1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 4 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。（A）20（B） 30（C） 70（D）402 人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅，第二住宅和( )住宅等概念应运而生。（A）酒店式（B）期贷式（C）季节性（D）概念型3 ( )招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。（A）私下（B）公正（C）公开（D）邀请4 分析信息是指
2、对主要变量可以分析其( )并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。（A）量化性（B）增值率（C）移换性（D）离散性5 以下不属于房地产市场专业顾问的是( )。（A）建筑师（B）精算师（C）工程师（D）律师6 以下关于房地产市场特性的描述，错误的是( )。（A）房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大（B）由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定（C）由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势（D）由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的7 当完成市场
3、分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。（A）确定建设施工的各种图纸已经准备就绪（B）完成全体工作人员的筛选工作（C）获取土地使用权（D）明确各工作人员及施工阶段应发放的工资8 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择( )。（A）买方代理（B）卖方代理（C）联合代理（D）双重代理9 某市去年住宅的实际销售量为 500 万 m2，预测销售量为 450 万 m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是( )万 m2。（A）450（B） 475（C） 490（D）50010 某市上期房屋预测销售面积为
4、200000m2，实际销售 220000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为( )m 2。（A）208600（B） 380600（C） 211400（D）23940011 某家庭以 30 万元购买了一套住宅，银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金 5 万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。（A）544.10（B） 555.10（C） 1776.32（D）2109.3812 已知某笔贷款年利率为 12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是( )。（A）12.35%（B） 12.55%（
5、C） 12.68%（D）12.93%13 已知某笔贷款的年利率为 6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是( )。（A）0.5%（B） 6%（C） 6.16%（D）6.19%14 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 20 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%，月还款额为( )元。（A）1655.33（B） 1719.43（C） 1743.69（D）2149.2915 若某房地产投资项目的表面收益率为 18%，年租金增长率为 8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )
6、。（A）9.26%（B） 10%（C） 11.32%（D）12%16 下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是( )。（A）企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次（B）经营收入= 销售收入+ 出租收入（C）销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+ 配套设施销售收入（D）可分配利润=税后利润 -未分配利润17 某房地产投资项目，资产为 6000 万元，负债为 3500 万元，流动资产总额为3000 万元，流动负债总额为 1500 万元，存货为 1800 万元。则该项目的速动比率是( )。（A）80%（B） 120%（C） 171%（D）200%18 房地产开发投资的经济效果主要
7、表现为( )。（A）开发利润（B）销售收入（C）投资收益（D）成本利润19 一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为 150 万元，其中购房者自有现金 100 万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 15 万元，则该项投资的税前现金回报率是( )。（A）14%（B） 10%（C） 33%（D）15%20 从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为 3000 万元，资产合计为 5000 万元，流动资产和流动负债分别为 2500 万元和1250 万元，存货为 1500 万元。则该房地产投资项目的速动比率为(
8、)。（A）167%（B） 80%（C） 200%（D）60%21 某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为 6000 万元，单位面积的可变成本为 2000 元/m 2，预计售价为 5000 元/m 2，则该房地产开发项目的容积率至少是( )。（A）2.0（B） 3.0（C） 4.0（D）5.022 某宗土地面积 10000m2，土地单位价格 800 元/m 2，最高容积率为 2，固定费用400 万元，单位建筑面积建安成本为 1500 元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的 20%，销售价格为 3000 元
9、/m 2，则该项目的盈亏平衡点销售量为( )m 2。（A）10000（B） 12000（C） 180000（D）1500023 某投资者以 25 万元购买了一个商铺 2 年的经营权，第一年净现金流量可能为：22 万元、18 万元和 14 万元，概率分别为 0.2、0.6：和 0.2；第二年净现金流量可能为：28 万元、22 万元和 16 万元，概率分别为 0.15、0.7 和 0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为( )万元。（A）25（B） 35（C） 40（D）4524 下列费用中，不属于企业财务费用的是( )。（A）审计费（B）利息（C）外汇汇兑净损失（D）融资代理
10、费25 房地产开发企业税后利润应首先用于( )。（A）弥补企业以前年度的亏损（B）提取法定盈余公积金（C）提取公益金（D）向投资者分红26 下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )。（A）在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为 20%，研究费用一般占总投资的 0.5%0.9%（B）投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会（C）特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策（D）投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政
