1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 54 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列( ) 不属于投资的特性。（A）投资是一种经济行为（B）投资具有时间性（C）投资具有确定性（D）投资以赚取未来价值为目标2 企业投资的目的更注重( )。（A）社会效益（B）环境效益（C）经济效益（D）生态效益3 下列风险中，不属于系统风险的是( )。（A）通货膨胀风险（B）市场供求风险（C）购买力风险（D）比较风险4 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是( ) 。（A）建筑师（B）结构工程师（C）设备工程师（D）监理工程师5
2、在国际上，银行一般要求流动比率维持在( )以上。（A）80（B） 100（C） 150（D）2006 下列物业中，属于特殊物业的是( )。（A）在建工程（B）车站（C）写字楼（D）科技产业园区7 对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，( )的持续时间。（A）收益为零（B）产生的收益超过其使用成本（C）净收益大于零（D）收益率小于基准收益率8 某市 2008 年存量商品住宅的吸纳率为 50，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是( )。（A）半个月（B） 2 个月（C）半年（D）2 年9 房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于( )。（A）时间风险（B）持有期风险（C）通货膨胀风险（D
3、）周期风险10 投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以( )。（A）提高投资收益（B）降低系统风险（C）降低个别风险（D）使投资毫无风险11 下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是( )。（A）企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次（B）销售收入= 土地转让收入+ 商品房销售收入+ 配套设施销售收入（C）经营收入= 销售收入+ 出租收入+自营收入（D）可供分配利润=税后收入一未分配利润12 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是( )。（A）抵押贷款支持证券（B）退休基金（C）保险公司（D）银行类金融机构13 下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系
4、的表述中，正确的是( )。（A）自然周期与投资周期同步变化（B）投资周期在第一阶段和第三阶段滞后于自然周期（C）投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期（D）投资周期在第三阶段和第四阶段滞后于自然周期14 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是( )。（A）市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因（B）可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫（C）房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性（D）金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成15 2011 年末，某市住房总量为 5000 万 m2，其中经济适用住房 400 万 m2，商品住房 3750 万 m2，同期住
5、房空置量为 750 万 m2，其中经济适用住房空置量为 50 万m2，商品住房空置量为 450 万 m2。则该市 2011 年末的商品住房空置率是( )。（A）9（B） 12（C） 15（D）2016 2010 年某市可供租售房屋面积 3000 万 m2，其中可供销售的住宅面积为 1800万 m2，可供出租的住宅面积为 450 万 m2；当年销售和出租的房屋总面积为 2750万 m2，其中销售的住宅面积为 1680 万 m2，出租的住宅面积为 320 万 m2。该市2010 年住宅市场吸纳率为( )。（A）7111（B） 8889（C） 9167（D）933317 投资者参与房地产市场投资的不
6、同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是( )。（A）供求结构（B）投资结构（C）产品结构（D）区域结构18 将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是( )。（A）按照房地产的用途和等级划分的（B）按照房地产的交易方式划分的（C）按照地域范围划分的（D）按照房地产购买者目的划分的19 公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题，按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。这是房地产投资的( ) 特性。（A）区位选择异常重要（B）投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（C）需要适时的更新改造投资（D）存在效益外溢和转
7、移20 进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于( )。（A）生产性投资（B）土地开发投资（C）公益投资（D）商品房建设投资21 政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。（A）商品住房（B）限价商品住房（C）经济适用住房（D）廉租住房22 某宗以房产为主的房地产评估价格为 1200 万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。（A）180（B） 280（C） 305（D）50023 ( )，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。（
8、A）投资房地产投资信托基金（B）住房抵押贷款证券化（C）投资房地产企业股票（D）房地产抵押担保24 某投资市场的平均收益率为 15，银行贷款利率为 56，国债收益率为45，房地产投资市场的风险相关系数为 05。那么，当前房地产投资的折现率为( )。（A）103（B） 717（C） 975（D）85925 某房地产开发用地，其土地面积为 10000 平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为 12，楼面地价为 1500 元每平米。后经规划调整，容积率提高到16，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价( )万元。（A）375（B） 450（C） 500（D）60026 ( )是政府
9、调控房地产市场的主要对象。（A）市场经济（B）房地产价格（C）社会经济（D）住房业市场27 房地产开发项目盈亏平衡分析包括( )。（A）多因素临界点组合（B）最低运营费用比率（C）最低购买价格（D）最高租售数量分析28 某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生 5680 万元净现值；如果市场状况一般将产生 2450 万元净现值；如果市场前景不好，则将产生 3680 万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为 45；一般概率为 35；不好的概率为 20。则该项目的期望值为( )万元。（A）267750（B） 368060（C） 400350（D）53568029 已知某房地产投
