1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 35 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 置业投资的回收期最少( )年。（A）810（B） 1820（C） 2528（D）352 目前大多数西方发达国家置业投资的收益率是( ),与抵押贷款的利率基本相当,但物业的增值部分扣除通货膨胀因素的影响后还有( )的净增长,投资者得到的实际投资收益率是( ), 大大超过了抵押贷款的利率水平。（A）5% 左右 5%6% 10%15%（B） 7%左右 6%8% 12%14%（C） 8%左右 5%6% 11%12%（D）9% 左右 8%9% 13%14%3 持有期风险与时间风险相关
2、。下列有关持有期风险理解正确的一项为( )。（A）一般说来,投资项目的寿命周期越长,可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越少（B）如果某项置业投资的持有期为 1 年,则对于该物业在 1 年内的收益以及 1 年后的转售价格很不容易预测（C）如果这个持有期是 4 年,那对 4 年持有期的收益和 4 年后转售价格的预测就要困难得多,预测的准确程度也会差很多（D）置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而减小的4 仅从买方单方面收取佣金的代理形式是( )。（A）双重代理（B）买方代理（C）卖方代理（D）首席代理5 房地产市场的租金水平,类似于所开发房地产的地产未来月租金纯收益为 20
3、0 元/m,该房产总建筑面积 7500m2,该类房地产的还源率为 7%,出租率为 70%,则所开发房地产的总价可确定为( )。（A）15000 万元（B） 1500 万元（C） 1800 万元（D）18000 万元6 下列不属于上市公司财务报告应予以公告的“投资风险” 的内容是( )。（A）政策风险（B）股市风险（C）行业风险（D）市场风险7 从一个较长的历史时期来看,社会经济的发展体现为周期性的运动。相应地,房地产业的发展也存在周期循环特性。影响房地产周期循环的主要原因不包括( )。（A）影响供需的主要因素,其中以金融相关因素的变动最为关键（B）市场信息的不充分,从供需两方面调整不均衡的时间
4、落差(简称时差)（C）生产者与消费者的心理因素,如追涨不追跌,一窝蜂的投机或非理性预期（D）政策影响,如预售制度的期货效应、中介与估价制度的健全程度等8 下列有关房地产开发项目的环境影响和环境保护的研究不包括的选项是( )。（A）建设地区的环境现状（B）开发项目可能引起的周围生态变化（C）环境影响的评价结论和环境影响分析（D）房屋拆迁安置可能导致的环境因素9 下列四种招标方式,哪一项是与其他三项不同的( )。（A）邀请招标（B）非公开招标（C）公开招标（D）议标10 合同的转让应( ), 合同转让时,承包商所有的权利和义务必须随之转移。（A）得到承包商的同意方可进行（B）得到开发商的同意方可进
5、行（C）得到承包商和开发商的同意方可进行（D）得到承包商或开发商的同意方可进行11 工程施工阶段的工程质量控制工作主要不包括( )。（A）对原材料的检验（B）对工程中的配套设备进行检验（C）确立施工中控制质量的具体措施（D）控制混凝土质量12 开发商在选择自己的融资方式时,应重点考虑的因素不包括( )。（A）资金融出机构的资金来源和财力状况（B）资金融出机构的对外形象（C）各项融资收费的合理性（D）对资金的调动和转移的灵活性13 物业管理工作的评价最后一步是( )。（A）与承租人有良好的沟通（B）及时收取租金、及时处理承租人的投诉（C）对业主的批评或建议反应迅速（D）将评价结果与物业管理企业见
6、面14 有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的( )。（A）20% 30%（B） 30%40%（C） 40%50%（D）50% 60%15 按投资对象存在形式的不同，可将投资分为( )。（A）短期投资和长期投资（B）直接投资和长期投资（C）生产性投资和非生产性投资（D）金融投资和实物投资16 一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为 150 万元，其中购房者自有现金 100 万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 15 万元，则该项投资的税前现金回报率是( )。（A）14%（B） 10%（C） 33%（D）1
7、5%17 物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。（A）零售商的财务能力（B）零售商需要的服务（C）零售商组合与位置分配（D）零售商的声誉18 下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是( )。（A）企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次（B）经营收入= 销售收入+ 出租收入（C）销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+ 配套设施销售收入（D）可分配利润=税后利润 -未分配利润19 动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期 Pt设定的目标收益率 Ic 之间的关系是( )。（A）I c 越大，P t 越大（B） Ic
8、越小， Pt 越大（C） Pt 越大，I c 越小（D）I c 与 Pt 无关20 下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是( )。（A）土地购置贷款（B）土地储备贷款（C）土地开发贷款（D）建设贷款21 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。（A）10（B） 15（C） 20（D）3022 建筑功能评价是指( )。（A）对建筑物功能价值的估算（B）对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度（C）对建筑产品价值的估算（D）对建筑产品社会性功能的评估23 房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道，不包括( )。（A）资本金（B）预租售收入（C）借贷资金（D）社会集