11、策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等27 各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是( )。（A）不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用（B）土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费（C）房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费（D）前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费28 对投资项目或投资方向提出建议，是( )
12、阶段的主要任务。（A）投资机会研究（B）初步可行性研究（C）详细可行性研究（D）项目的评估和决策29 在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。（A）综合利率（B）贷款利率（C）折现率（D）机会成本30 随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于( )。（A）商业银行（B）储蓄机构（C）私人投资者（D）机构投资者31 关于房地产项目融资的说法错误的是( )。（A）房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动（B）通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流
13、动的资金（C）实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的（D）房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应32 下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。（A）是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证（B）贷款的担保人能取代借款人的信用状况（C）贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还（D）贷款有保证、抵押、质押三种形式33 王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 30m2，外墙面积 6m2，单元间分隔墙面积 8m2，公摊面积
14、 3m2，那么，可出租面积应为( )。（A）33m 2（B） 40m2（C） 43m2（D）47m 234 甲级写字楼的特点有( )。（A）具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求（B）有完善的物业管理服务，包括 24 小时的维护修理及保安服务（C）建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应（D）建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物35 下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是( )。（A）物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入（B）它等于物业内部可出租面积与最大可能租
15、金水平的乘积（C）能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化（D）它代表物业实际获取的收入二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取( )等方面具有管理经验和能力。（A）土地使用权（B）规划设计（C）工程管理（D）市场营销（E）危机管理37 一般情况下，建筑师要( )等。（A）组织定期技术工作会议（B）签发与合同有关的各项任务（C）提供施工所需图纸资料（D）协助解决施工中技术问题（E）进行建筑施工监理38 招标文件的内容应包括(
16、 )。（A）招标风险赔偿（B）工程综合说明（C）招标方式（D）对发包单位的要求（E）招标项目的技术要求39 就名义利率和实际利率的关系问题，下列说法中正确的有( )。（A）从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大（B）当每年的计息周期数等于 1 时，名义利率与实际利率相等（C）在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限（D）当每年的计息周期数大于 1 时，实际利率大于名义利率（E）名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值40 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种包括( )。（A）经营税
17、金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（B）企业所得税，即对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税（C）土地使用税，即房地产开发投资企业在开发经营过程中占有土地应缴纳的一种税种（D）房产税，即投资者拥有房地产时征收的一种地皮等财产税（E）土地增值税41 在初步可行性研究阶段需进行粗略审查的内容是( )。（A）市场需求与供应（B）项目进度（C）项目财务分析（D）项目施工计划（E）项目地址42 房地产开发项目成本及费用包括( )。（A）征地费，城市建设配套费（B）前期工程费（C）建安工程费（D）前期建安工程费（E）基础设施费43 从降低房地产开发贷款风险的角度
18、出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是( )。（A）未取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证 、建设工程规划许可证和建设施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款（B）房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求（C）对房地产开发企业销售房地产的价格进行控制（D）密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够如期交付使用（E）对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的20%44 收益性物业的经
19、营费用包括( )等。（A）人员工资（B）办公费用（C）抵押贷款还本付息（D）保险费（E）房产税45 关于收益性物业财务收支报告的说法正确的是( )。（A）对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业管理企业应定期向业主提供的一系列报告之一（B）在报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍（C）向业主提供有关经营情况的分析报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式（D）如实际收入或支出较预算中有关数字变化小，也须提供分析报告（E）物业管理企业每月必须给租户一个租金账单46 在有关国际投资协定中，投资的定义通常以( )为基础。（A）成本（B）收益
20、（C）交易（D）资产（E）企业47 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为( )几种形式。（A）权益型（B）抵押型（C）负债型（D）资产型（E）混合型48 按照用途的不同，物业可以分为( )。（A）居住物业（B）商业物业（C）工业物业（D）出租物业（E）土地49 金融机构进行项目贷款审查时，要进行( )工作。（A）客户评价（B）项目评估（C）担保方式评价（D）贷款综合评价（E）环境评价50 房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括( )。（A）物业管理（B）运营管理（C）设施管理（D）资产管理（E）组合投资管理三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1
