1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 23 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 假设整个投资市场的平均收益为 20%，国债的收益率为 10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是 0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为( )。（A）10%（B） 11%（C） 13%（D）14%2 投资者进行房地产投资的主要目的是( )。（A）财富最大化（B）保值增值（C）降低投资组合的总体风险（D）降低通货膨胀的影响3 物业甲为写字楼项目，2003 年末价值为 1000 万元，预计 2004 年末价值为 1100万元的可能性为 50%，为 900 万元
2、的可能性为 50%，则 2004年该物业的价值的标准差为 10%；物业乙为高尔夫球场项目，2003 年末价值为 1000 万元，2004 年末价值为 1200 万元的可能性为 50%，为 800 万元的可能性为 50%，则 2004 年该物业的标准差为 20%。由以上资料，( )投资风险更大。（A）物业甲（B）物业乙（C）一样大（D）无法判断4 将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是( )。（A）房地产直接投资（B）房地产间接投资（C）房地产混合投资（D）房地产有效投资5 以下不属于现代房地产周期研究结论的是( )。（A）经济扩张与创造就业不再是线性关系（B）经济复苏不会立即导致新建筑的产生
3、（C）房地产市场呈现自我修正的周期性（D）就业机会增加与空间需求不再同比增长6 动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期 Pt 设定的目标收益率 Ic 之间的关系是( )。（A）I c 越大，P t 越大（B） Ic 越小， Pt 越大（C） Pt 越大，I c 越小（D）I c 与 Pt 无关7 房地产开发的程序主要分为( )阶段。（A）决策分析，规划设计，建设，租售（B）决策分析，可行性研究，建设，租售（C）投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售（D）投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理8 规划设计条件通知书； 建设用地规划许可证； 选址规划意见通知
4、书；建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为( )。（A）（B） （C） （D）9 一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是( ) 。 规划设计与方案报批；投资机会找寻； 可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选； 施工建设与竣工验收； 市场营销和物业管理；签署合作协议（A）（B） （C） （D）10 一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命之间的关系是( )。（A）会计折旧年限自然寿命经济寿命（B）经济寿命会计折旧年限自然寿命（C）经济寿命= 会计折旧年限自然寿命（D）会计折旧年限经济寿命自然寿命11 对某种特定的商品来说，下列
5、关于市场容量概念的表述中，正确的是( )。（A）潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场（B）服务市场潜在市场服务市场合格的有效市场（C）潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场（D）潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场12 某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。（A）选择专业化（B）产品专业化（C）大量定制（D）单一市场集中化13 下列行业中，( ) 中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（A）批量行业（B）僵滞行业（C）分块行业（D）专业化行业14 已知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率
6、为( )。（A）12.55%（B） 12.68%（C） 14.75%（D）15.01%15 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元，月还款额增长率为 0.2%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为( )。（A）2277.4 元（B） 2281.9 元（C） 2728.8 元（D）2741.9 元16 银行为某人提供期限为 10 年，年利率为 6%，首期月还款为 1000 元，月还款递增率为 0.2%的个人住房抵押贷款，若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是( ) 元。（A
7、）1115.56（B） 1111.28（C） 1015.56（D）1010.7217 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是( )。（A）建设贷款（B）土地开发贷款（C）土地购置贷款（D）土地储备贷款18 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于( )。（A）前期工程费（B）房屋开发费（C）管理费用（D）土地费用19 甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为 75%和 80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的( )风险。（A）政策（B）财务（C）市场（D）经营20 承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。（A）半个月（B）一个月（
8、C）一个半月（D）二个月21 某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元，则该项目的资本金净利润率为( )。（A）22.2%（B） 33.3%（C） 44.4%（D）55.5%22 某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为 3000 万元，资产合为5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和。1250 万元，则资产负债率为( )。（A）30%（B） 40%（C） 50%（D）60%23 在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用
9、权，土地费用往往是一个( )。（A）参考数字（B）限定数（C）可读参数（D）未知数24 房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于( )的设置。（A）项目定位（B）盈亏系数（C）平衡点（D）风险临界值25 敏感性分析的最基本方法是( )。（A）因素不确定分析（B）线性因素分析（C）单因素敏感性分析（D）多因素敏感性分析26 在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是( )分析的目的。（A）盈亏平衡（B）敏感性（C）风险（D）概率27 大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的( )。（A）0.2%
