1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 24（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 国外研究表明，房地产的经济寿命与其( )相关。（A）建筑结构（B）所在区域（C）使用性质（D）使用过程2 开发商以某一价格出售“物业+ 健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是( )技巧。（A）产品线定价（B）选择品定价（C）补充品定价（D）产品束定价3 建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为( )。（A）空置率（B）有效面积系数（C）建筑密度（D）建筑容积率4 某开发项目的规划建设用地面积为 5000m2，如果地
2、上建筑容积率为 6、建筑覆盖率为 50%、楼高 17 层( 其中 14 层为建筑面积相等的裙房，517 层为标准层)，则标准层每层建筑面积为( )m 2。（A）882（B） 1765（C） 1667（D）15385 根据( ) 的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。（A）房地产交易方式（B）房地产交易顺序（C）购买房地产目的（D）房地产类型6 某城市 2004 年存量商品住房的吸纳率为 40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( )。（A）0.4 月（B） 2.5 月（C） 0.4 年（D）2.5 年7 在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的
3、阶段为房地产市场自然周期中的( ) 。（A）第一阶段（B）第二阶段（C）第三阶段（D）第四阶段8 如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( ) 。（A）减少（B）增加（C）不变（D）同步递减9 承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。（A）半个月（B）一个月（C）一个半月（D）二个月10 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是( )。（A）目标定价法（B）价值定价法（C）挑战定价法（D）成本加成定阶法11 某开发商向银行申请了利率 6%，期限为 10 年，按年等额偿还的一笔总额为100 万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息
4、额为( )。（A）7.59 万元（B） 7.28 万元（C） 13.59 万元（D）6.05 万元12 下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( )。（A）空置率（B）利息备付率（C）容积率（D）成本利润率13 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )。（A）融资类参数（B）评价标类指标（C）时间类参数（D）收益类指标14 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是( )。（A）消费者行为调查（B）市场营销因素调查（C）竞争情况调查（D）市场需求容量调查15 在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是( )。（A）空置
5、率=合理空置率（B）空置率合理空置率（C）空置率合理空置率（D）不能判断16 现金流入与现金流出之差称为( )。（A）现金波动值（B）现金后期值（C）净现金流量（D）现金流量差值17 某家庭预计在今后 10 年内的月收入为 16000 元，如果其中 30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为 12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是( ) 。（A）31.46 万元（B） 32.46 万元（C） 33.46 万元（D）34.46 万元18 某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为 0.5%，通常称为“年利率 6%、每月计息一次” ，即“ 名义利率 ”。当按单利息计算时，名义利率
6、和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为( )。（A）相等（B）不相等（C）可能会相等（D）不能确定19 下列选项中，( ) 更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。（A）开发工作量（B）经营利润（C）经营收入（D）投资数额20 ( )是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。（A）开发利润率（B）财务利润率（C）项目利润率（D）成本利润率21 已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为 10%时，该投资项目的动态投资回收期为( )年。 （A）4.00（B） 4.58（C） 4.625（D）5.1
7、622 已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。试计算该投资项目的资本金利润率为( )。（A）13.0%（B） 43.3%（C） 33.3%（D）23.3%23 房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指( ) 。（A）经营成本（B）开发产品成本（C）期间费用（D）开发项目总投资24 采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是( ) 。（A）单元估算法（B）单位指标估算法（C
8、）工程量近似匡算法（D）概算指标法25 初步可行 I 生研究阶段投资估算的精确度可达( )，所需费用约占总投资的0.25% 1.5%。（A）5%（B） 10%（C） 20%（D）30%26 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作。（A）项目策划（B）项目方案的设计（C）可行性研究（D）成本收益分析27 投资组合是( ) 的一个有效措施。（A）提高投资收益（B）提高市场竞争力（C）开拓投资领域（D）规避投资风险28 ( )是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。（A）单元估算法（B）单位指标估算法
9、（C）工程量近似匡算法（D）概算指标法29 张先生以 10 万元的预付款购买了一套时价为 100 万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了 120 万元，那么，张先生预付款的收益率为( )。（A）10%（B） 20%（C） 50%（D）200%30 贷款质押是借款人以( )作为债权的担保。（A）第三方保证人以自身的财产（B）财产（C）不动产（D）动产或权力31 下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是( )。（A）企业信用等级越高，信用等级系数值越高（B）贷款期限越长，期限系数值越大（C）项目风险越大，风险等级系数值越大（D）用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，
10、贷款方式系数值较低32 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。（A）经营成本（B）物业档次（C）业主目标收益要求（D）同类型物业的市场供求关系33 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 30m2，外墙面积 6m2，单元间分隔墙面积 8m2，公摊面积 3m2。那么，可出租面积应为( )。（A）33m 2（B） 40m2（C） 43m2（D）47m 234 物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。（A）零售商的财务能力（B）零售商需要的服务（C）零售商组合与位置分配（D
11、）零售商的声誉35 某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元，年租金收入为 600 万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )。（A）42.0 万元（B） 50.4 万元（C） 60.0 万元（D）72.0 万元二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( ) 。（A）房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变（B）房地产投资项目的实
