1、房地产估价师（房地产基本制度与政策）模拟试卷 59 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。（A）施工（B）交付（C）监理（D）工程质量监察管理2 下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述，正确的是( )。（A）非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期（B）住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期（C）非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前 6 个月申请续期（D）非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前 2 年申请续期3 城市
2、房屋拆迁估价的目的是为了确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。（A）与产权调换房屋结算差价（B）价值（C）货币补偿金额（D）重置价格4 房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。（A）国务院人事主管部门（B）国务院建设主管部门（C）省级人事主管部门（D）省级房地产主管部门5 根据房产测量规范，不计算房屋建筑面积的是( )。（A）属永久性建筑有柱的货棚（B）有顶盖不封闭的永久性架空通廊（C）无顶盖的室外楼梯（D）与室内不相通的类似于阳台的建筑6 房地产估价机构资质有效期为( )年。（A）2（B） 3（C） 5（D）67 注册房地产估价师管理办法规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受
3、刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满( )年的，不予注册。（A）3（B） 4（C） 5（D）68 建设工程施工和施工管理的最后环节是( )。（A）竣工验收（B）竣工决策（C）质量保修项目维修（D）交付使用9 甲开发商 2000 年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002 年李某购得该地块上建成的商业用房一间，5 年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是( )年。（A）33（B） 35（C） 43（D）3410 用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满( )未动工的，按土地使用权出让金的 20以下征收土地闲置费。（A）半年
4、B）三年（C）两年（D）一年11 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处( )罚款。（A）5 万元以上 10 万元以下（B） 5 万元以上 20 万元以下（C） 3 万元以上 10 万元以下（D）1 万元以上 3 万元以下12 建设用地使用权以招标方式出让的，其评标小组由出让人代表、有关专家组成，且成员人数应为( ) 人以上的单数。（A）3（B） 5（C） 7（D）913 从事房地产经纪活动的基本条件是( )。（A）取得房地产经纪人协理从业资格证（B）取得房地产经纪人执业资格证（C）取得房地产经纪人员相
5、应执业资格证书（D）取得房地产经纪人执业资格并经注册生效14 房地产经纪人执业资格考试的职业资格许可和认定，是( )年取消的。（A）2012（B） 2013（C） 2014（D）201515 负责全国房地产开发企业资质管理工作的是( )。（A）省级人民政府（B）国务院（C）省级人民政府建设行政主管部门（D）国务院建设行政主管部门16 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起( )日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。（A）10（B） 15（C） 20（D）2517 物业管理的基本特征不包括( )。（A）社会化（B）专业化（C）市场化（D）职能化18 经济适用住房价格( )。
6、A）由市(县) 人民政府指导制定（B）实行市场调节价（C）由房地产开发商制定（D）由国家限定销售价格19 业主共同决定改建、重建建筑物及其附属设施，需要经( )同意。（A）业主委员会（B）专有部分占建筑物总面积过半数的业主（C）专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主（D）专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主20 下列关于住宅专项维修资金，说法不正确的是( )。（A）住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金（B）业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有（C）从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金
7、属于全体业主所有（D）业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管21 某房地产开发企业销售房地产的收入为 3000 万元，扣除项目金额为 1500 万元，则应缴土地增值税为( )万元。（A）450（B） 525（C） 600（D）90022 ( )不是减轻纳税人负担的措施。（A）附加（B）规定起征点和免征额（C）减税（D）免税23 某单位自用办公房产原值为 1000 万元，其房产税税基可能为( )万元。（A）600（B） 800（C） 1000（D）110024 住房公积金的结息日是( )。（A）5 月 31 日
8、B） 6 月 1 日（C） 6 月 30 日（D）7 月 1 日25 损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受( )的限制。（A）实际损失（B）保险合同（C）保险利益（D）保险标的26 当某商品的价格发生变动时，消费者需求量随之发生变动的现象是( )。（A）收入效应（B）替代效应（C）综合效应（D）价格效应27 供给理论与市场理论是从( )方面研究厂商行为。（A）价值（B）需求（C）供给（D）价格28 在货币供给层次中最活跃的货币是( )，它随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。（A）狭义货币（B）广义货币（C）现实货币（D）虚
