1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 40 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 一般说来,从现在的投资支出到将来的获取报酬的时间间隔越长,则投资风险( )。（A）越小（B）越大（C）不变（D）无法判定2 我国( ) 对房地产投资的宏观调控政策,1994 年出台的( ),使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。（A）1991 年,土地管理条件（B） 1993 年,土地增值税条例（C） 1990 年,税率上调管理规章（D）1992 年,土地增税条例3 进度计划的制订通常采用横道图和( )。（A）资金流动计划图（B）网络图（C）直方图（D）控制图4
2、 下列有关投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念两者的说法中不正确的一项是( ) 。（A）两者有相同的部分,也有不同的部分（B）财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录,各种影响因素的作用是确定的,所得到的成本数据是惟一的（C）投资分析中使用的成本有许多是对拟实项目未来将要发生的费用的预测和估算,各种影响因素的作用是确定的,不同的实施方案可能会有相同的成本数据（D）在投资分析中,根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 ,这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样5 现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图
3、示。下列有关其相关方面阐述有误的一项是( )。（A）如果现金流出和流入不是发生在计息周期的期初或期末 ,而是发生在计息周期的期间,为了简化计算,公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生,称为期末惯例法（B）现金流量图将现金的收入和支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上,并且标明所要计算的问题,即什么是已知,什么是所求的问题（C）时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻,也即是指日历年度的年初。在复利计算常用符号 P、 F、A、G 中,有 P 和 F 是发生在第一周期的期初,其他发生在最后一个周期中（D）为了与期末惯例法保持一致,把资金的流动情况绘成现金流量图时 ,把 P 作为上一周
4、期期末,即第 0 期期末发生的。现金流量图是协助评估人员进行复利计算和投资分析的有效工具6 对于开发投资来说,房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括( )。（A）销售收入（B）开发利润（C）成本利润率（D）投资收益率7 房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作,从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而,不论开发活动变得多么复杂,都必须( )。（A）符合社会主义的发展方向（B）按照开发商的意愿来办（C）有领导人来领导进行房地产开发活动（D）遵循房地产开发的基本步骤8 出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划。出让的地块,必须具有( )。（A）城市规划行政主
5、管部门提出的规划设计条件及附图（B）合法的国有土地使用权的详细证明（C）合法的土地出让手续（D）此国有土地的详细地理环境9 房地产市场分析与预测,是房地产开发项目可行性研究的重要组成部分。通过房地产市场分析与预测,开发商可以达到的目的不包括的选项为( )。（A）了解房地产市场投资的预期收益,增加开发商投资到底的必胜信心（B）了解影响房地产市场的宏观社会经济因素,进而把握投资机会与方向（C）了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平,就拟开发项目进行市场定位(服务对象、规模、档次、租金或售价水平等)（D）了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求 ,用以指导项目的规划设计10 房地产开发项目
6、的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售(出租)收入; 财务支出费用主要表现为开发建设项目总投资、经营成本和税金等各项支出。下列有关房地产开发项目的财务评价的概念理解不当的选项为( )。（A）项目销售(出租) 收入是指项目销售或出租房地产所取得的收入（B）开发项目总投资是固定资产投资、固定资产投资方向调节税、开发期借款利息和流动资金之和（C）经营成本是指项目开发初期到经营过程中发生的费用,包括不可预见费等（D）税金是指产品销售税金及附加、所得税等。产品销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税及教育费附加11 开发商或其委托监理工程师认为有必要时,可以对工程或任何部分的形式,质量或数量作出变更。
7、这些变更不包括( )。（A）增加或减少合同中所包括的工作数量（B）改变任何种类工作的性质或质量种类（C）改变工程任何部分的标高、基线、位置和尺寸（D）完成工程竣工所必要的任何附加工作12 不是固定单价采用的形式是( )。（A）分部分项工程单价承包（B）按独立分项单价承包（C）按最终产品单价承包（D）按总价决标,按单价结算工程价款13 关于成本加酬金合同说法错误的是( )。（A）此承包方式基本特点是按工程实际发生的成本 ,加上商定的总管理费和利润。来确定总包价（B）成本包括人工费、材料费以及各项独立费,承包商的管理费和应缴所得税（C）此适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况如边设计边施工的紧急
