1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 34 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致,指的是房地产投资的( ) 。（A）位置固定性（B）适应性（C）各异性（D）政策影响性2 在通货膨胀过程中,房地产和其他有形资产重建成本不断上升,价值上升,具有增值性。下列有关说法不正确的一项是( )。（A）由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的 ,故在整个经济衰退时,房地产的使用价值仍然不变,成为有效的保值手段（B）美国、英国和香港地区的研究资料表明,房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的五倍（C
2、）从国内住宅市场价格的变化情况来分析,在过去的十几年中价格的年平均增长幅度,大大超过了同期通货膨胀率的平均水平（D）虽然没有人对所有房地产投资项目全部进行统计分析 ,但几乎没有人相信房地产价格的上涨率会落后于总体物价水平的上涨率3 某商业店铺的购买价格为 59.5 万元,其中 35 万元由金融机构提供抵押贷款,余款24.5 万元由投资者现金支付,如果该项投资扣除抵押贷款还本付息后的租金收入现金流量为 1.96 万元,则该项投资的现金回报率为( )。（A）7%（B） 8%（C） 9%（D）6%4 新西兰的布朗教授假设了在 1984 年英国房地产市场相对于整体投资市场的风险相关系数为( ), 通过
3、回归模型,得出以下各副市场的风险系数为: 商业用房( ),办公大楼( ),工业用房 ( )。（A）0.3 1.21 0.9 0.72（B） 0.2 1.16 0.87 0.69（C） 0.1 1.06 0.89 0.56（D）0.2 1.24 0.83 0.675 城市维护建设税和教育费附加,是依托营业税征收的一种税费,分别为营业税税额的( )。（A）7% 和 5%（B） 7%和 3%（C） 5%和 3%（D）4% 和 2%6 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间,并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源不包括( )。（A）土地和建筑材料（B）城市基础设施和城市公共配套
4、设施（C）投资环境和当前社会的发展前景（D）劳动力、资金和专业人员经验7 关于融资决策说法错误的是( )。（A）融资决策是为了避免风险因素即可能得不到资金 ,可能得到资金的代价很高等不利情况的出现而采取的一种措施（B）对于灵活融通资金,提高资金使用效益具有重要作用（C）具有综合性、政策性和调节性等特点（D）有一个固定模式8 市场营销的五种主要工具是( )。（A）广告、直销、销售促进、公关（B）广告、直销、销售促进、人员推销（C）直销、销售促进、公关与宣传、人员推销（D）广告、直销、销售促进、公关与宣传、人员推销9 成本加成定价法的缺陷是( )。（A）房地产商对成本的了解要比对需求的了解多（B）
5、忽视了当前的要求,购买者的预期价值以及竞争者状况（C）当同行的房地产商都采用成本加成法定价方法时,他们所制定的价格比较相似,这样尽量减少价格竞争（D）对买卖双方都比较公平。在买方需求强烈时 ,卖方不会乘机抬价,同时仍能获得合理的利润10 从促销的历史发展过程可以看出,划分出人员推销职能的先后顺序是( )。企业 广告 宣传 销售促进（A）（B） （C） （D）11 写字楼分类过程中需考虑的因素有( )。（A）写字楼的级别（B）写字楼的物业管理（C）写字楼的级别,写字楼的位置（D）写字楼的位置,交通方便性,建筑形成12 写字楼承租人考虑的主要准则不包含有( )。（A）潜在承租人所经营业务的类型及其
6、声誉（B）财务稳定性和长期盈利的能力（C）所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容（D）形象和声誉在商业经营活动中至关重要13 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。（A）财务盈利能力（B）清偿能力（C）资金平衡情况（D）营运能力14 某市去年住宅的实际销售量为 500 万 m2，预测销售量为 450 万 m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是( )万 m2。（A）450（B） 475（C） 490（D）50015 关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。（A）在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资
7、金投入，其成本应为开发过程中的成本支出（B）以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本（C）以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本（D）以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本16 ( )实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。（A）因子推演法（B）趋势平滑法（C）加权平均法（D）回归分析法17 开发项目总投资包
8、括建设投资和( )。（A）前期投资（B）后续投资（C）经营投资（D）管理投资18 监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于( ) 的工作内容。（A）物业管理（B）设施管理（C）资产管理（D）组合投资管理19 动态投资回收期是指项目以( )所需的时间。（A）经营收入抵偿全部投资（B）全部现金流入抵偿全部现金流出（C）净收益抵偿全部投资（D）净收益现值抵偿全部投资20 消费者购买行为要受( )、知觉、学习和态度等心理因素的影响。（A）年龄（B）动机（C）文化（D）社会21 编制房地产项目招标工程标底是由( )来完成。（A）开发商（B）承包商（C）设计部门（
