1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 43 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 土地又可分为( ) 两种类型,前者基本上属于农村集体土地,后者通常属于城市国有土地。（A）农村用地和城市用地（B）农村可用土地和城市用地（C）未开发的土地和已开发的土地（D）不可开发的土地和可开发的土地2 能直接形成房地产市场上的增量供给的投资方式是( )。（A）房地产开发投资（B）房地产置业投资（C）房地产股票投资（D）住房抵押支持证券投资3 下列有关房地产投资的适应性阐述不恰当的一项是( )。（A）房地产本身并不能产生收益,也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的（B）
2、置业投资者无法及时调整房地产的使用功能,使之既适合房地产市场的需求特征,又能增加置业投资的收益（C）按顾客的意愿及时调整房地产的使用功能十分重要,这可以极大地增加对租客的吸引力（D）对置业投资者来说,如果其投资的房地产适应性很差 ,则意味着他面临较大的投资风险4 投资者将资金投入房地产投资信托基金(REITS)有很多优越性,包括( )。收益稳定, 因为 REITS 的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入;REITS 投资的流动性很好,投资者很容易将持有的 REITS 的股份转换成现金;由于有职业投资经营管理,其收益水平通常高于一般的股票收益 ;REITS 具有较好的信誉,而且其发展一
3、直保持稳定增长（A）（B） （C） （D）5 根据各地房地产收益率水平,同类型的物业都存在一个适当租金售价比例,一般情况下,住宅的售价大约相当于( )的租金。（A）5 年（B） 50 个月（C） 100 个月（D）10 个月6 房地产开发的程序主要分为( )四个阶段。（A）投资机会选择、决策分析、建设、物业管理（B）投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理（C）决策分析、前期工作、施工与竣工、租售（D）投资机会与决策分析、前期工作、建设、租售7 邀请招标邀请参加投标的承包商通常在( )个之间,方能达到较好的效果。（A）38（B） 36（C） 35（D）3108 投资所投入的资源可以是资金,
4、也可以是( )。（A）一切可利用的资源（B）可开发的自然资源（C）土地、人力、技术、管理经验或其他资源（D）只要是能为投资者提供服务的资源9 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间,并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源不包括( )。（A）土地和建筑材料（B）城市基础设施和城市公共配套设施（C）投资环境和当前社会的发展前景（D）劳动力、资金和专业人员经验10 下列选项中,( ) 不属于可行性研究的根本目的。（A）实现项目决策的科学化、民主化（B）减少或避免投资决策的失误（C）消除政府制度变迁带来的影响（D）提高房地产开发项目建设的经济、社会和环境效益11 房地产市场分析
5、报告大纲中的概述不应包括的内容选项为( )。（A）国家或整体社会经济状况和主要的增长领域 (确认有吸引力的物业投资类型可选择的投资方向,分析当前所处的经济周期或房地产周期中的位置)（B）有利于增加市场占有率的建议（C）城市经济状况(与国家和地区相比城市的就业状况及趋势,城市就业情况短期预测,确认和介绍当地主要产业、企业和产品)（D）市场环境与场地分析(市场区域的划分、土地面积、土地利用情况,场地描述,场地周围交通环境及可行性分析,场地周围土地利用情况和竞争情况)12 质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制,它是指( )。（A）项目管理机构以合同中规定的质量目标所进行的监督与管理活动
6、（B）项目管理机构以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动（C）项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动（D）项目管理机构以行业标准、规范为目标所进行的监督与管理活动13 房地产开发商的第一信条是( )。（A）赚取利润（B）永远不使用你自己的钱（C）承担投资风险（D）用别人的钱为自己赚钱14 广告的类型不包含有( )。（A）主要用于市场的开拓阶段,为建立初步的需求服务的信息性广告（B）为特定的品牌培植选择性需求的说服性广告（C）为某产品的介绍性广告（D）为提醒顾客使用某产品的提醒性广告15 下面是针对物业类型进行宣传工作的有( )。写字楼 零售商业用
7、房 工业和仓储用房 住宅 样板房（A）（B） （C） （D）16 对于投资型物业购买者而言，( )往往决定了其愿意支付的价格水平。（A）自身支付能力（B）拥有物业后所能获取的预期收益大小（C）市场供求状况（D）区域因素17 下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。（A）是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证（B）贷款的担保人能取代借款人的信用状况（C）贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还（D）贷款有保证、抵押、质押三种形式18 某房地产投资者以 300 万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为 100 万元其余资金为金融机构提供的
8、利率为 10%、期限为 10 年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元，则考虑还本付息(不考虑所得税影响) 后的权益投资回报率为( ) 。（A）10%（B） 11.27%（C） 14.18%（D）42.55%19 以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。（A）非理性预期（B）价格机制（C）容积率控制（D）生产的时间落差20 在市场细分的( ) 阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。（A）目标确定（B）调查（C）分析阶段（D）归纳总结21 已知年利率为 14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。
