1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 42 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是( )。（A）房地产投资易于获得金融机构的支持（B）房地产投资能抵消通货膨胀的影响（C）房地产投资能够得税收方面的好处（D）房地产投资能提高投资者的资信等级2 产品生产经营活动中的费用包括生产费用和( )两部分,前者指( ),后者指发生在产品销售过程中的费用。（A）完全成本,产品销售过程中的费用（B）工厂成本,产品资源原始阶段中的生产费用（C）生产成本,资源成本费用（D）销售费用,发生在产品生产过程中的费用3 资金时间价值的大小,取决
2、于多方面的因素。从投资的角度来看,其主要表现阐述不正确的一项是( ) 。（A）投资利润率,即单位投资所能取得的利润（B）通货膨胀率,即对因货币贬值造成的损失作相应的补偿（C）政策变动率,因需要政府所作出的政策上的变化,对造成的损失给予政策上的放宽处理（D）风险因素,即对因风险的存在可能带来的损失所应作的补偿4 由于旧城区的优越区位,这些开发项目用地建成后出售或出租的价格水平较高,其结果不包括( ) 。（A）能够给投资经营者带来很大的级差收益（B）好的获利前景吸引着众多的开发商（C）给城市经济带来无比活跃的状态（D）不断上涨的地价5 对于一个完善的房地产市场而言,宏观调控具有非常重要的作用。其手
3、段不包括( )。（A）土地供应计划的调控（B）工作人员的工资调节（C）地价杠杆和金融杠杆的作用（D）税收的功能和租金的控制6 房地产开发项目的财务效益主要表现为生产经营过程中的销售(出租)收入; 财务支出费用主要表现为开发建设项目总投资、经营成本和税金等各项支出。下列有关房地产开发项目的财务评价的概念理解不当的选项为( )。（A）项目销售(出租) 收入是指项目销售或出租房地产所取得的收入（B）开发项目总投资是固定资产投资、固定资产投资方向调节税、开发期借款利息和流动资金之和（C）经营成本是指项目开发初期到经营过程中发生的费用,包括不可预见费等（D）税金是指产品销售税金及附加、所得税等。产品销售
4、税金及附加包括营业税、城市维护建设税及教育费附加7 当开发商遇到下列情况可不中断合同的是( )。（A）施工过程中发生意外事故（B）承包商未按合同要求施工或中途无故停工（C）不能连续施工或不能按正常速度施工（D）承包商破产或尚未破产,但因资金周转慢,不能连续施工8 不属优先股的是( ) 。（A）累计优先股（B）股息可调整优先股（C）可转换优先股（D）不变优先股9 选择媒体种类时,不须考虑的因素是( )。（A）目标沟通对象的媒体习惯（B）产品特性、信息类型（C）是否有发展的具体措施（D）成本10 售楼书包括照片和相应的说明文字,文字资料一般不包括( )。（A）有关物业位置的描述（B）物业的装修标准
5、和所具备的主要设备（C）欲出售的物业权益性质（D）简要文字说明和有关当地可能为购买者提供的专业服务11 竞争导向定价不包含有( )。（A）领导定价法（B）挑战定价法（C）随行就市定价法（D）价值定价法12 关于保险费说法不正确的是( )。（A）保险费项目常只包括物业本身的保险、员工医疗保险和失业保险在人工费中开支（B）在保险费中开支的保险项目包括火险、火险附加险、全损险、锅炉保险等（C）也包括财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租客责任保险、交通工具保险等（D）保险费每半年或每年支付一次,故保险费的实际支出不受保险计划安排的影响13 某综合楼总建筑面积为 10000m2，其中可
6、出售的居住建筑面积为 7000m2，可出租的商业建筑面积为 1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为( ) 。（A）80%（B） 90%（C） 85%（D）95%14 当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是( )。（A）确定建设施工的各种图纸准备就绪（B）完成全体工作人员的筛选工作（C）获取土地使用权（D）明确各工作人员及施工阶段应发放的工资15 某市 2003 年新开工的房屋建筑面积为 90104m2，2002 年未完工转入 2003 年继续施工的房屋建筑面积为 30104m2，2003 年竣工的房屋建筑面积
7、为 80104m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )。（A）0.5 年（B） 1.5 年（C） 2 年（D）3 年16 目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过( )年。（A）10（B） 15（C） 20（D）3017 实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、( )以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。（A）空间分布（B）人口分布（C）时间分布（D）经济分布18 某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为( )。（A）建设成本（B）经营成本（C）开发过程中的成本支出（D）含建设成本和经营成本19 导致房地产开发过度的诱因中，不包括(
8、)。（A）开发商对市场预测的偏差（B）开发商之间的博弈（C）非理性行为（D）开发资金的不易得性20 对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，( ) 应该按国家规定办理申请批准手续。（A）建造商（B）总监理师（C）开发商（D）监理工程师21 在房地产市场调查中，( )是成本最高，也容易出错的阶段。（A）制定调查计划（B）分析信息（C）收集信息（D）确定调查目标22 物业资产管理中，资产管理和投资组合管理是以( )为主。（A）运行管理（B）经营管理（C）政策性管理（D）策略性管理23 下列选项中，( ) 的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理工作成
9、功与否的主要方面。（A）潜在毛租金收入（B）有效毛收人（C）净经营收入（D）经营费用降低空间24 银行为某家庭提供了年利率为 6、按月等比递增偿还、期限为 20 年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为 02，首期偿还额为 1600 元，则该家庭在第 6年最后一个月的还款额是( )元。2006 年考题（A）184386（B） 184755（C） 227987（D）22912725 李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为 20 年，年利率为75，按月等额偿还。如果李某于第 7 年末提前偿还本金 10 万元，则从第 8 年开始的月还款额为( ) 元。2009 年考题（A）3456
