1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 46 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产的( ) 是房地产投资最重要的一个特性。房地产不能脱离周围的环境而单独存在,就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。（A）适应性（B）对专业管理的依赖性（C）位置的固定性和不可移动性（D）相互之间的影响性2 房地产投资的风险主要体现在( )几个方面。投入资金的安全性;期望收益的可靠性;投资项目的变现性;风险分析的复杂数学方法;资产管理的复杂性;经济形势的客观性（A）（B） （C） （D）3 下列选项对右边图形理解有误的一项是( )。其中 X 和 Y 的两种主要的投资项
2、目类型。（A）XPRQY 的弧度决定于 XY 两者的协方差的关系,假如是绝对的正协方差,曲线变成直线 XY,代表两者有同一方向和幅度的反应（B）假若两者是绝对的负协方差,即在面对相同的市场环境条件时,一方的收益上升而另一方的收益则下跌。此时曲线变为 XOY,其中 O 点是毫无风险的一个投资组合（C）在 XPRQY 曲线上 RY 部分较 XR 部分理想 ,原因是在同一风险程度上,RY 部分的每一个组合点都有一个较大的风险损失率（D）类推下去,把更多的不同投资项目加入这个组合 ,曲线便变成组合团,它们都可以在某一特定风险率下达到最大的预期收益或在某一预期收益率所对应的风险最小4 对于施工中可能发生
3、的临时占用规划批准范围外的场地,可能损坏道路、管线等公共设施,或需爆破作业等情况,( )应按国家有关规定办理申请批准手续。（A）承包商（B）总监理事（C）开发商（D）监理工程师5 对于房地产投资项目这样一个特点性的经济系统而言,( )都可以看成是货币形式体现的资金流出或资金流入。（A）自有资金、融资方式（B）资金时间价值和投资经济效果评价指标（C）投入的资金、花费的成本和获取的收益（D）各种投资工具和投资方式6 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( ),以及为销售、出租、转让开发产品而发生的( )。（A）管理费用,销售费用（B）组织费用,经营费用（C）管理费
4、用和组织费用,销售费用（D）管理费用和财务费用,销售费用7 以下选择项不属于一般投资机会研究的是( )。（A）地区研究（B）部门研究（C）地理环境研究（D）以利用资源为基础的研究8 我们可以说( ) 是令房地产的买卖双方走到一起,并就某宗特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。（A）房地产市场的投资利润（B）房地产市场（C）房地产供求关系的密切联系（D）房地产市场的政策影响性9 投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究,下列不属于一般投资机会研究的选项是( )。（A）地区研究（B）部门研究（C）以利用资源为基础的研究（D）要确定的项目的投资机遇的研究10 采用成本加浮动酬金的计
5、算方法时( )。（A）如果工程完工后,实际成本低于预期水平时,则减少酬金（B）如果工程完工后,实际成本高于预期水平时,则增加酬金（C）如果工程完工后,实际成本恰好等于预期水平,工程造价就是成本加酬金（D）从理论上讲,这种承包方式对承包双方都有较大的风险11 施工项目有三个特征,即( )。（A）一次性、明确性、整体性（B）目的性、单一性、一次性（C）一次性、明确性、目的性（D）明确性、单一性、目的性及一次性12 宣传不需考虑的是( )。（A）确定宣传目标（B）评价宣传效果（C）实施宣传方案（D）宣传前景13 价格折扣包含有( ) 。（A）期房折扣、信卡折扣、现金折扣、数量折扣（B）期房折扣、信卡
6、折扣、职能折扣（C）期房折扣、现金折扣、信卡折扣（D）期房折扣、现金折扣、季节折扣、职能折扣14 零售商业物业的分类不是按( )分类的。（A）建筑规模（B）经营商品的特点（C）商业辐射区域的范围（D）建筑范围15 关于商业辐射区域不正确的说法为( )。（A）是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围（B）商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析（C）通常把商业辐射区域分为三部分:主要区域、次要区域、边界区域（D）辐射区域大小不随每一宗具体零售商业物业的规模、类型而有较大差异16 开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起( )日内，将有关部门开具的认可文件或者准许使
7、用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。（A）7（B） 10（C） 15（D）2017 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为( )阶段。（A）租金增长率上升（B）新增供给小于新增需求（C）新开工项目增加（D）租金增长率下降18 银行为某家庭提供年利率为 6%、按月等额偿还的 10 年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为 2000 元，则该家庭在第 5 年最后一个月的还款额中的本金额是( )元。（A）1428.74（B） 1475.37（C） 1482.74（D）2000.0019 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥
8、补的，可以在( )年内延续弥补。（A）2（B） 3（C） 4（D）520 某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为 0.5%，通常称为“年利率 6%、每月计息一次” ，即“ 名义利率 ”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为( )。（A）相等（B）不相等（C）可能会相等（D）不能确定21 可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。（A）投资机会选择与决策分析阶段（B）前期工作阶段（C）建设阶段（D）租售阶段22 ( )资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。（A）一手（B）二手（C）原始（D）基础23 为了规范国有土地使用