9、拟货币29 金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是( )。（A）债券（B）股票（C）货币和货币资金（D）黄金30 可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是( ) 。（A）股份（B）股票（C）股单（D）公司债券31 关于公司债券的表述，错误的是( )。（A）公司债券可以在证券市场上进行转让和买卖（B）公司债券持有人是公司的债权人，与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系（C）债券持有者依法获取的是股息和红利，股息和红利完全依赖于股份有限公司的经营状况，数额事先难以确定（D）公司债券的市场价格在不同程度上受到银行利率的影响32 动产拍卖的成交一般以拍
10、卖标的物( )的转移为标志。（A）实际占有（B）财产所有权（C）价值（D）使用价值33 价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是( )。（A）拍卖人宣布的起拍价（B）买方的报价（C）拍卖的保留价（D）竞买人的报价34 变异指标又称变动度，是反映( )的综合指标。（A）总体单位标志值差异程度（B）总体单位标志值离散程度（C）个体单位标志值差异程度（D）个体单位标志值离散程度35 由于( )，出现了权责发生制和收付实现制的区别，进而出现了应收、应付、递延、预提、待摊这样的会计方法。（A）货币计量（B）会计分期（C）会计核算（D）持续经营36 反映企业长期偿债能力的指
11、标是( )。（A）流动比率（B）速动比率（C）资产负债率（D）存货周转率37 在建筑场地的上部土层较弱、承载力较低、不适宜采用在天然地基上做浅基础的情况下，宜采用( ) 。（A）条形基础（B）独立基础（C）箱形基础（D）桩基础38 由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是( )。（A）箱形基础（B）桩基础（C）独立基础（D）整体式筏式基础39 房屋普通险的期限为( )年。（A）3（B） 2（C） 5（D）140 根据权利的作用分类，以下民事权利属于形成权的是( )。（A）物权（B）知识产权（C）人身权（D）撤销权二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2
12、分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。41 下列用地，法定出让年限为 50 年的有( )。（A）居住用地（B）工业用地（C）体育用地（D）娱乐用地（E）旅游用地42 房地产权属档案的特点主要包括( )。（A）专业性（B）真实性（C）动态性（D）完整性（E）永久性43 国家无偿收回划拨土地使用权的原因有( )。（A）土地使用者自动放弃土地使用权（B）矿场、机场等核准报废土地（C）非法转让土地（D）不按批准用途使用土地（E）转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金44 不应分摊的共有建筑面积包括( )。（A）独立使用的地下室、车棚、车库（B）作为人防工程的地下室、避难
13、所（C）作为公共使用的电梯井、管道井（D）作用公共休憩、绿化等场所的架空房（E）为整幢服务的配电房、水泵房45 房地产估价师应履行的义务有( )。（A）遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范（B）在房地产估价报告书上签字（C）不准许其他人以自己的名义从事房地产估价师业务（D）不得同时受聘于两个或两个以上房地产价格评估机构执行业务（E）接受职业继续教育，不断提高业务水平46 自中华人民共和国城市规划法实施以来，城市规划监管体系和机制不断创新，先后就( ) 出台了部门规章。（A）红线（B）绿线（C）紫线（D）蓝线（E）黄线47 宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有( )。（A）对购买经济适用
14、住房提供优惠利率（B）提高法定存款准备金率（C）在公开市场卖出政府债券（D）规定商业银行最高贷款额度（E）提高再贴现利率48 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额 12 亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有( )。（A）该抵押属一般房地产抵押（B）该抵押是最高额抵押（C）若银行实际发放了 15 亿元贷款，其优先受偿价款为 15 亿元（D）若银行实际发放了 15 亿元贷款，其优先受偿价款为 12 亿元（E）该抵押可以不经登记即产生合同效力49 下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有( )。（A）仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号（
15、B）在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称（C）预售商品房广告不得涉及装修装饰内容（D）在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离（E）房地产广告不得含有承诺为人住者办理“农转非”的内容50 房地产估价师注册证书失效的情形有( )。（A）注册期满且未未延续注册的（B）持续离开估价岗位超过 1 年的（C）年龄超过 65 周岁的（D）聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的（E）不具有完全民事行为能力的51 下列属于强制拍卖特点的是( )。（A）主体的不定性（B）权利义务的对等性（C）国家强制性（D）目的的利他性（E）标的的非自有性52 会计信息的首要质
