1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 33 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产,是房地产开发建设过程中的一种中间形态。（A）已建成的工程（B）建设一部分后停止竣工的工程（C）在建工程（D）具有较大风险的在建工程2 建成后的物业是指通常所说的已通过竣工验收,可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态,可分为( )两种情况。（A）空置物业和已入住(允许有部分空置)物业（B）居住物业和商业物业（C）居住物业和基础设施物业（D）正在使用的物业和未使用的物业3 房地产投资有相对较高的收益水平,以下各
2、方面的标准说法正确的是( )。（A）房地产开发投资中,大多数房地产投资的股本收益率能达到 20%的水平（B）在有效使用信贷资金,充分利用财务杠杆原理的情况下,该收益率甚至会超过95%（C）房地产置业投资中,在寿命周期内获得每年 50%的股本收益率是很正常的事（D）房地产置业投资中,在寿命周期内获得每年 10%的股本收益说明企业有下滑趋势4 我国( ) 对房地产投资的宏观调控政策,1994 年出台的( ),使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。（A）1991 年,土地管理条件（B） 1993 年,土地增值税条例（C） 1990 年,税率上调管理规章（D）1992 年,土地增税条例5
3、年利率为 12%,存款额为 1000 元,期限为一年复利计息,则一年一次的计息是( )。（A）1125.51 元（B） 1120 元（C） 1020 元（D）1122 元6 下列( ) 不属于对住宅户型和功能设计提出的要求。（A）住宅结构和设备布置最大限度满足建筑功能及美观要求（B）严格控制每套住宅的价格与功能价格比（C）功能分明突出舒适便利（D）建筑节能达到最大限度7 下列各选择项不属于规划设计方案选择的是( )。（A）市政规划方案选择（B）项目构成及平面布置（C）建筑规划方案选择（D）设计方案选择8 对于一个完善的房地产市场而言,宏观调控具有非常重要的作用。其手段不包括( )。（A）土地供
4、应计划的调控（B）工作人员的工资调节（C）地价杠杆和金融杠杆的作用（D）税收的功能和租金的控制9 关于市盈率,下列说法不正确的是( )。（A）市盈率很高则投资风险大（B）债务比重大的公司市盈率较低（C）市盈率很低则投资风险小（D）预期将发生通货膨胀时市盈率会普遍下降10 关于间接融资与直接融资说法错误的是( )。（A）直接融资方式要比间接融资方式有较多的优越性（B）直接融资是一种资金直供方式,像物物交换一样,受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制（C）间接融资则是一种可以无限扩展的融资方式,银行等金融机构可以在社会范围内集中资金（D）间接融资规模可大可小、方式灵活、资金的运
5、用也更加合理有效 ,且利于中央银行进行宏观的金融控制11 具体贷款发放过程中应掌握的原则不包括( )。（A）物资保证原则（B）按期偿还原则（C）择优扶持的原则（D）盈利性原则12 房地产商定价有( ) 三种导向。（A）成本导向、购买者导向、目标定价法（B）成本导向、购买者导向、竞争导向（C）成本导向、竞争者导向、导定价法（D）成本导向、购买者导向、排斥导向13 吉祥数字定价的特点是( )。（A）房地产商利用消费者仰慕名牌物业或者开发商的声望所产生某种心理来制定物业的价格（B）利用消费者对数字认识的某种心理来制定尾数为奇数的价格（C）房地产商利用消费者对不同数字的不同喜欢程度来制定顾客喜欢的吉祥
6、数字价格（D）利用部分顾客求廉心理,特意将某些物业或其中的某些单元的价格定得较低以吸引顾客14 某零售商业物业租约规定，基础租金为 35 万元/月，百分比租金标准为 8%，若承租人本月的营业额为 480 万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为( )万元。（A）35（B） 37.8（C） 38.4（D）73.415 房地产市场周期波动可分为( )四个阶段。（A）复苏与繁荣、发展、危机、衰退与萧条（B）复苏、发展、危机、衰退（C）复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条（D）复苏、繁荣、衰退、危机16 凡综合风险度超过( ) 的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。（A）50%
7、（B） 60%（C） 70%（D）80%17 进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是( ) 。（A）同质偏好（B）分散偏好（C）集群偏好（D）集中偏好18 当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是( ) 。（A）领导定价法（B）挑战定价法（C）随行就市定价法（D）渗透定价法19 在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，( )是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。（A）试探性调查（B）描述性调查（C）因果性调查（D）假设性调查20 收益性物业的经营
8、费用不包括( )。（A）人员工资及办公费用（B）保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用（C）保险费、房产税和法律费用等（D）抵押贷款还本付息费用21 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。（A）10（B） 15（C） 20（D）3022 从宏观上讲，房地产市场结构不包括( )。（A）总量结构（B）存量结构（C）区域结构（D）产品结构23 收益性物业的经营费用不包括( )。（A）人员工资（B）抵押贷款还本利息（C）办公费（D）保险费24 房地产投资信托的风险不包括( )。（A）经营风险（B）市场风险（C）利率风险（D）操作风险25 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下