8、工程或较为特殊的开发项目（D）成本加酬金的具体做法有成本加固定百分数酬金、成本加固定酬金 ,成本加浮动酬金14 开发商在选择自己的融资方式时,应重点考虑的因素不包括( )。（A）资金融出机构的资金来源和财力状况（B）资金融出机构的对外形象（C）各项融资收费的合理性（D）对资金的调动和转移的灵活性15 成本加成定价法的缺陷是( )。（A）房地产商对成本的了解要比对需求的了解多（B）忽视了当前的要求,购买者的预期价值以及竞争者状况（C）当同行的房地产商都采用成本加成法定价方法时,他们所制定的价格比较相似,这样尽量减少价格竞争（D）对买卖双方都比较公平。在买方需求强烈时 ,卖方不会乘机抬价,同时仍能
9、获得合理的利润16 关于提价的说法不正确的是( )。（A）提价可大幅度增加利润（B）促使提价的主要原因之一是通货膨胀造成的成本上升（C）提价不会招致顾客和代理商的抱怨以及公司销售人员的不满（D）需求增强也是导致提价的一个因素17 下列各项费用没有统一规定的是( )。（A）广告费、宣传费、代理费（B）物料消耗费、接待费、折旧费（C）接待费、折旧费、修理费（D）销售许可证申领费和销售人员的工资、福利、奖金、差旅费等18 甲级写字楼的特点有( )。（A）具有良好的地理位置,建筑物的物理状况良好 ,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求（B）有完善的物业管理服务,包括 24 小时的维护修理及保安服务（C
10、）建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应（D）建筑物的功能不是最先进的,有自然磨损存在 ,收益能力低于新落成的同类建筑物19 零售商业物业的租约中包含有( )。对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等做出具体规定对每一独立承租单元的用途及限制经营内容相似的承租人作了特殊规定对限制承租人在一定地域范围内重复设店、营业时间、公用面积的维护作出具体规定对广告、标志、图形,折让优惠 ,其他条款作出具体规定（A）（B） （C） （D）20 房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。（A）施工单位（B）建设单位（C）监理单位（D）设计单位
11、21 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括( )。（A）建筑安装工程费（B）公共配套设施建设费（C）土地费用（D）基础设施建设费22 某置业投资者以 10000 元/m 2 的价格购买了 200m2 的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为 10 年，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元，则其偿债备付率是( ) 。（A）0.21%（B） 1.23%（C） 2.01%（D）3.23%23 房地产市场周期波动可分为( )四个阶段。（A）复苏与繁荣、发展、危机、衰退与萧条（B）复苏、发展、危机、衰退（C）复
12、苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条（D）复苏、繁荣、衰退、危机24 不是房地产贷款担保形式的是( )。（A）保证（B）抵押（C）质押（D）提存25 由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。（A）操作风险（B）信用风险（C）市场风险（D）法律风险26 房地产开发的程序主要分为( )四个阶段。（A）投资机会选择、决策分析、建设、物业管理（B）投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理（C）决策分析、前期工作、施工与竣工、租售（D）投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售27 竣工房屋价值包括(
13、 )。（A）厂房内的工艺设备的购置费用（B）购置土地的费用（C）房屋建筑工程的通风设备的购置费用（D）生活家具的购置费用28 投资决策分析主要包括市场分析和( )两部分工作。（A）可行性研究（B）项目的财务分析（C）前期工作（D）市场调研29 在房地产市场调查中，为了得到有代表性的样本而采用的概率抽样的方法不包括( )。（A）定额抽样（B）整群抽样（C）分层随机抽样（D）简单随机抽样30 房地产投资信托基金的特征不包括( )。（A）流通性好（B）市场价值稳定（C）高现金回报（D）有效分散投资风险31 在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近
14、实际的预测方法是( )。2006 年考题（A）简单平均法（B）移动平均法（C）加权平均法（D）指数平滑法32 同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（ ）。（A）保值性（B）增值性（C）异质性（D）弱流动性33 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动 10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。（A）试探性调查（B）描述性调查（C）创新性调查（D）因果性调查34 在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是( )。（A）固定资产购置支出（B）企业所得税（C）固定资产折旧（D）贷款利息35 下列各类土地中，不属
