1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 10 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 以下物业类型，属于经营性物业的有( )。 别墅； 写字楼；购物中心；仓储用房； 高尔夫球场： 酒店；出租商住房（A）（B） （C） （D）2 下列风险不属于房地产投资系统性风险的是( )。（A）通货膨胀风险（B）周期风险（C）比较风险（D）变现风险3 关于房地产投资特性的说法正确的是( )。（A）所谓“房地产的价值就在于其位置” ，就是强调不可移动性对房地产投资的重要性。（B）房地产的自然寿命比经济寿命长得多，我们看到的一些项目被拆迁是因为其自然寿命终结了，没有在被使用的价
2、值。（C）对于特殊物业高速公路，由于对其施工技术和建筑水平要求很高，耐用期限会很长，所以其适应性很强。（D）世界上没有完全一样的东西，这可以很好的解释房地产价格的异质性。4 ( )是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。（A）房地产产品结构（B）房地产供求结构（C）房地产投资结构（D）房地产总量结构5 某开发商拟向银行贷款 1500 万元，借用 5 年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为 16%，按月复利计息，问向( )贷款较经济。（A）甲银行（B）乙银行（C）甲乙同样（
3、D）无法比较6 以下不属于房地产市场专业顾问的有( )。（A）建筑师（B）精算师（C）工程师（D）律师7 ( )，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。（A）商品市场（B）生产要素市场（C）服务市场（D）潜在市场8 随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为( )。（A）市场潜量（B）市场预测量（C）市场最低量（D）市场最高量9 某一时段房地产投资市场的平均收益率为 15%，国家债券的收益率为 4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为(
4、 ) 。（A）6%（B） 8.4%（C） 11%（D）15%10 现在借入 500 元，年利率为 10%，两年后的实际经济价值等于( )元。（A）605（B） 600（C） 650（D）55011 ( )是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。（A）经营成本（B）开发产品成本（C）期间费用（D）开发项目总投资12 ( )是指房地产投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。（A）投资回收（B）投资效益（C）投资收益（D）投资回报13 中国房地产市场的发展急需扩展房地产( )渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。（A）间接融资（B）直接融资（C）基金融
5、资（D）债券融资14 风险分析常用的比较成熟的方法是( )。（A）概率分析（B）期望值分析（C）平衡分析（D）敏感性分析15 已知某笔贷款的年利率为 15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是( )。（A）3.75%（B） 7.5%（C） 15%（D）15.87%16 房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和( )。（A）估算报表（B）损益表（C）辅助报表（D）资产负债表17 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是( ) 。（A）政府的财政收入（B）土地出让收入（C）土地储备所获得的利润（D）土地受让方的投资18 利率变化会给房地产投资信
6、托的实际收益带来损失，当长期固定利率( )时，会引起债权组合价值的相对下降。（A）上升（B）下降（C）不变（D）无法判断19 关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是( )。（A）(P/A，i，n)（B） (A/P， i，n)（C） (A/F， i，n)（D）(F/A，i，n)20 以下关于零售商业物业租金的描述错误的是( )。（A）零售商业物业的租户常常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本和公共面积的维护费用（B）零售商业物业基础租金又称为最低租金，常以每年每平方米为基础计算。基础租金是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入（C）零售商业物业的租户可能还要按营业额
7、的一定比例支付百分比租金（D）百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付21 房地产开发投资企业所得税税率一般为( )。（A）30%（B） 32%（C） 33%（D）18%22 对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本( )左右的融资贷款。（A）70%（B） 80%（C） 90%（D）60%23 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。（A）房屋出租（B）房地产抵押（C）土地使用权出让（D）土地使用权转让24 下列说法不正确的是( )。（A）利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1（B）偿债
8、备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1.2（C）在国际上银行一般要求这一比率维持在 200%以上（D）一般来说，对于一个开发周期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为 35%45%25 从房地产投资的角度说，风险是指( )。（A）房地产投资结果的好坏程度（B）获取预期投资收益的可能性大小（C）房地产投资项目激烈竞争程度（D）房地产开发程度26 开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要存( )内予以核实，给予确认或者提出修改意见。（A）10 日（B） 15 日（C） 1 个月（D）2 个月27 的建筑规模一般
9、都在 3 万 m2 以上，服务人口在 30 万人以上，年营业额在 5 亿元以上。（A）市级购物中心（B）区购物商场（C）居住区商场（D）邻里服务性商店28 申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的( ) 。（A）20%（B） 30%（C） 50%（D）60%29 在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列( )调查。（A）消费者类别（B）消费者社会阶层分布（C）消费者购买能力（D）消费者购买习惯30 某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元由金融机构提供抵押贷款，余款 20 万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本
