1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 11（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的( )。（A）多样性（B）固定性（C）稀缺性（D）体积大，消耗材料多2 以下投资类型，不属于间接投资的是( )。（A）房地产抵押支持证券（B）购买房地产企业股票（C）购买房地产投资信托公司股份（D）合伙开发房地产项目3 根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于( )的租金。（A）5 年（B） 50 个月（C） 100 个月（D）10 个月4 根据( ) 的不同，可将房地产市场划
2、分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。（A）房地产交易方式（B）房地产交易顺序（C）购买房地产目的（D）房地产类型5 为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从 2002 年 7 月 1 日开始实施( )，明确规定了土地的有偿出让的对象。（A）协议出让国有土地使用权的规定（B） 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例（C） 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（D）城市房地产管理法6 监理工程师 4 月 18 日收到承包人提交的工期延期申请，按规定 14 天内予以确认，若超过( ) 则不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。（A）5
3、 月 1 日 24 时（B） 5 月 2 日 24 时（C） 5 月 3 日 24 时（D）5 月 4 日 24 时7 选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于( )。（A）选择专业化（B）单一市场集中化（C）市场专业化（D）产品专业化8 根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和( )。（A）组织市场（B）集团消费市场（C）组团消费市场（D）企业消费市场9 目标定价法所确定的单位价格为( )。（A）单位价格单位成本+资本投资额 目标收益率/销售量（B）单位价格单位成本+资本投资额/
4、销售量（C）单位价格单位成本(1+月标利润率)/(1 税率)（D）单位价格单位成本(1+月标利润率)(1税率)10 资金的时间价值体现了为放弃( )的损失所应得到的补偿。（A）利息收入（B）即期消费（C）未来消费（D）税金11 某项目已投入 800 万元取得土地使用权，预计项目建设投资需 1600 万元，则今后项目开发建设资金投入( )万元以上，才可办理全部商品房预售许可证。（A）200（B） 400（C） 480（D）60012 已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为 10%，此项目的财务净现值是( ) 万元。 单位：万元（A）-41.8（B） 200（C） -166.1（
5、D）-20013 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的( )。（A）使用计划（B）出租计划（C）销售计划（D）租售计划14 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作。（A）项目策划（B）项目方案的设计（C）可行性研究（D）成本收益分析15 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的( )分析、论证的科学方法。（A）社会因素（B）技术经济（C）风险（D）收益成本16 以下( ) 因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。（A）开发成本的变化（B）收入的变化（C）价格的变化（D）开发商对未来的预期17 资本
6、金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是( )。（A）20%（B） 30%（C） 40%（D）50%18 一购房者以现时楼价 20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时，楼价上涨了 15%，则其预付款的收益率是( )。（A）3%（B） 75%（C） 133%（D）35%19 对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是( )。（A）经营收入水平（B）净经营收入水平（C）租金水平（D）出租率水平20 下列利息支出中，应予以资本化的是( )。（A）为生产经营活动而发生的长期借款利息（B）为对外投资而发
7、生的借款利息支出（C）筹建期间发生的长期借款利息支出（D）清算期间发生的长期借款利息支出21 某公司获得 60 亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积 32000m2，容积率 2.5，居住建筑密度 0.4，限高 6 层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为( )m 2。（A）92500（B） 88800（C） 80000（D）7680022 动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。（A）经营收入抵偿全部投资（B）全部现金流入抵偿全部现金流出（C）净收益抵偿全部投资（D）净收益现值抵偿全部投资23 房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过
8、该项工作让( )的客户认识所营销的物业。（A）潜在（B）过去（C）现在（D）未来24 某开发商将 8000 万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为 3 年，当前房地产开发投资的年投资利润率为 20%，贷款利率为 10%，已知在总投资中开发商自有资金占 30%，则其自有资金的年平均投资收益率为( )。（A）40.9%（B） 54.7%（C） 56.7%（D）61%25 某开发商以 500 万元的价格取得一片地块的使用权， 目前在该地块中已投入了建设资金 500 万元，预计项目建设投资总额为 1800 万元，则该项目( )，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。（A）还需投入 50
