1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。（A）差异性（B）各异性（C）特色性（D）独立性2 ( )主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。（A）直接融资（B）间接融资（C）开发投资（D）置业投资3 房地产投资的缺点是( )。（A）投资回收周期较长（B）投资数额巨大（C）变现性差（D）以上均正确4 ( )是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。（A）比较风险（B）时间风险（C）持有期风险（D）资本价值风险
2、5 ( )是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。（A）房地产周期（B）房地产循环（C）房地产周期循环（D）房地产周期运动6 自然周期的( ) 始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。（A）第一阶段（B）第二阶段（C）第三阶段（D）第四阶段7 ( )是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。（A）房地产膨胀（B）房地产泡沫（C）房地产滞销（D）房地产过度开发8 房地产市场中的( ) ，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降
3、的情况。（A）需求饱和（B）供求平衡（C）泡沫经济（D）过度开发9 所谓( ) ，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。（A）投资机会选择（B）决策分析（C）前期准备工作（D）建设阶段10 ( )是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。（A）土地一级开发（B）土地收购储备（C）城市规划（D）房屋管制11 ( )通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。（A）公开招标（B）邀请招标（C）挂牌转让（D）协议出让12 ( )是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。（A）网络图法
4、（B）坐标系数（C）横道图法（D）表格法13 工程( ) 是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。（A）成本控制（B）进度控制（C）质量控制（D）合同控制14 工程项目的( ) 是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。（A）评标（B）质量检验（C）投料试车（D）竣工验收15 开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起( )日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。（A）7（B） 10（C） 15（D）2016 ( )是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。（A）投资估算（B）竣工结算（C）成本
5、结算（D）技术报告17 ( )指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。（A）成本加成定价法（B）目标定价法（C）认知价值定价法（D）价值定价法18 市场调查中的( ) ，即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。（A）试探性调查（B）描述性调查（C）因果性调查（D）阶段性调查19 ( )就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。（A）潜在需求评估（B）市场趋势分析（C）市场规模分析（D）市场需求预测20 市场趋势的分析方法中，( )就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。（A）购买者意图调查法（B）销售人员意见综合法（
6、C）专家意见法（D）时间序列分析法21 ( )就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。（A）简单平均法（B）移动平均法（C）加权移动平均法（D）指数平滑法22 ( )是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。（A）弥隙市场（B）细分市场（C）主流市场（D）消费市场23 ( )是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。（A）开发建设投资（B）正经营资金（C）国家资产及其他资产（D）开发产品成本24 ( )是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。（A）动态投资回收期（B）静态投资回收期（C）财务净现
7、值（D）财务内部收益率25 已知某笔贷款的年利率为 6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是( )。（A）0.5%（B） 6%（C） 6.16%（D）6.19%26 称为( ) 。（A）等额序列支付储存基金系数（B）等额序列支付现值系数（C）等差序列现值系数（D）等比序列现值系数27 若现在借入 500 元，年利率为 10%，两年后的实际经济价值等于( )元。（A）605（B） 600（C） 650（D）55028 ( )是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。（A）成本利润率（B）投资利润率（C）资本金利润率（D）偿债备付率29 利息备
8、付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于( ) 。（A）0（B） 1（C） 2（D）330 ( )是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。（A）购买价格（B）权益投资比率（C）空置率（D）运营成本31 ( )的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。（A）敏感性分析（B）不确定性分析（C）概率分析（D）盈亏平衡分析32 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在( )。（A）5%（B） 10%（C） 20%（D）30%33 以抵押贷款方式向土地
9、储备机构发放，贷款期限最长不得超过( )。（A）半年（B） 1 年（C） 1 年半（D）2 年34 ( )常以每月每平方米为基础计算。（A）百分比租金（B）基础租金（C）建筑面积租金（D）使用面积租金35 下列公式不正确的一项是( )。（A）分配(应付) 利润= 经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)（B）税后利润= 利润总额-所得税（C）经营利润= 销售( 含出租、自营)收入- 经营成本-期间费用-销售税金（D）利润总额=经营利润 +营业外收支净额二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得
10、0.5 分。36 一般来说，( ) 的经济寿命是 40 年。（A）公寓（B）酒店（C）剧院建筑（D）工业厂房（E）普通住宅37 影响房地产市场发展的社会经济因素包括( )。（A）家庭收入水平及分布（B）物价水平（C）失业水平（D）房价租金比（E）经济发展状况38 公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择( )的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。（A）报价管理（B）工期短（C）信誉良好（D）本位主义较重（E）工期长39 房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。（A）产品调查（B）价格调查（C）市场需求质量调查（D）分销渠道调查（E）促销策略调查40 以下
11、属于时间序列分析法的有( )。（A）简单平均法（B）指数平滑法（C）相关分析法（D）专家意见法（E）销售人员意见法41 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )等因素。（A）行业基准收益率（B）政府政策（C）通货膨胀率（D）社会平均利润率（E）投资者的目标收益率42 下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( )。（A）速动比率（B）利息备付率（C）偿债备付率（D）内部收益率（E）资产负债率43 利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。（A）期望值相同、标准差小的方案（B）期望值相同、标准差大的方案（C）标准差系数小的方案（D）标准差系数大的方案（E）标准差相同、期望值大的
12、方案44 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。（A）单元估算法（B）概预算定额法（C）工程量近似匡算法（D）蒙特卡洛模拟法（E）单位指标估算法45 可行性研究包括( ) 等阶段。（A）投资机会研究（B）项目开发期（C）项目的评估与决策（D）项目技术可行性研究（E）初步可行性研究46 下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为( )。（A）一个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设和投资是否可行，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据（B）银行