9、资24 某租赁型住房市场年初的住房存量为 1000 万套，其中空置待租住房 20 万套，本年新增量住房 50 万套，租出 40 万套，则吸纳周期为( )年。（A）5（B） 525（C） 625（D）425 收益性物业出租，如果业主的收入只来源于物业出租所获的利润，则要该利润的( )缴纳所得税。（A）20%（B） 33%（C） 35%（D）40%26 收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。（A）租金收入（B）绿地管理费（C）保安费用（D）能源费27 开发商可以通过( ) 市场获取土地使用权。（A）土地出让和转让（B）土地出让和承包（C）土地承包和转让（D）土地出让28 对于划拨用地开发建设
10、项目，开发商在取得建设用地规划许可证后，方可向政府土地主管部门申请用地，经( )审批后，由土地主管部门划拨土地。（A）县级以上人民政府（B）市级以上人民政府（C）省、自治区、直辖市人民政府（D）国务院29 房地产开发项目投资估算时建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费属于( ) 。（A）勘察设计和前期工程费（B）其他工程费（C）房屋开发费（D）土地费用30 某物业的购买价为 100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限 10 年，年利率 12，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为 30 万元，则该物业投资的还本付息比率为( ) 。2003 年考题（A）018（B） 012（C
11、） 339（D）50031 建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其 ( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。（A）部分财务费用（B）前期工程费用（C）管理费用（D）不可预见费用32 某房地产投资项目的表面收益率为 16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为 5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。（A）3.57%（B） 4.00%（C） 6.56%（D）10.56%33 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。（A）销售收入（B）转让收入（C）租金收入（D）利息收入34 当房地产开发商将建成后的物
12、业用于出租或( )时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。（A）出售（B）抵押（C）转让（D）经营35 银行为某家庭提供了期限为 10 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为 7.25%，则名义年利率是( )。（A）7.02%（B） 7.04%（C） 7.50%（D）7.85%二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项为( )。（A）等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付
13、金额 A（B）所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数就是在已知终值 F 的情况下求A,或已知 A 的情况下求 F（C）等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列。换句话说,这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化（D）等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列。换句话说 ,这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化37 招标过程中的决策活动包括( )。（A）确定开发项目发包的范围,即决定建筑工程全过程所应采取的方式（B）确定承包方式和承包内容（C）确定标底（D）决标并签订合同或协议38 一般义务条款主要是笼统地规定承包商应承担的职责。具体内容包括( )。（A）承包
14、人责任（B）履约保函（C）工程应使开发商满意（D）竣工时的现场清理39 确立施工中控制质量的具体措施,主要包括( )。（A）对各项材料质量的控制;数量的控制等（B）控制混凝土质量;标号及混凝土养护条件（C）对各项施工设备,仪器进行检查,特别是校准各种仪器仪表,保证在测量方面不出误差（D）对砌筑工程、装饰工程和水电安装等制定具体有效的质量检查和评定办法 ,以保证质量符合合同中规定的技术要求40 招标文件一般包括( ) 。（A）工程综合说明,招标方式及对发包单位的要求 ,工程款支付方式及预付款的百分比（B）钢材、木材、水泥及其他主要材料与设备的供应方式,合同条件和合同文本（C）投标须知,招标文件附
15、件（D）招标人认为应向投标人明确的问题41 开发项目管理的有关工作内容包含有( )。（A）开发建设用地,建设的法定手续（B）合同文件的准备,承包商的选择（C）现场监督及施工阶段（D）项目竣工验收阶段,开发项目管理队伍的管理42 物业代理的形式有( ) 。（A）联合代理与独家代理（B）买方代理、卖方代理和双重代理（C）首席代理和分代理（D）开发商自行代理43 报纸的优点是( ) 。（A）弹性大（B）易被接受和被信任（C）对当地市场的覆盖率高（D）可选择适当的地区和对象44 产品组合定价分为六种情况,它们分别是( )。（A）产品线定价（B）选择品定价、产品束定价（C）补充品定价（D）产品线定价、补
16、充品定价45 就目前的现实状况分析,涉及房地产销售的模式为( )。（A）企业自产自销（B）代理营销（C）营销指导或分销（D）合销46 对于收益性物业管理中的经营费用说法符合城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的有( ) 。（A）经营费用项目可能由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别（B）收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经常性收入(含保证金和准备金)（C）物业管理企业必须清楚本企业习惯的费用分类和业主要求的费用分类,并使二者有机地结合起来,进行物业经营管理（D）虽经营费用的数量和类型依物业类型的规模及所处的地区而有所不同 ,但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目47
