1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 47 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 已知某笔贷款的年利率为 15%,借贷双方约定按季度计息,该笔贷款的实际利率是( )。（A）15.15%（B） 16%（C） 14%（D）15.87%2 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言,开发商所投入的开发建设资金均属于( ),但其投资的大部分又是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品,并通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动,转让这些固定资产的所有权以( )。（A）流动资金,取得成本（B）流动资金,收回投资（C）固定资本,取得投资其他项目的本金（D）固定资本
2、,获取投资收益3 开发商在整个开发过程中每一阶段的决策或工作,( ),这是开发商成功与否的关键所在。（A）既要“瞻前 ”,更须“顾后”（B）保持清醒的市场供求分析的头脑（C）与施工人员共同研究施工对策（D）通过工资增加工作人员的施工信心4 下列有关建筑承包商在进行房地产开发投资过程中,所作的作用及相关内容有误的一个选项是( ) 。（A）承包商不能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险 ,如购买土地使用权,参与项目的资金筹措和市场营销等（B）承包商仅仅作为建造商时,其利润仅与建造成本及时间有关,承担的风险相对较少（C）承包商往往能够承受较低的利润水平,因为承包商为了维持其相对庞大
3、的施工队伍,当建筑市场中的需求减少时,也可以通过自己投资来开发一些项目（D）对于绝大多数承包商来说,其主要专长还是开发过程中的建筑施工阶段。开发商在选择承包商时,不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平,还要审核其具体施工方案、工期、质量目标和报价5 房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。影响房地产市场发展的社会经济因素中不含( ) 。（A）个人因素,包括大型投资企业的领导人、世界财富巨头、具有重大影响力的经济人士等（B）社会因素,包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素（C）经济因素,包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资
4、及就业水平、房价租金比等（D）政策因素,包括房地产供给政策、住房分配和消费者政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策6 下列有关房地产开发项目的资源供给方案表述不正确的一项是( )。（A）施工队伍的选择（B）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划（C）施工力量的组织计划（D）项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件7 采用成本加浮动酬金的计算方法时( )。（A）如果工程完工后,实际成本低于预期水平时,则减少酬金（B）如果工程完工后,实际成本高于预期水平时,则增加酬金（C）如果工程完工后,实际成本恰好等于预期水平,工程造价就是成本加酬金（D）从理论上讲,这
5、种承包方式对承包双方都有较大的风险8 横道图法是一种用直线线条,在时间坐标上表示出单项工程进度的方法( )。（A）我国各行各业进度管理中不常采用（B）对于一些复杂的建筑工程,采用它比较合适（C）以它为进度计划,在工程实际进行中可把实际进度用虚线表示在图中,与计划进度作一对比,以便调整工程进度（D）从图中可看出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系以及哪些工序是关键工作9 开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在( )内予以核实;承包商收到竣工结算价款后,通常应在( )内将竣工工程交付开发商。（A）一个月,半个月（B）两个月,半个月（C）一个月,一个月（D）两个月,一个月10 关于
6、贷款担保说法错误的是( )。（A）是为提高贷款偿还的可能性,降低银行资金损失的风险 ,由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证（B）贷款的担保人能取代借款人的信用状况（C）贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还（D）贷款有保证、抵押、质押三种形式11 认知价值定价法的特点有( )。（A）较低的价格,相同的质量（B）相同的价格,较低的质量（C）高价格,低价值（D）低价格,高价值12 关于期房折扣说法正确的是( )。（A）对付款购买期房的顾客提供优惠减价（B）对迅速付款的购买者提供减价优惠（C）向大量购买的顾客提供减价优惠（D）给在淡季购买或租用物业的消费者提供减价优惠13 财务管理主要工
7、作不包括( )。（A）编制预算（B）处理纳税和保险事宜（C）财务档案管理（D）提高物业租金14 随着自然周期运动通过( )，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。（A）第一阶段（B）第二阶段（C）第三阶段（D）第四阶段15 房地产投资的缺点是( )。（A）投资回收周期较长（B）投资数额巨大（C）变现性差（D）以上均正确16 在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。（A）土地使用权转让市场（B）新建商品房租售市场（C）土地使用权出让市场（D）土地使用权出让市场和新建商品房租售市场17 房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于