21、 分。本大题总分最多扣至零分。51 住房抵押贷款证券化兴起于 20 世纪 50 年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。 ( )（A）正确（B）错误52 如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。 ( )（A）正确（B）错误53 投标人资格审查的目的在于了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标，以使招标能获得比较理想的结果。 ( )（A）正确（B）错误54 指数平滑法就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。 ( )（A）正确（B）错误55
22、 价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。 ( )（A）正确（B）错误56 在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。 ( )（A）正确（B）错误57 房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。 ( )（A）正确（B）错误58 现金流出和现金流入之差称为现金流量。 ( )（A）正确（B）错误59 资金的时间价值体现了为放弃即期消费的损失所应得的补偿。 ( )（A）正确（B）错误60 某项目第一年年初投资 500 万元，第二年年初投资 300 万元，第三年年初投资200 万元，则项目总投资为 1000 万元。 ( )（A）正确（B）错误
23、61 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润、分配利润和额外利润等五个层次。 ( )（A）正确（B）错误62 对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报金额。 ( )（A）正确（B）错误63 房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。 ( )（A）正确（B）错误64 单位指标估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单位指标数得到项目或单项工程总投资的估算方法。 ( )（A）正确（B）错误65 用于物业大规模修理或更新改造
24、的资本支出准备金月存入额等于未来大修或更新改造所需的投资额除以维修周期月份数。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某家庭欲买一套单价为 2800 元/m 2、面积为 120m2 的住宅。银行为其提供了 20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的 70%、利率为 6%，按月，等额偿还。另外，从 1995 年到 2001 年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内
25、的年平均通货膨胀率等于 1995 年到 2001 年间的年平均通货膨胀率，基年为 2001 年年末。 问：(1)该家庭的月还款额为多少? (2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少? 67 张某于 2000 年 1 月 1 日以 50 万元购得一套住宅，购房款中的 60%来自银行提供的年利率为 6%、期限为 15 年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于 2005 年 1 月 1 日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从 2005 年 1 月 1 日至 2014 年 12月 31 日，年利率为 6
26、%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为 0.2%)。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 4 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在 40 年以上。2 【正确答案】 C【试题解析】 人文环境的变化是指由于社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得人们对住宅的认识产生了巨大变化，老年人住宅、第二住宅和季节性住宅等概念应运而生。3 【正确答案】 D【试题解析】 邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术
27、，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果来产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。4 【正确答案】 D【试题解析】 分析信息是指对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。5 【正确答案】 B【试题解析】 房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等。6 【正确答案】 D【试题解析】 房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多，同时，我国房地产市场起步晚，相关法律法规也有待进一步完善。7 【正确答案】
28、C【试题解析】 其他均为建设初、中期的工作。8 【正确答案】 C【试题解析】 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司承担项目的物业代理工作。9 【正确答案】 C【试题解析】 前期实际销售量 St-1500 万 m2，前期预测值 Qt-1=450 万 m2，平滑指数 a=0.8，1-a=0.2，本期预测值 QtaSt-1+(1-a)Qt-10.8500+(1-0.8)450=490(万 m2)10 【正确答案】 A【试题解析】 根据公式 QtaSt-1+(1-a)Qt-1 0.43220000+(1-0.43)20000 20860
29、0(m2)11 【正确答案】 B【试题解析】 已知：p=5 万元，i 6%12=0.5% n=(15-5)12=120(月)12 【正确答案】 B【试题解析】 13 【正确答案】 C【试题解析】 14 【正确答案】 B【试题解析】 APi(1+i) n)(1+i)n-1) 30000080%1+0.5%(1+0.5%) 240(1+0.5%)240-1) 1719.43(元)15 【正确答案】 C【试题解析】 (1+18%)=(1+Rr)(1+6%)?Rr=11.32%16 【正确答案】 C【试题解析】 企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润；经营收入=销售收入
30、+出租收入+ 自营收入；可供分配利润税后利润-(法定盈余公积金+ 法定公益金+未分配利润)。17 【正确答案】 A【试题解析】 该房地产投资项目的速动比率100%=80%18 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。19 【正确答案】 D【试题解析】 15+100100%=15%20 【正确答案】 B【试题解析】 (2500-1500)1250100%80%21 【正确答案】 C【试题解析】 应先求取该房地产开发项目的总建筑面积，根据盈亏平衡分析，其盈亏平衡产量22 【正确答案】 A【试题解析】
31、 23 【正确答案】 B【试题解析】 E(NPV1)=220.2+180.6140.2=18( 万元) E(NPV2)=280.15+220.7+160.15=22(万元) E(NPV)=E(NPV1)(1+i)+E(NPV2)(1+i) 2 =18(1+10%)+22(1+10%)2=35(万元)24 【正确答案】 A【试题解析】 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。25 【正确答案】 A【试题解析】 税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积
