1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 30 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 位置对于( ) 具有特殊的重要性。（A）居住物业（B）工业物业（C）商业物业（D）特殊用途物业2 有关房地产开发投资的直接投资方式说法不正确的是( )。（A）房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始 ,通过在土地上的进一步投资活动,建成可以满足人们某种入住需要的房屋及附属物,然后进行销售转让,实现开发商获取投资收益的目标（B）房地产开发投资通常属于长期投资,它形成了房地产市场上的增量供给（C）当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时,开发投资就转变成了长期置业
2、投资（D）房地产置业投资的对象可以是开发商新建成的物业 ,也可以是房地产市场上的二手货3 房地产间接投资包括( )。（A）两个方面:购买住房抵押贷款证券和购买房地产投资企业的债券、股票（B）两个方面:投资于房地产投资的城市基本建设设施和投资于房地产投资信托基金（C）三个方面:购买住房抵押贷款证券,购买房地产投资企业的债券、股票和投资于房地产投资信托基金（D）三个方面:购买住房抵押贷款证券,购买房地产投资企业的债券、股票和投资于房地产投资的基础设施资金4 下列有关企业利润的四个层次的理解或公式表达不正确的一项是( )。（A）分配(应付) 利润= 经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)（B）
3、税后利润= 利润总额-所得税（C）经营利润= 销售( 含出租、自营)收入- 经营成本-期间费用-销售税金（D）利润总额=经营利润 +营业外收支净额5 为了评价居住区规划方案的经济性和合理性,经常采用以下一些技术经济指标作为衡量的标准,下列对其解释有误的一项是( )。（A）居住区总用地指居住区范围内的总用地面积 ,包括居住用地、公共建筑用地、道路用地和绿化用地（B）居民每人占地是居住区内人均用地指标,包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地和人均绿化用地（C）居住区总建筑面积指居住区范围内的总建筑面积,不包括公共建筑面积（D）总户数、总人口、平均每户人口指居住区内可容纳的总户数、总人口及
4、总人口与总户数之比6 房地产市场行为规范不包括( )。（A）资质审查和产权登记（B）建立房地产价格评估制度（C）交易程序的规范化（D）确定房地产投资者的投资水平和身份,确保市场各项政策的完善7 国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时,贷款价值比率通常不超过( )。（A）70%（B） 60%（C） 50%（D）80%8 某项目已投入 800 万元取得土地使用权,预计项目建设投资需 1600 万元,则今后项目开发建设资金投入( ) 以上,才可办理全部商品房预售许可证。（A）200 万元（B） 400 万元（C） 480 万元（D）600 万元9 房地产开发过程中需要两类资金,即用于支付开发费用的短期
5、资金即“( )” 和项目建成后用于支持使用者购买房地产的长期资金即就是“( )” 。（A）流动资金 固定资金（B）开发融资 抵押贷款（C）活期存款 定期存款（D）流动资金 抵押贷款10 下列有关房地产开发项目的规划设计方案选择理解不正确的是( )。（A）环境保护投资方案的选择（B）市政规划方案的选择。主要内容包括各种市场设施的布置、来源、去路和走向,大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通的组织（C）项目构成及平面布置（D）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单位工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图11 销售收入增长率( )
6、 。（A）(报告期销售收入 -基期销售收入)/ 基期销售收入100%（B） (报告期所有者权益-基期所有者权益)/基期所有者权益 100%（C） (当期开发产品销售面积/当期开发产品竣工面积 )100%（D）(年末逾期贷款余额/年末全部贷款余额)100%12 写字楼分类在我国无统一标准,国外一般将写字楼分为( )。（A）甲级、乙级、丙级写字楼（B）一级、二级、三级写字楼（C）国家、公司、企业写字楼（D）业主、投资者、公司写字楼13 关于预算说法错误的是( )。（A）可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动 ,估算在某一时间上物业现金流的状况（B）可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法,
7、以满足这项费用的支出（C）预算有许多类型,主要有年度运营预算、资本支出预算和长期预算（D）年度运算可以显示在业主持有物业的期间内 ,物业的现金流将会有哪些变化14 房地产长期贷款利率上调，导致( )。（A）新开发量增加，存量增加，租金下降（B）新开发量减少，存量减少，租金增加（C）租金增加，开发成本增加，存量减少（D）开发成本增加，存量减少，租金增加15 ( )是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。（A）动态投资回收期（B）静态投资回收期（C）财务净现值（D）财务内部收益率16 下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境( )。（A）政治
8、环境（B）国际环境（C）自然环境（D）技术环境17 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过( )。（A）半年（B） 1 年（C） 1 年半（D）2 年18 某零售商业物业租约规定，基础租金为 35 万元/月，百分比租金标准为 8%，若承租人本月的营业额为 480 万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为( )万元。（A）35（B） 37.8（C） 38.4（D）73.419 写字楼分类过程中需考虑的因素有( )。（A）写字楼的级别（B）写字楼的物业管理（C）写字楼的级别，写字楼的位置（D）写字楼的位置，交通方便性，建筑形式20 某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金
9、：先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。这个人的行为属于( )。（A）投机行为（B）房地产开发投资（C）房地产置业投资（D）固定资产投资21 对于开发商来说，由于开发商全程担保贷款，其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的( )，则开发商要承担的风险大大减少。（A）15%（B） 30%（C） 35%（D）40%22 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是( ) 。（A）政府的财政收入（B）土地出让收入（C）土地储备所获得的利润（D）土地受让方的投资23 申领施工许