9、研究投资项目产品成本、产销量与 ( ) 的平衡关系的方法。（A）固定成本（B）变动成本（C）盈利（D）机会成本26 为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的。建立资质审查制度的原则是( )。（A）程序化和系统化（B）标准化和程序化（C）公开化和系统化（D）公开化和标准化27 投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例是( )。（A）权益投资比例（B）收益投资比例（C）资本金投资比例（D）资金投资比例28 用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本的是( )。（A）地产开发贷款（B）土地储备贷
10、款（C）建设开发贷款（D）房地产开发贷款29 赵某以 12000 元m 2。的价格购买了 230m2 的商铺用于出租经营，购买价中的60来自银行贷款。该贷款在 10 年内按年等额偿还，年利率为 10，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共 34 万元，则其偿债备付率为( )。2009 年考题（A）012（B） 021（C） 126（D）20530 判定房地产投资风险因素发生的概率属于( )阶段的工作。2010 年考题（A）风险辨识（B）风险估计（C）风险评价（D）风险决策31 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是( )。2009年考题（A）出租率（B）基准收益率（C）成本
11、利润率（D）财务杠杆比率32 某宗地总面积为 500m2，其上建有一栋 6 层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为( ) 。（A）0.4（B） 2.4（C） 1.2（D）2.533 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是( )。（A）解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布（B）蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理（C）解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上（D）蒙特卡洛法主要用于解决不多于 23 个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题34 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资
12、形式的是( )。（A）房地产上市公司发行公司债券（B）权益型 REITs（C）房地产上市公司发行股票（D）商业银行贷款35 地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有( )的特性。（A）变现性差（B）易受政策影响（C）依赖专业管理（D）效益外溢和转移二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列有关房地产投资的形式解说正确的几项是( )。（A）房地产直接投资是指把资金投入到可以快速获得收益的房地产投资项目上 ,以便活动投资者的资金,投资其他项目（B）房地产置业投
13、资从长期投资的角度来看,可以获得经常性收益、投资保值、投资增值和自用消费四个方面的利益（C）房地产开发投资的投资者主要是赚取开发利润,风险较大但回报亦丰厚（D）房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 ,房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作,具体投资形式多样化37 下列选项中( ) 不属于投资性物业。（A）出租商住楼（B）高速公路投资（C）写字楼投资（D）普通住宅投资38 开发商为新建商品房定价时,根据其考虑的主要因素不同,可分为( )等导向定价法。（A）成本（B）利润（C）购买者（D）政策（E）竞争39 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的
14、财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括( )。（A）销售税金。销售税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加 ,又称“ 两税一费”（B）企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业,按其应纳税所得额征收的一种税（C）土地使用税。土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种（D）房产税。房产税是投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税40 房地产贷款担保通常有( )形式。（A）保证（B）抵押（C）质押（D）名誉41 写字楼分类过程中需考虑的因素有( )。（A）写字楼的级别、位置（B）写字楼的物业管理、方便性（C）写字楼的声望及形象（D）
15、写字楼的大堂、电梯42 旁地产产权的绝对灭失是指( )；（A）买卖（B）继承（C）拆除（D）交换（E）倒塌43 下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有( )。（A）投资回收期（B）借款偿还期（C）利息备付率（D）财务净现值（E）现金报酬率44 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。（A）可出租或可使用面积（B）出租方的商业信誉（C）基础租金与市场租金（D）出租单元的面积规划和室内装修（E）物业管理企业的经营业绩45 反映和描述房地产市场状况的指标，包括( )三种类型。（A）空置率指标（B）供给指标（C）需求指标（D）市场交易指标（E）存量指标46 房地产泡沫
16、的成因，主要有( )三个方面。（A）土地的有限性和稀缺性（B）开发商的因素（C）投机需求膨胀（D）金融机构过度放贷（E）领导的决策47 政府干预房地产市场的原则是( )。（A）目标的确定性（B）保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间（C）引导新建项目的位置选择（D）公平与公正（E）符合法律48 下列选项中，集体土地征收费用主要包括( )等。（A）安置补助费（B）地上附着物和青苗的补偿费（C）被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额（D）安排被征地农民的社会保障费用（E）拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费49 按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差