9、权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从 2002 年 7 月 1 日开始实施( )，明确规定了土地的有偿出让的对象。（A）协议出让国有土地使用权的规定（B） 城镇国有土地使用权出让转让暂行条例（C） 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（D）城市房地产管理法24 某市本期新开工的房屋建筑面积为 130 万 m2，上期未完工转入本期继续施工的房屋建筑面积为 20 万 m2，房屋建筑按照设计要求已全部完工，房屋建筑面积为100 万 m2，则该市房屋的平均建设周期为( )年。（A）1（B） 15（C） 2（D）2525 城乡规划管理部门对建设用地使用性质、建设用
10、地及代征城市公共用地范围和面积审核确定后，颁发“ 建设用地规划许可证 ”，其主要规定了用地 ( )。（A）性质、范围和面积（B）性质、位置和界限（C）范围、面积和界限（D）范围、位置和面积26 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是( )。2003 年考题（A）满足购买者使用要求（B）购买者支付能力（C）物业预期收益（D）物业用途27 由城市规划管理部门核发的( )，主要规定了用地性质、位置和界限。2004 年考题（A）选址规划意见通知书（B）规划设计条件通知书（C）建设用地规划许可证（D）建设工程规划许可证28 某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调
11、整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是( )。2008 年考题（A）避强定位方式（B）产品差别化方式（C）对抗性定位方式（D）重新定位方式29 房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有( )。2010 年考题（A）可逆性和可延期性（B）可逆性和不可延期性（C）不可逆性和可延期性（D）不可逆性和不可延期性30 判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。（A）风险辨识（B）风险估计（C）风险评价（D）风险决策31 除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是( )（A）收入水平的变化（B）对未来的预期（C）可替代商品价格的变化（D）房地产开发的成本32 一个理想的折
12、现率至少等于( )再加上该项目的风险报酬率。（A）贷款利率（B）存款利率（C）目标收益率（D）无风险收益率33 产生房地产价格泡沫的主要诱因是( )。（A）土地稀缺（B）城市化进程快（C）竞争充分性（D）交易复杂性34 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或( )。（A）土地开发贷款（B）房地产抵押贷款（C）土地转让收入（D）流动资金贷款35 在贷款综合评价中，项目风险等级分为 AAA、AA、A 、和 BBB、四个风险等级，其中 AAA 级对应的风险系数为( )。（A）50%（B） 60%（C） 70%（D）80%二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得
13、 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列相关个别风险的概念阐述正确的是( )。（A）除了政府发行的债券以外,所有的投资都面临着收益现金流风险 ,这种风险不仅在于对未来收益的影响,甚至还会对投入的股本产生相关的影响（B）未来经营费用的风险主要是对于房地产开发投资来说的（C）预期的资本价值和现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险,在很大程度上影响着房地产开发投资的收益（D）房地产投资强调在适当的时间,选择合适的地点和物业类型进行投资 ,这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度37 金融措施调节房地产市场是政府调控房地产市场的一个重要手段,
14、其主要手段有( )。（A）信贷规模（B）利率水平（C）贷款方式（D）税收（E）扶助借贷38 在计算投资回报率时,每年获得的净收益应该包括( )。（A）税后现金流量（B）投资者权益增加值（C）权益资本比率（D）投资者债务增加值（E）物业增值收益39 随着社会经济的发展,房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求开发商( )。（A）有目的的进行投资,避免盲目造成的额外损失和资金风险（B）具有战略眼光和操作技巧（C）拉拢政府工作人员,从中获取政策上的优惠权和经营的方便权（D）具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术
15、、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识40 银行发放贷款,不是以有无财产抵押作为先决条件,而是视企业的信用状况而定的是( )。（A）对 AAA 级企业,贷款的利率可按国家法定利率执行,贷款方式一般可免除担保,如果贷款额度较大,期限较长,银行也可要求第三方保证（B）对 AA 级企业,贷款利率一般按国家法定利率执行,但必须由第三方为其贷款提供担保或者由房地产作抵押,并且银行不予发放贷款（C）对 A 级和 BBB 级企业,贷款利率在中央银行定的浮动幅度内,适当上浮,贷款额度有所限制,而且必须由银行认可的房地产作抵押（D）对 BBB 级以下的企业 ,因为信用度较差,明显没有还款能
16、力 ,银行不予发放贷款41 房地产开发企业负债的重要特点是( )。（A）预收账款占流动负债比重较小（B）预收账款占流动负债比重较大（C）流动资产中的存货的变现能力较差（D）流动资产中的存货的变现能力较强42 在资金融通过程中通常遵循下列原则的是( )。（A）流动性原则（B）安全性原则（C）盈利性原则（D）物资保证原则43 在对项目进行分析考察的过程中,金融机构还会审查与项目贷款有关的因素为( )。（A）开发商拟贷款数量（B）贷款期限（C）利息率（D）目标收益率44 制定管理计划的步骤有( )。（A）确立目标,检查物业质量状况（B）形成租金方案和出租策略（C）提出预算,签订物业管理委托合同（D）
17、物业管理记录和控制45 关于商业辐射区说法正确的有( )。（A）是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围（B）商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析等（C）通常分为主要区域、次要区域和边界区域（D）主要区域是与物业所处地点 515 公里的区域 ,占营业额的 5%15%46 就名义利率和实际利率的关系问题，下列说法中正确的有( )。（A）从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大（B）当每年的计息周期数等于 1 时，名义利率与实际利率相等（C）在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限（D）当每年的计息周期数大于 1 时，实