10、可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的( ) 。（A）20%（B） 30%（C） 50%（D）60%24 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的( )。（A）50%（B） 60%（C） 70%（D）80%25 卖方物业代理从( ) 收取佣金。（A）买方（B）卖方（C）买卖双方（D）协议中规定的一方26 投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。（A）详细研究（B）粗略研究（C）特定项目的投资机会研究（D）建设项目的投资机会研究27 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距的是房地产( )。
11、（A）数量结构（B）供求结构（C）投资结构（D）总量结构28 为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的。建立资质审查制度的原则是( )。（A）程序化和系统化（B）标准化和程序化（C）公开化和系统化（D）公开化和标准化29 应用实物期权方法进行投资决策的具体过程，一般有四个基本步骤为( )。（A）构建应用框架、完成期权定价、检查结果、再设计（B）构建应用框架、计划期权定价、检查结果、再计划（C）构建应用框架、计划期权定价、确定期权定价模型、再设计（D）构建应用框架、完成期权定价、检查结果、确定期权定价模型30 某房地产投资者以 300 万元购入一个商
12、业店铺用于出租经营，资本金为 100 万元，其余资金为金融机构提供的利率为 10、期限为 10 年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响) 后的权益投资回报率为( ) 。2004 年考题（A）10（B） 1127（C） 1418（D）225531 某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500 万元，销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370 万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。2007 年考题（A）4505（B） 4931（C） 5886（D）63632
13、 张某购买了一间总价值为 100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60，其余为银行提供的年利率为 75，期限为 10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为 20 万元，运营费用为经营收入的 30，则在贷款期内的税前现金回报率是( )。2010 年考题（A）817（B） 1362（C） 140（D）233333 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的( ) 。（A）20%（B） 30%（C） 40%（D）50%34 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面 (如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理
14、会。这种竞争者属于( )竞争者。（A）从容不迫型（B）选择型（C）凶猛型（D）随机型35 房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是( )。（A）资本金-借贷资金- 预租售收入（B）预租售收入-资本金-借贷资金（C）借贷资金-预租售收入-资本金（D）资本金-预租售收入-借贷资金二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 各项财务和技术经济指标包括( )。（A）概算执行情况分析（B）新增生产能力的效益分析（C）基本建设投资包干情况
15、的分析（D）社会效益分析及环境影响因素的分析（E）工程建设的经验教训及有待解决的问题37 房地产开发项目的财务报表中,属于基本报表的是( )。（A）损益表（B）资产负债表（C）总投资估算表（D）经营成本估算表（E）资金来源与运用表38 社会经济环境与房地产市场发展的依存程度不断增长。其中房地产市场发展的社会经济影响因素包括( )。（A）政策因素,包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策（B）经济因素,包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等（C）社会因素,包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家
16、庭户数与规模、家庭生命周期等因素（D）个人因素,包括大型投资企业的负责人、世界经济巨头、政府的房地产政策决策人、具有重大影响力的经济人士等39 一般来说,资本化率的确定所需要考虑的方面不包括的选项为( )。（A）预期租金的下降率（B）经济活动中的长期利率（C）与租金收入流量相关的风险（D）投资企业对国家税收政策或法规的接纳度40 下列有关房地产市场的含义及相关方面理解,正确的选项是( )。（A）房地产即土地和地上建筑物是一种特殊的商品 ,巨大的投资利润是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大区别（B）虽然土地和地上建筑不能移动,但它可以被某个人或机构拥有,并且给拥有者或机构带来利润,因此就产
17、生了房地产交易行为（C）房地产市场有时是正式的,有时是非正式的。事实上,要想准确把握买卖双方是通过什么市场途径获得信息并达成交易是很困难的（D）由于房地产市场的地区性和随时间变化的特点 ,我们所说的房地产市场通常还要有地域和时间范围,从这种意义上来说,房地产市场可被认为是房地产买卖双方在某个特定的地理区域内于某一特定时间段内达成所有交易的总和41 下列有关财务评价的主要技术经济指标的理解正确的选项为( )。（A）在计算项目总开发价值时,如果项目全部销售 ,则等于扣除销售税金后的净销售收入;当项目用于出租时,为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和（B）在项目任务评价中,动态投资回收期