10、09（B） 350595（C） 350974（D）37057326 新设项目法人的资本金筹措渠道不包括( )资金。2006 年考题（A）政府政策性（B）资产变现（C）企业人股（D）个人人股范围27 物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。2004 年考题 （A）零售商的财务能力（B）零售商需要的服务（C）零售商组合与位置分配（D）零售商的声誉28 某投资者现借入了一笔资金，年利率 11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为 1671.93 万元，则投资者借入该笔资金的数量为( )万元。（A）155（B） 1400（C） 1500（D）145029 某开发项目
11、的规划建设用地面积为 5000m2，如果地上建筑容积率为 6、建筑覆盖率为 50%、楼高 17 层(其中 14 层为建筑面积相等的裙房，517 层为标准层)，则标准层每层建筑面积为( )m 2。（A）882（B） 1765（C） 1667（D）153830 一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命之间的关系是( )。（A）会计折旧年限自然寿命经济寿命（B）经济寿命会计折旧年限自然寿命（C）经济寿命= 会计折旧年限自然寿命（D）会计折旧年限经济寿命自然寿命31 某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为 6000m2 的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为 3000 元/m 2，项目建
12、成后可出租面积的月租金水平为 85 元/m 2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为 0.85，经营成本为租金收入的 30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为( )。（A）23.80%（B） 20.23%（C） 19.70%（D）18.96%32 下列行业中，( ) 中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（A）批量行业（B）僵滞行业（C）分块行业（D）专业化行业33 房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。（A）施工单位（B）建设单位（C）监理单位（D）设计单位34 下列关于写字楼租金的表述中正确的是( )。（A）基础租金是租户能接受的最低租金（B）基础租金低于市场租金时，应
13、当考虑调整到市场租金水平（C）写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金（D）写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异35 下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是( )。（A）房屋价值补偿费（B）搬迁补偿费（C）停产停业损失补偿费（D）土地补偿费二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列有关投资特性的说法中,正确的是( )。（A）风险性（B）时间性（C）普遍性（D）收益性（E）目的性37 金融机构总是千方百计地降低其融出资金
14、风险,开发商为更好地受金融机构支持,其开发项目应具备( ) 条件,金融机构才可能放宽其评判标准。（A）开发商已经拥有了项目用地的土地使用权（B）开发商准备进一步投入自有资金用于项目建设（C）有充分的证据证明,项目确定可以顺利出租或出售出去（D）其他财力雄厚的合作伙伴与开发商一起担保或承包商拥有银行开具的履约保函（E）开发商所在集团内部有威望和杰出成就的人士以公司名义担保38 房地产市场供给的变化可能引起的原因主要包括( )。（A）制定土地供应计划首先要了解房地产市场,通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格和数量、空置率等市场信号的分析研究,才能制定出既符合市场需要,可操作性强,又能体现政府
15、政策和意志的土地供给计划（B）随着建筑技术的发展,在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低,导致高层住宅的供给量逐渐增加,价格相对于多层住宅逐渐下降（C）发建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式（D）某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化39 房地产开发项目可行性研究的重要组成部分包括房地产市场分析与预测。通过房地产市场分析与预测,开发商可以达到( )的目的。（A）了解房地产使用者对建筑物功能和设计型式的要求 ,用以指导项目的规划设计（B）了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平,就拟开发项目进行市场定位(服务对象、规模、档次、租金或售价水平等)（C）了解影响房地产
16、市场的宏观社会经济因素,进而把握投资机会与方向（D）了解房地产市场经营的不稳定性和社会政策等带来的风险 ,并进行分析研究40 技术资料的内容主要包括( )。（A）前期工作资料（B）土建资料（C）安装方面的资料（D）设计文件及变更材料41 心理定价有( ) 。（A）声望定价、尾数定价（B）吉祥数定定价（C）招徕定价（D）顾客差别定价42 现代营销战略的核心可以称为 STP 营销，即( )。（A）广告促销（B）营业推广（C）细分市场（D）选择目标市场（E）产品定位43 关于房地产投资的风险，( )的说法是正确的。（A）风险意味着对于可能的情况无法估计其可能性大小（B）风险为投资的实际收益与预期收益
17、的偏差（C）实际收益低于预期收益时，投资面临风险损失（D）风险可以用各种可能收益与均值偏离的程度来描述（E）风险可以定义为未来获得预期收益的可能性大小44 房地产置业投资较一般投资，具有( )。（A）相对较高的收益水平（B）得到金融机构的支持（C）提高投资者的资信等级（D）良好的流动性（E）抵消通货膨胀的影响45 房地产交易按交易形式细分，新建成的房地产产品交易，存在着( )等子市场（A）保险（B）销售（C）转让（D）租赁（E）抵押46 房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。2005 年考题（A）产品调查（B）价格调查（C）市场需求质量调查（D）分销渠道调查（E）促销策略调查47 下列关于
