1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 12（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的( )。（A）多样性（B）固定性（C）稀缺性（D）消耗材料多2 房地产开发的程序主要分为( )四个阶段。（A）投资机会选择、决策分析、建设、物业管理（B）投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理（C）决策分析、前期工作、施工与竣工、租售（D）投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售3 目前我国城市住宅的供给主要有三类，即( )、经济适用房和市场价商品住宅。（A）廉租房（B）二手房（C）一手房（D）期房4 以下指标属于市场交易指
2、标的是( )。（A）销售量（B）人口数（C）存量（D）空置率5 编制招标工程标底的工作应由( )来完成。（A）投标单位（B）政府部门（C）招标单位（D）房地产学会6 开发商定价有三类方法，下面方法不在这三类方法之中的是( )。（A）成本导向定价法（B）购买者导向定价法（C）竞争导向定价法（D）政府导向定价法7 指数平滑中的平滑指数。的范围为( )。（A）0A1（B） A0（C） a1（D）a28 现在借入 100 元，年利率为 15%，则 1 年后要还的本利和是( )元。（A）115（B） 100（C） 120（D）1259 房地产投资项目经济指标体系中以下属于清偿能力指标的是( )。（A）F
3、NPV（B） FIRR（C）资产负债率（D）动态投资回收期10 对于一般房地产投资项目，偿债备付率此指标值应该大于( )。（A）0.5（B） 1.0（C） 1.1（D）1.211 房地产不可移动的特性，房地产所处区位对( )并不具有吸引力。（A）置业投资者（B）开发商（C）承建商（D）租客12 土地供应政策的核心是( )。（A）税收（B）土地供应计划（C）管理（D）环境保护13 建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与( )之比。（A）规划建设用地面积（B）居住区总用地面积（C）居住区建筑用地面积（D）获取土地使用权面积14 个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在
4、给定利率调整时，于( ) 开始，按新的利率规定计算利息。（A）下年初（B）下午第二季度（C）下年第三季度（D）下年第四季度15 以下风险不属于房地产开发贷款的风险的是( )。（A）政策风险（B）市场风险（C）经营风险（D）物业费收缴难风险16 企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限一般是( )。（A）1 年（B） 12 年（C） 35 年（D）56 年17 若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则以为该物业的空置率会( )。（A）为 0（B）下降（C）上升（D）为 118 具有保值、增值性，是因为房地产本身的( )。（A）多样性（B）固定性（C）稀缺性（D）消耗材料多19 房地产投资
5、不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对( )具有吸引力。（A）物业管理公司（B）政府（C）承包商（D）租客20 房地产开发项目的前期工作的内容不包括( )。（A）征地、拆迁、安置、补偿（B）规划设计及建设方案的制订（C）施工现场的水、电、路通和场地平整（D）施工建设21 房地产过度开发比房地产泡沫的危害( )。（A）更大（B）一样（C）小（D）不可比22 一般来说标准方差越小，则投资的风险就( )。（A）越小（B）一样（C）越大（D）无关系23 房地产投资者对系统风险( )控制。（A）容易（B）不易（C）面对（D）逃避24 吸纳率是指报告期内吸纳量占同期( )之比例。（A）可供租售量（B）需
6、求量（C）用地面积量（D）使用权面积量25 房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是( )。（A）相对较高的收益水平（B）得到税收方面的益处（C）提高投资者的资信等级（D）良好的流动性26 目前房地产开发中，土地使用权出让不可以采用( )形式。（A）挂牌（B）招标（C）公开拍卖（D）划拨27 房地产开发项目的投资的特性不包括( )。（A）投资具有时间性（B）投资目的在于得到报酬（C）投资具有政治行为（D）投资具有风险性28 项目评估基础数据的预测和选定通常不包括( )部分。（A）销售收入测算（B）成本及税金（C）借贷资金（D）利润分配29 抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，不包括( )
7、类型。（A）抵押市场贷款（B）抵押贷款支持债券（C）抵押贷款传递证券（D）抵押贷款直付债券30 与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括( )。（A）资金使用（B）资金筹措（C）资金运营（D）资金需求31 债券偿付方式不包括( )方式。（A）担保（B）偿还（C）转换（D）转期32 零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括( )。（A）外墙面积（B）营业面积（C）公用面积（D）建筑面积33 从宏观上讲，房地产市场结构不包括( )。（A）总量结构（B）存量结构（C）区域结构（D）产品结构34 房地产市场分析的角度是多元化的，对于开发商来讲，市场分析可以起到的作用是( )。（A）了解