15、于土地储备范围的是( )。（A）集体土地中的宅基地（B）依法收回的国有土地（C）依法收购的土地（D）依法行使优先购买权取得的土地二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 随着社会经济的发展,房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求开发商( )。（A）有目的的进行投资,避免盲目造成的额外损失和资金风险（B）具有战略眼光和操作技巧（C）拉拢政府工作人员,从中获取政策上的优惠权和经营的方便权（D）具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、
16、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识37 写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考( )确定。（A）消费者价格指数（B）商业零售价格指标数（C）上证价格指数（D）建安工程价格指数（E）同行业物业租金38 影响房地产周期循环的主要原因包括( )。（A）生产时间落差、季节性调整、总体经济形势（B）制度因素,如预售制度的期待效应、中介与估价制度的健全程度（C）生产者与消费者的心理因素,如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期（D）影响供需的主要因素,其中以金融相关因素的变动最为关键39 心理定价有( ) 。（A）声望定价、尾数定价（B）吉祥数定定
17、价（C）招徕定价（D）顾客差别定价40 关于年度运营预算说法正确的有( )。（A）该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目（B）不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然,还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间（C）为不可预见费用的支出预留空间（D）为编制年度运营预算,物业管理企业常常要对以前若干年的物业收支状况进行认真分析,对于在来年可能出现的情况要予以考虑,并在预算中尽量体现这些可能的变化41 房地产直接投资是指投资者直接参加房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括( ) 。（A）房地产出售投资（B）房地产开发投资（C）房地产置业投资（D）房地产租赁投资（E）房地产转让投
18、资42 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用( )。（A）单元估算法（B）多元估算法（C）单位指标估算法（D）工程近似匡算法（E）概算指标法43 在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )等因素。2005 年考题（A）行业基准收益率（B）政府政策（C）通货膨胀率（D）社会平均利润率（E）投资者的目标收益率44 利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。2005 年考题（A）期望值相同，标准差小的方案（B）期望值相同，标准差大的方案（C）标准差系数小的方案（D）标准差系数大的方案（E）标准差相同、期望值大的方案45 下列不确定性因素中，属于“开发一销售” 模式下
19、房地产开发项目主要不确定性因素的有( ) 。2010 年考题（A）土地费用（B）权益投资比率（C）运营费用（D）开发期（E）贷款利率46 建筑工程质量管理工作的内容包括( )等。（A）对原材料进行检验（B）对工程配套设备进行检验（C）工程进度管理与工期控制（D）制定并执行控制工程质量的具体措施47 当前普通商品住宅开发项目的资金来源主要有( )等几种途径。（A）企业自有资金（B）银行贷款（C）预售收入（D）承包商垫资48 从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产得类型主要有( )。（A）商住楼（B）土地（C）在建工程（D）写字楼（E）建成后的物业49 “可贷资金利率理论 ”认为 ( )
20、。（A）可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成（B）可贷资金的供给由家庭储蓄，企业储蓄和政府储蓄三个要素构成（C）利率不是由可贷资金的供求决定的（D）可贷资金的需求函数是利率的递增函数（E）可贷资金的供给函数是利率的递增函数50 下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有( )。（A）故障树分析法（B）期望值法（C）盈亏平衡法（D）解析法（E）蒙特卡洛模拟法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 以出租为经营方式的房地产置业投资项目中,投资是指购买房地产时的资金投入,而成本则是指含购买成本和出租成本。( )（A）正
21、确（B）错误52 现金回报率指标非常简单明了,它与一般意义上的回报率相同,可能是税前的,也可能是税后的。( )（A）正确（B）错误53 开发项目成本费用中财务费是指企业财务部门管理和组织各种活动而发生的费用,如工资、办公费等。( )（A）正确（B）错误54 熟地价包括土地使用权出让金、城市环保设施建设费和土地开发费。( )（A）正确（B）错误55 优先股在收益分配上享有优先权,在经营管理上也享有一定的优先权。( )（A）正确（B）错误56 一个家庭的支出要在许多种消费品中进行分配,住宅只是其中的一种,家庭对住宅的需求数量取决于其收入水平、住房支出的数量,以及这一数量与其他消费品的成本之相对比较
