1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 6 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的( )性。（A）政策影响（B）依赖（C）相互影响（D）波及2 许多( ) 房地产大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。（A）大型（B）中型（C）小型（D）跨国性3 招标人采用邀请招标方式时，应当向( )个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。（A）3（B） 2（C） 5（D）84 ( )虽然考虑了销售量递减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的
2、不同。（A）简单平均法（B）移动平均法（C）加权平均法（D）回归分析法5 以下不属于现代房地产周期研究结论的是( )。（A）经济扩张与创造就业不再是线性关系（B）经济复苏不会立即导致新建筑的产生（C）房地产市场呈现自我修正的周期性（D）就业机会增加与空间需求不再同比增长6 下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是( )。（A）吸纳率分析（B）房地产市场的商业周期分析（C）家庭规模与结构分析（D）投资购买和使用购买的比例分析7 在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。（A）选择专业化（B）单一市场集中化（C）市场专业化（D）产品专业化8 已知年利率为 14%，则
3、按季度计息时的实际年利率为( )。（A）12.55%（B） 12.68%（C） 14.75%（D）15.01%9 （A）等额序列支付储存基金系数（B）等额序列支付现值系数（C）等差序列现值系数（D）等比序列现值系数10 某家庭预购买一套面积为 120m2 的经济适用住宅，单价为 4500 元/m 2，首付款为房价的 25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为 5%和 6%，期限均为 20 年，公积金贷款的最高限额为 20 万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是 ( )元。（A）1469（B） 1320（C） 1856（D）278911 某置业投资者以 1
4、0000 元/m 2 的价格购买了 200m2 的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为 10 年，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元，则其偿债备付率是( ) 。（A）0.21（B） 1.23（C） 2.01（D）3.2312 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。下列有关的计算公式不正确的是( )。（A）自营收入=营业额-商品营业成本-行政管理部门收取的管理费、财务费（B）出租收入= 出租房屋建筑面积 房屋的租金单价（C）销售收入= 销售房屋面积 X
5、房屋销售单价（D）经营收入=自营收入 +出租收入+销售收入13 下列有关财务评价的主要技术经济指标的基本概念及理解，表述不正确的一项是( )。（A）财务内部收益率(简写为 FIRR)是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率（B）财务净现值(简写为 FNPV)是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率小将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和（C）动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标（D）开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年经营
6、收入与总开发成本之比14 某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。（A）损益表（B）资金来源与运用表（C）资本金现金流量表（D）全投资现金流量表15 下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是( )。（A）详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在 2%，所需费用，小型项目约占投资的 2.0%5.0% ，大型复杂的工程约占 0.4%2.0%（B）按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目，任何单位
7、不准审批，更不准组织建设（C）项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段（D）详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤16 从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是( )。（A）全部投资现金流量表（B）资本金现金流量表（C）投资者各方现金流量表（D）资金来源与运作表17 房地产投资项目融资的特点是( )。（
8、A）在融资过程中的存储、信贷关系，都是以融通资金为核心的（B）在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心的（C）在融资过程中的存储、信贷关系，都是以提高投资效益为核心的（D）上述三项都是错误的18 物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是( )。（A）零售商的财务能力（B）零售商需要的服务（C）零售商组合与位置分配（D）零售商的声誉19 下列关于租金的说法不正确的是( )。（A）租金一般指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额（B）在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金（C）当算出的基础租
9、金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以便基础租金向下调整到市场租金的水平（D）在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金，物业管理企业还可根据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取20 下列关于收益性物业管理中的经营费用的说法，错误的是( )。（A）大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别（B）收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入（C）收益性物业管理中收入包含保证金和准备金（D）经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目21 下列房地产投
10、资风险中，属于系统风险的是( )。（A）比较风险（B）通货膨胀风险（C）时间风险（D）资本价值风险22 国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以( )为基础。（A）资产（B）企业（C）交易（D）收益23 表明房地产受地区性需求的依赖性程度很大，决定房地产市场是地区性市场的是房地产的( ) 。（A）位置固定性（B）相互影响性（C）各异性（D）差异性24 通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成( ) 。（A）配置存量房地产资源和利益（B）显示房地产市场需求变化（C）指导供给以适应需求的变化（D）指导政府制定科学的土地供给计划25 自然周期的第一个阶
11、段始于市场周期的( )。（A）供求转折点（B）峰值点（C）谷底（D）供求平衡点26 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为( )。（A）成本加成定价法（B）目标定价法（C）撇脂定价法（D）认知价值定价法27 房地产开发过程中最重要的一个环节是( )。（A）投资机会选择与决策分析阶段（B）前期工作阶段（C）建设阶段（D）租售阶段28 损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入，使用损益平衡图进行定价的定价法是( )。（A）成本加成定价法（B）目标定价法（C）价值定价法（D）挑战定价法29 对某种特定的商品来说，下列关于市场容量的排序正确的是( )。（A）潜在市场服务市场有效
12、市场合格的有效市场（B）潜在市场有效市场服务市场合格的有效市场（C）潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场（D）潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场30 为了明确一些特定的量值而进行的调查属于( )。（A）试探性调查（B）描述性调查（C）因果性调查（D）专题调查31 进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是( ) 。（A）同质偏好（B）分散偏好（C）集群偏好（D）集中偏好32 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 575%，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元，月还款额增长率为 0.2