10、资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为( )。（A）100（B） 140（C） 250（D）35030 某房地产投资项目的名义收益率为 16，计算后得到该项目的实际收益率为12，银行的贷款利率为 544，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )。（A）357（B） 400（C） 656（D）105631 对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期(P b)与静态投资回收期(P b)的关系是( )。（A）P bP b（B） PbPb（C）
11、 Pb=Pb（D）P bP b32 下列影响房地产运行环境的因素中，属于经济环境因素的是( )。（A）城市或区域产业结构与布局（B）人口数量和结构（C）土地资源状况（D）建筑技术进步33 某写字楼的建筑面积为 8 万 m2，可出租面积系数为 80，公用建筑面积系数为15，则该写字楼出租单元内建筑面积是( )万 m2。（A）52（B） 64（C） 68（D）7634 某房地产开发商向银行贷款 200 万元，期限为 3 年，年利率为 8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款的利息总额是( )万元。（A）480（B） 500（C） 540（D）56035 应当
12、自工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划，公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案的单位是( )。（A）承包商（B）监理单位（C）开发商（D）施工单位二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析( )。（A）物理结构（B）区域结构（C）产品结构（D）供求结构（E）总量结构37 关于某特定商品市场规模的说法，正确的有( )。（A）有效市场大于服务市场（B）服务
13、市场大于潜在市场（C）潜在市场大于有效市场（D）渗透市场大于有效市场（E）服务市场大于渗透市场38 衡量房地产泡沫常用的指标有( )。（A）房价收入比（B）租金售价比（C）实际价格与理论价格之比（D）房地产供求比（E）房地产价格指数与居民消费价格指数之比39 房地产开发企业申领建设工程施工许可证应具备的条件包括( )。（A）建设工程用地批准手续已经办理（B）建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的 30（C）已按规定办理了工程安全监督手续（D）已按规定确定了施工企业（E）施工图设计文件已按规定进行了审查40 房地产市场供给的特点主要有( )。（A）具有竞争的完全性和充分性（B）具有
14、高度的适应性（C）具有高度的垄断性（D）市场供给具异质性（E）市场供给在短期缺乏弹性41 风险辨识常用方法包括( )等。（A）专家调查法（B）解析方法（C）故障树分析法（D）幕景分析法（E）蒙特卡洛法42 宏观经济周期循环的阶段有( )。（A）繁荣（B）衰退（C）萧条（D）复苏（E）重生43 按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是( )。（A）同质偏好市场（B）分散偏好市场（C）个别偏好市场（D）集群偏好市场（E）弥隙市场44 房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有( )。（A）备选方案差异原则（B）备选方案独立原则（C）最低可接受收益率原则（D
15、）不行动原则（E）备选方案关联性原则45 房地产投资信托基金按其投资业务和信托性质韵不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托基金可以分为( )。（A）权益型房地产投资信托基金（B）债务型房地产投资信托基金（C）抵押型房地产投资信托基金（D）混合型房地产投资信托基金（E）权利型房地产投资信托基金46 影响工程进度的因素很多，需要特别重视的因素包括( )。（A）材料、设备的供应情况（B）设计变更（C）劳动力的安排情况（D）气象条件（E）监理施工情况47 在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是( )。（A）随行就市定价法（B）认知价值定价法（C）领导定价法（D）挑战定价
16、法（E）目标定价法48 以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括( )。（A）建筑安装工程费（B）国有土地使用权出让金（C）土地开发成本（D）公共配套设施建设费（E）土地增值收益49 净租的形式一般有以下( )方式。（A）租户仅按比例分摊与物业有关的税项（B）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费（C）所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付（D）所有的经营费用都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用（E）由租户负责支付建筑物结构部分的维修费用50 某笔房地产开发贷款的综合风险度与( )直接相关。（A）贷款担保方式（B）企业信用等级（C）自
17、有资金数量（D）项目风险等级（E）贷款期限三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产可以脱离周围的环境而单独存在。 ( )（A）正确（B）错误52 市场利率的多变性直接取决于资本借贷的供求对比变化。 ( )（A）正确（B）错误53 商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。( )（A）正确（B）错误54 有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。 ( )（A）正确（B）错误55 一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分
18、布就越分散，风险就越大。 ( )（A）正确（B）错误56 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。 ( )（A）正确（B）错误57 零售商业物业的基础租金是业主获取的、与租户经营业绩相关的一个最低收入。( )（A）正确（B）错误58 开发建设投资是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发产品成本。 ( )（A）正确（B）错误59 建设阶段是指项目从申请开工到竣工验收所经过的过程。 ( )（A）正确（B）错误60 可行性研究中的调查研究中，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。 ( )
19、（A）正确（B）错误61 对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。 ( )（A）正确（B）错误62 不论投资的风险是高还是低，只要同样投资的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。 ( )（A）正确（B）错误63 写字楼同样大小的面积，在不同的建筑物内其使用的有效性可能是一样的。 ( )（A）正确（B）错误64 我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康发展和系统性金融风险的防范。( )（A）正确（B）错误65 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，
20、要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某房地产开发商以 5000 万元的价格获得了一宗占地面积为 4000m2 的土地 50 年的使用权，建筑容积率为 55，建筑覆盖率为 60，楼高 14 层，1 至 4 层建筑面积均相等，5 至 14 层为塔楼(均为标准层)，建造费用为 3500 元m 2，专业人员费用为建造费用预算的 8，其他工程费为 460 万元，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的 35，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的 05、30和 65，预计建成后售价为 12000 元m 2。项目开发周期为 3 年，