18、际利率大于名义利率（E）名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值47 利率提高，对房地产投资的影响有( )。（A）导致房地产实际价值的折损（B）导致房地产实际价值的提高（C）加大投资者的债务负担（D）减缓投资者的债务负担（E）投资会提高48 通常把大型零售商业物业的辐射区域分为( )。（A）主要区域（B）次要区域（C）已规划区域（D）衍射区域（E）边界区域49 房地产投资项目经济评价指标体系巾，属于房地产开发投资清偿能力指标的是( )。（A）借款偿还期（B）偿债备付率（C）流动比率（D）利息备付率（E）内部收益率50 关于某特定商品市场规模的说法，正确的有( )。2010 年考题（A）有效市场
19、大于服务市场（B）服务市场大于潜在市场（C）潜在市场大于有效市场（D）渗透市场大于有效市场（E）服务市场大于渗透市场三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 从房地产开发程度上划分,房地产可分为土地和建筑物两种类型。( )（A）正确（B）错误52 开发商公开招标项目应授标给最低报价者。( )（A）正确（B）错误53 敏感性分析是一种静态的不确定性分析,是项目评估中不可或缺的组成部分。( )（A）正确（B）错误54 开发商总是希望延迟付款并降低付款的数额,承包商总是希望尽早获得付款。( )（A）正确（B）错误55 房地产商以价格来制定销售量。(
20、 )（A）正确（B）错误56 价格折扣包括期房折扣、现金折扣、数量折扣、职能折扣、季节折扣等。( )（A）正确（B）错误57 市场促销工作分为两类,一类是成片开发的各种开发区;另一类则是房地产开发商针对自己开发建设的某一项或物业持有者针对自己欲转让的物业进行的市场促销工作。( )（A）正确（B）错误58 房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。 ( )（A）正确（B）错误59 调查研究主要从市场调查和经济调查两个方面进行的。 ( )（A）正确（B）错误60 由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地
21、产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产具有超前性和适当的弹性。 ( )（A）正确（B）错误61 房地产市场分析的第一步工作是定义市场区域。( )（A）正确（B）错误62 房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。( )2005 年考题（A）正确（B）错误63 开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 ( )（A）正确（B）错误64 个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。 ( )（A）正确（B）错误65 不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步
22、骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某开发商向银行贷款 2000 万元,期限为 3 年,年利率为 8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息,到期后一次偿还本金,则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和为多少?如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?67 某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如表，目标收益率 ic=15，目标投资回收期 Pc=10 年。试确定项目的财务净现值、财务内部收益率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟
23、试卷 46 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 房地产投资概述2 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资概述3 【正确答案】 C【试题解析】 RY 部分表示的是预期收益率。【知识模块】 房地产投资概述4 【正确答案】 C【知识模块】 房地产开发的程序与管理5 【正确答案】 C 【知识模块】 房地产投资分析基本知识6 【正确答案】 D【知识模块】 房地产投资分析基本知识7 【正确答案】 C【试题解析】 一般投资机会研究分三种:地区研究、部门研究和以利用资源为基础的研究。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究8 【正确答案】 B【知
24、识模块】 房地产市场及其运行规律9 【正确答案】 D【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究10 【正确答案】 C【试题解析】 成本加浮动酬金的方式是事先商定工程成本和酬金的预期水平。如果工程完工后,实际成本恰好等于预期水平,工程造价就是成本加酬金。【知识模块】 房地产开发的建设过程11 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的建设过程12 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场营销13 【正确答案】 D【知识模块】 房地产市场营销14 【正确答案】 D【试题解析】 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模,经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三方面来分类的。【知识模块】 物业管理15 【正确
25、答案】 D【试题解析】 对于每一个零售商业物业来说,不管其规模大小如何,都有其辐射区域,但其范围的大小随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置而有较大差异。【知识模块】 物业管理16 【正确答案】 C【试题解析】 开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。17 【正确答案】 D【试题解析】 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为租金增长率下降阶段。18 【正确答案】 C【试题解析】 依题意，可根据公式计算：所还贷款利息：103451.120.5