10、付息后的年净现金流量为 2.8 万元，该项投资年税为 0.6 万元，则该项投资的税后现金回报率为( ) 。（A）4.7%（B） 7%（C） 11%（D）14%31 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于( ) 的工作内容。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）组合投资管理32 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为 15 万元/月，并当租户的月营业额超过 150 万元时收取 3%的百分比租金。当租户的月营业额为 180 万元时，其应缴纳的租金时( ) 万元。（A）13.2（B） 15.9（C） 19.5（D）20.433 某开发企业
11、申请贷款 5000 万元，该企业的信用等级为 AA 级，以商品房做抵押，期限 2 年，项目风险等级为 A 级，该贷款综合风险度是 ( )。（A）18%（B） 25%（C） 30%（D）50%34 关于融资成本，下列说法不正确的是( )。（A）融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用（B）融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一（C）融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费（D）资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费35 国际货币基金组织就是使用( )这种“ 投资”定义统计国际收支平衡。（A）以资产为基础（B）以企业为基础（C）
12、以交易为基础（D）以价值为基础二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 在经济评价指标中，以下( )属于动态指标。（A）FNPV（B） FIRR（C）动态投资回收期（D）成本利润率（E）投资利润率37 盈亏平衡分析是研究投资项目( )的平衡关系的方法。（A）改进（B）产品成本（C）产销量（D）盈利（E）投资38 房地产项目投资估算的范围，包括( )。（A）土地费用（B）前期工程费用（C）销售利润（D）销售费用（E）设计费39 房地产市场结构包括以下的结构( )。（A）供求结构（B
13、）投资结构（C）产品结构（D）产业结构（E）利润结构40 房地产市场的参与者包括( )。（A）开发商（B）政府（C）金融机构（D）建筑师（E）专业顾问41 反映和描述房地产市场状况的指标，包括( )三种类型。（A）空置率指标（B）供给指标（C）需求指标（D）市场交易指标（E）存量指标42 房地产泡沫的成因，主要有( )三个方面。（A）土地的有限性和稀缺性（B）开发商的因素（C）投机需求膨胀（D）金融机构过度放贷（E）领导的决策43 土地一级开发项目的操作模式有( )三种模式。（A）纯企业模式（B）纯政府模式（C）政府与企业合作模式（D）受政府授权委托的企业模式（E）房地产学会模式44 物业代理
14、的形式主要有以下( )几种分类方式。（A）联合代理与独家代理（B）买方代理、卖方代理和双重代理（C）销售代理和租售代理（D）首席代理和分代理（E）双重代理45 主要的调查手段是问卷，答卷一般包括( )两种。（A）收集式（B）开放式（C）闭合式（D）检索式（E）收敛式46 基础设施建设费包括( )的建设费用。（A）自来水（B）污水（C）煤气（D）热力（E）电信47 从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下( )投资。（A）土地（B）房屋（C）机械设备（D）原材料（E）辅料48 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有( )。（A）经营税收及附加（B）企业所得税（
15、C）城镇土地使用费（D）契税（E）印花税49 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括( )。（A）购买价格（B）土地费用（C）租金水平（D）空置率（E）建筑费用50 房地产开发项目的前期工程费主要包括( )。（A）“三通一平 ”费（B）土地租用费（C）可行性研究费（D）土地转让费（E）建筑费用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 投资的目的在于得到报酬。（A）正确（B）错误52 在经济评价指标中，动态指标与静态指标的根本区别在于计算的难易程度。（A）正确（B）错误53 个人住房抵押贷款利率调升会使房地产市场的需求增
16、加。（A）正确（B）错误54 房地产市场供给指标包括了可供租售量。（A）正确（B）错误55 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大。（A）正确（B）错误56 房地产开发过热就一定产生“泡沫” 。（A）正确（B）错误57 邀请招标也称选择性招标，被邀请的投标承包商通常为 12 人。（A）正确（B）错误58 房地产市场上的经纪人或代理商通常被称为物业代理。（A）正确（B）错误59 消费者市场上不同购买者的需求和购买行为存在着很大的差异。（A）正确（B）错误60 现金流出和现金流入之和称为净现金流量。（A）正确（B）错误61 一般来说，物业代理负责房地产开发项目的市场宣传和物
17、业管理。（A）正确（B）错误62 基础租金是业主获取的、与租户经营业绩相关的一般收入。（A）正确（B）错误63 物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（A）正确（B）错误64 税后利润的分配顺序，首先是可向投资者分配的利润。（A）正确（B）错误65 在房地产项目资本金筹措中，资本金的形态只能是现金。（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某项目甲、乙两个投资方案的费用支出及收入情况如表所示。设基准贴现率i010%，项目经济寿命以 7 年计，项目建设期 2 年。试用净现值法进行方案评
18、价。67 某开发商以 6000 万元人民币购置了一宗商住用地 50 年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为 4500m2，容积率为 7.5，建筑密度为 650，建筑层数共 20 层，从-2 +3 层建筑面积均相等。地下 2 层中，-1 层为车库，有供出售的 95 个车位，-2 层为人防和技术设备用房(不可出售的地上 3 层裙房为用于出租的商业用房，地上 418 层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为 3.5 年(其中准备期为 12 个月，建设周期为 24 个月，销售周期为 6 个月)；平均建造成本为 3500 元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的 8%和 5%：地价款在项目
19、开发初期一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为 8000 元/m 2，商业用房年净租金收入为 2000 元/m 2，停车位售价为 12 万元/个：销售费用和销售税金分别为总销售收入的 2.5%和 6.0%。开发建设贷款利率为 7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(年净租金收入与物业资本价值之比)为 5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 10 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 C3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B5 【
