估价实例资料20 完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在( )年以上。（A）5（B） 10（C） 15（D）2021 某仓库房地产，建筑面积为 800m2，容积率为 0.8，对应的土地单价为 850 元/m2，
8、现拟变更为商业用地，容积率为 2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为 2000 元/m 2，则理论上应补地价的数额为( )万元。（A）9375（B） 115（C） 293.75（D）31522 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。（A）单独深度价格修正率（B）累计深度价格修正率（C）平均深度价格修正率（D）加权深度价格修正率23 我国有期限的出让土地使用权应计提( )。（A）利率（B）损失（C）升值空间（D）折旧24 房地产估价机构和估价人员应当建立房地产( )。（A）市价库（B）经典案例库（C）交易实例库（D）估价库25 多数估价是对当前
9、的价值进行评估，一般以( )之日为估价时点。（A）委托书签订（B）实地查勘（C）估价报告提交（D）实际目的发生26 某房地产占地面积 40000m2，上存楼房三栋。甲楼 4 层，每层建筑面积均为3000m2 乙楼建筑面积为 3 层，每层 6000m2；丙楼 6 层，每层 7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为( ) 。（A）242.4%（B） 50%（C） 41.259%（D）187.5%27 下列会导致房地产的价格偏高的情况是( )。（A）政府协议出让土地（B）购买相邻房地产（C）卖方不了解行情（D）设立抵押的房地产28 下列哪种房地产不是按用途来划分的类型?( )（A）综合房地产（B）出租
10、房地产（C）办公房地产（D）娱乐房地产29 在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是( )。（A）档次（B）建筑结构（C）用途（D）权利性质30 从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于( )。（A）一般物价上涨率（B）餐饮业利润率（C）土地开发利润率（D）特殊物业投资收益率31 住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的( )。2008 年考题 （A）区位因素（B）社会因素（C）实物因素（D）权益因素32 某城市居民人均月收入自 2006 年 3 月 1 日至 2006 年 9 月 30 日由 1200 元增加到 1300 元，某类商品住宅的需求量由 16
11、万套上升到 20 万套。则用中点法计算该类住宅需求的收人弹性为( )。2006 年考题（A）0.36（B） 1.22（C） 2.78（D）3.2533 一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5。(3)以抵押贷款方式支付，首期支付 10 万元，余款在未来 10 年内按月等额支付。(4)约定一年后一次付清。(5) 从成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 20 万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是( ) 。2008 年考题（A）第(1)种情况（B
12、）第 (2)种情况（C）第 (4)种情况（D）第(5)种情况34 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得 102 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97 分，则房地产状况修正系数为( )。2006 年考题（A）0.95（B） 0.99（C） 1.01（D）1.0535 某建筑物的建筑面积为 200m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元/m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。（A）10.2（B） 11.0（C） 11.3（D）11.5二、多项选择题每题的备选答案中
13、有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 在不同类型的资产中,实物和权益对价值的影响是不同的( )。（A）机器、设备、家具与有形资产,主要是实物的价值 ,即主要是实物的好坏决定其价值好坏（B）专利权、专有技术、著作权、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产。有的无实物,有的虽然有实物,但实物本身的好坏对其价值的影响不大,甚至可以忽略不计。所以,主要是权益的价值（C）只有房地产的实物在价值决定中很重要（D）房地产其实物和权益在价值决定中都重要37 房地产的供求状况可以分为下列几种类型的是(
14、)。（A）全国房地产总的供求状况（B）本地区房地产的供求状况（C）全国本类房地产的供求状况（D）本地区本类房地产的供求状况38 交易中的特殊因素较复杂,归纳起来主要有以下几个方面:有利害关系人之间的交易;急于出售或急于购买的交易;交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易及( )。（A）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易（B）特殊交易方式的交易（C）交易税费非正常负担的交易（D）相邻房地产的合并交易39 建筑物的重新购建价格可采用( )来求取,或通过政府确定公布的基准房屋重置价格扣除其中包含的土地价格后的比较修正来求取,也可以按照工程造价估算的方法来求取。（A）成本法（B）替代法（C）比较法
15、（D）众数法40 根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(1998年 7 月 3 日国发199823 号)和建设部、国家发展计划委员会、国土资源部关于大力发展适用住房的若干意见(1998 年 7 月 14 日建房1998154 号)的规定,新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定,其价格构成包括以下因素,正确的是( ) 。（A）征地和拆迁补偿、安置费（B）勘察设计和前期工程费（C）建筑安装工程费（D）住宅小区基础设施建设费41 建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地( )很有好处。（A）过大（B）过小（C）太多（D）太少42 最简单且最容易理解的深度价格