22、。对于企业或家庭来说,使用物业的成本即获取房屋使用权益的年支出就是租金。( )（A）正确（B）错误57 前期工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费、设备及安装工程费和室内装饰家具费等。( )（A）正确（B）错误58 优先股不仅在收益分配上享有优先权,而且也有公司的经营管理权。( )（A）正确（B）错误59 企业经营管理水平的高低,主要取决于领导班子的知识结构和市场开拓能力。( )（A）正确（B）错误60 宣传具有高度真实感,有防御、戏剧化表现。( )（A）正确（B）错误61 有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。 ( )（A）正确（B）
23、错误62 城市家庭人口，是指居住在一起共同生活的家庭成员。( )（A）正确（B）错误63 基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。( )2006 年考题（A）正确（B）错误64 在其他条件相同的情况下，新、旧区房地产开发成本费用的主要差别是前期工程费。 ( )（A）正确（B）错误65 在用蒙特卡洛法进行风险分析时，其结果的准确性主要取决于对各变量的变化范围和变化概率估计的准确性。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为
24、25 万元的住宅,如果该家庭首期付款为房价的 30%,其余为在 10 年内按月等额偿还的抵押贷款,年贷款利率为 15%,问月还款额为多少? 如果该家庭 25%的收入可以用来支付住房消费 ,问该家庭的月收入应为多少才能购买上述住宅?67 张某于 2000 年 1 月 1 日以 50 万元购得一套住宅，购房款中 60%来自银行提供的年利率为 6%、期限为 15 年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005 年 1 月 1 日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从 2005 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月31 日，年
25、利率为 6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为 0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额是多少?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 40 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资与投资风险2 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资概述3 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理4 【正确答案】 C【试题解析】 各种影响因素的作用是不确定的,不同的实施方案会有不同的成本数据。【知识模块】 房地产投资分析基本知识5 【正确答案】 C【试题解析】 时间点零并不一定是指日历年度的年初,只有 P 是第一
26、周期的期初发生的。【知识模块】 房地产投资分析基本知识6 【正确答案】 A【试题解析】 此项为经济效果的主要表现形式。【知识模块】 房地产投资分析基本知识7 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发的程序与管理8 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理9 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究11 【正确答案】 D【试题解析】 完成工程竣工所必要的某些附加工作。【知识模块】 房地产开发的建设过程12 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的建设过程13 【正确答案】 B【试题解析】 此成本不包括承包
27、商的管理费和应缴所得税。【知识模块】 房地产开发的建设过程14 【正确答案】 B【试题解析】 应是资金融出机构的办事效率。【知识模块】 房地产投资的资金融通15 【正确答案】 B【知识模块】 房地产市场营销16 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场营销17 【正确答案】 D【试题解析】 D 为专设销售机构的各项费用,这些费用依所销售房地产的具体情况和所处的市场环境而定,没有统一标准。【知识模块】 房地产市场营销18 【正确答案】 B【试题解析】 A、D 为乙级写字楼的特点,C 为丙级写字楼的特点。【知识模块】 物业管理19 【正确答案】 C【知识模块】 物业管理20 【正确答案】 B【试题
28、解析】 建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(简称发证机关) 申请领取施工许可证。21 【正确答案】 C【试题解析】 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。22 【正确答案】 B23 【正确答案】 C24 【正确答案】 D【试题解析】 房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。25 【正确答案】 B【试题解析】 个人住房贷款的风险与风险管理26 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握范畴。根据房地产开发的程序则可以知道。27 【正确答案】 C28 【正确答案】 B【试题解析】 根据房地产开发的程序的内容。29 【正确答案】 A30 【
29、正确答案】 A31 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是时间序列分析法。移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售的增减趋势和接近实际。32 【正确答案】 C33 【正确答案】 D34 【正确答案】 A35 【正确答案】 A【试题解析】 土地储备的范围包括依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,D【知识模块