12、际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变（C）房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了（D）房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了（E）物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了37 房地产间接投资的形式主要有( )。（A）投资房地产信托（B）购买住房抵押支持证券（C）购买房地产企业债券（D）购买物业用于出租经营（E）购买土地进行开发38 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。（A）导致房地产实际价值下降（B）导致房地产实际价值上升（C
13、）加大投资者债务负担（D）抑制房地产市场需求（E）增加房地产市场需求39 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场” ，这种划分所采用的市场细分标准有( )。（A）按存量增量细分（B）按交易形式细分（C）按目标市场细分（D）按房地产用途细分（E）按地域细分40 随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。（A）市场营销以及资产管理（B）建筑设计（C）建造技术（D）房地产估价（E）项目管理41 制定租售方案的工作内容主要包括( )。（A）租售选择（B）宣传手段选择（C）租售进度安排（D）广告设
14、计及安排（E）租售价格确定42 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有( )。（A）自然特征（B）细分市场（C）人口密度的大小（D）该区域发展的类型和范围（E）竞争性项目的区域43 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。（A）预售收（B）还本付息收入（C）租赁收入（D）贷款本金收入（E）利息收入44 房地产开发投资的清偿能力指标一般有( )。（A）借款偿还期（B）利息备付率（C）偿债备付率（D）资产负债率（E）速动比率45 房地产开发企业的经营成本主要包括( )。（A）土地转让成本（B）经营管理费用（C）配套设施销售成本（D）商品房销售成本（E）房地产出租经营成本46 风险估计
15、与评价常用方法有( )。（A）专家个人判断法（B）解析法（C）蒙特卡洛法（D）智暴法（E）德尔菲法47 房地产投资者的权益融资方式主要有( )。（A）公司上市（B）房地产抵押贷款（C）土地储备贷款（D）合作开发（E）向商业银行借入信用贷款48 新设项目法人融资形式的特点有( )。（A）项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成（B）新设项目法人承担相应的融资责任和风险（C）从项目投产后的经济效益来考察偿债能力（D）从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力（E）拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产49 物业资产管理的职能包括( )。（A）物业管理（B）设施管理（C
16、）资产管理（D）运营管理（E）组合投资管理50 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。（A）可出租或可使用面积（B）出租方的商业信誉（C）基础租金与市场租金（D）出租单元的面积规划和室内装修（E）物业管理企业的经营业绩三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 名义利率不能反映资金时间价值的影响。( )（A）正确（B）错误52 对于建成后用于出租的房地产，空置率提高，会导致项目有效租金收入减少；空置率降低会使项目有效租金收入提高。( )（A）正确（B）错误53 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地
17、产开发融资。( )（A）正确（B）错误54 逐年从产品经营利润中提取折旧，以补偿固定资产在使用中的磨损和贬值。( )（A）正确（B）错误55 目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。( )（A）正确（B）错误56 开发商适时提价，可能会加快项目的销售进度。( )（A）正确（B）错误57 成本加成定价法中加成的含义就是一定比例的管理费和利润。( )（A）正确（B）错误58 在物业出租广告中，租金就是指单位可出租面积(即使用面积)的租金。( )（A）正确（B）错误59 某项目成本利润率为 30%，开发周期为两年，则该项目年成本利润率为 15%。( )（A）正确（B）错误6
18、0 建筑工程固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费、施工机械费及按一定百分比分摊的管理费和利润。( )（A）正确（B）错误61 某租客 5 年支付的物业租金的现值为 40 万元，年租金的增长率为 2%，如果贴现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为 8.4 万元。( )（A）正确（B）错误62 对于资金雄厚的开发商，完全没有必要考虑预售楼宇方案。( )（A）正确（B）错误63 进度计划中的关键线路是指直接影响工程项目功能实现的那部分分项工程之和。( )（A）正确（B）错误64 如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施
19、而支付的费用。( )（A）正确（B）错误65 建设工程施工的分包也需经开发商同意，分包人可由开发商指定、推荐，或者由承包人自己选定。( )（A）正确（B）错误66 房地产置业投资的目的是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入，并在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，将其转售，获取转售收益。( )（A）正确（B）错误67 房地产投资的资本价值风险属于系统风险的一种。( )（A）正确（B）错误68 新西兰布郎教授 1984 年认为，风险最大的是零售商业用房。( )（A）正确（B）错误69 房地产市场运行环境之一是自然环境。( )（A）正确（B）错误70 房地产泡沫比房地产过
20、度开发的严重程度更高，危害更大。房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而恢复至平衡状态。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。71 张某于 2000 年 1 月 1 日以 50 万元购得一套住宅，购房款中 60%来自银行提供的年利率为 6%、期限为 15 年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005 年 1 月 1 日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从 2005 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月31
21、 日，年利率为 6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为 0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额是多少?72 某开发商以 6000 万元购置了一宗商住用地 50 年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为 4500m2，容积率为 7.5，建筑密度为 65%，建筑层数共 20 层，从-2 至+3 层建筑面积均相等。地下 2 层中，地下一层为车库，有供出售的 95 个车位，地下二层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上 3 层裙房为用于出租的商业用房，地上 418 层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为 3.5 年(其中准备期为 12 个月，建设周期为 24 个月，销售期为 6 个月)；专业人员费用和管理费用分别为建造成本的 8%和 5%；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本为 3500元/m 2，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为 8000 元/m 2，商业用房年净租金收入为 2000 元/m 2，停车位售价为 12 万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的 2.5%和 6.0%。开发建设贷款利率为 7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为 5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。