13、等金融机构都把可行性研究报告作为建设项日申请贷款的先决条件，实际上，他们不必对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，即可确定是否给予贷款（C）项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约（D）在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。报告批准后，规划设计工作就可据此进行（E）未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任务书，可以列入计划47 房屋开发费包括( ) 。（A）建安工程费（B） “三通一平” 费（C）拆迁安置补偿费（D）公共配套设
14、施建设费（E）基础设施建设费48 新设项目法人融资形式的特点有( )。（A）项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成（B）新设项目法人承担相应的融资责任和风险（C）从项目投产后的经济效益来考察偿债能力（D）从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力（E）拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产49 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。（A）潜在毛租金收入（B）空置损失（C）租金损失（D）其他收入（E）经营费用50 针对不同用途的收益性，物业可以分为( )。（A）写字楼物业管理、商场物业管理（B）工业及货仓物业管理、酒店物业管理（C）楼盘物业管理、酒店物业
15、管理（D）楼盘物业管理、商场物业管理（E）写字楼物业管理、楼盘物业管理三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。 ( )（A）正确（B）错误52 房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会从根本上影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。 ( )（A）正确（B）错误53 按常规，开发商公开招标项目应授标给最低报价者，除非该最低报价者的标价是不合理的或根本无法实现的。 ( )（A）正确
16、（B）错误54 对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。 ( )（A）正确（B）错误55 一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。 ( )（A）正确（B）错误56 房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 ( )（A）正确（B）错误57 在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 ( )（A）正确（B）错误58 建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。 ( )（A）正确（B）错误59 价格是市场营销组合因素中十分
17、敏感而又难以控制的因素。 ( )（A）正确（B）错误60 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 ( )（A）正确（B）错误61 无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。 ( )（A）正确（B）错误62 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1。 ( )（A）正确（B）错误63 对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。 ( )（A）正确
18、（B）错误64 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。( )（A）正确（B）错误65 可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入 7000 元，最多能以月总收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为 6%，最长贷款期限 20年，最低首付款为房价的 30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?
19、 若第 5 年年末银行贷款利率上调为 9%，为保持原月偿还额不变，则：(2)该家庭需在第 6 年年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?67 某房地产开发项目的占地面积为 8000m2，土地使用权年期为 40 年，总建筑面积 50000m2，其中服务式公寓 35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位 230 个 (10000m 2)。 项目建设期为 3 年，总投资额为 35000 万元(不包括贷款利息) ，其中自有资金占 35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金 9000 万元，全部为自有资金；第二年投入资金
20、 13250 万元，其中 3250万元为自有资金；第三年投入资金 12750 万元。 该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为 7750 万元、 12600 万元、21650万元，第四年年末全部售完；服务用房在第五年年初开始出租，出租率为 90%，租金为 3000 元/(m 2年)，运营成本为租金收入的 20%；服务用房的残值为 20 万元。假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为 10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为 1
21、5%和 25%。 在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3) 该项目自有资金财务净现值。 房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方
22、面。2 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资分为直接投资和间接投资两类。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。3 【正确答案】 D【试题解析】 房地产投资的缺点除了选项 A、B、C 外，还包括需要专门的知识和经验。4 【正确答案】 A【试题解析】 比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时给投资者带来的风险。5 【正确答案】 C【试题解析】 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。6 【正确答案】 C【试题解析】 自然周期的第三阶段
23、始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。7 【正确答案】 B【试题解析】 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。8 【正确答案】 D【试题解析】 房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。9 【正确答案】 A【试题解析】 所谓投资机会选择
24、，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。10 【正确答案】 B【试题解析】 土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土
25、地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。11 【正确答案】 A【试题解析】 公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标。价和较短工期的承包商作为承包单位。12 【正确答案】 C【试题解析】 横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。由于横道图制作简便，明了易懂，因而在我国各行各业进度管理中普遍采用。对于一些并不十分复杂的建筑工程。采用这种图表是比较
26、合适的。13 【正确答案】 A【试题解析】 工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。14 【正确答案】 D【试题解析】 工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资。15 【正确答案】 C【试题解析】 开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许
