1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 21 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )又称为不可分散风险或市场风险。（A）时间风险（B）需求风险（C）自有风险（D）系统风险2 开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目( )之比。（A）投资的资本价值（B）总开发成本（C）总开发价值（D）总投资额3 某综合楼总建筑面积为 10000m2，其中可出售的居住建筑面积为 7000m2，可出租的商业建筑面积为 1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为( ) 。（A）80%（B） 90%（C） 85%（D）95%
2、4 我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在( )身上。（A）开发商（B）银行（C）购房者（D）都是5 某开发商于 1999 年 8 月 1 日获得开发项目用地的土地使用权，2000 年 6 月 1 日完成规划设计，2000 年 10 月 1 日获发开工许可证，2002 年 4 月 1 日项目建成并获发竣工证书，2002 年 10 月 1 日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为( )。（A）1999 年 8 月 1 日至 2002 年 4 月 1（B） 2000 年 10 月 1 日至 2002 年 4 月 1 日（C） 1999 年 8 月 1 日至 2002 年 10 月
3、1（D）2000 年 10 月 1 日至 2002 年 10 月 1 日6 产生房地产价格泡沫的主要诱因是( )。（A）土地稀缺（B）城市化进程快（C）竞争充分性（D）交易复杂性7 房地产投资决策分析主要包括( )和项目财务评价两个部分。（A）价格分析（B）市场分析（C）产品分析（D）成本分析8 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的( ) 。（A）20%（B） 30%（C） 40%（D）50%9 由城市规划管理部门核发的( )，主要规定了用地性质、位置和界限。（A）选址规划意见通知书（B）规划设计条件通知书（C）建设用地规划许可证（D）建设工程
4、规划许可证10 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于( )。（A）成本导向定价法（B）购买者导向定价法（C）竞争导向定价法（D）市场导向定价法11 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为( )的方法。（A）质量控制（B）进度控制（C）合同管（D）成本控制12 在市场细分的( ) 阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。（A）目标确定（B）调查（C）分析阶段（D）归纳总结13 计量估价合同是以( )和单价表为计算包价依据的合同。（A）总工程量（B）实测工程量（C）工程量清单（D）最终工程量14 ( )是指占有资金所付出的代
5、价或放弃资金使用权所得到的补偿。（A）利率（B）本利和（C）利息（D）本金15 某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为 12%，当前整个市场的平均收益率为 15%，国家债券的收益率为 3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是( )。（A）0.57（B） 0.74（C） 0.80（D）1.0416 张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元，各项成本费用为 3.4 万元，其中支付银行利息 15 万元。则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是( ) 。（A
6、）1.07（B） 1.47（C） 2.07（D）3.3317 某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款 20 万元，年贷款利率为 12%，如果他今后 10 年内按月等额偿还此项贷款，如果他总收入的 30%可以用于住房支出，则他的月收入额需达到( )元才有足够的偿还能力。（A）9876.35（B） 9564.72（C） 9421.67（D）9375.8118 某家庭欲通过储蓄存款购买一套 8 万元的住房，银行存款利率为 12%，问 5 年中每年年末至少要存款( )元。（A）12592.78（B） 22192.78（C） 12903.23（D）1600019 某开发项目的成本利润率为 80%，开发周期
7、为 4 年，则该项目的年成本利润率( )。（A）等于 20%（B）大于等于 20%（C）小于 20%（D）小于等于 20%20 下列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是( )。（A）在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出（B）以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本（C）以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本（D）以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含
8、购买成本和出租成本21 动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是( )。（A）动态投资回收期大于静态投资回收期（B）动态投资回收期等于静态投资回收期（C）动态投资回收期小于静态投资回收期（D）动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期22 财务杠杆效应是由于( )引起的。（A）贷款利率与项目全投资收益率不同（B）预售收入与自有资金收入占总收入比例不同（C）预售收入资金回笼较快（D）自有资金投入时间点的差异23 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是( )。（A）获利能力分析（B）盈亏平衡分析（C）市场状况分析（D）定性风险分析24 对评估中数据估算误差引起的最终结果