9、D）建委22 成本控制的主要对象是主要费用中的( )。（A）固定费用（B）变动费用（C）经营费用（D）原材料费用23 如果贷款利率( ) 内部收益率，项目投资就会盈利。（A）低于（B）等于（C）高于（D）无关联24 确定合同方式和发包内容，招标人与中标人应当根据( )订立合同。（A）投标价（B）中标价（C）标底价（D）中标价和标底价的平均值25 在房地产市场调查中，为了得到有代表性的样本而采用的概率抽样的方法不包括( )。（A）定额抽样（B）整群抽样（C）分层随机抽样（D）简单随机抽样26 可行性研究是在投资前期所做的工作，研究过程主要是投资机会研究、初步可行研究、( ) 和项目的评估决策。（
10、A）详细可行性研究（B）精确可行性研究（C）技术可行性研究（D）项目的建议27 抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括( )。（A）抵押贷款支持债券（B）抵押贷款传递证券（C）抵押贷款转换债券（D）抵押贷款担保债务28 下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。2004 年考题（A）比较风险（B）通货膨胀风险（C）时间风险（D）资本价值风险29 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的( ) 。2007 年考题（A）不可移动性（B）适应性（C）弱流动性（D）相互影响性30 对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低
11、 10时，项目开发利润的变化分别为 2731 万元、5504 万元、1016万元、8833 万元，则其中最敏感的因素是( )。2008 年考题（A）地价（B）建造成本（C）贷款利率（D）资本化率31 收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、( )和有关税费。（A）管理费（B）服务及设备费用（C）保险费（D）职员工资32 建筑装饰材料按( ) 分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。（A）建筑装饰部位（B）制造工艺（C）化学成分（D）力学性能33 房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资( )的自有资金或股本金。（A
12、）15%（B） 20%（C） 30%（D）40%34 2002 年 3 月某人以 4.5 万元的预付款订购了一套售价为 30 万元的期房，2003年 3 月该项目交付使用时，楼价上涨到 33.6 万元，则其预付款的收益率为( )。（A）12%（B） 13.4%（C） 80%（D）125%35 假设某段时间内房地产业的预期收益率为 15%，国债的投资收益率为 10%，市场整体的平均收益率为 20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。（A）0.25（B） 0.50（C） 1.5（D）2.00二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，
13、不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列有关方面的描述的数字不正确的选项包括( )。（A）金融机构可以提供的抵押贷款比例相当高,一般可达到 60%70%（B）美国、英国和香港地区的研究资料表明,房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的 4 倍（C）目前大多数西方发达国家置业投资的收益率是 8%左右,与抵押贷款的利率基本相当（D）由于物业的增值部分扣除通货膨胀因素的影响后还有 5%6%的净增长,故投资者得到的实际投资收益率是 11%12%37 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。（A）房地产开发投资费用（B）管理费用（C）财务
14、费用（D）为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用38 下列关于资金等值的说法,不正确的是( )。（A）不同时点发生的绝对值不等的资金具有不同的价值（B）不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值（C）在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的（D）可以把等值理解为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”（E）随着时间的推移,资金的价值会增加39 在计算偿债备付率时,可用于还本付息资金包括( )。（A）出资人可能追加的股本（B）在成本中列支的利息费用（C）可用于还款的折旧和摊销（D）可用于还款的利润（E）按政策减免的税费40 下列说法正确的有( ) 。
15、（A）企业期末可供分配的利润就是本期实现的净利润（B）会计报表按照其各项目所反映的数字内容可以分为动态报表和静态报表（C）企业内部的会计报表一般可以不需要统一规定的格式,也没有统一的指标体系（D）企业利息收入和利息支出属于企业的筹资活动的现金流量（E）无论采用直接法还是间接法编制现金流量表,均应提供与净利润有关的经营活动产生的现金流量41 总的来说,进入房地产市场是自由的。但我们也承认,在( )的情况下会出现少数物业持有者垄断、控制市场的情况。（A）资本市场的不完全性可能会阻碍潜在的房地产投资者融入必要的资金用以购买某些大型的物业（B）房地产空间位置的固定性,容易使某些物业的持有者在房地产交易
16、过程中处于比买家更有利的地位（C）房地产市场的区域性导致地区房地产市场间的激烈竞争（D）房地产市场运行周期与宏观经济运行周期的不一致性 ,不可能会导致房地产市场出现供求失衡的现象42 下列对市场的认识正确的选项是( )。（A）人们根据其各自的特长进行专业化生产,再将生产产品进行交换 ,达到各自利益。广义地说,任何使买卖双方接触的安排都可以叫做市场（B）市场包括市场的主体与客体,市场主体通常指参与市场交易的买家和卖家,市场客体通常指买卖双方交易的对象（C）在市场经济条件下,交易的基础是市场供求相互作用下形成的个人爱好（D）由于市场功能的核心是交易的商品,故我们可以把市场定义为 “能令买卖双方走到