18、写字楼基础租金的表述中，正确的有( )。2005 年考题（A）基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的（B）基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用（C）基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用（D）在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金（E）在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金48 开发商预售部分楼宇，是( )的有效办法。（A）提高开发收益（B）分散开发风险（C）降低开发成本（D）筹措建设资金49 企业确定广告预算的主要方法包括( )。（A）量力而行法（B）销售百分比法（C）目标任务法（D）竞争对等法（E）谈判
19、法50 在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有( )。（A）买地-建房- 卖房（B）买房 -经营（C）买房 -出租-转售（D）买房-出租（E）买地-开发 -转让三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在房地产开发项目评估过程中进行敏感性分析的目的,是找出影响项目经济评价指标的所有不确定性因素。( )（A）正确（B）错误52 目前,中国的内陆城市存在着土地配置的双轨制,即政府行政划拨和市场机制并存。根据开发项目的特点,开发商可以通过政府行政划拨,也可以通过私人土地收购的方式来获取土地使用权。( )（A）正确（B）错误53 平均层数
20、是指居住建筑密度与居住建筑用地总面积之比。( )（A）正确（B）错误54 房地产的生产过程和消费过程所需要的资金不是很大,开发商可以自己支付。( )（A）正确（B）错误55 过低的报价不是开发商所希望的,因为这可能导致日后频繁的索赔甚至偷工减料。开发商更不愿意看到其所雇佣的承包商在承建其建筑工程的过程中破产,因为那样很可能会使开发项目的竣工变得遥遥无期。( )（A）正确（B）错误56 房地产市场交易方面的信息包括政策信息、市场吸纳周期与吸纳率、房地产税收等方面的信息。( )（A）正确（B）错误57 股票的发行一般有两种方式。一是由股份公司直接向社会发行,由银行或其他金融机构协助;二是由银行或债
21、券公司代理发行或包销。 ( )（A）正确（B）错误58 对于资金雄厚的开发商，完全没有必要考虑预售楼宇方案。( )（A）正确（B）错误59 房地产投资的缺点之一是不易获得金融机构的支持。 ( )（A）正确（B）错误60 房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。( )（A）正确（B）错误61 国家规定，凡是没有经过可行性研究的开发建设项目，不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。 ( )（A）正确（B）错误62 由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般不包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。( )（A）正确（B）错误63 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响
22、是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。( )2008 年考题（A）正确（B）错误64 房地产投资的比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去其他投资机会的风险。 ( )（A）正确（B）错误65 房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为 12000。元。开发商自有资金的投入额为 6000 万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为 6。还款从获得租金收入
23、的年度开始，15 年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为 7，并预计今后 20 年内年均通货膨胀率为 1，有关数据如下表所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。67 某投资者以 1000 万元一次性付款方式取得一写字楼物业 20 年的经营收益权，第一年投入装修费用 200 万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为 200 万元，以后每年以 5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业
24、投资的基准收益率为 15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为 4%，计算项目的实际收益率。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 42 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 D【试题解析】 产品生产过程中的费用称为工厂成本。【知识模块】 房地产投资分析基本知识3 【正确答案】 C【试题解析】 此项不能决定资金时间价值的大小。【知识模块】 房地产投资分析基本知识4 【正确答案】 C【试题解析】 局部地区的发展不会
25、给整个市场带来很大的影响,故 C 不正确。【知识模块】 房地产开发的程序与管理5 【正确答案】 B【试题解析】 另外还包括城市规划的指导和住房政策的影响两项。【知识模块】 房地产开发的程序与管理6 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究7 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的建设过程8 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资的资金融通9 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场营销10 【正确答案】 D【试题解析】 D 为售楼书的图片资料。【知识模块】 房地产市场营销11 【正确答案】 D【试题解析】 价值定价法是购买者导向。【知识模块】 房地产市场营销12 【正确答