17、 房地产开发前期的规划管理包括( )。（A）开发项目的选址定点审批（B）规划设计条件审批（C）规划设计方案审批（D）核发建设用地规划许可证（E）核发建设用地批准书48 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。（A）折旧和摊销（B）投资回收（C）投资回报（D）未分配利润（E）权益融资49 以下指标属于市场指标的是( )。（A）销售量（B）出租量（C）吸纳量（D）建筑面积（E）预售面积50 房地产开发项目的主要不确定性因素有( )。（A）开发期和租售期（B）权益投资比率（C）资本化率（D）贷款利率（E）运营费用三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1
18、分。本大题总分最多扣至零分。51 土地是房地产的一种原始形态,属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。( )（A）正确（B）错误52 通过对城市规划的了解和分析,可以做到正确地和有预见性地选择投资地点。( )（A）正确（B）错误53 房地产开发项目用于销售时,一般不计算借款偿还期。( )（A）正确（B）错误54 综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性,由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见,为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据,并作为开展下一步工作的基础。( )（A）正确（B）错误55 所谓流动性是指金融资产迅速变现的能力。( )（A）正确（B）
19、错误56 房地产金融提供服务的领域非常广泛,包括土地使用权有偿转让、房地产开发、房屋的销售租赁以及消费等诸多方面。( )（A）正确（B）错误57 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。 ( )（A）正确（B）错误58 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1。 ( )（A）正确（B）错误59 在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。 ( )（A）正确（B）错误60 在置业投资中，最高运营费用比率越高，则预示着投资项目的净经营收入越高，项目抵抗风险的能力越弱。 ( )（A）正确（B）错误61
20、 在房地产项目资本金筹措中，资本金的形态只能是现金。（A）正确（B）错误62 对收益性物业的管理费的测算，目前国家尚无统一的规定。（A）正确（B）错误63 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越弱。( )（A）正确（B）错误64 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。( )2005 年考题（A）正确（B）错误65 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。( )2008 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需
21、按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家庭以 3500 元/m 2 的价格购买了一套建筑面积为 80m2 的住宅,银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为 6%,抵押贷款价值比例为 70%,月还款常数为 0.65%。问抵押贷款到期后,该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少?67 某投资者以 2000 万元购入一商业用房 30 年的经营使用权，如果该投资者期望的投资收益率为 18%，问该商业用房每年平均净经营收入是多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 35 答案与解析一、
22、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 置业投资的回收期少则十年八年,长则二三十年甚至更长。【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资概述3 【正确答案】 C【试题解析】 A 项中收益的不确定性因素越多,B 中内容应很容易预测。D 项应为随着持有期的延长而加大。【知识模块】 房地产投资概述4 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究6 【正确答案】 B【知识模块】 物业管理7 【正确答案】 D【试题解析】 例子属于制度因素,另还包括政策影响、生产时间
23、落差、季节性调整、总体经济形势等。【知识模块】 房地产市场及其运行规律8 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究9 【正确答案】 C【试题解析】 邀请招标和议标均属于非公开招标。【知识模块】 房地产开发的建设过程10 【正确答案】 B【试题解析】 合同的转让应得到开发商的同意方可进行。【知识模块】 房地产开发的建设过程11 【正确答案】 D【试题解析】 控制混凝土质量是确立施工中控制质量的具体措施。【知识模块】 房地产开发的建设过程12 【正确答案】 B【试题解析】 应是资金融出机构的办事效率。【知识模块】 房地产投资的资金融通13 【正确答案】 D【试题解析】 物业管理工作
24、从下面方面考虑:与承租人有良好沟通;及时收取租金;及时处理承租人的投诉;达到了出租率目标;对业主的批评或建议反应迅速等。【知识模块】 物业管理14 【正确答案】 D15 【正确答案】 D16 【正确答案】 D【试题解析】 15+100100%=15%17 【正确答案】 D【试题解析】 声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。18 【正确答案】 C19 【正确答案】 A20 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发贷款有三类：土地(或土地使用权)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。21 【正确答案
