1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 27 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 建成后的物业是指通常所说的已通过竣工验收,可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态,可分为( )两种情况。（A）空置物业和已入住(允许有部分空置)物业（B）居住物业和商业物业（C）居住物业和基础设施物业（D）正在使用的物业和未使用的物业2 政府用来调控房地产市场的主要政策不包括下面的( )。（A）土地供给政策（B）住房政策和金融政策（C）财政税收政策（D）建筑商业用房的规划政策3 房地产是一种特殊的商品,( )是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大区别。（A
2、）有较大价值（B）不可移动性（C）市场需求量大（D）供给缺乏弹性4 一般工业生产活动中的投资,可分为( )两个部分。（A）固定资产投资和流动资金（B）体力投资和脑力投资（C）投入的资金和投资工具（D）投资的用具和人员培训等的投资5 动态回收期是指( ) 。（A）项目以净收益抵偿全部投资所需的时间（B）项目以内部收益抵偿全部投资所需的时间（C）自开发投资起始点至累计净现值出现负值为止的这种时间（D）自开发投资期到净现值等于、所需的时间6 若名义利率为 r,年初借款为 P,在一年中计算利息 m 次,则每一计息周期的利率为r/m,一年后的本利和为:F=P(1+r/m) m,其中利息 I=F-P=P(
3、1+r/m)m-P,故实际利率 i 与名义利率 r 的关系表达式应为:i=(F-P)/P=(1+r/m) m-1 通过这个关系式可以看出,名义利率与实际利率存在的关系表述不正确的一项是( )。（A）当每年计息周期数 m1 时,实际利率小于名义利率（B）当每年计息周期数 m=1 时,名义利率与实际利率相等（C）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值（D）名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大7 动态投资回收期指标一般不能用来评价( )项目。（A）开发完结后出租（B）开发完结后出售（C）开发完结后自营（D）置业投资8 不是信托生效的方式是( )。（A）签订时生效（B）承诺前生
4、效（C）附生效条件的,条件成立时生效（D）需要办理登记的、登记时生效9 房地产市场行为规范不包括( )。（A）资质审查和产权登记（B）建立房地产价格评估制度（C）交易程序的规范化（D）确定房地产投资者的投资水平和身份,确保市场各项政策的完善10 不管是主动的还是被动的,土地所有者或当前使用者的作用非常重要。为了( ),他们可能主动提出出让、转让或投资开发的迫切愿望。（A）国家政策的安排与调派（B）得到个人私心和欲望的实现（C）取得其他房地产企业或其他投资企业的认可（D）出售或提高其土地的使用价值11 美国等发达国家的金融机构向房地产领域发放的信贷资金通常占到了其放贷总额的( ),我国香港特别行
5、政区的这个比例则有( ) 。（A）40%,20%（B） 30%,20%（C） 20%,30%（D）20%,40%12 工程( ) 是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。（A）成本控制（B）进度控制（C）质量控制（D）合同控制13 ( )是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。（A）成本利润率（B）投资利润率（C）资本金利润率（D）偿债备付率14 房地产开发投资通常属于( )，它形成了房地产市场的增量供给。（A）长期投资（B）短期投资（C）中期投资（D）中长期投资15 ( )招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技
6、术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。（A）私下（B）公正（C）公开（D）邀请16 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是( ) 。（A）经营成本（B）开发产品成本（C）期间费用（D）开发项目总投资17 产生房地产价格泡沫的主要诱因是( )。（A）土地稀缺（B）城市化进程快（C）投机需求膨胀（D）过度开发18 下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( )。（A）容积率（B）空置率（C）利息备付率（D）成本利润率19 不属于房地产市场的专业顾问的是( )。（A）建筑师（B）监理人（C）工程师（D）律师20 具有保值、增值性，是因为房地产本身
7、的( )。（A）多样性（B）固定性（C）稀缺性（D）消耗材料多21 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和( )。（A）前期费用（B）房屋开发费（C）财务费用（D）办公费22 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用( ) 计息。（A）复利（B）单利（C）连续复利（D）间断复利23 房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率是( )。（A）现金回报率（B）投资回报率（C）投资回收（D）投资回报24 以下选项中( ) 是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为
8、发生所要求的最低投资报酬率。（A）最低收益率（B）最高收益率（C）目标收益率或最低收益率（D）基准收益率25 个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为是指( )。（A）个人住房按揭贷款（B）个人住房抵押贷款（C）政策性抵押贷款（D）商业性抵押贷款26 在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由( )列出质量缺陷清单。2009 年考题（A）开发商（B）承包商（C）监理工程师（D）使用单位27 对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于( )。2004 年考题（A）12（B） 15（C） 20（D）2528 下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）