8、( )。（A）成本导向定价法（B）购买者导向定价法（C）竞争导向定价法（D）市场导向定价法18 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于( )。（A）承租人愿意承担的费用（B）承租人的承受能力（C）业主希望的投资回报率（D）同类型物业的市场供求关系19 流动比率越( ) ，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。（A）低（B）高（C）不变（D）无法判断20 以下投资方式，不属于固定资产投资的是( )。（A）新建房地产项目（B）购买机器设备（C）购买生产原料（D）市政工程建设21 在房地产市场运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一的是( )。（A）社会环境（B）政治
9、环境（C）经济环境（D）金融环境22 房地产投资者对系统风险( )控制。（A）容易（B）不易（C）面对（D）逃避23 土地开发的项目实施模式有( )的模式。（A）市、县人民政府负责实施和授权开发商负责实施（B）政府土地储备机构负责实施和施工队负责实施（C）施工队负责实施和授权开发商负责实施（D）政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施24 某收益性物业的潜在毛租金收入为 30 万元，三月份的空置率为 5，收租损失为 6 万元，物业的其他收入为 3 万元，则该月份物业的有效收入为( )万元。（A）28.5（B） 22.5（C） 25.5（D）3325 产生房地产价格泡沫的主要诱因是( )。2
10、004 年考题（A）土地稀缺（B）城市化进程快（C）竞争充分性（D）交易复杂性26 某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是( ) 战略。2009 年考题（A）形象差异化（B）人员差别化（C）服务差别化（D）产品差别化27 银行向某家庭发放了一笔月还款额为 2000 元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月 150 元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。2006 年考题（A）3583（B） 3909（C） 4300（D）477828 对一个计算周期为 20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始
11、终为一个常数，那么该折现率（ ）。（A）包含了对通货膨胀的补偿（B）不包含对通货膨胀的补偿（C）没有实际意义（D）不能直接用于财务评价29 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的( ) 。（A）20%（B） 30%（C） 40%（D）50%30 房地产投资的缺点是( )。（A）相对较高的收益水平（B）易于获得金融机构的支持（C）抵消通货膨胀的影响（D）投资回收期较长31 在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。（A）第一阶段（B）第二阶段（C）第三阶段（D）第四阶段32 某家庭预计今后 1
12、5 年内月收入为 10000 元，如果其中的 35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为 12%，则该家庭有偿还能力的 15 年期最大抵押贷款申请额是( ) 万元。（A）28.62（B） 29.16（C） 41.56（D）48.2433 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是 ( )模式。（A）单一市场集中化（B）产品专业化（C）市场专业化（D）全面覆盖34 某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 1000 万元，空置和收租损失为 5%，经营费用为潜在毛收入的 30%，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金共计120 万元，则 2006 年
13、的净经营收入为( )万元。（A）330（B） 450（C） 650（D）70035 当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是( )。（A）净现值法（B）差额部收益率法（C）费用现值法（D）内部收益率法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 开发商在建设阶段所涉及的管理工作,就是从业主的角度对建设工程实施( )等在内的工程项目管理。（A）质量（B）进度（C）技术（D）成本（E）合同37 各项财务和技术经济指标包括( )。（A）概算执行情况分析（
14、B）新增生产能力的效益分析（C）基本建设投资包干情况的分析（D）社会效益分析及环境影响因素的分析（E）工程建设的经验教训及有待解决的问题38 抵押权人有权要求处分抵押的房地产的情况有( )。（A）债务履行期满,抵押权人未受偿的,债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的（B）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的,或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的（C）抵押人因经济困难要求抵押人处理房地产（D）抵押人被依法宣告解散或破产的（E）抵押人违反规定擅自处分房地产的39 在任何市场上,某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。简言之,价格机制是通过市场发挥作用的。房地产市场的功
15、能,可以分为( )等几个方面。（A）配置存量房地产资源和利益（B）显示房地产市场需求的变化（C）能指导政府制订科学的土地供应计划（D）引导需求适应供给条件的变化40 房地产商往往需要将其建设过程的工程施工工作发包给建筑承包商。有关承包商的作用和相关认识不正确的选项为( )。（A）承包商能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险 ,如购买土地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等（B）承包商仅仅作为建造商时,其利润与建造成本及时间有关,承担的风险较大。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时,就要求有一个更高的收益水平（C）承包商往往能够承受较低的利润水平,因为承