17、一起,并就商品的交易达成一致意见的任何安排”43 下列有关房地产市场的含义及相关方面理解,正确的选项是( )。（A）房地产即土地和地上建筑物是一种特殊的商品 ,巨大的投资利润是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大区别（B）虽然土地和地上建筑不能移动,但它可以被某个人或机构拥有,并且给拥有者或机构带来利润,因此就产生了房地产交易行为（C）房地产市场有时是正式的,有时是非正式的。事实上,要想准确把握买卖双方是通过什么市场途径获得信息并达成交易是很困难的（D）由于房地产市场的地区性和随时间变化的特点 ,我们所说的房地产市场通常还要有地域和时间范围,从这种意义上来说,房地产市场可被认为是房地产买卖
18、双方在某个特定的地理区域内于某一特定时间段内达成所有交易的总和44 关于预收账款存货比率说法正确的是( )。（A）计算式为(预收账款/存货)100%（B）存货和预收账款分别在房地产开发企业的流动资产和流动负债中占较大比重,且预收账款以存货来偿付,预收账款存货比可反映企业预售和生产的配合状况（C）如果预收账款存货比太小,说明企业的预售情况不佳,主要靠自有资金和融资性债务组织生产（D）如果预收账款存货比过大,说明企业的生产跟不上销售 ,有可能不能如约以完成开发的物业偿付预收账款,或说明企业将预收账款挪作他用,不能靠自有资金和融资性债务组织生产45 心理定价有( ) 。（A）声望定价、尾数定价（B）
19、吉祥数定定价（C）招徕定价（D）顾客差别定价46 经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以( )方式出让。（A）招标（B）拍卖（C）挂牌（D）协议（E）仲裁47 房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资业务和信托性质的不同，房地产投资信托可以分为( )。（A）权益型房地产投资信托（B）债务型房地产投资信托（C）抵押型房地产投资信托（D）混合型房地产投资信托（E）权利型房地产投资信托48 从房时产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在( )。2004 年考题（A）第一阶段（B）第二阶段初期（C）第三阶段初期（D）第三
20、阶段（E）第四阶段49 现金流量分析是从( )方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。（A）销售总收入（B）全投资（C）预售收入（D）自有资金50 在下面所示的现金流量图中，已知 A、i 和 P，求 F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是( ) 。 （A）F=5 A-P（B） F=A(F/A，i，5)-P（C） F=A(F/A，i，5)-P(F/P，i，6)（D）F=A(F/A，i，5)(F/P，i，1)-P(F/P，i，6)（E）F=A(P/A，f，5)-P(F/P，i，6)三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。
21、51 投资者购买房地产投资企业的债券或股票,分享了部分房地产投资收益,成为直接的房地产投资者。( )（A）正确（B）错误52 投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算,可以预测各种影响因素的作用,不同的实施方案会有相同的成本数据。( )（A）正确（B）错误53 房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润,其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。( )（A）正确（B）错误54 在经营管理上,开发商的风格有较大差异。但由于他们大都拥有巨额资产,故在社会中的总体形象都比较好。( )（A）正确（B）错误55 一个家庭的支出要在许多种消费品中进行分
22、配,住宅只是其中的一种,家庭对住宅的需求数量取决于其收入水平、住房支出的数量,以及这一数量与其他消费品的成本之相对比较。对于企业或家庭来说,使用物业的成本即获取房屋使用权益的年支出就是租金。( )（A）正确（B）错误56 房地产市场交易方面的信息包括租金及租金指数、销售价格和价格指数、房地产投资收益率和资本化率、分类物业的市场成交量、市场吸纳周期与吸纳率。( )（A）正确（B）错误57 企业的注册资本是企业投资人在国家注册登记机构的自有资金的总额,它的绝对数额越大,企业的资金实力越雄厚,实收资本可能小于或等于注册资本。( )（A）正确（B）错误58 价值定价法代表着“ 较低的价格 ,相同的质量
23、”, 认知价值定价法代表着 “高价格,高价值”的定价哲学。 ( )（A）正确（B）错误59 若年利率 6%，每季度计息一次，则月实际利率为 0.51%。 ( )（A）正确（B）错误60 随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度，开始实施抵押贷款证券化。 ( )（A）正确（B）错误61 直接投资包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。( )（A）正确（B）错误62 收益率与回报率均反映投资的收益能力，通常前者考虑收益更全面。 ( )（A）正确（B）错误63 招标文件是开发商向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础。( )（A）正确（B
24、）错误64 房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。( )2005 年考题（A）正确（B）错误65 在房地产市场中，供应数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某购楼者向银行申请 20 万元的抵押贷款,银行根据购楼者未来收入情况,为他安排了递增式还款计划,即月还款额增长率与月收入增长率相同。若贷款利率为 15%,购楼者现月收入为 3200 元,其月增长率为 0.8%,问购楼者在第几年可以还清贷款?(设月收入的 60%可用于