21、建设期为 2 年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12，按季度计息，融资费用为贷款利息的 10。 【问题】 问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少? 67 某开发商以 6000 万元购置了一宗商住用地 50 年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为 4500m2，容积率为 75，建筑覆盖率为 65，建筑层数共 20 层，从地下 2 层至地上 3 层建筑面职均相等。地下 2 层中，地下 1 层为车库，有供出售的95 个车位，地下 2 层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上 3 层裙房
22、为用于出租的商业用房，地上 418 层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为35 年(其中准备期为 12 个月，建设周期为 24 个月，销售期为 6 个月)；专业人员费用和管理费用分别为建造成本的 8和 5；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本为 3500 元m 2，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为 8000 元m 2，商业用房年净租金收入为 2000 元m 2，停车位售价为 12 万元个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的25和 60。开发建设贷款利率为 75，同档次商业用房的净租金收入乘数(年净租金收入与物业资本价值之比)为 55。 【问题
23、】 试计算该项目的开发商成本利润率。房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 54 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 投资的特性：投资是一种经济行为；投资具有时间性；投资的目的是获取收益；投资具有风险性。2 【正确答案】 C【试题解析】 企业投资的目的更注重经济效益。3 【正确答案】 D【试题解析】 比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。4 【正确答案】 A【试题解析】 在房地产产品的开发建设过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建
24、筑设计等工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织或协调这些工作。一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。5 【正确答案】 D【试题解析】 在国际上，银行一般要求流动比率维持在 200以上，因此人们称之为“银行家比率”或“二对一比率”。6 【正确答案】 B【试题解析】 特殊物业包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。7 【正确答案】 C【试题解析】 对收益性房地产的经济寿命是指在正常运营状态下，净收益大于零的持续时间。8 【正确答案】 D【试题解析】 吸纳周期在数值上等于吸
25、纳率的倒数，即该市同期存量商品住宅的吸纳周期=150=2(年)。9 【正确答案】 A【试题解析】 时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。10 【正确答案】 C【试题解析】 通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。11 【正确答案】 D【试题解析】 可供分配利润=税后利润一(法定盈余公积金 +法定公益金+未分配利润)。12 【正确答案】 A【试题解析】 B、C、D 选项属于私人市场融资渠道，私人市场和公开市场的主要区别，在于这些资本投资是否可以公开交易。13 【正确答案】 C【试题解析】 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于
26、市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。14 【正确答案】 D【试题解析】 金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂。15 【正确答案】 B【试题解析】 商品住房空置率=商品住房空置量商品住房总量=(4503750)100 =12。16 【正确答案】 B【试题解析】 吸纳率=报告期内吸纳量同期可供租售量=(1680+320)(1800+450)100=8889。17 【正确答案】 B【试题解析】 投资结构：投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。18 【正确答案】 B【试题解析】 按房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产转让
27、、房地产抵押和房屋租赁三种形式，在存量房地产市场，则存在租赁、转让、抵押、保险等子市场。19 【正确答案】 C【试题解析】 需要适时的更新改造投资要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。20 【正确答案】 B【试题解析】 土地开发投资是指。房地产开发企业进行的土地开发工程完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资。21 【正确答案】 D【试题解析】 廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。22 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分
28、档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据似房产为主的房地户估价收费标准，1005+90025+20015=305( 万元)。23 【正确答案】 B【试题解析】 住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。24 【正确答案】 C【试题解析】 R=45+05(15一 45)=975，注意不能用银行贷款利率，若是存款利率，则可用。这是求折现率的一种方法。25 【正确答案】 D【试题解析】 如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则补地价(单价)= 楼面地价(新容积率一旧容积率)=1500(16
29、12)=600 补地价总价=60010000=600 万元。26 【正确答案】 B【试题解析】 房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象。27 【正确答案】 A【试题解析】 房地产井发项目盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最低租售数量分析、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率、多因素临界点组合。28 【正确答案】 A【试题解析】 该项目的期望值为 568045+245035一368020=267750( 万元)。29 【正确答案】 D【试题解析】 资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额资本金=700 2000100=350。30 【正确答案】 A【试题解析】 由(1