17、异。（A）投资决策（B）规划设计（C）工程建设（D）地域范围（E）产品功能50 甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为 2 年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有( )。（A）利润总额（B）投资利润率（C）资产负债率（D）财务净现值（E）偿债备付率三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在房地产投资分析中,测算现金流量时是把企业作为一个独立的系统来进行的。( )（A）正确（B）错误52 在投资者进行投资决策时,往往要求由未来物业投资收益转换而来的现值等于其当前拟投入的资本,因此投资者希望的收益率应该等于一个特定
18、的折现率。( )（A）正确（B）错误53 通常物业出租广告中,租金是指单位可出租面积(即使用面积和分摊面积)的租金。( )（A）正确（B）错误54 一般商品市场上的买家和卖家都很了解市场价格变动的最新情况,买卖双方都会为了自己的投资利益而抬高商品价格。( )（A）正确（B）错误55 横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系,但看得出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度,看得出哪些工序是关键工作。( )（A）正确（B）错误56 由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而
19、土地所有者则不是。 ( )（A）正确（B）错误57 房地产投资中，风险最大的要算零售商业用房。这是因为零售商业用房对宏观经济变化的反应是最快和最大的。 ( )（A）正确（B）错误58 在进行房地产项目的盈亏平衡分析时，最低租售价格与预测租售价格之间差距越小，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 ( )（A）正确（B）错误59 房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是相同的。（A）正确（B）错误60 项目的竣工验收是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。( )（A）正确（B）错误61 收益相关指标包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。( )（A）正确
20、（B）错误62 在选择零售商业物业租户时，首先要考虑的因素就是零售商的业务范围。( )（A）正确（B）错误63 运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（ ）（A）正确（B）错误64 写字楼的出租率最高为 100%，但酒店的入住率可以超过 100%。 ( )（A）正确（B）错误65 金融机构向房地产开发项目贷款时，其贷款利息不能用分红的方式体现。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家庭以 4000 元/m 2 的价格购买了一套建筑面积为 12
21、0m2 的住宅,银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为 6%,抵押贷款价值比例为 70%。如该家庭在按月等额还款 5 年后于第 6 年初一次提前偿还了贷款本金 8 万元,问从第 6年开始的抵押贷款月还款额是多少?67 通过分析某一房地产项目资产负债表，可以得到如下信息：负债合计 5000 万元，资产合计 8000 万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 2500 万元，存货为1500 万元。计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 33 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【
22、正确答案】 C【试题解析】 只要是开始动工的工程,不论它是否存在风险,还是能否建成竣工,都属于在建工程。【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 A【试题解析】 居业物业和商业物业都是按照建筑物的用途来划分的。【知识模块】 房地产投资概述3 【正确答案】 A【试题解析】 B 中房地产投资的收益率可能会超过 100%。C 中置业投资的股本收益率的平常范围为 15%20%。【知识模块】 房地产投资概述4 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资概述5 【正确答案】 B【试题解析】 F=1000(1+12%)=1120 元。【知识模块】 房地产投资分析基本知识6 【正确答案】 D【知识模块】 房
23、地产市场调查与分析7 【正确答案】 D【试题解析】 规划设计方案选择分三种,即:市政规划方案选择;项目构成及平面布置;建筑规划方案选择。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究8 【正确答案】 B【试题解析】 另外还包括城市规划的指导和住房政策的影响两项。【知识模块】 综合9 【正确答案】 A【试题解析】 由市盈率知,他是反映投资人对每元净利润所愿支付的价格,与债务无关。【知识模块】 物业管理10 【正确答案】 A【试题解析】 一般说来间接融资方式要比直接融资方式有较多的优越性。【知识模块】 房地产投资的资金融通11 【正确答案】 D【试题解析】 D 为融资过程中通常遵循原则。【知识模块】 房
24、地产投资的资金融通12 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场营销13 【正确答案】 C【试题解析】 A 为声望定价,B 为尾数定价,D 为招徕定价。【知识模块】 房地产市场营销14 【正确答案】 D15 【正确答案】 C16 【正确答案】 B17 【正确答案】 C【试题解析】 集群偏好是指进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式。18 【正确答案】 B【试题解析】 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，
