1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 20 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指( )。（A）房地产管理投资（B）房地产置业投资（C）房地产开发投资（D）房地产经营投资2 中国房地产市场的发展急需扩展房地产( )渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。（A）间接融资（B）直接融资（C）基金融资（D）债券融资3 投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指( )。（A）房地
2、产开发投资（B）房地产直接投资（C）房地产置业投资（D）房地产间接投资4 如果整个投资市场的平均收益率为 20%，国家债券的收益率为 10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为( ) 。（A）8%（B） 4%（C） 14%（D）12%5 根据( ) 的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。（A）房地产交易方式（B）房地产交易顺序（C）购买房地产目的（D）房地产类型6 ( )是指针对某物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判断供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。（A
3、）房地产产品结构（B）房地产供求结构（C）房地产投资结构（D）房地产总量结构7 某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为( )。（A）9.00%（B） 8.05%（C） 30.00%（D）7.52%8 为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用( )发包。（A）专业工程（B）建筑工程全过程（C）分部工程（D）分阶段9 某公司以 120 万元购买了 150m2 的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20 万元，业
4、主需支出的年维修管理费为 5 万元，房产税、营业税等税费支出为 2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为( )。（A）7.5%（B） 10.8%（C） 12.5%（D）15.0%10 随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了因此市场需求有一个上限，称为( )。（A）市场潜量（B）市场预测量（C）市场最低量（D）市场最高量11 市场的客体通常是指( )。（A）买家（B）卖家（C）交易对象（D）交易价格12 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( ) 。（A）建筑师（B）结构工程师（C）设备工程师（
5、D）监理工程师13 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是( )。（A）满足购买者使用要求（B）购买者支付能力（C）物业预期收益（D）物业用途14 按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的( )。（A）存量规模（B）租金水平（C）开发成本（D）资本化率15 在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( )。（A）空置率合理空置率（B）空置率 合理空置率（C）空置率一合理空置率（D）不能判断16 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为 0.5%，计息周期为一年，实际利率是( )。（A）1.061（B） 0.061（C） 0.500（
6、D）0.06017 某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为 6000m2 的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为 3000 元/m 2，项目建成后可出租面积的月租金水平为 85 元/m 2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为 0.85，经营成本为租金收入的 30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为( )。（A）23.80%（B） 20.23%（C） 19.70%（D）18.96%18 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是( ) 。（A）行业平均收益率（B）资金成本（C）项目风险（D）资金成本和项目风险19 按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，
7、是房地产投资特性中的( )。（A）相互影响性（B）适应性（C）不一致性（D）保值性与增值性20 房地产置业投资项目的期间费用计为( )。（A）开发建设投资（B）经营成本（C）流动资金（D）运营费用21 已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 800 万元、年平均税后利润为 600 万元。该投资项目的资本金利润率为( )。（A）30%（B） 40%（C） 45%（D）50%22 一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为 150 万元，其中购房者自有现金 100 万元，其余部分申请银行贷款。
8、如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 15 万元，则该项投资的税前现金回报率是( )。（A）14%（B） 10%（C） 33%（D）15%23 开发项目总投资包括( )和经营投资。（A）前期投资（B）后续投资（C）建设投资（D）管理投资24 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是( ) 。（A）经营成本（B）开发产品成本（C）期间费用（D）开发项目总投资25 敏感性分析是房地产开发项目不确定性分析中的一种主要方法。下列有关敏感性分析的步骤表达不当的一项是( )。（A）找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收
9、益率、财务净现值等作为其分析的对象（B）通过评价指标的变动情况，找出不敏感的不确定性因素，做出进一步分析（C）确定不确定性因素可能的变化范围（D）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值26 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。（A）投资利润率（B）投资回报率（C）贷款利率（D）成本利润率27 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于( )。（A）土地费用（B）前期工程费（C）房屋开发费（D）管理费用28 某房地产投资者以 300 万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为 100 万元其余资金为金融机构提供的利率为 10%、期限为 10 年，按年等额还款
10、的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响) 后的权益投资回报率为( ) 。（A）10%（B） 11.27%（C） 14.18%（D）42.55%29 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是( )。（A）土地购置贷款（B）土地储备贷款（C）土地开发贷款（D）建设贷款30 下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是( )。（A）抵押贷款还本付息（B）管理人员工资（C）公共设施维修费（D）保险费31 房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作。（A）施工图设计（B）
11、可行性研究（C）成本收益分析（D）项目建设书的编制32 房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是( )。（A）开发商（B）承包商（C）相关的政府部门（D）监理单位33 某物业当前的市场售价为 5000 元/m 2，其业主拟采用租金按年 5%等比递增方式出租，并希望在 20 年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为 12%，则第一年的租金应当确定为( )元/m 2。（A）467.25（B） 448.24（C） 498.53（D）482.7934 ( )是物业可以获得的最大租金收入。（A）潜在租金收入（B）潜在毛租金收入（C）净毛租金收入（D）实际
12、租金收入35 对于收益性物业的管理费和利润通常是物业( )的一个百分比。（A）有效毛租金收入（B）净经营收入（C）潜在毛租金收入（D）税后现金流二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 按投资业务划分，房地产投资信托基金分为( )。（A）权益型（B）抵押型（C）混合型（D）质押型（E）提存型37 利率提高，对房地产投资的影响有( )。（A）导致房地产实际价值的折损（B）导致房地产实际价值的提高（C）加大投资者的债务负担（D）减缓投资者的债务负担（E）投资会提高38 以下情况能引起
13、房地产市场需求增加的是( )。（A）未来预期收益的增加（B）收入水平的提高（C）边际税率的降低（D）土地供给的减少（E）消费品位变化39 项目管理的目标就是寻求项目( )的最优均衡控制。（A）时间（B）资源（C）质量（D）安全（E）成本40 尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括( )。（A）物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系（B）物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员（C）物业代理信誉更高，更易销售（D）物业代理更加熟悉市场情况（E）房地产开发商有特定的销售对象41 通常把大型零售商业物业的辐射区域分为(