16、量要求包括( )。（A）及时性（B）可比性（C）可靠性（D）相关性（E）可理解性53 测量学按专业可分为矿山测量和( )等。（A）地籍测量（B）房产测量（C）大地测量（D）城市工程测量（E）码头测量54 下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有( )。（A）拍卖人收取佣金是一种法定行为（B）对非公物进行拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价 10 的佣金（C）委托人既可采取前期支付法，也可采用扣除法支付拍卖佣金（D）公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金（E）收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定55 我国现行建筑安装工程费用由( )构成。（A）直接
17、费（B）间接费（C）利润（D）税金（E）预备费三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。56 有条件的地方，农民可申请缴存住房公积金。 ( )（A）正确（B）错误57 个人实际缴存的住房公积金，都可以在个人所得税应纳税所得额中扣除。 ( )（A）正确（B）错误58 职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。 ( )（A）正确（B）错误59 我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的货币补贴性住房制度。 ( )（A）正确（B）错误60 住宅专项维修资金应专项用于住宅共用部位、共用设备设施保
18、修期满前的维修、更新、改造，不得挪作他用。 ( )（A）正确（B）错误61 居民因房屋征收重新购置的住房，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。( )（A）正确（B）错误62 偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。 ( )（A）正确（B）错误63 业主大会、业主委员会作出的各项决定，不得与法律、法规、政策相抵触。 ( )（A）正确（B）错误64 注册房地产估价师可以在全国范围内开展与其聘用单位业务范围相符的房地产估价活动。( )（A）正确（B）错误65 国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师初始注册之日起 10 日内作出决定。( )（A）正确（B）错误66 房地产中介
19、服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在 15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。 ( )（A）正确（B）错误67 房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 ( )（A）正确（B）错误68 由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。 ( )（A）正确（B）错误69 有限责任制的房地产估价机构以其部分财产对其债务承担责任。 ( )（A）正确（B）错误70 从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。 ( )（A）正确（B）错误
20、71 对自己父母的房产比其他估价师更熟悉，如果自己拥有注册房地产估价师资格，则可以亲自评估以提高估价结论的准确性。 ( )（A）正确（B）错误72 城市土地使用制度改革的进程中，开展土地使用权有偿出让和转让起初是在香港特区开始进行的。 ( )（A）正确（B）错误73 建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记。 ( )（A）正确（B）错误74 依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 ( )（A）正确（B）错误75 根据商品房建设的需要，可以依照法律程序提前收回已出让的土地使用权，
21、但在收回时应根据土地使用者利用土地的实际情况和土地的剩余年限给予适当赔偿。 ( )（A）正确（B）错误76 投标人少于 2 人的，应当中止招标。 ( )（A）正确（B）错误77 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，只能由村民委员会负责经营管理。( )（A）正确（B）错误78 张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为 25 年。根据中华人民共和国合同法“房屋租赁期限不得超过 20 年“的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。 ( )（A）正确（B）错误79 抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人。 ( )（A）
22、正确（B）错误80 抵押权、质权、留置权、地役权都属于担保物权。 ( )（A）正确（B）错误81 中华人民共和国城乡规划法规定，以出让方式获得国有土地使用权的需要申请选址意见书。 ( )（A）正确（B）错误82 工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 ( )（A）正确（B）错误83 省级以上人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。 ( )（A）正确（B）错误84 目前在我国凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 ( )（A）正确（B）错误85 某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不
23、得少于工程合同价的 50%。 ( )（A）正确（B）错误86 经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。 ( )（A）正确（B）错误87 房地产开发公司 2006 年 5 月发生过一次重大工程质量事故。2006 年 12 月，该公司已符合申报二级资质房地产开发资质等级条件，有关部门给予了批准。 ( )（A）正确（B）错误88 房地产开发企业资质等级证书不是企业领取营业执照的必备条件。 ( )（A）正确（B）错误89 房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。(