25、则房地产商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。19 【正确答案】 A20 【正确答案】 D21 【正确答案】 D22 【正确答案】 B【试题解析】 从书上可知从宏观上讲，房地产市场结构包括总量结构、区域结构和产品结构。23 【正确答案】 B【试题解析】 因为收益性物业的经营费用包括人员工资、办公费、保险费。24 【正确答案】 D【试题解析】 因为房地产投资信托的风险包括经营风险、市场风险、利率风险。25 【正确答案】 C【试题解析】 根据盈亏平衡分析的概念。26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C
26、【试题解析】 本题考核的是偿债备付率。根据等额序列支付资金回收系数公式先求出 A，A=12000 元m 2230m260101 一(1+10 ) -10=2695 万元，偿债备付率=可用于还本付息资金当期应还本付息资金=34 万元2695 万元=126。30 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是风险分析。风险估计包括：风险发生的概率大小、风险概率分布情况、风险估算。31 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是评价中的基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。32 【正确答案】 B33 【正确答案】 D34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D二、多项选择题
27、每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 A 项内应指出直接投资是投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程,参与有关的管理工作,包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。【知识模块】 房地产投资概述37 【正确答案】 B,D【试题解析】 B 项的投资形式属于特殊物业,而 D 项的投资形式属于居住物业。【知识模块】 房地产投资概述38 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 房地产开发的程序与管理39 【正确答案】 A,B【试题解析】 C、D
28、均解说错误,土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,房产税是投资者拥有房地产时征收的一种财产税。两者均在企业所得税前列支。【知识模块】 房地产投资分析基本知识40 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产投资的资金融通41 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 写字楼分类过程中需考虑的因素有位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置,为承租人提供的服务、建设设备系统、物业管理水平、承租人类型等。【知识模块】 物业管理42 【正确答案】 C,E43 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 借款偿还期和利息备付率属于清偿能力
29、指标。44 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 写字楼租金的确定45 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 因为空置率指标、存量指标包含在供给指标之中。46 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 因为土地的有限性和稀缺性、投机需求膨胀和金融机构过度放贷会形成房地产泡沫。47 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 根据教材所述政府干预房地产市场的原则。48 【正确答案】 A,B,D49 【正确答案】 A,B,C,E50 【正确答案】 A,B【试题解析】 对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误
30、倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 应把某一项投资活动(开发项目)作为一个独立的系统。有时一家企业可能同时开发几个项目,需要分头核算。【知识模块】 现金流量与资金时间价值52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识53 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理54 【正确答案】 B【试题解析】 买卖双方会去寻找有利于自己的价格,这就是使得市场能快速而容易地消除同一种商品的价格差异。【知识模块】 房地产市场及其运行规律55 【正确答案】 B【试题解析】 横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系,看不出一项工作的提前或落后对
31、整个工期的影响程度,看不出哪些工序是关键工作。【知识模块】 房地产开发的建设过程56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B【试题解析】 最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。59 【正确答案】 B【试题解析】 房地产泡沫与过度开发在周期循环中所处的阶段是不同的。60 【正确答案】 A61 【正确答案】 B62 【正确答案】 B63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】
32、解: (1)已知 : P=400012070%=33.6 万元; P=8 万元; n=1512=180个月; n=(15-5)12=120 个月; i=i=6%/12=0.5% (2)正常情况下抵押贷款的月还款额为: A=Pi/1-(1+i) -n =33.60.5%/1-(1+0.5%)-180 =2835.36(元) (3)第 6 年年初一次偿还本金 8 万元后,在第 6 年到第 15 年内减少的月还款额为: A=Pi/1-(1+i) -n =80.5%/1-(1+0.5%)-120 =888.16(万元) (4) 从第 6 年开始的抵押贷款月还款额是: a=2835.36-888.16=1947.20(元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识67 【正确答案】