16、递减率是四三二一法则。其法则内容包括( )。（A）是将临街深度 100 英尺的土地,划分为与道路平行的四等分 ,则各等份由于离道路的远近不同,价值有所不同（B）从道路方向算起,第一个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的 40%（C）第二个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的 30%,第三个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的 20%（D）第四个 25 英尺等份的价值占整块土地价值的 10%43 房地产估价是一项较为复杂的活动,( )为正确说法。（A）必须按照科学严谨的估价程序进行（B）遵循科学严谨的估价程序,可以避免出现不必要的浪费（C）提高估价效率,可以使估价工作规范化精细化,提高估价
17、的质量（D）房地产估价程序是一项房地产估价全过程中的各项具体工作44 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。（A）卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)（B）卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费（C）买方实际付出的价格-应由买方负担的税费（D）应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率（E）买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)45 最高最佳使用不包括( )方面。（A）最佳用途（B）最佳规模（C）最佳集约度（D）最佳观赏值（E）最佳适应性46 补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。需要补地价的情形主要有( )
18、。（A）出让土地使用权期满后续期（B）增加原土地使用权出让时规定的容积率（C）转让、出租、抵押土地使用权的房地产（D）改变原土地使用权出让时规定的用途（E）改变原土地使用权出让时规定的建筑高度47 以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有( )。（A）基准地价（B）市场交易价（C）标定地价（D）各类房屋的重置价格（E）市场成交价48 经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损，包括( )。（A）消费观念变更（B）设备陈旧（C）建筑式样过时（D）政府政策变化（E）环境污染49 长期趋势法的作用是( )。（A）用于收益法中预测未来的租金、经营收入或净收益等（B）用于市场法中
19、对可比实例的成交价格进行市场状况调整（C）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏（D）用于成本法中预测未来的运营费用和空置率（E）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力50 影响房地产价格的经济因素主要有( )。（A）经济发展状况、储蓄、消费、投资水平（B）社会发展状况、房地产投机和城市化（C）财政收支及金融状况、利率（D）物价、汇率、居民收入（E）人口数量、行政隶属变更、居民收入三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 同地段的期房价格有可能比现房价格高。( )（A）正确（B）错误52 典价往往高于房地产的实际价值。( )（A
20、）正确（B）错误53 母子公司之间,公司与职工之间的房地产交易,成交价格往往与正常的市场价格相差不大。( )（A）正确（B）错误54 经过了交易日期后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在当前市场状况下的价格。( )（A）正确（B）错误55 可比实例是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。( )（A）正确（B）错误56 在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费组成。( )（A）正确（B）错误57 重新购建的价格不是个别企业或
21、个人的实际耗费,而是社会的一般的公平耗费。( )（A）正确（B）错误58 长期趋势法多用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正,而不能用来比较、分析两宗(或两类) 以上房地产价格的发展趋势或潜力。( )（A）正确（B）错误59 报酬率与投资风险正相关,风险大的投资,其报酬率也高,反之则低。( )（A）正确（B）错误60 长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断,所以对搜集到的历史价格资料可以直接使用。( )（A）正确（B）错误61 估价不需要定量分析,只需定性分析。( )（A）正确（B）错误62 对于运用市场法、收益法、成本法估价所选取的可比实例房地产,也应进行实地查勘。( )（
22、A）正确（B）错误63 城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。( )2007 年考题（A）正确（B）错误64 甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为 1.500 元/m 2，容积率为4，土地使用年限为 50 年，乙土地单价为 1130 元/m 2，容积率为 3，土地使用年限为 60 年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济(土地报酬率为 6%)。（ ）（A）正确（B）错误65 在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计
