1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 61 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列不属于房地产区位因素的是( )。（A）交通（B）用途（C）环境（D）配套2 房地产权利的种类中，属于债权的是( )。（A）地役权（B）土地使用权（C）抵押权（D）租赁权3 ( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。（A）用益物权（B）担保物权（C）抵押权（D）租赁权4 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（A）委托人（B）估价报告预期使用者（C）管理部门（D）中立
2、5 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。（A）交通拥挤（B）建筑技术减少（C）城市规划改变（D）自然环境恶化6 某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元m 2，建筑物残值率为 6，年折旧率 22，计算该建筑物的现值是( )元。（A）76880（B） 79104（C） 77952（D）815627 某建筑物实际经过年数为 10 年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18 年，剩余经济寿命为 22 年，残值率为 4，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。（A）
3、432（B） 50（C） 568（D）708 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。（A）独一无二和供给有限（B）流动性差和价值量大（C）独一无二和价值量大（D）不可移动和用途多样9 专业估价与非专业估价的本质区别不包括( )。（A）由专业机构和专业人员完成（B）实行有偿服务（C）目的是评估市场价值（D）要承担法律责任10 房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是( )上升的。（A）间断（B）波浪（C）连续（D）螺旋11 下面( ) 不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。（A）装饰装修改造（B）修建广场、公园、公共绿地（C）调整城市发展方向（D）改变城市格局1
4、2 按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为( )年。（A）70（B） 60（C） 50（D）4013 在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产( )。（A）宅基地所有权（B）空间利用权（C）地役权（D）建筑物相邻关系14 某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路 18 元，燃气 18 元，供水 16 元，排水 18 元，热力 12 元，供电 23 元，通信 10 元，场地平整 13 元，则该地区五通一平的正常费用是( )元m 2。（A）98（B） 102（C） 108（D）11615 房地产中的无形资产属于将房地产按( )进行分类中的一类。（A）权益状况（B）用途（C）立法用
5、语（D）实物形态16 需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产( ) 方面的内容。（A）建筑技术（B）土地权利设置（C）相邻关系（D）土地使用管制17 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。（A）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（B）房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见（C）房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围（D）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格18 某套住宅的月有效毛收入为 3000 元，运营费用为有效毛收入的 10。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为 50000 元，在装修期 3
6、个月内均匀投入，装修完成后需放置 3 个月方可使用。若月报酬率为05，则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。（A）49627（B） 57647（C） 65548（D）6592019 在保险事故发生后，房地产保险需要评估( )，以为确定赔偿金额提供参考依据。（A）市场价格（B）保险价值（C）商品价值（D）所遭受的财产损失20 王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟入住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15。若月报酬率为 05，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为( )元
7、。（A）12650（B） 5000（C） 13911（D）1257421 某房地产的重建价格为 2000 万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150 万元，投入使用后每年多耗电费 08 万元。假定该空调系统使用寿命为 15 年，估价对象房地产的报酬率为 12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( ) 万元。（A）183800（B） 184455（C） 184587（D）18500022 房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。（A）同一估价原则、同一估价时点（B）同一估价目的、同一
8、估价方法（C）同一估价目的、同一估价时点（D）同一估价原则、同一估价目的23 房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有( )。（A）供给、需求、利用状况（B）价值、使用价值、供求（C）有用性、稀缺性、有效需求（D）权利、租金、利率24 在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会( ) 。（A）增加（B）减少（C）不变（D）无法确定25 房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括( )。（A）房地产开发商对未来的预期（B）消费者的预期（C）该种房地产的价格水平（D）该种房地产的开发建设成本26 现实中，房地产市场上某种房地
9、产在某一时间的潜在供给量为( )。（A）存量+ 新增竣工量一拆毁量（B）存量 +新开发量+空置房量一拆毁量（C）存量 +新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量（D）存量+ 新开发量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量27 一套建筑面积为 100m2、单价为 3000 元m 2、总价为 30 万元的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一起与成交日期支付 10 万元，第二期于第一年年中一次性支付 10 万元，第三期于第一年年末一次性支付 10 万元，则此房地产的实际单价为( )元m 2。(年折现率为 5 )（A）3000（