9、（A）12.55%（B） 12.68%（C） 14.75%（D）15.01%22 收益性物业的经营费用不包括( )。（A）人员工资及办公费用（B）保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用（C）保险费、房产税和法律费用等（D）抵押贷款还本付息费用23 对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )。（A）两个方面：租金和物业增值（B）三个方面：租金、物业增值和股权增加（C）四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加（D）五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大24 ( )、房地产业常常被政府用来作为一个“ 经济调节器” 。（A）造船业（B）服务业（C）建筑业（D）航
10、空业25 某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为 0.5%，通常称为“年利率 6%、每月计息一次” ，即“ 名义利率 ”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为( )。（A）相等（B）不相等（C）可能会相等（D）不能确定26 在房地产市场运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一的是( )。（A）社会环境（B）政治环境（C）经济环境（D）金融环境27 房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是( )。（A）相对较高的收益水平（B）得到税收方面的益处（C）提高投资者的资信等级（D）良好的流动性28 房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以
11、下类型( )。（A）政府债券（B）抵押贷款支持债券（C）抵押贷款传递证券（D）抵押贷款担保债务29 成功的房地产租售过程一般分为三个阶段，其中不包括( )。（A）收款阶段（B）宣传、沟通阶段（C）谈判阶段（D）签约阶段30 下列各项中，( ) 是项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。（A）投资机会研究（B）初步可行性研究（C）详细可行性研究（D）项目评估与决策31 如果整个投资市场的平均收益率为 15，国债收益率为 9，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为 023，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是( )。2009 年考题（
12、A）1038（B） 1107（C） 1245（D）136232 关于投资组合理论的说法，正确的是（ ）。（A）投资者应选择毫无风险的投资组合（B）投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合（C）投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消（D）投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消33 如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。（A）增加（B）减少（C）不变（D）大幅度减少34 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为( )的方法。（A）质量控制（B）进度控制（C）合同管理（D）成本控制35 下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是( )。（A）总投资估算表（B）经营成本
13、估算表（C）投资计划与资金筹措表（D）销售收入与经营税金及附加估算表二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 投资型物业购买者购买行为受( )的制约。（A）房地产投资收益水平（B）其他投资工具的收益水平（C）市场内使用者需求特点、趋势和偏好（D）购买者自身特点偏好（E）物业本身的功能和效用37 下列有关利润及其相关知识理解正确的选项为( )。（A）利润是企业经济目标的集中表现,企业进行房地产开发投资的最终目的是获得利润（B）房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式,其销售
14、经营收入扣除总开发产品成本费用和销售费金及附加后的盈余部分,称为投资者的经营利润或称盈利（C）经营利润是劳动者新创造价值的一部分,可在公司内部进行再分配或不予分配而留自用（D）经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收 ,作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者,作为其法定盈余公积金、公益金 ,向投资者分配利润等38 下列关于资金等值的说法,不正确的是( )。（A）不同时点发生的绝对值不等的资金具有不同的价值（B）不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值（C）在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的（D）可以把等值理解为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一
15、时间点上的价值”（E）随着时间的推移,资金的价值会增加39 下列说法正确的有( ) 。（A）企业期末可供分配的利润就是本期实现的净利润（B）会计报表按照其各项目所反映的数字内容可以分为动态报表和静态报表（C）企业内部的会计报表一般可以不需要统一规定的格式,也没有统一的指标体系（D）企业利息收入和利息支出属于企业的筹资活动的现金流量（E）无论采用直接法还是间接法编制现金流量表,均应提供与净利润有关的经营活动产生的现金流量40 下列属于设施管理主要工作的有( )。（A）设备更新财务预测（B）为业主提供购买和处置房地产资产的建议（C）电讯整合（D）协调物业管理公司与租户的关系（E）检讨物业重新定位的