9、。（A）市盈率=股价/每股净资产（B）市盈率= 股价/每股收益（C）市盈率= 市值/销售收入（D）市盈率=市值/现金流29 在砖混结构房屋中，设置( )的目的是为了提高房屋的抗震性能。（A）主梁（B）过梁（C）圈梁（D）基础梁30 通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补( )与实际情况不符的缺点。（A）成本投入的数量（B）成本投入的数量和时间（C）支出与投入的数量和时间（D）销售收入的数量31 一个理想的折现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率。（A）贷款利率（B）存款利率（C）目标收益率（D）无风险收益率32 动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态
10、投资回收期 Pt与设定的目标收益率 Ic 之间的关系是 ( )。（A）Ic 越大，Pt 越大（B） Ic 越小， Pt 越大（C） Pt 越大，Ic 越小（D）Ic 与 Pt 无关33 某购房者向银行申请了 40 万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为 6.6%，期限为 10 年，购房者月还款额的增长率为 0.5%；则购房者的首次还款额是 ( ) 元。（A）204.08（B） 356.72（C） 508.91（D）666.6734 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )。（A）时间类参数（B）融资类参数（C）评价标准类指标（D）收益类指标35
11、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。（A）销售收入（B）转让收入（C）租金收入（D）利息收入二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 对置业投资者来说,房地产投资的经济效果主要表现为( )。（A）投资（B）租金（C）物业增值（D）减少纳税（E）股权增加37 下列有关通货膨胀和房地产增值两者之间的关系理解正确的选项是( )。（A）通货膨胀和房地产增值是两回事（B）通货膨胀往往是由需求超过供给从而导致房地产价值上升造成的购买力下降;而房地产增值往往是由资金和信用
12、规模以及总体价格水平的上升而造成的（C）通货膨胀和房地产增值对未来的钱来说有类似的影响,但对折现率的影响不同（D）通货膨胀导致折现率提高,因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失;房地产增值则导致折现率下降, 与物业投资有关的风险因素有一定联系38 防止出现营销误区,应注意的环节是( )。（A）在市场调查方面普遍存在的问题,主要表现为供给调查方面缺少真实性（B）房价策略单一陈旧（C）促销策略单一（D）促销策略多样化（E）营销理论与实践的脱节39 下列有关房地产市场运行的一般规律的认识表达不正确的选项为( )。（A）在人们希望拥有的房屋数量和零售商业中心物业的投资或拥有者数量
13、这两种情况下,拥有房地产资产需求的增加会导致其价格下降,而过多的房地产资产供给会导致价格上升（B）房地产开发是房地产供给增量的主要来源,新增房地产供给取决于这些房地产资产的价格和其开发成本。从短期角度来看,由于房地产开发过程的滞后和拖延常常使两者相等（C）在房地产使用市场,需求来源于房地产使用者(用家),这些使用者可以是租客或业主,也可以是企业或家庭（D）房地产使用市场的作用就是确定一个租金水平 ,在这个水平上对房地产的使用需求等于房地产的供给。当房地产供给固定而家庭数量增加或企业生产规模扩大时,租金就会下降40 房地产开发项目可行性研究的内容最后,结论建议应包括( )。（A）存在的问题及相应
14、的建议（B）运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发项目的可行性,并推荐最佳方案（C）项目环境效益、社会效益及综合效益评价（D）风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析;另一方面从政治形势、国家方针政策、经济发展状况、市场周期、自然等方面进行定性风险分析41 房地产开发商通过招标方式发包建筑工程,目的在于选择“适当” 的承包商。因而开发商在招标时必须考察投标者的( )。（A）技术实力与经济实力（B）管理经验与效率高低（C）价格是否最低（D）信誉是否良好42 银行发放贷款,不是以有无财产抵押作为先决条件,而是视企业的信用状况而定的是( )。（A）对 A
15、AA 级企业,贷款的利率可按国家法定利率执行,贷款方式一般可免除担保,如果贷款额度较大,期限较长,银行也可要求第三方保证（B）对 AA 级企业,贷款利率一般按国家法定利率执行,但必须由第三方为其贷款提供担保或者由房地产作抵押,并且银行不予发放贷款（C）对 A 级和 BBB 级企业,贷款利率在中央银行定的浮动幅度内,适当上浮,贷款额度有所限制,而且必须由银行认可的房地产作抵押（D）对 BBB 级以下的企业 ,因为信用度较差,明显没有还款能力 ,银行不予发放贷款43 下面是针对类型进行市场宣传工作的有( )。（A）写字楼、零售商业用房（B）工业与仓储用房、写字楼、零售商业用房（C）住宅和工业用房、
16、写字楼（D）写字楼、工业与仓储用房44 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。（A）单元估算法（B）概预算定额法（C）工程量近似匡算法（D）蒙特卡洛模拟法（E）单位指标估算法45 前期工程费用主要包括( )。（A）拆迁安置补偿费（B）规划费用（C）设计费用（D）可行性研究费用（E）“三通一平” 费用46 一般将产品生产经营活动中的成本分为( )。（A）生产成本（B）销售费用（C）经营费用（D）机会成本（E）全寿命费用47 目前我国房地产开发投资企业纳税的税种有( )。（A）经营税金及附加（B）城镇土地使用税（C）房地产税（D）物业税（E）企业所得税48 影响购买