8、项目，满足户型方面的需求（B）有针对性地制定销售策略（C）选择合适的项目位置（D）进行宏观调控35 当计息周期为 1 年时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系是( )。（A）ir（B） ir（C） ir（D）i1+r二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 写字楼分类过程中要考虑的因素包括( )。（A）所处区位（B）交通方便性（C）建筑设备系统（D）物业管理水平（E）建筑形式37 房地产价格指数包括( )价格指数。（A）供给（B）房屋销售（C）需求（D）房屋租赁（E）土地交易3
9、8 房地产投资之利包括( )。（A）较高的收益水平（B）抵消通货膨胀影响（C）较少的投资（D）可获金融机构支持（E）能够得到税收方面的好处39 房地产市场可以理解为从事( )等交易活动场所及一切交易途径和形式。（A）房地产买卖（B）房地产市场调研（C）房地产抵押（D）房地产租赁（E）房地产协会40 通常将房地产市场划分为( )。（A）土地市场（B）一级市场（C）二级市场（D）三级市场（E）四级市场41 以下指标属于市场指标的是( )。（A）销售量（B）出租量（C）吸纳量（D）建筑面积（E）预售面积42 政府宏观调控房地产的手段包括( )。（A）严格控制建设程序（B）金融政策和住房政策（C）地价
10、政策（D）城市政策（E）住房政策43 开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。（A）企业注册证明、资金和财务状况（B）主要施工经历、投标人在施工的承建项目（C）技术力量简况（D）投标人的积极性（E）投标人正在施工的承建项目44 房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作( )。（A）与房地产主管部门协调（B）确定宣传目标、实施宣传方案（C）选择宣传的信息与工具、评价宣传效果（D）与其他房地产企业的沟通（E）实施宣传方案45 若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。（A）分散偏好（B）集群偏好（C）商品偏好（D）同质偏好（E）不
11、同质偏好46 物业代理的形式主要有以下( )方式。（A）联合代理（B）独家代理（C）招标代（D）投标代理（E）政府代理47 潜在购买者一般具有三个特点即( )。（A）调查（B）分析（C）兴趣（D）收入（E）途径48 房地产投资项目经济评价指标体系中以下( )属于盈利能力指标。（A）FIRR（B）借款偿还期（C）财务净现值（D）资产负债率（E）流动比率49 敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。（A）最合理（B）最乐观（C）最可能（D）最悲观（E）最公平50 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括( ) 。（A）管理人员工资（B）房屋开发费（C）财务费
12、用（D）办公费（E）勘察费用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 所谓经营成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。（A）正确（B）错误52 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用。（A）正确（B）错误53 对收益性物业的管理费的测算，目前国家尚无统一的规定。（A）正确（B）错误54 房地产价格指数包括房屋销售价格指数和房屋租售价格指数。（A）正确（B）错误55 房地产市场投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化。（A）正确（B）错误56 商品住宅等经营性用地可以采用协议出让国有土地使用权方
13、式，来获取土地使用权。（A）正确（B）错误57 开发商获得土地使用权以前即可进行招标。（A）正确（B）错误58 国内外市场环境调查与市场需求容量调查所涉及的调查内容是相同的。（A）正确（B）错误59 消费者购买行为要受经济状况、性别、受教育程度等心理因素的影响。（A）正确（B）错误60 当计息周期为 1 年时，名义利率等于实际利率。（A）正确（B）错误61 对于资金雄厚的开发商，预售楼宇是没有必要的。（A）正确（B）错误62 在工程施工过程中承包商与开发商是根本利益完全对立的两方。（A）正确（B）错误63 在选择零售商业物业的租户时，物业管理企业要对许多因素进行平衡。首先要考虑的因素是物业租户
14、的声誉。（A）正确（B）错误64 债务融资就是通过举债的方式融资。（A）正确（B）错误65 贷款担保是由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产开发商向银行贷款 1000 万元，期限为 2 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则房地产开发商为这笔贷款支付的利息总额为多少?67 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 12%，求该投资项目的动态投资回收期。表 3-2 现金流量 单位：万元