27、使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。16 【正确答案】 B【试题解析】 竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。17 【正确答案】 B【试题解析】 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。18 【正确答案】 A【试题解析】 试探性调查，即通过收集初步的数据提示问题的真正
28、性质，从而提出一些推测和新想法，如在中国实行福利性分房的政策下，愿意自己购买商品房的家庭有多少。19 【正确答案】 D【试题解析】 市场需求预测，就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。20 【正确答案】 A【试题解析】 购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。例如，就有关居民家庭最近是否有购买住宅的意图所作的调查。21 【正确答案】 C【试题解析】 移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。加权
29、移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。22 【正确答案】 B【试题解析】 细分市场是市场上规模较大的、易于识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。23 【正确答案】 D【试题解析】 开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。24 【正确答案】 A【试
30、题解析】 动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。25 【正确答案】 C【试题解析】 26 【正确答案】 B【试题解析】 27 【正确答案】 A【试题解析】 根据公式：F=P(1+i)n，依题意代入数值即得：500(1+10%)2605 (元)。28 【正确答案】 B【试题解析】 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的
31、静态指标。29 【正确答案】 C【试题解析】 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。对于出租经营或自营的房地产投资项目，该指标的计算非常重要。30 【正确答案】 A【试题解析】 购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。31 【正确答案】 D【试题解析】 盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形
32、的分析，找出平衡点。盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。32 【正确答案】 B【试题解析】 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用，小型项目约占投资的 1.0%3.0%，大型复杂的工程约占 0.2%1.0%。33 【正确答案】 D【试题解析】 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年。34 【正确答案】 B【试题解析】 基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。35 【正确答案】 A【试题解析】 利润=税后利润-盈余公
33、积金-公益金 -未分配利润。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是 40 年。37 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 影响房地产市场发展的社会经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。38 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同
34、，将工程委托他负责完成。39 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 市场营销因素调查，包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。40 【正确答案】 A,B【试题解析】 时间序列分析法除 A、B 项外，还有移动平均法、加权移动平均法。41 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于社会平均利润率，资本供求状况、通货膨胀率水平、政府政策和国际经济环境等。42 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 反映项目清偿能力的指标有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率及速动比率。43 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 判断投资方案优劣
35、的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。44 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。45 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。46 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 B 项必须在分析评价后方可确定是否予以贷款。E 项不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。47 【正确答案】
36、A,D,E【试题解析】 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。48 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资是由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。49 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+ 其他收入。50 【正确答案】 A,B【试题解析】 收益性物业可分为写字楼物业管理、商场物业管理、
37、工业及货仓物业管理、酒店物业管理等更加专业化的领域。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。52 【正确答案】 B【试题解析】 房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的状况。53 【正确答案】 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B【试题解析】 房地产市场区别于其他类型的市场，它具有自身的特点。房地产市
38、场的参与者少，信息多为不公开，区域性强，替代性差，房地产投资决策受价格以外因素影响较大，并且政府垄断土地的一级市场。这些特点决定了房地产市场的竞争是不充分的，严格意义上讲，它不能称为完全竞争市场。56 【正确答案】 B【试题解析】 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。57 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B【试题解析】 产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位
39、的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合特定产品的特点，对拟提供的产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B【试题解析】 盈亏平衡分析是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。65 【正确答案】 B【试题解析】 可行性研究的调查研究主要以市场调查和资源调查两方面进行。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)依题意，该家庭的月还款额 A=700025%=1750(元)月贷款利率i=6%12=0.5%
40、计息期 n=2012=240 则有偿还能力的最大抵押贷款额可得出：(1+0.75%)n8.9909，两边取对数可求得 nn=293.93(月)因此，还款年限将延长：293.9312-15=9.49( 年)67 【正确答案】 (1)为减少贷款，降低贷款利息支出，项目资金安排如下：第 1 年年初投入自有资金 9000 万元；第 2 年年初投入自有资金 3250 万元，借款 10000 万元；第 3 年年初销售收入 7750 万元，全部作为投资再投入，则需借款 132750-7750=5000(万元)第 4 年年初借款本息和共计： 10000(1+10%)2+5000(1+10%)=17600(万元)销售收入 12600 万元，全部用于还款，还有 17600-12600=5000(万元)借款，第 5 年年初借款本息和共计：5000(1+10%)=5500(万元)利用销售收入和出租收入将余款全部还清，还盈余 21650+1080-5500=17230(万元)则该项目借款计划为：第 2 年年初借 10000 万元，第 3 年年初借 5000 万元；还款计划为：第 4 年年初还款 12600 万元，第 5 年年初还款 5500 万元。(2)项目投资现金流量表如下表所示：当i116%时，