16、包商为了维持其相对庞大的施工队伍,当建筑市场中的需求减少时,也可能通过自己投资来开发一些项目（D）对于绝大多数承包商来说,其主要专长是开发过程中的建筑施工阶段。开发商在选择承包商时,主要是看其资金实力,其次审核其具体施工方案、工期、质量目标和报价41 反映企业信誉的指标很多,考虑指标的可靠性、易获得性,选用指标有( )。（A）到期还款率（B）逾期贷款率（C）积欠贷款利息额、对外经济担保率（D）自有资本报酬率、总资产报酬率42 关于公司债券说明正确的有( )。（A）公司债券又称为企业债券,是股份公司为筹集资金而发行的债务凭证 ,按票面额还本付息（B）发行债券的公司或企业向债券持有者做出承诺,在指
17、定的时间,按票面额还本付息（C）企业债券作为一种有价证券,其还本付息的期限一般应根据房地产企业筹集资金的目的。金融市场的规律和有关法规和房地产开发经营周期而定,为 35 年,通常不低于这个数字（D）债券分偿付方式有三种,第一种是偿还、第二种是转期、第三种是转换43 委托物业代理公司应注意的问题有( )。（A）充分了解物业代理公司及其职员的业务素质（B）物业代理公司过往的业绩及认真签订物业代理合同（C）可对物业的类型统一选择物业代理（D）物业代理公司可投入市场营销工作的资源44 对赞助说法正确的是( )。（A）赞助在于引起人们的注意（B）注重激发人们的认识（C）被赞助的活动并不构成赞助者商业行为
18、的主要部分（D）要提供资金支持45 以下应用于房地产开发投资评价的指标，反映项目盈利能力的动态评价指标包括( )。（A）速动比率（B）投资利润率（C）内部收益率（D）净现值（E）成本利润串46 房地产产品经营方式的分析和选择，是对( )等经营方式进行选择。（A）出售（B）出租（C）物业管理（D）自营（E）中介服务47 政府及政府机构在房地产市场的运行中产生的影响有( )。（A）制定规则（B）监督和管理的职能（C）提供相关服务（D）参与项目运作（E）控制房地产市场价格48 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有( )。2003 年考题（A）认知价值定价法（B）价值定价法（C）领导定价法（D）
19、挑战定价法（E）随行就市定价法49 开发商预售部分楼宇，是( )的有效办法。（A）提高开发收益（B）分散开发风险（C）降低开发成本（D）筹措建设资金50 企业确定广告预算的主要方法包括( )。（A）量力而行法（B）销售百分比法（C）目标任务法（D）竞争对等法（E）谈判法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 短期内房地产价值的下降,会较大的影响其长期的增值特性,这是由房地产长短周期相互影响的规律所决定的。( )（A）正确（B）错误52 资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同,对投资经济效果的影响有可能相同。( )（A）正确（B）错误53
20、通货膨胀导致折现率提高,因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失;房地产增值则导致折现率下降,因与物业投资有关的风险因素而发生变化。( )（A）正确（B）错误54 我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革,将规划分为区域发展纲要、市场经济体系、法定图则、发展大纲图和详细蓝图等五个层次,高层次的规划应能指导土地的开发和供应,低层次的细部规划应能为开发资本和未来收益提供依据。( )（A）正确（B）错误55 室内工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用。( )（A）正确（B）错误56 房地产企业是吸纳金融机构信贷资金最多的行业。( )
21、（A）正确（B）错误57 金融机构除应遵循一定的原则外,同时还应遵循国家制定的政策。具体贷款发放过程中掌握的原则包括:物资保证原则、按期偿还原则、择优扶持的原则、先评后贷原则。( )（A）正确（B）错误58 通常将商业辐射区域分为主、次要区域。( )（A）正确（B）错误59 长期预算可以显示在业主持有物业的期间内,物业现金流将会有哪些变化,它可以阐明业主整个物业投资计划中预计的财务收益、市场策略和预计的可能市场变化。( )（A）正确（B）错误60 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。( )（A）正确（B）错误61 房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商
22、品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。 ( )（A）正确（B）错误62 间接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。( )（A）正确（B）错误63 同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越小。( )（A）正确（B）错误64 内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )（A）正确（B）错误65 个人住房抵押贷款属于购房者的消费性信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。( )2004 年考
23、题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某开发商以 8000 万元购置了一宗商业用地 50 年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为 5000m2，容积率为 8，建筑密度为 60，建筑层数为 24 层，从一 24 层建筑面积均相等。地下两层中，一 1 层为车库，有供出售的 100 个车位，一 2 层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上 14 层为用于出租的商业用房，地上 522 层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为 3 年(其中准备期为 12 个月，建造期为 24 个月)；