16、机会41 金融机构主要根据下列( )指标确定房地产开发企业的资信等级。（A）企业素质、资金实力、企业偿债能力（B）经营管理能力（C）获利能力分析（D）企业信誉,企业在贷款银行的资金流量42 反映企业信誉的指标很多,考虑指标的可靠性、易获得性,选用指标有( )。（A）到期还款率（B）逾期贷款率（C）积欠贷款利息额、对外经济担保率（D）自有资本报酬率、总资产报酬率43 企业在贷款银行的资金流量的指标有( )。（A）存贷比（B）结算资金归行率（C）存款比（D）贷款比44 为提高宣传效果,加强宣传管理,企业促销部门在制定宣传策略时应作好以下工作( )。（A）确定宣传目标（B）评价宣传效果（C）选择宣传
17、的信息与工具及实施宣传方案（D）注意宣传的长远发展前景45 就目前的现实状况分析,涉及房地产销售的模式为( )。（A）企业自产自销（B）代理营销（C）营销指导或分销（D）合销46 物业管理的基本模式有( )。（A）物业发展目标、管理目标（B）承租人管理、租务市场管理（C）租赁期间管理、人事管理、建筑物管理（D）财务管理、经营状况评估47 市场调查的内容包括( )。（A）促销策略调查（B）技术发展调查、国内外市场环境调查（C）市场需求容量调查（D）消费者调查、竞争情况调查、市场营销因素调查（E）市场营销因素调查48 工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划分标准视(
18、 ) 而定。（A）工程规模（B）工程内容复杂程度（C）工程成本计划（D）项目性质（E）工程质量要求49 通常把大型零售商业物业的辐射区域分为( )。（A）主要区域（B）次要区域（C）已规划区域（D）衍射区域（E）边界区域50 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。（A）文献查阅（B）观察（C）专题讨论（D）问卷调查（E）实验三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产开发投资中,大多数房地产投资的股本收益率能达到 30%的水平,在有效使用信贷资金,充分利用财务杠杆原理的情况下,该收益率甚至会达到 200%。( )（A）正确（B）
19、错误52 房地产业的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。( )（A）正确（B）错误53 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定,房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。( )（A）正确（B）错误54 室内工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。( )（A）正确（B）错误55 进度计划的制定有两种方法,一种是应用传统的水平进度计划(横道图法),另一种是网络计划。( )（A）正确（B）错误56 优先股不仅在收益分配上享有优先权,而且也有公司的经营管理权。( )（A）正确（B）错误57 优先股又可分为累计优先股、股息可调整的优先股和普通股
20、。( )（A）正确（B）错误58 随着时间周期的延长，房地产市场的价格弹性逐渐增大。 ( )（A）正确（B）错误59 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作，它要在开始动工建设之前进行，以便开发商考虑有关建设问题。 ( )（A）正确（B）错误60 科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的塑性，能够对市场信号做出灵敏的反应。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押贷款，而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。 ( )（A）正确（B）错误62 项目的竣工验收是全面检
21、验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。( )（A）正确（B）错误63 西方营销学者对消费者购买决策的一般过程作了深入研究，提出若干模式，采用较多的是五阶段模式，即：引起需要一信息收集一方案评价一购买决策一购后行为。( )（A）正确（B）错误64 在房地产开发项目可行性研究中，提高目标收益率，则项目的收益能力也相应提高。 ( )（A）正确（B）错误65 房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果
22、而无计算过程的，不得分。66 某投资者以 400 万元购入一写字楼物业 20 年的使用权用于出租经营，已知该投资的目标收益率为 18，预计未来 20 年内的年租金上涨率为 5，问该写字楼于第 8 年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?67 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为 1 亿元。开发商自有资金的投入额为 4000 万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为 5%。还款从获得租金收入的年度开始，15 年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为 8%，有关数据如表 1所示。请根据已知条件完成表 2 和表 3，
23、并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。 表 1 项目现金流量表 单位：万元房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 43 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资与投资风险3 【正确答案】 B【试题解析】 置业投资者可以及时调整使用功能,从而增加置业投资的收益。【知识模块】 房地产投资概述4 【正确答案】 A【试题解析】 D 项中其发展趋势不可能保持稳定增长。【知识模块】 房地产投资概述5
24、【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场及其运行规律6 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发的程序与管理7 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发的程序与管理8 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资分析基本知识9 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发的程序与管理10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究11 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究12 【正确答案】 C【试题解析】 质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动。【知识模块】 房地产开发的建设过程13 【正确答案】 B【试题解析】