23、算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某块土地上有一建筑物,如果各层建筑物面积相同,且建筑容积率为 6,建筑密度为60%,求该建筑物共有多少层?67 估价对象为一政府用办公楼：土地总面积 1000m2，建筑总面积 4500m2，建于1984 年 9 月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：(1) 搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从 2003年 11 月2004 年 10 月地价每月上升 0.5%。 (2) 当地征用农地的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要 10 万元的征地补偿、安置等费用，
24、向政府交付土地使用权出让金等为 150 元/m 2，土地开发费用、税金和利润为 120 元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为 8 个级别，城市边缘土地为第 8 级，而估价对象处于第 3 级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： (3) 建筑物的重置价格为 l100 元/m 2。(4) 建筑物耐用年限为 60 年，无残值。试用成本法评估该办公楼 2004 年 9 月 30 日的价值。(土地重置价要求分别用市场法和成本法求取，如需计算平均值，请采用简单算术平均法)房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 55 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题
25、意。1 【正确答案】 C【试题解析】 正确说法见 A、B、D。【知识模块】 房地产和房地产估价2 【正确答案】 C【试题解析】 由于题中说明了房地产往往占大部分,且其他财富之和也不及房地产一项。故选 C。【知识模块】 房地产和房地产估价3 【正确答案】 C【试题解析】 矿藏的采收率,就是指采集到的矿石占储量的比例,采收率越高,对地主越有利。【知识模块】 房地产和房地产估价4 【正确答案】 D【知识模块】 市场法及其运用5 【正确答案】 A【试题解析】 既是内部,即为各构成要素之间的职系以及均衡状况,因此选 A 选项。【知识模块】 综合6 【正确答案】 B【试题解析】 房地产估价中的价值一般指的
26、是交换价值。【知识模块】 房地产价格7 【正确答案】 B【试题解析】 前街影响深度=总深度前街路线价(前街路线价后街路线价)=175320(320240)=100 米后街影响深度=总深度-前街影响深度=175-100=75 米总价=前街路线价 前街临街深度价格修正率 临街宽度 前街影响深度后街路线价后街临街深度价格修正率临街宽度 后街影响深度=320100%30100240120%3075=160.8 万元【知识模块】 综合8 【正确答案】 B【试题解析】 基本完好房为七、六成。【知识模块】 成本法9 【正确答案】 C【试题解析】 价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现
27、率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。【知识模块】 房地产价格10 【正确答案】 D【试题解析】 进行修正的最终目的,便是为了得到客观合理的价格。【知识模块】 市场法11 【正确答案】 D【试题解析】 正常的代价包括正常的费用、税金和利润等,基于以上几点,双方都有一个极限,因而达成的必须是正常的代价。【知识模块】 成本法12 【正确答案】 B【知识模块】 成本法13 【正确答案】 B【知识模块】 成本法14 【正确答案】 A【知识模块】 假设开发法15 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格的影响因
28、素分析16 【正确答案】 C【知识模块】 房地产价格的影响因素分析17 【正确答案】 A【试题解析】 这是城市基准地价的定义。【知识模块】 地价评估18 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序19 【正确答案】 B【知识模块】 房地产估价程序20 【正确答案】 C21 【正确答案】 D22 【正确答案】 B【试题解析】 临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。23 【正确答案】 D【试题解析】 我国有期限的出让土地使用权是一个特例，
29、在这种情况下土地应计提折旧。24 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价机构和估价人员应当建立房地产交易实例库。25 【正确答案】 B【试题解析】 估价一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。26 【正确答案】 C27 【正确答案】 B28 【正确答案】 B29 【正确答案】 A30 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查物价对于房地产价格的影响。从一段较长时期看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。但和餐饮业利润率、土地开发利润率、特殊物业投资收益率不好比较。解决此题的关键在于日常的工作积累和重点记忆。31 【正确答案】 C
30、【试题解析】 本题考核的是影响房地产价格的因素。实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例在其实物状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积大小、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要包括建筑规模(如建筑面积大小)、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水、层高和室内净高、空间布局等影响房地产价格的因素。32 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是收入弹性的计算。住宅需求的收入弹性=33 【正确答案】