25、】 D22 【正确答案】 B【试题解析】 建筑工程的功能评价是对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足社会需要的程度，其主要内容有社会性功能、适用性功能、安全性功能、艺术性功能等内容。23 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握范畴。根据房地产开发项目的资金来源通常有三种渠道即资本金、预租售收入和借贷资金。24 【正确答案】 C25 【正确答案】 B【试题解析】 根据教材的内容而定。26 【正确答案】 A【试题解析】 因为绿地管理费、保安费用、能源费都属于支出。27 【正确答案】 A28 【正确答案】 A29 【正确答案】 C30 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的
26、是偿债备付率的计算。先计算按年等额偿还每年还款金额：P=50 万元，i=12，n=10 年，则 A=P(AP，i ，n)=元年=8849208 元年，则该物业投资的还本付息比率为：31 【正确答案】 D32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 D35 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 所有解说均是正确的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 此四项
27、均为招标过程中的决策活动。【知识模块】 房地产开发的建设过程38 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 工程应使监理工程师满意。【知识模块】 房地产开发的建设过程39 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 确立施工中控制质量的具体措施有三个方面,不包括 A 项。【知识模块】 房地产开发的建设过程40 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发的建设过程41 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产开发的建设过程42 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产市场营销43 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 为杂志的优点。【知识模块】 房地产市场营销44 【正确答案】
28、A,B,C,D【试题解析】 产品组合定价有产品线定价、选择品定价、产品束定价、补充品定价等。【知识模块】 房地产市场营销45 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 综合46 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经常性收入(不含保证金和准备金)。【知识模块】 物业管理47 【正确答案】 A,B,C,D48 【正确答案】 A,D49 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 因为建筑面积指标不属于市场交易指标。50 【正确答案】 A,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【知识模
29、块】 房地产投资概述52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述53 【正确答案】 A【知识模块】 经济评价指标与方法54 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究55 【正确答案】 B【试题解析】 流动性是指金融产在无损状态下迅速变现的能力。【知识模块】 房地产投资的资金融通56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资的资金融通57 【正确答案】 A58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】 B【试题解析】 最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。61 【正确答案】 B【试题解析】 在房地产项目资本金筹措中，资本金的形态可以是现金，也
30、可以是实物、土地使用权等。62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房产市场的投资周期。当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者。65 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是通货膨胀对房地产投资的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。四、计算题要求列
31、出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解: (1)已知 : P=35008070%=19.6 万元 月还款常数为: =0.65% n=1512=180 个月 i=i=6%/12=0.5% (2) 按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为 : A=Pi/1-(1+i)-n =19.60.5%/1-(1+0.5%)-180 =1653.96(元) (3)实际每月的月还款额为: A=19.6100000.65%=1274(元) (4) 借款人每月欠还的本金为: F=1653.96-1274=379.96(元) (5)抵押贷款到期后,该家庭应向银行偿还的剩余本金为: F=A(1+i)n-1/i =379.96(1+0.5%)180-1/0.5% =110499.30(元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识67 【正确答案】 已知：P=2000 万元 n=30 年 i=18%求：年平均净经营收入 A答：该商业用房每年平均净经营收入应为 362.53 万元时，刚好达到投资者期望的投资收益目标。