10、B） 2850（C） 2857（D）292828 一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期一次性付清；(2)如果在成交日期一次性付清，则给予 5的折扣；(3)首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限 15 年，按月等额偿还贷款；(4)约定自成交日期起一年内一次性付清；(5) 自成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付 20 万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格的差异是( )。（A）第(1)、 (3)种情况（B）第 (3)、(4)、(5) 种情况（C）第 (2)、(4)种情况（D）第(2)、
11、(4)、(5)种情况29 在评估投资价值时，折现率是( )。（A）社会一般的收益率（B）收益法中的资本化率（C）投资者要求的满意收益率（D）投资者要求的最低收益率30 影响房地产价格的环境因素不包括( )。（A）大气环境（B）声觉环境（C）卫生环境（D）治安环境31 下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是( )。（A）降低房地产开发贷款利率（B）增加土地有效供给（C）降低契税（D）提高购房贷款利率32 下列关于合法原则说法错误的是( )。（A）合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象（B）合法原则中所讲的法，是广义的法（C）估价对象状况必须依法判定（D）合法原则的依据
12、可以是估价对象的不动产登记簿33 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。（A）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（B）房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见（C）房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围（D）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格34 如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应( )。（A）视为无租约限制的房地产来估价（B）视房地产的具体情况来估价（C）考虑房屋租赁者的意见（D）视其租约租金与市场租金的差异大小而定35 某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910 元m 2、1190 元m 2、1490 元m 2、181
13、0 元m 2、2110 元m 2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于 999年的价格为( ) 元m 2。（A）2390（B） 2410（C） 2430（D）2450二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。（A）专业估价要承担法律责任（B）专业估价实行有偿服务（C）专业估价具有公信力（D）专业估价提供的是专业意见（E）专业估价是专业估价机构和非专业估价机构完成的37 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由( )引起的。（A）装
14、饰装修改造（B）通货膨胀（C）需求增加导致稀缺性增加（D）改进物业管理（E）房地产使用管制改变38 房地产具有易受限制性。政府对房地产的限制通常通过( )实现。（A）充公权（B）管制权（C）征税权（D）征收权（E）出让权39 假设开发法具体可为房地产投资者提供( )。（A）测算待开发房地产的最高价格（B）测算房地产开发项目的预期利润（C）测算待开发房地产的价值（D）测算房地产开发中可能的最高费用（E）测算待开发土地的最高价格40 收益法中确定资本化率的基本方法有( )。（A）市场提取法（B）累加法（C）指数调整法（D）投资报酬率排序插入法（E）收益乘数法41 房地产估价是估价行业的主体，原因不
15、包括( )。（A）国家法律规定（B）房地产是所有需要估价的资产中价值最大的（C）房地产“量大面广” ，而其他资产的数量相对较少（D）房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少（E）房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身42 下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的是( )。（A）企业所得税（B）个人所得税（C）印花税（D）营业税（E）契税43 在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。（A）估价的依据有可能不同（B）估价的方法有可能不同（C）估价对象的范围有可能不同（D）不影响估价结果的公正性（E）不影响估价报告的用途44 房地产的实
16、物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括( )。（A）有形的实体（B）土地的形状（C）建筑结构（D）立体空间（E）建筑物的外观45 区位状况描述的主要内容有( )。（A）位置描述（B）交通条件描述（C）外部配套设施描述（D）周围环境和景观描述（E）临街状况描述46 影响房地产价格的国际因素主要有( )。（A）世界经济状况（B）政治对立状况（C）行政隶属变更（D）国际竞争状况（E）军事冲突状况47 计算投资利息需要把握( )。（A）应计息项目（B）计息周期（C）计息期（D）税费（E）利率48 估价作业方案的内容主要包括( )。（A）拟采用的估价方法和估价技术路线（B）拟收集的估价所需资料
17、及其来源渠道（C）预计需要的时间、人力和经费（D）估价作业步骤和时间进度安排（E）估价报告及其交付49 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。（A）未来净收益的大小（B）获得净收益的可靠性（C）获得净收益期限的长短（D）获得净收益预期（E）估价对象的现值50 不属于土地取得成本构成的项目有( )。（A）可行性研究费用（B）土地开发补偿费（C）土地取得税费（D）基础设施配套费用（E）勘察设计工程费三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对
18、建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。 ( )（A）正确（B）错误52 房地产的独一无二性使房地产之间不可能有替代。 ( )（A）正确（B）错误53 成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。 ( )（A）正确（B）错误54 房地产区位的优劣，直接关系房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。( )（A）正确（B）错误55 在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。 ( )（A）正确（B）错误56 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用
19、假设开发法估价。 ( )（A）正确（B）错误57 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。( )（A）正确（B）错误58 从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括有租约限制的房地产、干净的房屋所有权和拖欠工程款的房地产。 ( )（A）正确（B）错误59 房地产价格既有使用代价的租金，又有交换代价的价格。 ( )（A）正确（B）错误60 净收益等于有效毛收入减去运营费用。 ( )（A）正确（B）错误61 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的现在或未来的价格。 ( )（A）正确（B）错误62 房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较低，在下
20、风地区房地产价格一般较高。 ( )（A）正确（B）错误63 从估价角度来看，房地产开发商自有资金应得的利息，是其应获得的利润中的一部分。（A）正确（B）错误64 谨慎原则的关键是要弄清楚“在存在不确定因素的情况下” 。 ( )（A）正确（B）错误65 在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为 40 年，自 2005 年 10 月 1 日起