10、 0.8%（B） 0.2%1.0%（C） 0.25%1.5%（D）1.0% 3.0%28 建筑工程招标文件中，不包括( )。（A）工程标底（B）工程数量（C）设计图纸（D）合同条件29 在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的( )设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。（A）房屋建筑物（B）土地使用权（C）在建工程（D）房屋期权30 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的( )。（A）60%（B） 70%（C） 80%（D）90%31 某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前 80 名购房者给予 20 9/6的价格优惠，这种价格折扣技巧
11、属于( )。（A）现金折扣（B）数量折扣（C）折让（D）季节折扣32 房地产开发项目施工现场的安全由( )负责。（A）建筑施工企（B）监理企业（C）房地产开发企业（D）施工合同中规定的单位33 房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是( )。（A）开发商（B）承包商（C）监理单位（D）相关的政府部门34 某物业当前的市场售价为 5000 元/m 2，其业主拟采用租金按年 5%等比递增方式出租，并希望在 20 年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为 12%，则第一年的租金应该确定为( )元/m 2。（A）482.79（B） 448.24（C）
12、467.25（D）498.5335 对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为( )。（A）7.5%（B） 3.5%（C） 2.2%（D）1.2%二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 产投资的不利之处在于( )。（A）变现性差（B）投资数额巨大（C）投资回收周期较长（D）需要专门的知识和经验（E）风险大37 房地产开发程序中的前期工作包括( )等。（A）可行性研究（B）获取土地使用权（C）规划设计与建设方案的制订（D）安排短期和长期信贷（E）开发项目保险事宜洽谈38 按照计
13、价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为( )。（A）固定价格合同（B）包工包料合同（C）独立承包合同（D）成本加酬金合同（E）计量估价合同39 房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费” ，包括( )。（A）营业税（B）教育费附加（C）城市维护建设税（D）房产税（E）土地使用费40 制定租售方案的工作内容主要包括( )。（A）宣传手段选择（B）租售进度安排（C）租售价格确定（D）租售选择（E）广告设计及安排41 房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发，希望获得的利益有( )。（A）自我消费（B）房地产保值（C）房地产增值（D）开发利润（E）出租收益42 调查项目可分为( ) 。（A）试探
14、性调查（B）基础性调查（C）背景性调查（D）描述性调查（E）因果性调查43 分析市场趋势的方法有( )。（A）潜在分析法（B）宏观环境预测法（C）销售人员意见综合法（D）专家意见法（E）购买者意图调查法44 影响购买者的心理因素有( )。（A）动机（B）感觉（C）学习（D）信念和态度（E）欲望45 投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有( )。（A）以总报价为准（B）以单项报价之和修正总报价（C）以单价为准，重新计算总报价（D）双方可以重新商议价格（E）该投标报价无效46 房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有( )。（A）自我消费（B）房地产保值
15、（C）房地产增值（D）开发利润（E）出租收益47 利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。（A）期望值相同、标准差小的方案（B）期望值相同、标准差大的方案（C）标准差系数小的方案（D）标准差系数大的方案（E）标准差相同、期望值大的方案48 企业确定广告预算的主要方法包括( )。（A）量力而行法（B）销售百分比法（C）目标任务法（D）竞争对等法（E）谈判法49 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有( )。（A）认知价值定价法（B）价值定价法（C）领导定价法（D）挑战定价法（E）随行就市定价法50 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。（A）潜在毛租金收入（B）空置
16、损失（C）租金损失（D）其他收入（E）经营费用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。( )（A）正确（B）错误52 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。( )（A）正确（B）错误53 房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。( )（A）正确（B）错误54 在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 ( )（A）正确（B）错误55 在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。( )（A）正确（B）错误56 如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称
17、为连续复利。( )（A）正确（B）错误57 在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。 ( )（A）正确（B）错误58 详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。( )（A）正确（B）错误59 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。( )（A）正确（B）错误60 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。( )（A）正确（B）错误61 根据所有权的结构，房地产
18、企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托公司等类型，股份有限公司和房地产投资信托公司的融资能力有限，而有限责任合伙企业的融资能力较强。( )（A）正确（B）错误62 准备金经常保存在一个名为“有息银行存款” 账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。( )（A）正确（B）错误63 对于居住物业，除了物业管理外，还要进行设施管理、资产管理等物业资产管理。( )（A）正确（B）错误64 在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。( )（A）正确
19、（B）错误65 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某开发商于 2000 年 8 月 1 日投资开发一个专业商场，开发期为 3 年，平均售价为 0.8 万元/m 2。2002 年 8 月 1 日王某以 1.1 万元/m 2 的价格购买了其中 50m2 的店面，并向开发商支付了 5 万元定金，产权持有期为 47 年。2003 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了 11.5 万元，余款由商业银行提供的 10 年期抵押贷