24、平均建造成本为 1500 元m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的 8和 5，行政性收费等其他费用为 200 万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为 6000 元m2，停车位售价为 10 万元个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为 1000元m2，以后每年年净租金收入的上涨率为 2；销售费用和销售税金分别为销售收入的 25和 60。开发建设贷款利率为 6，同档次商业用房的投资收益率为 8。试计算该项目的开发商成本利润率。67 某家庭以 4500 元/m 2 的价格购买了一套建筑面积
25、为 120m2 的住宅，并向金融机构申请了相当于房价 70%的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为 15 年，年利率为 12%，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第 10 年年初一次偿清该项抵押贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 47 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 r=15%,m=12/3=4,i=(1+r/m) m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%。【知识模块】 房地产投资分析基本知识2 【正确答案】 B【试题解析】 开发过程中开发商本身所形成的固定资
26、产大多数情况下很少,甚至是零。【知识模块】 房地产投资分析基本知识3 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发的程序与管理4 【正确答案】 A【试题解析】 承包商能够将其承包建筑安装工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险。【知识模块】 房地产市场及其运行规律5 【正确答案】 A【知识模块】 房地产市场及其运行规律6 【正确答案】 A【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究7 【正确答案】 C【试题解析】 成本加浮动酬金的方式是事先商定工程成本和酬金的预期水平。如果工程完工后,实际成本恰好等于预期水平,工程造价就是成本加酬金。【知识模块】 房地产开发的建设过程8 【正确答案】 C【试题解析】
27、 以横道图为进度计划,在工程实际进行中,可以把实际进度用虚线表示在图中,与计划进度作一对比,以便调整工程进度。【知识模块】 房地产开发的建设过程9 【正确答案】 A【试题解析】 前者为一个月内,后者为半个月内。【知识模块】 房地产开发的建设过程10 【正确答案】 B【试题解析】 贷款的担保不能取代借款人的信用状况,仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。【知识模块】 房地产投资的资金融通11 【正确答案】 C【知识模块】 房地产市场营销12 【正确答案】 A【试题解析】 B 为现金折扣,C 为数量折扣,D 为季节折扣。【知识模块】 房地产市场营销13 【正确答案】 D【知识模块】 物业
28、管理14 【正确答案】 A15 【正确答案】 D【试题解析】 房地产投资的缺点除了选项 A、B、C 外，还包括需要专门的知识和经验。16 【正确答案】 C【试题解析】 房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。17 【正确答案】 B18 【正确答案】 D19 【正确答案】 B20 【正确答案】 C21 【正确答案】 B22 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握范畴。因
29、为系统风险属于宏观范畴，所以房地产投资者对系统风险不易控制。23 【正确答案】 D24 【正确答案】 C25 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产泡沫的成因。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。土地的稀缺性使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。26 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是市场定位
30、战略。产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别。寻求产品特征是产品差别化战略经常使用的手段。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对顾客的服务上，市场差别化就越容易实现。人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势。形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。27 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是个人住房抵押贷款的风险管理。考核借款人还款能力是指规定将每笔住宅贷款的月房产支出与收入比控制在 50以下。房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)月均收入，