24、 )（A）正确（B）错误90 建制镇属于中华人民共和国宪法和中华人民共和国土地管理法所说的城市范畴，不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。 ( )（A）正确（B）错误91 土地利用总体规划的规划期限一般为 70 年。 ( )（A）正确（B）错误92 物业管理业属于房地产中介服务业。 ( )（A）正确（B）错误93 在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业。 ( )（A）正确（B）错误94 因为土地使用权划拨的特点是无偿无限期使用，所以支付了土地征用补偿、安置等费用的土地不属于划拨土地。 ( )（A）正确（B）错误95 建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起
25、 6 个月内恢复种植条件。 ( )（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。95 某房地产公司(以下简称 A 公司)现场拍卖获得某城市内 100000m2 土地(含代征道路、绿化用地 10000m2)70 年使用权，拟开发为商品住宅。经初步规划和可行性研究，计划建造 5 栋楼，每栋均为 5 个单元，均为七层，每层均为一梯两户，每户建筑面积为 120m2。96 A 公司获得土地使用权后，( )，才能合法使施工队进驻工地。（A）向规划管理部门申办建设用地
26、规划许可证和建设工程规划许可证，并向市政工程部门办理相关手续（B）向建设管理部门办理开工许可证（C）交付剩余土地出让金，办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，向市政工程部门办理相关手续，取得开工许可证（D）取得预售许可证97 由于该地块位于文物保护区，建设单位必须送审设计方案，由城市规划行政主管部门送审设计方案要求提供的必备文件为( )。（A）建设用地位置图（B）总平面图、平面图、立面图、剖面图（C）设计说明书（D）透视图和模型98 根据所给数据，该开发项目的容积率为( )。（A）042（B） 047（C） 084（D）4.299 开发商在建设工程完成前三栋后发现办公需求较大，欲在未建土
27、地建成办公楼两栋，开发商如想变更土地用途，则( )。（A）由该公司提出申请报城市规划主管部门（B）规划主管部门依据城市规划和相关法律审查批准，报市政府备案（C）如有必要须报市政府审批（D）如果影响城市总体规划，需报规划的原审批部门审批100 开发商未经批准，直接在原使用土地上建设办公楼。如( )，则判定此工程建设为违法建设。（A）违反建设工程规划许可证的规定（B）擅自变更批准的规划设计图纸（C）未取得建设工程规划许可证（D）违反批准文件规定的临时建设工程100 2014 年 6 月日，H 市人民政府为响应国家号召，建设美丽新城市，故按城市规划决定进行旧城改造，征收东城区内某处国有土地上 20
28、万 m2 的房屋，但该土地上有 6 万 m2 的房屋未登记，且包括 250 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。101 甲房地产估价机构资质等级不可能是( )。（A）一级（B）二级（C）三级（D）暂定三级102 对 250 万 m2 已认定的违法建筑，采取的处理方式为 ( )。（A）先行拆除，再作处理（B）进行调查、认定和处理（C）对未超过批准年限的临时建筑给予补偿（D）不予补偿103 对已登记的房屋，在评估界定其( )时，一般应以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。（A）性质、用途和建筑面积（B）价值、用途和总建筑面积（C）性质、类别和总建筑面积（D）价值、类
29、别和建筑面积104 房屋征收评估、鉴定费用按照( )规定的收费标准执行。（A）征收单位（B）该项目建设单位（C）政府价格主管部门（D）房地产价格评估机构105 房屋征收部门对房地产估价机构的符合结果有异议的，应当自收到复核结果之日起( )日内，向被征收房屋所在房地产价格( )申请鉴定。（A）30 房地产管理部门（B） 20 估价师协会（C） 15 房屋主管部门（D）10 评估专家委员会105 甲房地产开发公司(以下简称甲公司) 2500 万元依法取得了 11hm2 综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为 6，建筑密度为 50，可建一幢 16 层的商住综合楼和一幢 5 层办公楼。商住综合楼 1
30、4 层为建筑面积相同的商业用房，516 层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积 5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为 2000 元m 2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30，销售税费率为 6。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为 500 万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款 400 万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财
31、产保险公司签订了保险合同。106 该地块为满足商住综合楼和办公楼建筑要求，在基础工程施工中应( )。（A）采取人工加固措施（B）降低地下水位（C）用大型土石方修筑地基（D）按条形基础砌筑107 该综合楼住宅部分每层的建筑面积为( )m 2。（A）291667（B） 325000（C） 343750（D）3500108 乙公司筹集建房资金利用的信用形式为( )。（A）银行信用（B）商业信用（C）民间信用（D）国家信用109 甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为( )。（A）典型合同（B）双务合同（C）主合同（D）从合同110 乙公司签订保险合同的当事人为( )。（A）丙商业银行（B）丁财产保险公司（C）甲公司（D）乙公司
