1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 29（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 人们在房地产开发或投资活动中,为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金称为( ) 。（A）资金（B）成本（C）投资（D）资源2 房地产投资首先面临的是系统风险,投资者对这些风险不易判断和控制,其中包括( )。损失风险; 政策性风险;利率风险;变现风险; 政治风险; 周期风险; 市场供求风险;通货膨胀风险; 比较风险;持有期风险; 资本价值风险（A）（B） （C） （D）3 在收集第一手资料时所采用的最主要的调查手段是( )方法。（A）观察（B）专题讨论（C）实验（D）问卷
2、调查4 当完成市场分件和其他前期研究工作并进行了项目评估之后,就要进入实施过程,而实施过程的第一步就是( )。（A）确定建设施工的各种图纸准备就绪（B）完成全体工作人员的筛选工作（C）获取土地使用权（D）明确各工作人员及施工阶段应发放的工资5 为了提高旧城市居民的居住水平,改善城市环境,适应城市经济的发展,( )迫在眉睫。（A）旧城区的开发改建（B）旧城区的拆除重建（C）旧城区的外观和环境改造（D）旧城区的旅游业开发工作6 下列有关建筑师的事项理解有误的是( )。（A）在房地产产品的生产过程中,建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作（B）没有哪一个建筑师不是
3、亲自完成各项设计工作,而作为主持人来组织或协调这些工作（C）在工程建设过程中,建筑师还负责施工合同的管理和工程进度的控制（D）一般情况下,建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等7 下列有关工程师事项及相关知识理解不正确的一项是( )。（A）房地产开发过程中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等提供的服务（B）不同专业的工程师可进行结构、供暖、给排水、照明以及空调或高级电气设备等设计（C）从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议,并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况（D）不同专业的工程师还可负责合同签订,建筑
4、材料和建筑设备采购 ,施工监理,协调解决工程施工中的技术问题等项工作8 房地产投资收益率标准的确定,一般要综合考虑一些因素,其中不包括的因素为( )。（A）政府对房地产投资的决策的不稳定性以及社会制度变迁造成的影响（B）当前的宏观经济状况、银行贷款利率和其他各行业的投资收益率水平（C）房地产的类型、地点以及对未来租金增长的预期,房地产产品自然寿命和经济寿命的长短（D）承租者能够连续支付租金的能力,投资规模的大小9 横道图法是一种用直线线条,在时间坐标上表示出单项工程进度的方法( )。（A）我国各行各业进度管理中不常采用（B）对于一些复杂的建筑工程,采用它比较合适（C）以它为进度计划,在工程实际
5、进行中可把实际进度用虚线表示在图中,与计划进度作一对比,以便调整工程进度（D）从图中可看出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系以及哪些工序是关键工作10 工程款的支付一般按时间大致分为( )阶段。（A）预付款、最终付款、退保留金、工程进度付款（B）预付款、退保留金、工程进度付款、最终付款（C）工程进度款、退保留金、预付款、工程进度付款（D）预付款、工程进度付款、最终付款、退保留金11 房地产开发商的第一信条是( )。（A）赚取利润（B）永远不使用你自己的钱（C）承担投资风险（D）用别人的钱为自己赚钱12 关于区域营销错误的说法为( )。（A）包含地区营销、片区营销和区位营销（B）如何对城市或
6、地区进行营销推广,增强投资者的地区偏好,就变成促进各地区房地产业发展的首要条件（C）地区营销理念应主要由政府部门以宣传综合投资环境为主要内容,全面展示地区营销优势以赢得本地区投资意向（D）在大势已定的片区营销态势中,个盘的营销活动将由开发企业独立完成 ,主要突出的是个盘特征13 关于准备金说法不正确的是( )。（A）是定期存入的用于支付未来费用的资金,通常用于支付物业经营过程中的资本性支出（B）准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下,由于准备金通常赚取利息收入,一些物业管理企业将这些利息收入积累成一基金,用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用（C）用于物业更新改造的准备金可以取有效毛
7、租金收入或年净经营收入的一个百分比（D）建立准备金基金会增加业主从物业收益中获取的净经营收入14 某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为3000 万元，流动负债总额为 1500 万元，存货为 1800 万元。则该项目的速动比率是( )。（A）80%（B） 120%（C） 171%（D）200%15 对于收益性物业的管理费和利润通常是物业( )的一个百分比。（A）有效毛租金收入（B）净经营收入（C）潜在毛租金收入（D）税后现金流16 当开发项目用地面积一定时，( )的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。（A）租售价格（B）开发期（C）容积率（D）建筑密
8、度17 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。（A）经营成本（B）物业档次（C）业主目标收益要求（D）同类型物业的市场供求关系18 开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标，这一指标称为( )。（A）成本利润率（B）投资利润率（C）资本金利润率（D）资本金净利润率19 个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。（A）系统风险（B）资本价值风险（C）个别风险（D）比较风险20 项目评估基础数据的预测和选定通常不包括( )部分。（A）销售收入测算（B）成本及税金（C）借贷资金（D）利润分配21 潜在购买者一般有三个特点，即兴