17、者的心理因素有( )。（A）动机（B）感觉（C）学习（D）信念和态度（E）欲望49 国内生产总值有三种表现形态，即( )。（A）价值形态（B） GDP（C）收入形态（D）产品形态（E）GNP50 经济活动的类型和特点不同，现金流量的表现形式也不同，对于大型房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括( )。（A）销售收入 A（B）出租收入（C）利息收 A（D）贷款本金收入（E）折旧费三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益,而不是土地或物业本身。( )（A）正确（B）错误52 建成后的物
18、业是指已通过竣工验收并不一定投入正常使用的建筑物及其附属物。( )（A）正确（B）错误53 如果开发工作是遵循一个理论的程序,即项目建设完毕后才去找买家或租客时,开发的程序才按一般程序的八个步骤来。( )（A）正确（B）错误54 市场的主体通常指参与市场交易的买家、卖家及交易对象,市场客体通常指为买卖达到作出支持或服务的其他商人或政策等。( )（A）正确（B）错误55 房地产商以价格来制定销售量。( )（A）正确（B）错误56 能够改变潜在毛租金收入的惟一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化,它代表物业实际获取的收入。( )（A）正确（B）错误57 房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某
19、项置业投资的净经营收益为负值时除外。 ( )（A）正确（B）错误58 投资分为固定资产投资和净资产投资。 ( )（A）正确（B）错误59 某项目成本利润率为 30%，开发周期为 2 年，则该项目年成本利润率为 15%。 ( )（A）正确（B）错误60 房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。( )2006 年考题（A）正确（B）错误62 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。( )2005 年考题（A）正确（B）错误63 房地产开发项目的总开发成本中不包括销售税金。(
20、 )2009 年考题（A）正确（B）错误64 个人住房抵押贷款属于购房者的消费性信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。( )2004 年考题（A）正确（B）错误65 投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 通过分析某一房地产项目资产负债表，可以得到如下信息：负债合计 5000 万元，资产合计 8000 万元，流动资产和流动负
21、债分别为 3000 万元和 2500 万元，存货为1500 万元。计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。67 某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm 和 30cm 管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为 1800 万元和 2400万元；运行费用第一年分别为 350 万元和 220 万元，之后每年都以 0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为 8 年和 10 年，到期后的净残值都是初期投资额的 10%，折现率为 10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。房地产
22、估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 27 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 居业物业和商业物业都是按照建筑物的用途来划分的。【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 D【试题解析】 D 项属于城市规划政策,无法用来调控房地产市场。【知识模块】 房地产投资概述3 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场及其运行规律4 【正确答案】 A 【知识模块】 房地产投资分析基本知识5 【正确答案】 A【试题解析】 动态回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说,动态投资回收期自开发投资起始点算起,累计净现值等于零
23、或出现正值的年份即为投资回收终止年份。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究6 【正确答案】 A【试题解析】 m1 说明实际利率大于名义利率。【知识模块】 房地产投资分析基本知识7 【正确答案】 B【知识模块】 经济评价指标与方法8 【正确答案】 B【知识模块】 综合9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发的程序与管理10 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场及其运行规律11 【正确答案】 D【试题解析】 两者比例分别达到 20%、40%。【知识模块】 房地产投资的资金融通12 【正确答案】 A【试题解析】 工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于
24、租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。13 【正确答案】 B【试题解析】 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。14 【正确答案】 B15 【正确答案】 D【试题解析】 邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果来产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。16 【正确答案】 C17 【正确答案】
25、C【试题解析】 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。18 【正确答案】 B【试题解析】 空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。19 【正确答案】 B20 【正确答案】 C【试题解析】 房地产具有保值、增值性，是因为