20、正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 A9 【正确答案】 B【试题解析】 R=4%+0.4(15%-4%)10 【正确答案】 A11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 A15 【正确答案】 D16 【正确答案】 C17 【正确答案】 B18 【正确答案】 A19 【正确答案】 B20 【正确答案】 B21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23 【正确答案】 C24 【正确答案】 A【试题解析】 利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该人于 2。25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案
21、】 A28 【正确答案】 C29 【正确答案】 B30 【正确答案】 C【试题解析】 8-0.6)/20100%=11%31 【正确答案】 D32 【正确答案】 B【试题解析】 15+(180-150)3%=15.9 万元33 【正确答案】 A34 【正确答案】 D35 【正确答案】 C【试题解析】 以交易为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。二、
22、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。因为成本利润率、投资利润率属于静态指标。37 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。根据盈亏平衡分析的基本原理。38 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 此题属于掌握范畴。因为按教材所述，销售利润不属于房地产项目投资估算的。而设计费属于前期工程费用。39 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据房地产市场结构的有关内容。40 【正确答案】 A,
23、B,C,E【试题解析】 因为建筑师仅仅包含在专业顾问之中。41 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 因为空置率指标、存量指标包含在供给指标之中。42 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 因为土地的有限性和稀缺性、投机需求膨胀和金融机构过度放贷会形成房地产泡沫。43 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 因为不可能完全由政府进行土地一级开发项目的操作，房地产学会模式是个学术团体。44 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 因为物业代理负责开发项目的市场宣传和租售业务。45 【正确答案】 B,C【试题解析】 因为答卷一般包括开放式和闭合式两种。46 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解
24、析】 此题属于了解范畴。因为以上 ABCDE 都属于基础设施建设费。47 【正确答案】 D,E【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。因为原材料、辅料属于流动资产投资。48 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有企业所得税、经营税收及附加和城镇土地使用费。49 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 因为对于进行房地产置业投资，项目的土地费用与投资经济效果无关。50 【正确答案】 A,C【试题解析】 因为房地产开发项目的前土地期工程费主要包括“三通一平”费用和可行性研究费用。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零
25、分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B【试题解析】 在经济评价指标中，动态指标与静态指标的根本区别在于是否考虑了资金的时间价值。53 【正确答案】 B【试题解析】 个人住房抵押贷款利率调升会使房地产市场的需求减少。54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发过热不一定就产生“泡沫”。57 【正确答案】 B【试题解析】 邀请招标也称选择性招标，被邀请的投标承包商通常为 310 个之间。58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B【试题解析】 现金流出和现金流入之差称为净现金流量。61 【正确答案】 B【试题解析】 一般
26、来说，物业代理负责房地产开发项目的市场宣传和租售业务。62 【正确答案】 B【试题解析】 基础租金是业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入。63 【正确答案】 B【试题解析】 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。64 【正确答案】 B【试题解析】 税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损。65 【正确答案】 B【试题解析】 在房地产项目资本金筹措中，资本金的形态可以是现金，也可以是实物、土地使用权等。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 NPV 甲442.70，甲
27、方案可满足基准贴现率 i010%的基本要求，尚有盈余。NPV 乙90.630，乙方案不能按 i0=10%的贴现率获利。该项目应当按甲方案实施投资。67 【正确答案】 (1)总开发价值： 项目总建筑面积：45007.5=33750m 2 基底面积：450065%=2925m 2 住宅出售面积：33750-29255=19125m 2 商业用房建筑面积：29253=8775m 2 项目开发价值(分项)A住宅：800019125(1-6%)14382 万元 B车位： 1295(1-6%) 1071.6 万元 C商业：200087755.5=9652.5 万元 出租部分无销售现金总价值a+b+c143
28、182+1071.6+9652.525106.1 万元 (2)开发成本：购地费：6000 万元；建造成本： 350033750=11812.5 万元 专业人员费用：11812.58% 945万元 管理费用： 11812.55%=590.625 万元 财务费用：6000(1+7.5%) 3.5-1+(11812.5+945+590.625)(1+ 7.5%)1.5-13257.72 万元 销售费用：(800019125+12000095)2.5%411 万元 开发总成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845 万元 开发商利润：26106.1-23016.8452089.255 万元 成本利润率：2089.255/23016.845100% 9.077%