9、趣、收入和( )。（A）目标（B）途径（C）市场化（D）商品化22 房地产投资的弊端不包括( )。（A）变现性差（B）投资数额巨大（C）投资回收期较长（D）政府难以支持23 土地储备机构是由( )批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。（A）国务院土地管理主管部门（B）省、自治区、直辖市人民政府（C）市、县人民政府（D）省、自治区、直辖市土地管理主管部门24 土地开发的项目实施模式有( )的模式。（A）市、县人民政府负责实施和授权开发商负责实施（B）政府土地储备机构负责实施和施工队负责实施（C）施工队负责实施和授权开发商负责实施（D）政
10、府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施25 下列选项中，( ) 是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。（A）时间控制（B）安全管理（C）质量控制（D）进度控制26 风险分析常用的比较成熟的方法是( )。（A）概率分析法（B）期望值分析法（C）盈亏平衡分析法（D）敏感性分析法27 可行性研究是在投资决策前，对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的( )分析、比较和论证。（A）经济效益（B）技术经济（C）盈利能力（D）收益成本28 一般来说，与长期投资相比，短期投资( )。2010 年考题（A）风险较大（B）收益率较高（C）流动性较好
11、（D）投资回收期较长29 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为 6000 万元，单位面积的可变成本为 2000 元m 2，则该房地产开发项目的容积率至少是 ( )。2005 年考题（A）20（B） 30（C） 40（D）5030 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括( )分析。2006 年考题（A）最低租售价格（B）最低租售数量（C）最低利润水平（D）最高土地取得价格31 房地产泡沫产生的基础是（ ）。（A）投机需求膨胀（B）金融机构过度放贷（C）房地产市场中的过度开发（D）土地资源的稀缺性32 对投资项目或投资方向提
12、出建议，是( )阶段的主要任务。（A）投资机会研究（B）初步可行性研究（C）详细可行性研究（D）项目的评估和决策33 下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是( )。（A）成本利润率是年成本利润率（B）成本利润率是开发经营期的成本利润率（C）投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率（D）投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率34 市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。（A）经营成本（B）物业档次（C）业主目标收益要求（D）同类型物业的市场供求关系35 银行为某家庭提供了期限为 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、
13、若该笔贷款的实际年利率为 7.25%，则名义年利率是( )。（A）7.02%（B） 7.04%（C） 7.50%（D）7.85%二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列相关个别风险的概念阐述正确的是( )。（A）除了政府发行的债券以外,所有的投资都面临着收益现金流风险 ,这种风险不仅在于对未来收益的影响,甚至还会对投入的股本产生相关的影响（B）未来经营费用的风险主要是对于房地产开发投资来说的（C）预期的资本价值和现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险,在很大程度上影响着房
14、地产开发投资的收益（D）房地产投资强调在适当的时间,选择合适的地点和物业类型进行投资 ,这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度37 毫不例外,房地产投资同其他投资形式一样,都要面临收益现金流风险。对于置业投资者来说,( ) 将会影响投资商的巨大收益。（A）投资成本的增加（B）市场出租率的变化（C）物业毁损造成的损失（D）物业转售时的收入38 政府宏观调控房地产市场的手段有( )。（A）土地供应计划的调控和地价的杠杆作用（B）城市规划的指导（C）税收及租金的控制（D）金融杠杆的作用（E）商业房政策的影响39 总的来说,房地产市场是自由的,有足够的买家和卖家。但在某些情况下也会出现
15、少数物业持有者垄断、控制市场的情况。以下属于这种情况的有( )。（A）房地产市场的区域性导致地区市场间的不完全竞争（B）资本市场的不完全性可能会阻碍潜在的房地产投资者融入必要的资金以购买某些大型物业（C）房地产空间位置的固定性,容易使某些物业的持有者在房地产交易过程中处于比买家更有利的地位（D）房地产市场运行周期与宏观经济运行周期的不一致性（E）房地产的市场性可能会导致买家在房地产交易过程中处于比物业持有者更有利的地位40 开发项目的产品开发是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。在核算上将其费用划分为土地费用、前期工程费和( )。（A）基础设施建设费（B）建筑安装工程费（C）公共配套
16、设施建设费（D）开发间接费用41 在下述情况下开发商愿采取的营销方式(开发商自行销售)的是( )。（A）在大型房地产开发公司,有自己专门的市场营销队伍或地区性的销售网络（B）是在房地产市场高涨、市场供应短缺,所开发的项目很受使用者和投资置业人士欢迎,而且开发商预计在项目竣工后很快便能租售出去的项目（C）当开发商所发展的项目已有较明确,甚至是固定的销售对象时,也需再委托物业代理（D）尽管有些开发商也有自己的销售队伍,但他们往往还要借助于物业代理的帮助 ,他们有熟悉市场情况,具备丰富的租售知识和经验的专业人员,对市场领域有充分的认识42 按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必
17、须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是( ) 。（A）招标出让国有土地使用权（B）拍卖出让国有土地使用权（C）协议出让国有土地使用权（D）租赁国有土地使用权（E）抵押国有土地使用权43 以下属于时间序列分析法的有( )。（A）简单平均法（B）指数平滑法（C）相关分析法（D）专家意见法（E）销售人员意见法44 投资机会研究的主要内容有( )。（A）地区情况和经济政策（B）资源条件和劳动力状况（C）社会条件和地理环境（D）人文因素和气候环境（E）国内外市场情况45 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开