21、计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007年 10 月 1 日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元m 2，年平均空置率为 20 ，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8，该房地产现时土地单价为 2100 元m 2，土地报酬率为 8，建筑物报酬率为10。 问题： 请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值。67 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 48m，没有电梯，建筑面积为 30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现
22、重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元m 2(含装修、设备费 )、专业费为建筑安装工程费的 8，管理费用为建筑安装工程费与专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60，第二年投入 40，各年年内均匀投入，销售税费为重新购建价格的65，投资利润率为 35。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10 年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80，月租金为 30 元m 2，但如果在价值时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购
23、置费用 180 万元，安装费用为 60 万元，而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85，正常月租金为 32 元m 2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8。 问题： 请计算房建筑物的现时价值。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 61 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件
24、、配套设施完备程度、周围环境和景观。2 【正确答案】 D【试题解析】 租赁权属于债权，其余属于物权。3 【正确答案】 A【试题解析】 用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因而被称作“用益”物权。4 【正确答案】 D【试题解析】 要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值：独立要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预；客观要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见；公正要求估价师要
25、公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方。5 【正确答案】 B【试题解析】 经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化等) 。6 【正确答案】 B【试题解析】 d=DC；年折旧额 D=Cd=12080022=2112(元)；折旧总额E=Dt=21128=16896(元 )；建筑物现值 V=CE=120800 一 16896=79104(元)。7 【正确答案】 C【试题解析】 用直线法计算建筑物成新率 q
26、=1 一(1 一 R)tN=1 一(14)1840=56 8。8 【正确答案】 C【试题解析】 房地产具有独一无二和价值量大的特性决定了其需要专业估价。9 【正确答案】 C【试题解析】 专业估价与非专业估价的不同(五大不同点)：由专业机构和专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。10 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上升的。11 【正确答案】 A【试题解析】 外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。12 【正确答案】 A【
27、试题解析】 住宅的土地使用年限为 70 年，自取得该地的土地使用权之时算起。13 【正确答案】 B【试题解析】 在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产空间利用权。14 【正确答案】 A【试题解析】 五通指水(供水和排水)电路再加上电信。道路 18+供水 16+排水 18+供电 23+通信 10+场地平整 13=98。15 【正确答案】 A【试题解析】 将房地产按权益状况进行分类可以分为 20 类其中，房地产中的无形资产属于将房地产按权益状况进行分类的一类。16 【正确答案】 D【试题解析】 土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件。17 【正确答案】 B【试
28、题解析】 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。18 【正确答案】 C【试题解析】 该住宅被水淹造成的损失包括两块：一是重新装修费用，二是损失租金。估价时点不开始装修之时，(1)装修期间及装修完成后放置 3 个月的租金损失=(3000300010)0511(1+05) 6=1592024(元)；(2)装修费用=50000(1+05) 15=4962731(元)，该住宅用被水淹没造成的损失=(1)+(2)=1592024+4962733=6554757( 元)。19 【正确答案】 D【试题解析】 在保险事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。20 【正确
29、答案】 D【试题解析】 损失之和=污染治理费用+损失的租金净收益的现值；租金净收益现值=3000(115)051 一 1(1+05) 3=7574(元)；损失之和=6000+7574=12574(元) 。21 【正确答案】 B【试题解析】 2000150 一 081211(1+12) 15=184455( 万元)。22 【正确答案】 C【试题解析】 为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有相近性。23 【正确答案】 C【试题解析】 房地产价格的形成条件为三个：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的
30、需求、需要等概念区分开来。24 【正确答案】 A【试题解析】 在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地_产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。25 【正确答案】 B【试题解析】 决定房地产供给量的因素：该种房地产的价格水平、该种房地产的开发建设成本、该种房地产的开发技术水平、房地产开发商对未来的预期。26 【正确答案】 D【试题解析】 供给量=存量+新开发量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量。27 【正确答案】 D【试题解析】 实际总价为 10+10(1+5) 05 +10 (1+5)=2928(万元
31、) 。28 【正确答案】 D【试题解析】 (1)名义价格实际价格绝对相同。(3)由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以 AB 选项可以排除。 (5)肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是 D。29 【正确答案】 D【试题解析】 评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。30 【正确答案】 D【试题解析】 影响房地产价格的环境因素包括：大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。31 【正确答案】 C【试