30、+16)=(1+12)(1+Rd)，可算出 Rd=357。31 【正确答案】 D【试题解析】 动态投资回收期考虑资金时间价值，净收益要折现，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期 Pb 一定大于其静态投资回收期 Pb。32 【正确答案】 A【试题解析】 B 选项是社会因素，C 选项是资源环境， D 选项是技术环境。33 【正确答案】 A【试题解析】 可出租建筑面积=8(80一 15)=5 2(万 m2)。34 【正确答案】 A【试题解析】 已知抵押贷款额 P=2000 万元，计息周期数 n=34=12，月贷款利率i=84=2 ，则开发商为该笔贷款支付的利息总额=Pin=20002 12=480
31、( 万元)。35 【正确答案】 C【试题解析】 开发商应当自工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。37 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 潜在市场最大，渗透市场最小。潜在市场是对某种特定
32、商品有兴趣的消费者的集合。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；合格的有效市场是政府或团体有资格消费某种商品的特定消费者的集合。服务市场，也称目标市场，是开发商决定追求的那部分合格的有效市场。(整个市场)潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场(渗透市场)。渗透市场是指已经购买了某种产品的消费者的集合。38 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 衡量房地产泡沫常用的指标包括“实际价格理论价格”“房地产价格增长率实际 GDP 增长率”“房地产价格指数与居民消费价格指数 ”“房价收入比”“个人住房抵押贷款增长居民平均家庭收入增长率”“房地产投资需求房地产使用需求”等指标。39 【
33、正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 B 选项，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 50，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的 30。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。40 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。41 【正确答案】 A,C,
34、D【试题解析】 风险辨识常用的方法包括：专家调查法(其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法及筛选一监测一诊断技术。42 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。43 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 如果按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同的模式：同质偏好；分散偏好；集群偏好。44 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。45 【正确
35、答案】 A,C,D【试题解析】 房地产投资信托基金(REITs)按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类别。按投资业务不同，REITs 可分为权益型 REITs、抵押型 REITs 和混合型 REITs 三种。46 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面：(1)材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。(2)设计变更。设计修改会增加工作量，延缓工程进度。(3)劳动力的安排情况。要适当安排工人。(4)气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好，则安排室内施工，天气晴朗时，加
36、快室外施工进度。47 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 竞争导向定价包括：领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。48 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成，政府出让土地时的底价通常为出让市场竞买时所形成的交易价格与出让底价的差值。49 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 净租的形式一般有以下几种：租户仅按比例分摊与物业有关的税项；租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；所有的经营费用，包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费
37、等，都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。50 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B【试题解析】 人们常说位置决定了房地产的投资价值，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。52 【正确答案】 A【试题解析】 在现实
38、生活中，人们面对的是市场利率而非平均利率。市场利率的多变性直接取决于资本借贷的供求对比变化。53 【正确答案】 B【试题解析】 商业物业是收益水平与投资者管理商业物业的能力密切相关。54 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资能有效抵消通胀，尤其是预期通货膨胀的影响。55 【正确答案】 A【试题解析】 一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。56 【正确答案】 A【试题解析】 当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。57 【正确答案
39、】 B【试题解析】 零售商业物业的基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。58 【正确答案】 B【试题解析】 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。而开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。59 【正确答案】 B【试题解析】 建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。60 【正确答案】 B【试题解析】 主要从市场调查和资源调查两方面进行。61 【正确答案】 A【试题解析】 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。62 【正确答案】 A【试题解析】 投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望，不论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的，只是对于不同的投资者，由于其对待风险的态度不同，因而采取的投资策略也会有差异。63 【正确答案】 B【试题解析】 同样大小的面积，在不同的建筑物内其使用的有效性是不可能一样的。64 【正确答案】 A【试题解析】 我国房地产企业权益规模过小，资产负债率偏高，过分依赖房地产开发业务及房地产预售收入，不利于房地产业的健康发展，也不利于防范系统性金融风险。65 【正确答案】 B