18、发投资企业纳税的主要税种包括( )。（A）经营税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（B）企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税（C）土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种（D）房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税（E）土地增值税46 在初步可行性研究阶段需进行粗略审查的内容是( )。（A）市场需求与供应（B）项目进度（C）项目财务分析（D）项目施工计划（E）项目地址47 下列投资形式中属于房地产间接投资的有( )。（A）房地产开发投资（B）购买房地产开发企业的债券（C）房地产置业投资（D）
19、购买住房抵押支持证券（E）购买房地产投资信托基金48 消费者的评价行为一般涉及( )等问题。（A）产品属性、品牌信念（B）效用函数、属性权重（C）内部刺激（D）外部刺激（E）评价模型49 房地产投资决策中常见的期权问题有( )。（A）确定合理的开发时机（B）决定是否放弃投资机会或项目（C）决定是否开发一些成长型项目（D）决定是否开发一些投资机会大的项目（E）决定是否放弃一些投资较大的项目50 房产图是房屋产权产籍管理的重要基础资料，分为( )。（A）房产分幅图（B）房产分丘图（C）房产分户图（D）房产平面图三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。
20、51 房地产开发投资中,大多数房地产投资的股本收益率能达到 30%的水平,在有效使用信贷资金,充分利用财务杠杆原理的情况下,该收益率甚至会达到 200%。( )（A）正确（B）错误52 以出租为经营方式的房地产置业投资项目中,投资是指购买房地产时的资金投入,而成本则是指含购买成本和出租成本。( )（A）正确（B）错误53 在收益率计算中,可预测物业预期可获得的收益,尤其包括物业的租金和额外利润,这是与投资回报率之间的最大区别。( )（A）正确（B）错误54 在计算项目总开发价值时,如果项目全部销售,则等于扣除销售税后的净销售收入;当项目用于出租时,为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之
21、和。( )（A）正确（B）错误55 技术资料内容包括前期工作资料、土建资料、安装方面的资料。( )（A）正确（B）错误56 房地产项目融资的实质,是充分发挥房地产的财产功能,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发,提高投资效益的目的。( )（A）正确（B）错误57 房地产项目融资的实质,是充分发挥房地产的财产功能,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发,提高投资效益的目的。( )（A）正确（B）错误58 企业的注册资本是企业投资人在国家注册登记机构的自有资金的总额,它的绝对数额越大,企业的资金实力越雄厚,实收资本可能小于或等于注册资本。( )（A）正确（B）错误59 写字楼通常分为一、二、三三个等
22、级。( )（A）正确（B）错误60 成本加成定价法中加成的含义就是一定比例的管理费和利润。( )（A）正确（B）错误61 土地使用者可以通过出让方式取得 60 年期的居住用地的土地使用权。 ( )（A）正确（B）错误62 详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。( )（A）正确（B）错误63 由于横道图法制作简便，明了易懂，在我国各行各业进度管理中普遍采用。( )（A）正确（B）错误64 租售期延长会增加房地产开发项目的融资成本和管理费用等项支出，特别是在贷款利率较高的情况下，会给开发商带来沉重的财务负担。( )（A）正确（B
23、）错误65 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产开发项目的占地面积为 8000m2，土地使用权年期为 40 年，总建筑面积 50000m2，其中服务式公寓 35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位 230 个(10000m 2)。项目建设期为 3 年，总投资额为 35000 万元(不包括贷款利息) ，其中自有资金占 35，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金 9000 万
24、元，全部为自有资金；第二年投入资金 13250 万元，其中 3250万元为自有资金；第三年投入资金 12750 万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为 775(3 万元、12600 万元、21650 万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为 90，租金为3000 元m 2年，运营成本为租金收入的 20；服务用房的残值为 20 万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为 10，投资者全部投资和自有资金的目标收益
25、率分别为 15和 25。在贷款利息最少条件下， 求： (1)该项目的借款计划和还款计划。 (2)该项目全部投资内部收益率。 (3)该项目自有资金财务净现值。2006 年考题67 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为 1200 万元的一出租公寓 20 年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费 300 万元并完成装修；第二年开始出租，当年的月租金收入为 25 万元，经营费用占租金收入的 11%；此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年 5%的比例递增；从第 11 年起，租金收入和经营费用稳定在第 10 年的水平上。若投资者期望的目标收益率为 13%，贷款利率为8%，折现率为 10%。试列出该项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(假设购楼投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。