9、万元建设资金（B）还需投入 450 万元建设资金（C）还需投入 800 万元建设资金（D）在此情况下26 ( )是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。（A）利息率（B）销售利润率（C）速动比率（D）目标收益率27 经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘以 100%。（A）开发商利润/总开发成本（B）正常经营年份的净经营收入/总开发成本（C）开发商利润/总开发价值（D）正常经营年份的经营收入/总开发成本28 房地产开发项目的建设过程是指( )的持续时间。（A）房地产开发全过程（B）获得土地后到全部工程竣工（C）从工程开工到全
10、部工程竣工（D）从工程开工到项目租售完毕29 以下对价格弹性的描述中，( )是正确的。（A）需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感（B）在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样（C） PES(供给弹性系数 )需求数量变化的百分比/ 价格变化的百分比（D）短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性30 假设某项日年净经营收益为 60 万元，年经营成本为 20 万元，该项目投资的资本价格为 750 万元，则该项目的年投资收益率为( )。（A）10.7%（B） 8.0%（C） 5.3%（D）2.7%31 实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、( )以及项目类型发布的合理性
11、，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。（A）空间分布（B）人口分布（C）时间分布（D）经济分布32 在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的( )。（A）质量（B）品牌（C）价格（D）类型33 建筑功能评价是指( )。（A）对建筑物功能价值的估算（B）对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度（C）对建筑产品价值的估算（D）对建筑产品社会性功能的评估34 以下选项适于在新区开发的建筑是( )。（A）娱乐用房（B）写字楼（C）高级住宅和公寓（D）餐饮用房35 工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是(
12、) 。（A）工程保险（B）工人人身保险（C）第三方保险（D）质量保险二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 土地使用权出让可采用( )形式。（A）挂牌（B）招标（C）公开拍卖（D）补地价（E）转让37 房地产置业投资较一般投资，具有( )。（A）相对较高的收益水平（B）得到金融机构的支持（C）提高投资者的资信等级（D）良好的流动性（E）抵消通货膨胀的影响38 投资者将资金投入 RETTs 的优越性有( )。（A）拥有债权（B）拥有股权（C）收益相对稳定（D）投资的流动性好（E）
13、提高投资者的信誉39 房地产投资的个别风险包括( )。（A）比较风险（B）政策风险（C）持有期风险（D）政治风险（E）时间风险40 从宏观上说房地产市场结构包括( )。（A）房价结构（B）供求结构（C）总量结构（D）区域结构（E）风险结构41 国内生产总值有三种表现形态，即( )。（A）价值形态（B） GDP（C）收入形态（D）产品形态（E）GNP42 政府干预房地产市场的原则是( )。（A）目标的确定性（B）保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间（C）引导新建项目的位置选择（D）公平与公正（E）符合法律43 在土地使用权出让中，目前出让国有土地使用权的方式有( )。（A）划拨（B）招标（C
14、）拍卖（D）挂牌（E）审批44 竞争导向定价法包括( )。（A）领导定价法（B）挑战定价法（C）目标定价法（D）随行就市定价法（E）价值定价法45 现代营销战略的核心可以称为 STP 营销，即( )。（A）细分市场（B）供给市场（C）产品定位（D）选择目标市场（E）需求市场46 可行性研究的工作阶段包括以下四个阶段( )。（A）投资机会研究（B）初步可行性研究（C）立项研究（D）详细可行性研究（E）项目的评估与决策47 从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。固定资产投资包括以下( )投资。（A）土地（B）房屋（C）机械设备（D）原材料（E）辅料48 对置业投资者来说房地产投资的经济
15、效果主要表现在( )等方面。（A）租金（B）销售收入（C）物业增值（D）股权增值（E）物业管理的收益49 盈亏平衡分析的基本方法是建立在( )之间的函数关系。（A）成本（B）销售收入（C）投资（D）销量（E）土地出让费50 房屋开发费用包括( )。（A）土地出让费（B）建筑安装工程费（C）公共配套设施建设费（D）基础设施建设费（E）租赁费用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 对于任何工程项目，开发商可以在开标会议上当场决定中标单位。（A）正确（B）错误52 投资是一个国家经济增长的基本推动力。（A）正确（B）错误53 房地产开发过程中需
16、要两类资金，即建设贷款和短期资金。（A）正确（B）错误54 空置率等于空置量。（A）正确（B）错误55 房地产市场的自然周期在第二个阶段时，需求不断增长，超过了长期平均控制率水平。（A）正确（B）错误56 在获取土地使用权的途径中，土地使用权出让即是土地使用权划拨。（A）正确（B）错误57 公开招标通常适用于工程项目规模较大，建设周期较长，技术复杂的开发项目建设。（A）正确（B）错误58 在制定广告方案时，市场营销经理必须先确定广告公司，然后才作出制定广告方案所需的五种决策。（A）正确（B）错误59 消费者购买行为也会受到诸如相关群体、家庭、社会角色与地位等一系列社会因素的影响。（A）正确（B
17、）错误60 从投资者的角度来看资金的增值特征使其具有时间价值。（A）正确（B）错误61 开发商公开招标项目应该授标给最低报价者。（A）正确（B）错误62 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和物业管理资金。（A）正确（B）错误63 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。（A）正确（B）错误64 市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料。（A）正确（B）错误65 优先股在收益分配上享有优先权，同时享有公司的经营管理权。（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 已知某笔贷款的年利率为 10%，借贷双方约定按半年计息。问该笔贷款的实际年利率为多少?67 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 10%，求该投资项目的财务净现值。表 3-1 净现金流量 单位：万元