31、A【试题解析】 本题考核的是名义价格和实际价格的相关知识。本题中的第(1)种情况，要求在成交日期时一次付清，则名义价格与实际价格相同。34 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是求取房地产状况调整系数。由题意可知房地产状况修正系数=35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 如一幢房屋,其价值既受建筑结构、设备、装修的影响,又受产权状况的影响。该房屋地产权是完全产权还是部分产权,价值有很大的差异。所以如果权益不同,价值
32、就有很大差异;反之,其价值也可能有很大不同。【知识模块】 房地产和房地产估价37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 由房地产的不可移动性及变更用途的困难性,决定某一房地产价格水平高低的供求状况,主要是本地区本类房地产的供求状况,至于其他类型的房地产供求状况对该房地产价格有无影响及其影响的程度,要视这些供求状况的波及性如何而定。【知识模块】 房地产价格38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 包括文中的三项,所选项和受债权债务关系影响共有八项特殊因素,受它们的影响,房地产会相应的偏离正常的市场价格。【知识模块】 市场法39 【正确答案】 A,C【知识模块】 成本法40 【正确答案】
33、 A,B,C,D【试题解析】 另外还有管理费、货款利息、税金、利润等几项主要的内容。【知识模块】 成本法41 【正确答案】 A,B【试题解析】 此外,它还可以用来估计建筑物的折旧,即将建筑物的重新购建价格减去建筑物剩余技术求取的建筑物价值。【知识模块】 收益法42 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 地价评估43 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序44 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 房地产正常的成交价格卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故 B 项错；房地产正常的成交价格买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故 E 项错。45 【正确答案】
34、 D,E【试题解析】 最高最佳使用具体包括三个方面：最佳用途； 最佳规模；最佳集约度。46 【正确答案】 A,B,D,E47 【正确答案】 A,C,D48 【正确答案】 D,E49 【正确答案】 A,B,C,E50 【正确答案】 A,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【试题解析】 当现房在功能、结构等方面已落后时,可能会引起消费者对同地段期房(具有人们所期望的功能、结构等)需求增加。【知识模块】 房地产价格52 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格53 【正确答案】 B【试题解析】 房地产受有利害关系人之间的
35、交易的影响,父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易,价格通常低于其正常的市场价格。【知识模块】 市场法54 【正确答案】 B【试题解析】 交易日期修正后,可比实例在成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。【知识模块】 市场法55 【正确答案】 A【知识模块】 市场法56 【正确答案】 A【知识模块】 成本法57 【正确答案】 A【试题解析】 这也就是客观成本。【知识模块】 成本法58 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法59 【正确答案】 A【知识模块】 收益法60 【正确答案】 B【知识模块】 长期趋势法61 【正确答案】 B【知识模块】 房地产价格的
36、影响因素分析62 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价程序63 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是市场价值。征收国有土地上单位和个人的房屋虽然是强制性的，不符合市场价值形成条件中的“交易双方是自愿地进行交易的”，但因为要“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，所以，房屋征收估价应当采用市场价值标准。64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B【试题解析】 确定是最低价。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:因为各层建筑面积相同,所以有公式 :建筑容积率=建筑密度 建筑
37、层数 ,即:建筑层数=建筑容积率建筑密度建筑层数=660%=10故该建筑物共有 10 层【知识模块】 房地产和房地产估价67 【正确答案】 (1)成本法公式如下： 房地产价格土地重置价+建筑物重置(或重建)价-建筑物折旧 (2) 求取土地的重置价： 1)用市场法求取： A 修正后的单价2200(100100)(1+0.5%) 6(10097)2336.94(元/m 2) B 修正后的单价2050(100100)(1+0.5%) 9(10092)2330.56(元/m 2) C 修正后的单价2380(100103)(1+0.5%) 4(100105)2244.99(元/m 2) 再用简单算术平均
38、法求得土地价格为：(2336.94+2330.56+2244.99)32304.16(元/m 2) 2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为： (100000666.67)+150+1205.382259.60(元/m 2) 3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为： (2304.16+2259.60)2 2281.88( 元/m 2) 土地总价2281.8810002281900( 元) 228.19(万元) (3) 求建筑物的重置价值为： 11004500 4950000(元)495(万元) (4) 求建筑物折旧总额为： 495(2060)165( 万元) (5) 计算估价额： 该房地产价格(总价 )228.19+495-165 558.19(万元) 该房地产价格(单价) 558190045001240.42(元/m 2)