25、还款)67 某房地产开发项目的占地面积为 8000m2，土地使用权年期为 40 年，总建筑面积 50000m2，其中服务式公寓 35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位 230 个(10000m 2)。项目建设期为 3 年，总投资额为 35000 万元(不包括贷款利息) ，其中自有资金占 35，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金 9000 万元，全部为自有资金；第二年投入资金 13250 万元，其中 3250万元为自有资金；第三年投入资金 12750 万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为 775(3 万元、12
26、600 万元、21650 万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为 90，租金为3000 元m 2年，运营成本为租金收入的 20；服务用房的残值为 20 万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为 10，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为 15和 25。在贷款利息最少条件下， 求： (1)该项目的借款计划和还款计划。 (2)该项目全部投资内部收益率。 (3)该项目自有资金财务净现值。2006 年考题房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟
27、试卷 34 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资与投资风险2 【正确答案】 B【试题解析】 研究资料表明,年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。【知识模块】 房地产投资概述3 【正确答案】 B【试题解析】 1.96/24.5=8%。【知识模块】 综合4 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资概述5 【正确答案】 B【知识模块】 综合6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发的程序与管理7 【正确答案】 D【试题解析】 没有一个固定的模式,它是一个动态的过程,应视具体情况的变化而调整。【知识模块】 房地产投资的资金融
28、通8 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场营销9 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场营销10 【正确答案】 B【试题解析】 从促销的历史发展过程看,企业最先划分出人员推销职能,其次是广告,再次是销售促进,最后是宣传。【知识模块】 综合11 【正确答案】 D【试题解析】 写字楼需考虑的因素有位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置,为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。【知识模块】 物业管理12 【正确答案】 D【知识模块】 物业管理13 【正确答案】 A【试题解析】 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月
29、)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。14 【正确答案】 C【试题解析】 前期实际销售量 St-1500 万 m2，前期预测值 Qt-1=450 万 m2，平滑指数 a=0.8，1-a=0.2，本期预测值 QtaSt-1+(1-a)Qt-10.8500+(1-0.8)450=490(万 m2)15 【正确答案】 B【试题解析】 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。16 【正确答案】 D【试题解析】 回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以
30、判断哪些变量对预测值的影响最为显著。17 【正确答案】 C【试题解析】 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。18 【正确答案】 D19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B【试题解析】 消费者购买行为要受动机、知觉、学习和态度等心理因素的影响。21 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于熟悉范畴。编制房地产项目招标工程标底是由开发商来完成。22 【正确答案】 B【试题解析】 因为控制了变动费用，其目的就达到了。23 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于熟悉范畴。根据内部收益率的
31、有关知识。24 【正确答案】 B25 【正确答案】 A26 【正确答案】 A27 【正确答案】 C28 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。29 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产的特性。房地产资产流动性差的原因，与房地产和房地产市场的本质特性密切关联。一方面，由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；另一方面，对于同一物业而言，不同卖方和买方
32、的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才可能达成交易。而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎，以及房地产市场中交易分散、信息不完备程度等特点，又进一步延长了搜寻时间。30 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是单因素敏感性分析。假设各不确定性因素的变动幅度为士 10，开发商利润的主要敏感因素依次为资本化率、租金、建造成本、建筑面积和地价。31 【正确答案】 B32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 C35 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2