25、“永远不使用你自己的钱”通常被看成开发商的第一信条。【知识模块】 房地产投资的资金融通14 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场营销15 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场营销16 【正确答案】 B17 【正确答案】 B【试题解析】 贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。18 【正确答案】 D19 【正确答案】 B【试题解析】 房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。20 【正确答案】 C21 【正确答案】 C【试题解析】 (1+14
26、%/4) 4-114.75%22 【正确答案】 D【试题解析】 收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。23 【正确答案】 C【试题解析】 对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。24 【正确答案】 C【试题解析】 房地产开发投资者对政府行为而引致的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，与房地产有关的税费收入又是中央和地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式
27、又反映了一个国家的政治取向。25 【正确答案】 B26 【正确答案】 B27 【正确答案】 D【试题解析】 因为房地产置业投资较一般投资，资金流动性差。28 【正确答案】 A【试题解析】 因为政府债券与抵押贷款支持证券是完全不同的。29 【正确答案】 A30 【正确答案】 C31 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是资本资产定价模式。E(R j)=Rf+jE(Rm)一 Rf=9 +023(15 一 9 )=1038。32 【正确答案】 D33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分
28、；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产市场及其运行规律37 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 C 项经营利润要在全社会范围内进行再分配。【知识模块】 房地产投资分析基本知识38 【正确答案】 A,C【知识模块】 现金流量与资金时间价值39 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 物业管理40 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 综合41 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资的资金融通42 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 是反映企业成本管理能力的指标。【知识模块】 房地产投资的资金融通43
29、 【正确答案】 A,B【试题解析】 存货比=存款比/贷款比。【知识模块】 房地产投资的资金融通44 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产市场营销45 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 综合46 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理47 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 参考教材关于市场调查的内容。48 【正确答案】 A,D49 【正确答案】 A,B,E50 【正确答案】 B,C,D,E三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 大多数投资的股本收益率能达到 20%,在有效使用信贷资
30、金等的情况下,该收益率甚至会超过 100%。【知识模块】 房地产投资概述52 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述53 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律54 【正确答案】 B【试题解析】 此为附属工程费的包含内容。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究55 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的建设过程56 【正确答案】 B【试题解析】 优先股在收益分配上享有优先权,但一般没有公司的经营管理权。【知识模块】 房地产投资的资金融通57 【正确答案】 B【试题解析】 优先股分为累计优先股,股息可调整的优先股和转换优先股三类。【知识模块】 房地产投资的资金融通58
31、【正确答案】 B59 【正确答案】 B【试题解析】 投资决策要在尚未签署任何协议之前进行，以便开发商有充分的时间和自由度来考虑。60 【正确答案】 B【试题解析】 科学的土地供应计划应与总体规划协调应有足够的弹性，能够对市场信号作出灵敏的反应。61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 P=400 万元， n=20 年，i=18，s=5，t=8 年At=A1(1+s)(t-1)=5758 万元 (1+5 )7=8102 万元则该写字楼于第八年的净租金收入应为8102 万元以上时，方能满足投资者对收益目标的要求。67 【正确答案】 (1)完成表 2 和表 3表 2 全部投资现金流量表 单位：万元(2)净现值的计算公式：因为 NPV20，所以可以满足自有资金的经济效果评价要求。