26、房地产本身的稀缺性。21 【正确答案】 D【试题解析】 根据管理费的概念。22 【正确答案】 C23 【正确答案】 A24 【正确答案】 D25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是竣工验收的要求。在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。27 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产投资项目的清偿能力。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产置业投资项目，该指标值应大于等于 1
27、2。28 【正确答案】 B29 【正确答案】 C30 【正确答案】 C31 【正确答案】 D32 【正确答案】 A【试题解析】 因为房地产开发项目的投资均在开发经营期的前期，而收益均在后期，由于资金的时间价值影响，所以当设定的目标收益率 Ic(即为折现率)越大，动态投资回收期 Pt 必定也越大。33 【正确答案】 B34 【正确答案】 D35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产投资分析基本知识37 【正确答案
28、】 A,C【试题解析】 B 项中通货膨胀的房地产增值的说法应相互交换。D 中房地产增值不影响折现率,除非与物业投资有关的风险因素发生变化。【知识模块】 房地产投资分析基本知识38 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产市场营销39 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 A 项中过多的房地产供给资产会导致价格下降 ,B 项中常使两者不可能相等,D 项中会导致租金上涨。【知识模块】 房地产市场及其运行规律40 【正确答案】 A,B【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究41 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项应改为价格是否合理。【知识模块】 房地产开发的建设过程42 【正确答案
29、】 A,B,C,D【试题解析】 银行通过确定企业的信用程度,对信用程度特别高、良好、一般的企业原则上都可给予贷款,但在贷款利率、贷款额度和贷款方式上会有所不同。【知识模块】 房地产投资的资金融通43 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产市场营销44 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。45 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等
30、土地开发工程费支出。46 【正确答案】 A,B47 【正确答案】 A,B,C,E48 【正确答案】 A,B,C,D49 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 因为 GDP 是国内生产总值的英文缩写， GNP 是国民生产总值的英文缩写。50 【正确答案】 A,B三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 房地产市场上流动的实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益,而不是土地或物业本身。【知识模块】 房地产市场及其运行规律52 【正确答案】 B【试题解析】 建成后的物业要可投入正常使用。【知识模块】 房地产投资概述53
31、【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理54 【正确答案】 B【试题解析】 市场的主体通常指参与市场交易的买家和卖家,市场客体通常指买卖双方交易的对象。【知识模块】 房地产市场及其运行规律55 【正确答案】 B【试题解析】 目标定价法的重要缺陷是以估计的销售量求出应制定的价格。【知识模块】 房地产市场营销56 【正确答案】 B【试题解析】 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入,它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时,可以获得的租金收入。【知识模块】 物业管理57 【正确答案】 B58 【正确答案】 B59 【正确答案】 B60 【正确答案】 A61 【正确答案】
32、 B【试题解析】 本题考核的是房地产投资的目的。其中，房地产投资可以降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。62 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产投资分析中的投资与成本。其中，对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至为零。63 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产开发项目的总开发成本的内容。64 【正确答案
33、】 B【试题解析】 本题考核的是个人住房贷款的内容。个人住房贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。尤其在项目预售阶段，购房者申请的个人住房抵押贷款是项目预售收入的重要组成部分，也是开发商后续开发建设资金投入的重要来源。由于预售房屋还没有建成，所以金融机构发放个人住房抵押贷款的风险一方面来自申请贷款的购房者，另一方面则来自开发商。购房者的个人信用评价不准或开发商的项目由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险。65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 67 【正确答案】 这两种方案是互斥关系，因为要在两个方案中选择其一，淘汰另一个。 由于这两个方案中的管道使用寿命不同，因此采用等额年费用法进行方案比选。 甲方案的费用现值 乙方案的费用现值 由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。