18、Pt 与其准回收期 Pc 相比较,如果 PtPc,则开发项目在财务上就是可以接受的,否则就无法接受（C）内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损,故所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率（D）如果财务净现值小于零,说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求 ,因而在财务上是可以接受的42 房地产开发项目可行性研究的重要组成部分包括房地产市场分析与预测。通过房地产市场分析与预测,开发商可以达到( )的目的。（A）了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求 ,用以指导项目的规划设计（B）了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平,
19、就拟开发项目进行市场定位(服务对象、规模、档次、租金或售价水平等)（C）了解影响房地产市场的宏观社会经济因素,进而把握投资机会与方向（D）了解房地产市场经营的不稳定性和社会政策等带来的风险 ,并进行分析研究43 关于现金流的说法正确的是( )。（A）从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后 ,就得到了物业的税前现金流（B）从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后,即得到物业税后现金流（C）税前现金流= 净经营收入-准备金-所得税（D）税后现金流=税前现金流 -抵押贷款还本付息44 在有关国际投资协定中，投资的定义通常以( )为基础。（A）成本（B）收益（C）交易（D）资产（E）企业45 在房地产
20、市场调查中，收集一手资料的方法有( )。（A）文献查阅（B）观察（C）专题讨论（D）问卷调查（E）实验46 导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性的有( )。（A）市场供给的特点（B）市场需求的特点（C）市场交易的特点（D）市场价格的特点（E）市场竞争的特点47 在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于( )。（A）社会平均利润率（B）资本供求状况（C）国家宏观信贷政策（D）目标收益率（E）风险大小48 管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括( ) 。（A）管理人员工资（B）房屋开发费（C）财务费用（D）办公费（E）勘察费用49 影响房地产市场区
21、域形状和大小的关键因素有( )。2004 年考题（A）自然特征，如山地和河流等（B）细分市场（C）人口密度的大小（D）该区域发展的类型和范围（E）竞争性项目的区域50 下列风险中，属于房地产投资系统风险的有( )。（A）市场供求风险（B）变现风险（C）利率风险（D）时间风险（E）资本价值风险三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产商品及房地产市场固有的特性,决定了房地产营销有其独特的运作方式。( )（A）正确（B）错误52 作为一条行业准则,开发商必须时刻抑制自己的主人傲气,并保持健康的心态来对待其工作人员和施工人员。( )（A）正确
22、（B）错误53 大厦内的主要承租人往往决定了一栋写字楼内的承租人类型。( )（A）正确（B）错误54 在工程建设过程中,工程师主要负责施工合同的管理和工程进度的控制。一般情况下,还可参与解决工程施工中的技术问题等。( )（A）正确（B）错误55 公司债券又称企业债券,是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。( )（A）正确（B）错误56 从房地产市场营销的具体方式来看,主要分为开发商自行租售和委托物业代理两种。( )（A）正确（B）错误57 当开发商所发展的项目已有较明确,甚至是固定的销售对象时,需自行租售。( )（A）正确（B）错误58 宣传具有高度真实感,有防御、戏剧化表现。( )（A）正
23、确（B）错误59 房地产市场宣传或吸引租客和购买者的主要手段包括媒体广告,邮寄宣传材料,发送售楼书,制作现场广告牌,楼盘正式推出仪式,样板房展示等。( )（A）正确（B）错误60 二级房屋市场就是存量市场或二手市场。（A）正确（B）错误61 房地产泡沫是反映如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，则房地产泡沫就产生了。（A）正确（B）错误62 我国销售量统计指标为商品房销售套数。( )（A）正确（B）错误63 房地产开发的建设过程分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 ( )（A）正确（B）错误64 功能定位的目的，是为市场提供有较高性
24、能的产品。 ( )（A）正确（B）错误65 房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产开发商向银行贷款 1000 万元，期限为 2 年，年利率为 8%，若该笔贷款的还款方式为期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则房地产开发商为这笔贷款支付的利息总额为多少?67 某投资者以 400 万元购入一写字楼物业 20 年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为 18%，预计未来 20 年内的年租金上涨率为 5%，
25、问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 30 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资与投资风险2 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发投资通常属于短期投资。【知识模块】 房地产投资概述3 【正确答案】 C【试题解析】 城市基础建设设施属于城市建设规划项目,不属于房地产间接投资。【知识模块】 房地产投资概述4 【正确答案】 A【试题解析】 正确的分配或应付利润=税后利润- 盈余公积金- 公益金-未分配利润。【知识模块】 房地产投资分析基本知识5 【
26、正确答案】 C【试题解析】 它包括居住建筑面积和公共建筑面积。【知识模块】 房地产开发的程序与管理6 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发的程序与管理7 【正确答案】 B【知识模块】 房地产金融与项目融资8 【正确答案】 B【知识模块】 房地产金融与项目融资9 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场及其运行规律10 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究11 【正确答案】 A【试题解析】 B 为权益增长率,C 为开发产品销售率 ,D 为逾期贷款率。【知识模块】 房地产投资的资金融通12 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理13 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理1