33、分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B【试题解析】 金融机构的高比例一般可达到 70%90%,而 C 项中数据应为 2 倍。【知识模块】 房地产投资概述37 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 A 项是开发项目的总投资费用,不属于期间费用。【知识模块】 房地产投资分析基本知识38 【正确答案】 A,C【知识模块】 现金流量与资金时间价值39 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 经济评价指标与方法40 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 物业管理41 【正确答案】 A,B【试题解析】 C 项中应导致市场间的不完全竞争 ,D 项很容易导
34、致房地产市场出现供求失衡现象。【知识模块】 房地产市场及其运行规律42 【正确答案】 A,B【试题解析】 C 项交易的基础是市场供求相互作用下形成的市场价格 ,D 项市场功能的核心是形成交易价格,把市场定义为“能令买卖双方走到一起,并就某种商品的交易达成彼此都能接受的价格的任何安排”。【知识模块】 房地产市场及其运行规律43 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 A 项房地产与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大区别是不可移动性。【知识模块】 房地产市场及其运行规律44 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资的资金融通45 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产市场营销46
35、 【正确答案】 A,B,C47 【正确答案】 A,C,D48 【正确答案】 A,B【试题解析】 本题考核的是房地产市场自然周期和投资周期之间的关系。房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。49 【正确答案】 B,D50 【正确答案】 D,E【试题解析】 因为 D 是先把 5 个 A 计算到时点 5 上，再算到时点 6 上，又把时点 0 上的 P 计算到时点 6 上；E 是先把 5 个 A 计算到时点 0 上，与时点 0 的-P 相加，再一起计算到时点 6 上。这两种方法均可行。而 A、
36、B 、C 显然是错误的。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 没有直接投资的投资者便是间接投资者。【知识模块】 房地产投资概述52 【正确答案】 B【试题解析】 各种影响因素的作用是不确定的,不同的实施方案会有不同的成本数据。【知识模块】 房地产投资分析基本知识53 【正确答案】 B【试题解析】 经济效果主要表现为销售收入,其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。【知识模块】 房地产投资分析基本知识54 【正确答案】 B【试题解析】 总体形象并不太好。【知识模块】 房地产市场及其运行
37、规律55 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究57 【正确答案】 B【试题解析】 企业的注册资本是企业投资人在国家注册登记机构的自有资金的总额,它的绝对数额越大,企业的资金实力也相对雄厚,实收资本可能小于或大于注册资本。【知识模块】 房地产投资的资金融通58 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场营销59 【正确答案】 B【试题解析】 若年利率为 6%，按季度计息，则季度实际利率为 6%41.5%，设月实际利率为 x，则(1+x)3-11.5%，得 x=0.498%60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62
38、【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产投资的个别风险的内容。其巾，时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 每月的还款额为 320060%元=1920 元月利率为 15%/12=1.25
39、%设购楼者在第 n 个月可还清贷款,则有 解得 n=142 个月,即 n/12 年=11.83 年【知识模块】 综合67 【正确答案】 自有资金投入总额=35000 万元35=12250 万元。第一年初投入9000 万元；第二年初投入 13250 万元，其中 3250 万元为自有资金，10000 万元贷款；第二年末收入 7750 万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=(127507750)万元=5000 万元；第三年末收入 12600 万元，全部与第四年初用于偿还贷款；第四年末收入 21650 万元，足以偿还剩余贷款，并有余额；第五年末开始每年收入租金为 3000905000x(1 2
40、0)=1080 万元；第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值 20 万元。(1)第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000(1+10) 2+5000(1+10)=17600 万元，还款 12600 万元，仍需偿还 5000 万元。第五年初偿还剩余贷款 5000(1+10)=5500 万元。因此借款计划为第二年初借款 10000 万元，第三年初借款 5000 万元。还款计划为第四年初偿还 12600 万元，第五年初偿还剩余 5500 万元。(2)制作全部投资现金流量表i1=15 当 i2=16时，NPV2=一 3986448 万元。用插值法求的 FIRR=1553。(3)制作自有资金现金流量表按 25报酬率计算，=一301126 万元。