14、)。（A）主要区域（B）次要区域（C）已规划区域（D）衍射区域（E）边界区域42 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。（A）文献查阅（B）观察（C）专题讨论（D）问卷调查（E）实验43 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )等因素。（A）行业基准收益率（B）政府政策（C）通货膨胀率（D）社会平均利润率（E）投资者的目标收益率44 下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( )。（A）速动比率（B）利息备付率（C）偿债备付率（D）内部收益率（E）资产负债率45 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括( )
15、。（A）经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（B）企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税（C）土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种（D）房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税（E）土地增值税46 “三项预测值 ”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即( ) ，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。（A）最乐观预测值（B）最不能预测值（C）最有可能预测值（D）最悲观预测值（E）最高利润预测值47 有关风险估计与评价常用方法
16、的描述，错误的是( )。（A）解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要两种（B）解析法和蒙特卡洛法有很大区别（C）蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题（D）解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样（E）解析法和蒙特卡洛法无很大区别48 在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是( )。（A）检验各风险因素（B）对评价指标的影响（C）对风险对策的建议（D）定量确定风险大小（E）选出最佳方案49 项目管理的目标就是寻求项目( )的最优均衡控制。（A）质量（B）安全（C）成本（D）资源（E）时间50 零售商业物业租金调整可以基于( )来进行调整。（A）消费者价格指数
17、（B）零售物价指数（C）业主的要求（D）租赁双方商定的定期调整比率（E）同类物业的租金水平三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 ( )（A）正确（B）错误52 风险的变动常常可以用标准方差来表示。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。 ( )（A）正确（B）错误53 逐年从产品经营利润中提取折旧，以补偿固定资产在使用中的磨损和贬值。 ( )（A）正确（B）错误54 机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 (
18、 )（A）正确（B）错误55 房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。 ( )（A）正确（B）错误56 某租客 5 年支付的物业租金的现值为 40 万元，年租金的增长率为 2%，如果贴现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金 8.4 万元。 ( )（A）正确（B）错误57 由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。 ( )（A）正确（B）错误58 在不同的时间付出或得到同样
19、数额的资金在价值上是相等的。 ( )（A）正确（B）错误59 房地产的投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。 ( )（A）正确（B）错误60 房地产开发项目土地费用是指为取得房地产开发项目用地而发生的费用。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产类型会间接影响房地产项目租售期的长短。 ( )（A）正确（B）错误62 在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。 ( )（A）正确（B）错误63 房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。 ( )（A）正确（B）错误64 调查研究主要从市场调查和经济调查两个方面进行的
20、。 ( )（A）正确（B）错误65 当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引起贷款保证风险。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为 40 年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为 2 年，第 3 年即可出租。经过分析，得到以下数据。(1)项目建设投资为 1800 万元。第 1 年投资 1000 万元，其中资本金 400 万元；第2 年投资 800 万元，其中资本金 230 万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为
21、10%。建设期只计息不还款，第 3 年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分 3 年还清。(2)第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为 2000 万元、130 万元、600 万元。从第 4 年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为 2500 万元、150 万元、650 万元。(3)计算期(开发经营期)取 20 年。请根据以上资料，完成下列工作。(1)编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)(2)若该开发商要求的目标收益率为 15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)67 某投资者以 1000 万元一次性付款方式取得一写字楼物业 20 年的经营收益权，第一年投
22、入装修费用 200 万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为 200 万元，以后每年以 5 9/6 的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为 15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为 4%，计算项目的实际收益率。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 20 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B2 【正确答案】 A3 【正确答案】 A4 【正确答案】 C5 【正确答案】 A6 【正确答案】 B7 【正确答案】
23、 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 A11 【正确答案】 B12 【正确答案】 A13 【正确答案】 C14 【正确答案】 A15 【正确答案】 B16 【正确答案】 B17 【正确答案】 B18 【正确答案】 D19 【正确答案】 B20 【正确答案】 D21 【正确答案】 B22 【正确答案】 D23 【正确答案】 C24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 D29 【正确答案】 B30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 D34 【正确答案】 B35
24、【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C37 【正确答案】 A,C38 【正确答案】 A,B39 【正确答案】 A,C,E40 【正确答案】 A,B,D41 【正确答案】 A,B,E42 【正确答案】 B,C,D,E43 【正确答案】 B,C,D44 【正确答案】 A,B,C,E45 【正确答案】 A,B46 【正确答案】 A,C,D47 【正确答案】 C,D,E48 【正确答案】 A,B,FE49 【正确答案】 A,C,E50 【正确答
25、案】 A,B,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B59 【正确答案】 A60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 B63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解法之一： (1)借款
26、需要量的计算 (2)借款还本付息表 (3)资本金现金流量表(税前) (4)财务净现值 解法之二： (1)第 1 年银行借款 1000-400=600( 万元) 第 2 年银行借款 800-230=570(万元) 第 3 年利息=(600+30+570+91.5)10%=129.15(万元) 第 4 年利息=(1291.5-430.5)10%=86.10( 万元) 第 5 年利息=(861-430.5)10%=43.05(万元) (3)资本金现金流量表(税前) (4)财务净现值 67 【正确答案】 因为 FNPV=256.400，则该项目投资可行。 计算 FIRR 并判断项目投资的可行性 因为 FIRR=17.90%15%，则该项目投资可行。 计算实际收益率 因为Ra=17.90%，R d=4%，(1+R a)=(1+Rr)(1+Rd) 则实际收益率 Rr=13.37%