9、变化进行分析的常用方法是( )。（A）保本点分析（B）敏感性分析（C）现金流量分析（D）统计试验分析25 当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用( )。（A）概率分析（B）解析法（C）蒙特卡洛法（D）杠杆分析法26 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于( )。（A）承租人愿意承担的费用（B）承租人的承受能力（C）业主希望的投资回报率（D）同类型物业的市场供求关系27 某房地产开发商向银行贷款 3000 万元，期限为 3 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是(
10、) 。（A）800.62（B） 687.22（C） 804.73（D）752.4928 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的( )。（A）出租计划（B）销售计划（C）使用计划（D）租售计划29 某家庭欲通过储蓄存款购买一套 8 万元的住房，银行存款利率为 12%，5 年中每年年末至少要存款( ) 元。（A）12592.78（B） 12923.32（C） 19372.11（D）22912.8730 建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为( )。（A）有效面积系数（B）建筑密度（C）空置率（D）建筑容积率31 凡综合风险度超过( ) 的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款
11、。（A）50%（B） 60%（C） 70%（D）80%32 不能为金融机构提供建设贷款担保的是( )。（A）用其它房地产做抵押（B）提供质押（C）物资抵押（D）第三方担保33 不属于处置抵押物要求的是( )。（A）长期价值市场稳定（B）变性较强（C）价格比较稳定（D）市场广阔34 法定税费包括营业税及附加，税率为( )，按月缴纳。（A）5.5%（B） 4.4%（C） 4.3%（D）5.3%35 写字楼的租金状况主要取决于( )。（A）所处地点（B）竞争强弱（C）市场状况（D）面积大小二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少
12、选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性的有( )。（A）市场供给的特点（B）市场需求的特点（C）市场交易的特点（D）市场价格的特点（E）市场竞争的特点37 在右图所示的现金流量图中，已知 A、i 和 P，求 F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是( ) 。 （A）F=5A-P（B） F=A(F/A，i，5)-P（C） F=A(F/A，i，5)-P(F/P，i，6)（D）F=A(F/A，i，5)(S/P，i，1)-P(F/P，i，6)（E）F=A(P/A，i，5)-P(F/P，i，6)38 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间
13、、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了( )等诸方面。（A）城市基础设施（B）高新技术（C）城市公用配套设施（D）资金（E）专业人员经验39 房地产投资决策分析的主要工作包括( )。（A）投资机会寻找（B）市场分析（C）投资机会筛选（D）财务评价（E）规划设计40 城市土地开发和供应计划，一般由( )按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。（A）土地管理部门（B）规划管理部门（C）市场管理部门（D）设计管理部门（E）计划管理部门41 房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。（A）产品调查（B）价格调查（C）市场需求质量调查（D）分销渠道调查（E）促销策略调查42
14、 在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有( )。（A）工程保险（B）工人人身保险（C）第三方保险（D）意外保险（E）质量保险43 风险辨识常用方法包括( )等。（A）专家调查法（B）解析方法（C）故障树分析法（D）幕景分析法（E）蒙特卡洛法44 房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用( )进行衡量。（A）资产负债率（B）成本利润率（C）投资收益率（D）开发利润（E）偿债备付率45 按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是( )。（A）个别偏好市场（B）集群偏好市场（C）弥隙市场（D）同质偏好市场（E）分散偏好市场46 企业确定广
15、告预算的主要方法包括( )。（A）销售百分比法（B）目标任务法（C）谈判法（D）竞争对等法（E）量力而行法47 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。（A）空置损失（B）租金损失（C）经营费用（D）其他收入（E）潜在毛租收入48 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用( )。（A）单元估算法（B）多元估算法（C）单位指标估算法（D）工程近似匡算法（E）概算指标法49 融资方案分析包括( ) 。（A）资金来源可靠性分析（B）融资结构分析（C）融资利润分析（D）融资风险分析（E）融资成本分析50 净租的形式一般有( ) 。（A）租户仅按比例分摊与物业有关的税项（B）租户要
16、按比例分摊与物业有关的税项和保险费（C）所有的经营费用，都由租户直接支付（D）租户应与业主制定出一个有准确数量的上限（E）租户的租金可按不同时间支会给业主三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 一般说来，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义就越大。 ( )（A）正确（B）错误52 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。 ( )（A）正确（B）错误53 我国房地产投资统计仅包含房地产开发投资，对未进行开发工程、只进行单纯的土地或房地产资产交易活动，不作为房地产开发投