27、4 【正确答案】 D15 【正确答案】 A【试题解析】 动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。16 【正确答案】 C17 【正确答案】 D【试题解析】 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过 2 年。18 【正确答案】 D19 【正确答案】 D【试题解析】 写字楼分类需考虑的因素有位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼
28、室内空间布置，为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C22 【正确答案】 B23 【正确答案】 C24 【正确答案】 C【试题解析】 根据教材所述的内容。25 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于了解范畴。卖方物业代理从卖方收取佣金。26 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。27 【正确答案】 D28 【正确答案】 D29 【正确答案】 A30 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是投资回报率的计算。年还本付息额为A，A=P(AP，i，n)= 万元=3
29、255 万元，则投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)权益投资数额=31 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是成本利润率的计算。该项目土地增值税后的开发成本利润率32 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是税前现金回报率。A=Pi1 一 1(1+i) n=100 万元4075 11(1+75) 10=583 万元税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量投资者的初始现金投资=(2070一 583)(10060)=1362。33 【正确答案】 B34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2
30、 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 还包括财务分析。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究37 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 综合38 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产市场及其运行规律39 【正确答案】 A,D【试题解析】 A 项应改为预期租金上涨率。另外还要考虑国家对房地产的税收政策或法规。【知识模块】 房地产市场及其运行规律40 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 A 项房地产与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大区别是不可移动性。【知识模块】 房地产市场及其运行规律41 【正确答案】
31、 A,B,C【试题解析】 D 项是财务净现值不小于零的情况。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究42 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究43 【正确答案】 A,B【试题解析】 税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息 ;税后现金流=税前现金流-准备金 -所得税。【知识模块】 物业管理44 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 在有关国际投资协定中，“投资”通常有三种定义；以资产为基础的投资定义，以企业为基础的投资定义， 以交易为基础的投资定义。45 【正确答案】 B,C,D,E46 【正确答案】 A,B,C,D47 【正确答案】 A,B,C48 【正确答案】
32、A,D【试题解析】 根据管理费的定义。49 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 本题考核的是市场区域的确定。影响市场区域形状和大小的关键因素有：(1)自然特征，如山地和河流等；(2) 建筑阻碍、高速公路或铁路；(3)人口密度大小；(4)政治区域，如市区和郊区，学校间的区域；(5)邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成市场区域特征；(6)发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；(7)竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。50 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A
33、【知识模块】 房地产市场营销52 【正确答案】 B【试题解析】 抑制自己过高的乐观态度,并保持一种“健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见。【知识模块】 房地产开发的程序与管理53 【正确答案】 A【知识模块】 综合54 【正确答案】 B【试题解析】 把“工程师”换成“建筑师”即可。【知识模块】 房地产市场及其运行规律55 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资的资金融通56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场营销57 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场营销58 【正确答案】 B【试题解析】 宣传具有高度真实感,没有防御、戏剧化表现。【知识模块】 房地产市场营销59 【正确
34、答案】 A【知识模块】 房地产市场营销60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 房地产开发商为这笔贷款支付的利息总额为 160 万元。解已知 p1000 万元，n224，i8%/24% ，则开发商为这笔贷款支付的利息总额pin10004%4160 万元67 【正确答案】 (1)已知 P=400 万元，n=20 年，i=18%，s=5%，t=8 年；(3) A(下标)t=A1?(1+S) (t-1)=57.58(1+5%)(8-1)=81.02(万元 )答：该写字楼于第八年的净租金收入应为 81.02 万元以上时，方能满足投资者对收益目标的要求。