32、金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。26 【正确答案】 A【试题解析】 A 项中投资估算的精确度应为2%，研究费用应占总投资的0.2%0.8%。27 【正确答案】 A【试题解析】 不可预见费与管理费、销售费用、财务费用、税费，其他费用等同级。28 【正确答案】 A【试题解析】 投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。29 【正确答案】 D【试题解析】 资金占用费需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。30 【正确答案】 D【试题解析】 由于房地产权益投资风险很
33、高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。31 【正确答案】 D【试题解析】 与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两方面，没有资金筹措，资金供应就成了无源之水、无本之木。32 【正确答案】 B【试题解析】 贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。33 【正确答案】 B【试题解析】 根据建设部作出的有关规定，建筑面积按国家建筑面积计算规则计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
34、。因此，正确答案为34 【正确答案】 B【试题解析】 A、D 项为乙级写字楼的特点，C 项为丙级写字楼的特点。35 【正确答案】 D【试题解析】 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计，工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。37 【正确答案】 A
35、,B,C,D【试题解析】 一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中技术问题等。38 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 招标文件包括：工程综合说明，招标方式及对发包单位的要求，招标项目的技术要求等内容。39 【正确答案】 B,D【试题解析】 当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。它们之间存在下述关系：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；(3)当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率相等；(4)当每年计息周期数
36、 m1 时，实际利率大于名义利率。A 项明显错误，C 项“无上限”不对。40 【正确答案】 A,B【试题解析】 C、D 项均错误，土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，房产税是投资者拥有房地产时征收的一种财产税。两者均在企业所得税前列支。41 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。42 【正确答案】 B,D【试题解析】 A 项包含于土地费用中，C、E 项为房
37、屋开发费的一部分。43 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 项中，商业银行发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式支付使用，申请贷款的房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30%。44 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 收益性物业管理中的经营费用具体包括：(1)人工费；(2)公共设施设备日常运行、维修及保养费；(3)绿地管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费用；(6)办公费；(7)固定资产折旧费，(8) 不可预见费；(9) 法定税费；(10) 企业管理费及利润；(11)保险费。45 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 如果实际收入或支出较预算中有关数字的变化较大，物业管
38、理企业还要和业主一起开会，当面做出解释；如变化很小，可不提供分析报告，但须进行口头介绍，对物业经营的未来发展进行简要分析。如果每个月租金不变物业管理企业可以不给租户租金账单。46 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 在有关国际投资协定中，“投资”通常有三种定义；以资产为基础的投资定义，以企业为基础的投资定义， 以交易为基础的投资定义。47 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分，PElTs 分为权益型、抵押型和混合型三种形式。48 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 从物理形态上划分，作为房地产
39、投资对象的房地产资产，主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。而按照使用目的划分，房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。49 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。50 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。三、
40、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 住房抵押贷款证券化兴起于 20 世纪 70 年代，现已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。52 【正确答案】 A53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B【试题解析】 加权移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。55 【正确答案】 B【试题解析】 价值定价法指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低的价格，相同的质量”，即“物美价廉”。它并不依
41、赖于成本。56 【正确答案】 A57 【正确答案】 A58 【正确答案】 B【试题解析】 现金流出和现金流入的差值表示净现金流量。59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B【试题解析】 没有考虑资金的时间价值。61 【正确答案】 B【试题解析】 额外利润不属企业利润。62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 B【试题解析】 单位指标估算法是指以单位工作量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。65 【正确答案】 B【试题解析】 题目没有考虑积累期间的通货膨胀率和资金时间价值。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)已知 P=280012070%=235200(元)，n=2012=240(月)，i6%12=0.5%67 【正确答案】 第一种解法：已知：i=6%，i=6%12=0.5%，s=0.2% ，n1512=180 ，m=512=60(1)抵押贷款额P=5060%=30(万元)(2)张某月还款额：