31、则月平均最低收入=28 【正确答案】 B29 【正确答案】 B30 【正确答案】 D31 【正确答案】 B32 【正确答案】 B33 【正确答案】 B34 【正确答案】 C35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产开发的程序与管理37 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 还包括财务分析。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究38 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 综合39 【正确答案】 A,B,
32、C,D【试题解析】 另还包括指导供给以适应需求的变化一个方面。【知识模块】 房地产市场及其运行规律40 【正确答案】 B,D【试题解析】 B 项中承包商承担的风险相对较少,D 项选择承包商不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平,还要审核其具体施工方案、工期、质量目标和报价。【知识模块】 房地产市场及其运行规律41 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 是反映企业成本管理能力的指标。【知识模块】 房地产投资的资金融通42 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 综合43 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 针对物业类型应选择不同的物业代理。【知识模块】 房地产市场营销44 【正确答案
33、】 B,C,D【知识模块】 房地产市场营销45 【正确答案】 C,D【试题解析】 A 项为清偿能力指标，B、E 项为静态指标。46 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 因为物业管理、中介服务与房地产产品经营无关联。47 【正确答案】 A,B,C48 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产定价的方法。其中，竞争导向定价包括：领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。49 【正确答案】 B,D50 【正确答案】 A,B,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 短期下跌趋势并不影响其长期的增值
34、特性,这是由长短周期运行规律所决定的。【知识模块】 房地产投资概述52 【正确答案】 B【试题解析】 对投资经济效果的影响也不同。【知识模块】 房地产投资分析基本知识53 【正确答案】 B【试题解析】 房地产增值则不影响折现率,除非与物业投资有关的风险因素发生变化。【知识模块】 房地产投资分析基本知识54 【正确答案】 B【试题解析】 规划分为发展策略、次区域发展纲要和后三步,低层次的细部规划应能为土地出让过程中确定规划要点提供依据。【知识模块】 房地产开发的程序与管理55 【正确答案】 B【试题解析】 此为附属工程费的包含内容。【知识模块】 房地产开发项目的可行性研究56 【正确答案】 A【
35、知识模块】 房地产投资的资金融通57 【正确答案】 A【知识模块】 房地产投资的资金融通58 【正确答案】 B【试题解析】 通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域、边界区域。【知识模块】 物业管理59 【正确答案】 A【知识模块】 物业管理60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是个人住房贷款的内容。个人住房贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。尤其在项目预售阶段，购房者申请的个人住
36、房抵押贷款是项目预售收入的重要组成部分，也是开发商后续开发建设资金投入的重要来源。由于预售房屋还没有建成，所以金融机构发放个人住房抵押贷款的风险一方面来自申请贷款的购房者，另一方面则来自开发商。购房者的个人信用评价不准或开发商的项目由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)项目总开发价值 1)项目总建筑面积及各部分建筑面积项目总建筑面积：(50008)m 2=40000m224 层每层建筑面积： 5000m260=3000m 2 地上52
37、2 层的总建筑面积：(4000063000)m 2=22000m22)销售部分开发价值 一 1层车库销售收入：(10010)万元=1000 万元522 层标准住宅销售收入：(220006000)万元=13200 万元总销售收入：(1000+13200)万元=14200 万元 销售税金：14200 万元6=852 万元销售部分总开发价值：(14200-852)万元=13348 万元 3)出租部分总开发价值总出租面积：(30004)m 2=2000m2 出租第一年末的年净租金收入：A=(120001000)万元=1200 万元出租部分总开发价值：其中n=47 年， i=2 4)项目总开发价值：(1
38、3348+2508013) 万元=3842813 万元(2) 项目总开发成本 1)土地成本：8000 万元 2)建造成本：(150040000) 万元 =6000 万元 3)专业人员费用：6000 万元8 =480 万元 4)管理费用：6000 万元5=300 万元 5)其他费用：200万元 6)财务费用：土地费用利息：8000 万元(1+6) 3 一 1=152813 万元建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息：(6000+480+300+200) 万元(1+6) 2/2 一 1=4188 万元财务费用：(1528 13+4188)万元=194693 万元7)销售费用：14200 万元25=355 万元 8)项目总开发成本：(8000+6000+480+300+200+194693+355) 万元=1728193 万元(3)开发商利润；(38428131728193) 万元=21146 20 万元(4)开发商成本利润率：(21146201728193) 万元100 =223667 【正确答案】 (1) 已知 P=450012070%=378000(元)，n=1512=180(月)答：第十年年初一次偿还的金额为 221613 元。