32、题解析】 选项 A 降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降； B 选项增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果；D 选项提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投资成本降低，刺激投资导致价格上升。32 【正确答案】 A【试题解析】 合法原则不是只有合法的房地产才能成为估价对象而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产。33 【正确答案】 C【试题解析】 本质区别除 ABD 选项外还有专业估价机构提供的是专业意见、具有公信力。34 【正确答案】 A【试题解析】 如果是为了房屋征收目的而估
33、价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。35 【正确答案】 B【试题解析】 逐年上涨额的平均数 d=(1190910)+(1490 一 1190)+(18101490)+(21101810)4=300( 元m 2) 1999 年的价格 =910+3005=2410(元m 2)。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 与非专业估价相比，专业估价有下列特点：(1)专业估价是专业估价机构和专业估价人员完成的；(2)专业
34、估价提供的是专业意见；(3)专业估价具有公信力；(4)专业估价实行有偿服务；(5) 专业估价要承担法律责任。37 【正确答案】 C,E【试题解析】 外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 政府对房地产的限制一般是通过 4 种特权来实现的，即管制权、征税权、征收权和充公权。39 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 房地产开发项目分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列 3 种数值：(1)测算待开发房地产的最高价格；(2)测算房地产开发
35、项目的预期利润；(3)测算房地产开发中可能的最高费用。40 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 确定资本化率的基本方法有累加法、市场提取法和投资报酬率排序插入法。41 【正确答案】 A,B【试题解析】 房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是曲下列 3 个方面决定的：(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。42 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 E 是专门针对房地产设置的税种。43 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】
36、估价目盼不同会影响估价报告的用途。44 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、地形、地势、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。45 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 E 选项属于位置的描述。46 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。47 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 计算投资利息需要把握下列 5 个方面：(1)应
37、计息项目；(2)计息周期；(3)计息期； (4)计息方式； (5)利率。48 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 估价作业方案的内容主要包括：(1)托人采用的估价方法和估价技术路线；(2)拟收集的估价所需资料及其来源渠道；(3)预计需要的时间、人力和经费；(4)估价作业步骤和时间进度安排。49 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于三个因素：(1)未来净收益的大小；(2)获取净收益期限的长短；(3)获取净收益的可靠程度。50 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 土地取得成本也称为土地费用，是
38、指取得房地产开发用地的必要支出，包括土地开发补偿费、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金和土地取得税费等。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【试题解析】 这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概念，也是个反复考的内容。52 【正确答案】 B【试题解析】 一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍具有一定程度的替代性。53 【正确答案】 B【试题解析】 成本法一般适用于评估可独立开发的整体房地产的价值。54 【正确答案】 A【试题解析】 房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或
39、使用者的经济收益、生活便利或社会影响。55 【正确答案】 A【试题解析】 在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。56 【正确答案】 A【试题解析】 对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价，因为在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，其价值也就不能确定。57 【正确答案】 A【试题解析】 房地产其定义在传统上一般是“土地及其定着物”，通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。58 【正确答案】 B【试题解析】 这是从权益状况的角度来划分的。59 【正确答案】 A【试题解析】 房地产同
40、时有两种价格：一是交换代价的价格，二是使用代价的租金。60 【正确答案】 A【试题解析】 净收益是净运营收益的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。61 【正确答案】 B【试题解析】 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。简要地说，预测就是由已知推测未知，由过去和现在推测未来。62 【正确答案】 B【试题解析】 一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。63 【正确答案】 B【试题解析】
41、 开发商自有资金应得的利息，不能算作利润。64 【正确答案】 A【试题解析】 理解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观、悲观(保守)和折中判断或估计会导致对房地产抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对房地产抵押价值相对偏低的估计。65 【正确答案】 A【试题解析】 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时阅序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。