20、款支付，年贷款利率为 6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期 10 年(2003 年 8 月 1 日至 2013 年 7 月 31 日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 150 元/m 2，此后租金按每年 2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为 3 万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为 6 万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到 12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为 2003 年 8 月 1 日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。67 A 开发商以 3500 万元的价格
21、获得了一宗七通一平的土地，面积 4000m2，使用年限 50 年，规划建筑容积率 5，用途为酒店。现 A 开发商与 B 酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由 B 集团负责投资建设房屋(含设备装修费)，并在项目投入运营后由 B 集团经营，B 集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给 A 开发商。 B 集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积 4000 元，专业人员费用为建造成本的 10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的 5%，建设期 3 年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率(融资费用不另计)10%，按年计息。预测酒店运营期间
22、收益水平保持在 3600 万元/年，运营成本为收益的 35%，B 集团目标成本利润率为45%。 假设项目收益发生在年末，折现率为 10%，请测算 B 集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 23 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 B5 【正确答案】 C6 【正确答案】 A7 【正确答案】 C8 【正确答案】 D9 【正确答案】 B10 【正确答案】 D11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 A14 【正确答案】 C
23、15 【正确答案】 A16 【正确答案】 A17 【正确答案】 D18 【正确答案】 B19 【正确答案】 B20 【正确答案】 A21 【正确答案】 B22 【正确答案】 D23 【正确答案】 D24 【正确答案】 C25 【正确答案】 C26 【正确答案】 B27 【正确答案】 B28 【正确答案】 A29 【正确答案】 D30 【正确答案】 C31 【正确答案】 A32 【正确答案】 A33 【正确答案】 A34 【正确答案】 D35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得
24、 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D37 【正确答案】 B,C,D,E38 【正确答案】 A,B,D39 【正确答案】 A,B,C40 【正确答案】 B,D,E41 【正确答案】 A,B,C,E42 【正确答案】 A,D,E43 【正确答案】 B,C,E44 【正确答案】 A,B,C,D45 【正确答案】 B,C46 【正确答案】 A,B,C,E47 【正确答案】 A,C,E48 【正确答案】 A,B,C,D49 【正确答案】 B,D,E50 【正确答案】 B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析
25、】 个别风险52 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资的优缺点53 【正确答案】 A【试题解析】 房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态54 【正确答案】 B【试题解析】 建设阶段55 【正确答案】 A【试题解析】 名义利率与实际利率的关系式56 【正确答案】 A【试题解析】 单利计息与复利计息57 【正确答案】 A【试题解析】 房地产项目不确定性因素的分析58 【正确答案】 B【试题解析】 可行性研究的工作阶段59 【正确答案】 B【试题解析】 财务评价的报表60 【正确答案】 A【试题解析】 财务评价的报表61 【正确答案】 B【试题解析】 房地产企业的权益融资与债务融资62 【
26、正确答案】 B【试题解析】 收益性物业经营状况的评估63 【正确答案】 B【试题解析】 物业资产管理含义64 【正确答案】 B【试题解析】 物业资产管理含义65 【正确答案】 B【试题解析】 收益性物业经营状况的评估四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 计算时点为 2003 年 8 月 1 日为列项目投资现金流量表，计算店面购买总价为： 1.1 万元/m 250m2=55 万元，投资者两次共支付：5+11.5=16.5(万元)，抵押代款总额为：55-16.5=38.5( 万元)，10 年贷
27、款利率为 6.5%，年末等额还款金额为： 以 2013 年 8 月 1 日为计算时点，以 12%作为投资收益率，计算项自净现值，使其为零，便可求得物业转售最低售价(总价以及单价)： 解得 x=359221.47(元) 2013 年 8 月 1 日的最低转售总价为 359222 元，转售单价为7184.5 元/m 2。67 【正确答案】 第一种情况： (1)总开发价值 1)项目年净收益：3600(1-35%)-2340(万元 ) 2)总开发价值：P=A/i1-1/(1+i) n=2340/10%1-1/(1+10%)n (2)总开发成本 1)总建筑面积：40005=20000(m 2) 2)建造
28、成本：400020000=8000(万元) 3)专业人员费用：800010%=800( 万元) 4)管理费用：(8000+800)50.4=440(万元) 5)财务费用：(8000+800+440)(1+10%) 3/2-1-1420(万元) 6)总开发成本：8000+800+440+1420=10660(万元) (3)成本利润率 成本利润率 =(总开发价值-总开发成本)/总开发成本100% 45%=2340/10%1-1/(1+10%) n-10660/10660 1.1n=2.94599 nlgl.1=Ig2.94599(或用插入法计算 n) 得 n=11.34(年) 第二种情况： (1)
29、总建筑面积：40005=20000(mm2) (2)建造成本：400020000=8000(万元) (3)专业人员费用：800010%=800(万元) (4)管理费用：(8000+800)5%=440(万元) (5)财务费用：(8000+800+400)(1+10%)3/2-1=1420(万元) (6)开发成本：8000+800+440+1420=10660(万元) (7)利润：1066045%=4797(万元) (8)开发成本与利润合计：10660+4797=15457(万元) (9)项目年净收益： 3 600(1-35%)=2340(万元) (10)设 B 集团可接受的合作经营年限为 n n 年收益的折现值：2340/10%1-1/(1+10%)n 根据：15457=2340/10%1-1/(1+10%) n 1.1n=2.94599 nlgl.1-Ig2.94599(或用插入法计算 n) 得 n=11.34(年)