26、%=517.26(元)所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74(元)19 【正确答案】 D20 【正确答案】 B21 【正确答案】 B【试题解析】 建设工程招标22 【正确答案】 B【试题解析】 制定市场调查计划23 【正确答案】 C24 【正确答案】 B25 【正确答案】 B26 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产市场的参与者。在消费者和买家中，对于投资型购买者来说，其拥有物业后所能获得的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。27 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产开发前期的规划管理。经城市规划管理部门审核后颁发的“建设用地规划许可证”，其
27、主要规定了用地性质、位置和界限。28 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是市场定位的方式。避强定位指，避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。29 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。30 【正确答案】 B31 【正确答案】 B32 【正确答案】 D33 【正确答案】 C34 【正确答案】 B35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不
28、得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 B 中风险主要是对房地产置业投资来说的。【知识模块】 房地产投资概述37 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 发展房地产金融,通过信贷规模、利率水平、贷款方式等金融措施调节房地产市场,实际上是政府调控房地产市场的一个重要手段。【知识模块】 综合38 【正确答案】 A,B【知识模块】 经济评价指标与方法39 【正确答案】 B,D【知识模块】 房地产开发的程序与管理40 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 银行通过确定企业的信用程度,对信用程度特别高、良好、一般的企业原则上都可给予贷款,但在贷款利率
29、、贷款额度和贷款方式上会有所不同。【知识模块】 房地产投资的资金融通41 【正确答案】 B,C【试题解析】 这两项为房地产开发企业负债的重要特点。【知识模块】 房地产投资的资金融通42 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产投资的资金融通43 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产投资的资金融通44 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 物业管理45 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 主要区域是物业所处地点直接相邻的区域,其营业额的 60%75%都来自该区域;次要区域是距离物业所处地点 515 公里的区域,物业营业额的15%20%来自该区域 ;边界区域是距物业所处地点
30、15 公里以外的区域,占营业额的5%15%。【知识模块】 物业管理46 【正确答案】 B,D【试题解析】 当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。它们之间存在下述关系：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；(3)当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率相等；(4)当每年计息周期数 m1 时，实际利率大于名义利率。A 项明显错误，C 项“无上限”不对。47 【正确答案】 A,C48 【正确答案】 A,B,E49 【正确答案】 A,B,D50 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考
31、核的是市场规模。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 按开发程度应分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。【知识模块】 房地产投资概述52 【正确答案】 B【知识模块】 房地产开发的程序与管理53 【正确答案】 B【知识模块】 风险与不确定性分析54 【正确答案】 A【试题解析】 前者是因为开发商为了减少贷款数量和利息支出,后者是承包商为了减少垫付的周转
32、资金及其利息。【知识模块】 房地产开发的建设过程55 【正确答案】 B【试题解析】 目标定价法的重要缺陷是以估计的销售量求出应制定的价格。【知识模块】 房地产市场营销56 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场营销57 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场营销58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】 A61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产债务融资中债券偿付的方式。其偿付方式有三种：第一种是偿还，通常是到期一次偿还本息；第二种是转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券；第三种是转换，即债券在有效期内，只需支付利息，债
33、券持有人有权按照约定将债券转化成公司的普通股。63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B65 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 解:已知 P=2000 万元,n=34=12,i=8%/4=2%,则开发商每次为该笔贷款支付的利息之总和为:In=Pin=20002%12=480(万元)计算先期支付利息的时间价值,则到期后开发商实际支付的利息为: In=P(1+i) n-1 =2000(1+2%)12-1 =535.48(万元)【知识模块】 房地产投资分析基本知识67 【正确答案】 (1)财务净现值(2)内部收益率 当 i1=20时，NPV1=13580 万元；当 i2=21时，NPV1=一 6635 万元(3)动态投资回收期动态投资回收期= 累计折现值开始出现正值的年数一 1+ =(10 一 1+28554449)年=964 年(4)FIRR=206715，FNPV0，964 年