26、案】 D【试题解析】 虽然保险费是每半年或每年支付一次,但保险费的实际支出还要受保险计划安排的影响。【知识模块】 物业管理13 【正确答案】 C14 【正确答案】 C15 【正确答案】 B16 【正确答案】 D17 【正确答案】 C18 【正确答案】 B【试题解析】 因为投资者建成酒店后用于经营。19 【正确答案】 D20 【正确答案】 C【试题解析】 因为建造商只负责施工，而监理工程师负责监督施工质量。21 【正确答案】 C22 【正确答案】 D23 【正确答案】 C24 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是复利系数的应用。已知首月偿还额 A1=1600 元，月还款递增率 s=02，t
27、=612=72 月，则该家庭在第 6 年最后一个月的还款额A72=A1(1+s)t-1=1600 元(1+0 2) 72-1=184386 元。25 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是复利计算的应用。(1)先求出正常情况下的月还款额A，根据公式 A=Pi1 一(1+i) -n=560000 元75121 一(1+7 512) -1220=4511 32 元。(2) 第 7 年末第 20 年每月应少还款 ，根据公式100000 元75121 一(1+7 512) -1213=1005 37 元。(3) 则从第 8 年开始的月还款额=A =451132 元一 100537元=3505 95
28、 元。26 【正确答案】 B【试题解析】 本是考核的是房地产投资融资方案的内容。其中，新设项目法人项目资本金筹措渠道包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人人股的资金。27 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。28 【正确答案】 C29 【正确答案】 D【试题解析】 先计算该开发项目地上建筑面积=5000m 26=30000m2，又知建筑覆盖率为 50%，建筑物基底面积为 500050%=2500m2，14 层为建筑面积相等的裙房，4 层的建筑面积共为 25004=1
29、0000m2，517 层为标准层，每层建筑面积为(30000-10000)/(17-4)=1538m 230 【正确答案】 D31 【正确答案】 B【试题解析】 该写字楼项目投资的成本收益率为=32 【正确答案】 D33 【正确答案】 B34 【正确答案】 D35 【正确答案】 D【试题解析】 相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资不改变原股东对公司的控制权。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产投资与投资风险37 【正
30、确答案】 A,B,C,D,E【知识模块】 综合38 【正确答案】 C,D【知识模块】 房地产市场及其运行规律39 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究40 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产开发的建设过程41 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产市场营销42 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 现代营销战略的核心可以称为 STP 营销，即细分市场(Segmenting)，选择目标市场(Targeting) 和产品定位(Positioning) 。43 【正确答案】 B,C,D,E44 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。
31、根据房地产投资之利的内容。45 【正确答案】 B,D,E46 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 本题考核的是市场营销因素的调查。市场营销因素的调查内容主要有：产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。47 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是写字楼基础租金的确定。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。48 【正确答案】 B,D49 【正确答案】 A
32、,B,C,D50 【正确答案】 C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究52 【正确答案】 B【试题解析】 也可通过有偿出让获取土地使用权。【知识模块】 房地产开发的程序与管理53 【正确答案】 B【试题解析】 是居住建筑面积与居住建筑基底总面积之比。【知识模块】 房地产开发的程序与管理54 【正确答案】 B【试题解析】 所需资金大量,没有金融机构的参与房地产市场就很难正常运转。【知识模块】 房地产市场及其运行规律55 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律56 【
33、正确答案】 B【试题解析】 房地产税收不属此列。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究57 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资的资金融通58 【正确答案】 B59 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资的优点之一是易于获得金融机构的支持。60 【正确答案】 A【试题解析】 房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是通货膨胀对房地产投资的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增
34、值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)计算贷款的年还本付息额(2)完成全部投资和自有资金现金流量表(3)因为 Rr=7R d=1则 ic=Ra=(1+Rr)(1+Rd)一 1=(1+7)(1+1)一 1=807(4)计算项目全部投资内总收益率全部投资净现值函数为：因为 FIRR 全c，则从全部投资角度看，该项目投资不可行。(5)计算项目自有资金内部收益率自有资金投资净现值函数为因为FIRR 自 ic，则从自有资金投资角度看，该项目投资可行。67 【正确答案】 A计算项目 FNPV：