30、】 房地产开发的程序与管理37 【正确答案】 A,B【知识模块】 物业管理38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 另外还包括:市场信息的不充分,从供需两方面调整不均衡的时间落差;政策影响 ,如容积率控制、农地征用;政治冲击,如社会政治动荡。【知识模块】 房地产市场及其运行规律39 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产市场营销40 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理41 【正确答案】 B,C42 【正确答案】 A,C,D,E43 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 本题考核的是利率的影响因素。马克思的利率决定理论认为利率的高低取决于平均利润率。影响利率的其他因素
31、还包括经济运行周期、通货膨胀率及预期通货膨胀率、借贷风险和国际利率水平等经济因素，货币政策、财政政策和汇率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素。44 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。45 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 本题考核的是“开发一销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的内容。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等
32、。46 【正确答案】 A,B,D47 【正确答案】 A,B,C48 【正确答案】 B,C,E49 【正确答案】 A,B,E50 【正确答案】 D,E【试题解析】 风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛模拟法三种。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资分析基本知识52 【正确答案】 B【试题解析】 现金回报率与一般意义上的回报率不同。【知识模块】 房地产投资分析基本知识53 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究54 【正确答案】 B【试题解析】 城市环保设施
33、建设费应改为城市建设配套费。【知识模块】 房地产开发的程序与管理55 【正确答案】 B【知识模块】 房地产金融与项目融资56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律57 【正确答案】 B【试题解析】 此为建安工程费所含的内容。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究58 【正确答案】 B【试题解析】 优先股在收益分配上享有优先权,但一般没有公司的经营管理权。【知识模块】 房地产投资的资金融通59 【正确答案】 B【试题解析】 企业经营管理水平的高低主要取决于领导班子的决策水平和组织能力。【知识模块】 房地产投资的资金融通60 【正确答案】 B【试题解析】 宣传具有高度真实感,没有
34、防御、戏剧化表现。【知识模块】 房地产市场营销61 【正确答案】 B【试题解析】 是指建筑物内可出售或出租建筑面积与总建筑面积之比。62 【正确答案】 B63 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是固定资产投资的分类。根据不同的目的和管理的需要，中国固定资产投资主要有五种分类方式。其中，按管理渠道分类，固定资产包括基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。64 【正确答案】 B65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解: (1)已知 :抵押贷款额为:
35、 P=2570%=17.5(万元) 月贷款利率为: i=15%/12=1.25% 计息周期数为: n=1012=120 个月 (2)月还款额为: A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1 =1750001.25%(1+1.25%)120/(1+1.25%)120-1 =2823.4(万元) (3)该家庭欲购买上述住宅,其月收入应为: x=2823.4/0.25=11293.4(元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识67 【正确答案】 解法之一 首先画该项目时间示意图如下。 (1)计算张某每月等额本息还款的月供：因为 P=5010460%=30104(元)， =0.5%,n=1512=180(月)所以 (2)计算张某从 2005 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日十年应偿还的贷款本息总额(以 2005 年 1 月 1 日为计算时点)：因为 A=2531.57(元/月)，=0.5%，n=1012=120(月) (3) 计算李某从 2005 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31日每月按等比递增式还款首月还款额 A1：因为 P=228027.25 元， 李某在新还款方案下首次月还款额为 2269.32 元。 解法之二： (1)抵押贷款额 P=5060%=30(万元) (2)张某月还款额 (3)2005 年 1 月 1日欠银行本金 (4)李某首期还款