17、资统计。 ( )（A）正确（B）错误54 投资机会选择和决策分析类似于我们通常所说的可行性研究。 ( )（A）正确（B）错误55 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 ( )（A）正确（B）错误56 由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。 ( )（A）正确（B）错误57 居住区总用地是指居住范围内除公共建筑用地外的用地面积。 ( )（A）正确（B）错误58 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 ( )（A）正确（B）错误59 随着房地
18、产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。 ( )（A）正确（B）错误60 一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产开发投资企业的所得税率一般为 20%。 ( )（A）正确（B）错误62 投资利润率分为开发投资的利润率和开发投资的投资利润率。 ( )（A）正确（B）错误63 房地产抵押贷款二级市场与高地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用直接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。 ( )（A）正确（B）错误64 债务融资的资金融出方承担较少的
19、项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。 ( )（A）正确（B）错误65 租户常常要缴纳订金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某投资者以 1.8 万元/m 2 的价格购买了一个建筑面积为 60m2 的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的 30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为 10 年，年利率为 5.31%基础上上浮 1.5 个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租
20、金收入的 25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于 12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。67 某人准备购买一套价格为 15 万元的住宅，首期 30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为 10 年，利率 9%，按月等额偿还，问月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式还款(逐月递增 0.5%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款 5 年后于第 6 年初一次提前偿还了贷款本金 5 万元，问从第 6 年开始的抵押贷款月还款额是多少?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 21 答案
21、与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 A3 【正确答案】 C4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 A7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 D10 【正确答案】 B11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C13 【正确答案】 C14 【正确答案】 C15 【正确答案】 B16 【正确答案】 C17 【正确答案】 B18 【正确答案】 A19 【正确答案】 B20 【正确答案】 B21 【正确答案】 A22 【正确答案】 A23 【正确答案】 B24 【正确答案】 B25 【正确答案】 C26 【
22、正确答案】 D27 【正确答案】 C28 【正确答案】 D29 【正确答案】 A30 【正确答案】 A31 【正确答案】 B32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 A35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D37 【正确答案】 D,E38 【正确答案】 A,C,D,E39 【正确答案】 B,D40 【正确答案】 A,B41 【正确答案】 A,B,D,E42 【正确答案】 A,B,C43 【正确答案】 A,C
23、,D44 【正确答案】 B,C,D45 【正确答案】 B,C,E46 【正确答案】 A,B,D,E47 【正确答案】 A,B48 【正确答案】 A,C,D,E49 【正确答案】 A,B,D,E50 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A54 【正确答案】 A55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B57 【正确答案】 B58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B64
24、 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。 (1)先求该店铺年净租金收入=年毛租金收入一年经营费用 设月租金单价为：x 元/(m 2.月)，年毛租金收入为：12x60=720z(元/年) 年净租金收入为：720z(1-25%)=540x(元/年) (2)计算抵押贷款等额偿还的年还款额： 店铺购买总价=1.860=108( 万元)，自有资金支付总额=10830%=32.4(万元)，银行抵押贷款总额 P=108-32.4=75.6(万元)，贷款期限 n=10年，年利率为 i=5.31%(1+1.5%)=5.38965% 按年等额偿还金额 在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价为 256.75 元/m 2。67 【正确答案】