13、%，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为( )。（A）2223.4 元（B） 2281.9 元（C） 2728.8 元（D）2741.9 元33 财务内部收益率是指项目在整个( )内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。（A）计算期（B）动态投资回收期（C）项目寿命期（D）开发期34 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。（A）投资利润率（B）投资回报率（C）贷款利率（D）成本利润率35 某房地产开发项目的开发周期为 4 年，其中前期工作为 0.5 年，建设期为 2.5 年，销售期为 1 年，建造成本估算为 10000 万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成
14、本由银行贷款提供，贷款年利率为 6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是( ) 万元。（A）755.54（B） 772.84（C） 1400.88（D）1433.90二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产市场周期波动可分为( )阶段。（A）复杂与发展（B）繁荣（C）危机与衰退（D）萧条（E）泡沫37 竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋( )的价值。（A）基础（B）结构（C）屋面（D）返修（E）水、电、卫等附属工程38 开发商对投标人进行资格审查
15、时应考虑( )方面。（A）企业注册证明和技术等级（B）主要施工经历（C）技术力量简况（D）施工机械设备简况（E）存在拒工的承建项目39 下列投资形式中属于房地产间接投资的有( )。（A）房地产开发投资（B）购买房地产开发企业的债券（C）房地产置业投资（D）购买住房抵押支持证券（E）购买房地产投资信托基金40 房地产投资收益包含( )。（A）等效租金（B）转售收益（C）转售增值收益（D）有效租金（E）效益租金41 房地产投资决策分析的主要工作包括( )。（A）投资机会寻找（B）市场分析（C）投资机会筛选（D）财务评价（E）规划设计42 制定租售方案的工作内容主要包括( )。（A）租售选择（B）宣
16、传手段选择（C）租售进度安排（D）广告设计及安排（E）确定租售价格43 房地产市场分析主要分析市场的( )。（A）供求关系（B）竞争环境（C）目标市场（D）可支付的价格水平（E）收入费用44 质量控制包括( ) 的质量控制。（A）投资决断（B）决策阶段（C）设计阶段（D）施工阶段（E）检验阶段45 依代理委托方的不同，物业代理可以分为( )。（A）联合代理（B）买方代理（C）独家代理（D）卖方代理（E）双重代理46 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是( ) 。（A）同质偏好市场（B）分散偏好市场（C）个别偏好市场（D）集群偏好市场（E）弥隙市场47 现代
17、营销战略的核心可以称为 STP 营销，即( )。（A）广告促销（B）营业推广（C）细分市场（D）选择目标市场（E）产品定位48 消费者的评价行为一般涉及( )等问题。（A）产品属性、品牌信念（B）效用函数、属性权重（C）内部刺激（D）外部刺激（E）评价模型49 定义市场区域工作主要包括( )。（A）描绘市场区域的发展前景（B）描绘市场区域（C）在相应地图上描绘区域的物业类型（D）在相应地图上标出市场区域的边界（E）解释确定市场区域边界的依据50 从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于( )。（A）资金的供求关系（B）投资利润率（C）通货膨胀率（D）风险因素（E）利率三、判断题请判断下列各
18、题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 投资仅仅指金融资产及经济概念上的“资本” ，不包括具有创造生产能力的其他类型的有形资产和无形资产。 ( )（A）正确（B）错误52 房地产泡沫和过度开发，都是用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现，这是二者的共同点。 ( )（A）正确（B）错误53 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 ( )（A）正确（B）错误54 城市土地可分为具备开发建设条件
19、，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的生地。生地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。( )（A）正确（B）错误55 生产方式和工作方式的改变不会影响房地产市场的转变。 ( )（A）正确（B）错误56 建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与居住建筑用地面积之比。( )（A）正确（B）错误57 租金的控制即具体规定各类房地产的租赁价格，是政府宏观调控房地产市场的一个手段。 ( )（A）正确（B）错误58 在竞争导向定价法中，领导定价法所定价格处于较高价位，挑战定价法所定价格比市场领导者的定价稍低或低得较多，随行就市定价法所定价格为同类物业的平均现行价格水平。
20、( )（A）正确（B）错误59 债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。 ( )（A）正确（B）错误60 当市场租金高于基础租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使市场租金向下调整到基础租金的水平。 ( )（A）正确（B）错误61 熟地价包括土地使用权出让金、城市环保设施建设费和土地开发费。 ( )（A）正确（B）错误62 投资机会研究也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 ( )（A）正确（B）错误63 开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。 (
21、)（A）正确（B）错误64 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 ( )（A）正确（B）错误65 决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为 40 年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为 2 年，第 3 年即可出租。经过分析，得到以下数据；(1)项目建设投资为 1
22、800 万元。第 1 年投资 1000 万元，其中资本金 400 万元；第2 年投资 800 万元，其中资本金 230 万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为 10%。建设期只计息不还款，第 3 年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分 3 年还清。(2)第 3 年租金收入、经营税费、经营成本分别为 2000 万元、130 万元、600 万元，从第 4 年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为 2500 万元、150 万元、650 万元。(3)计算期(开发经营期)取 20 年。请根据以上资料，完成下列工作：(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)(2)若该开发商要求的目标收
23、益率为 15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)67 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的 50 年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2 的办公楼项目，建设期为 2 年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为 300 万元，项目总投资为 1000 万元。第 1 年项目投资为 600 万元，其中资本金为 200 万元，银行贷款为 400 万元，利率为 10%，期限为 2 年，按年单利计息，期末 1 次还清本息。第 1 年该办公楼预售了 400m2，预售均价为 8000元/m 2。第 2 年项目投资 400 万元，全部以自有资金的形式投入。第 2 年该办公楼预售
24、了 600m2，预售均价为 7800 元/m 2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2 改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前 3 年的出租率分别为60%、 70%和 80%，之后各年保持 90% 的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的 30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?( 假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 6 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 政府在道路、公园、博物馆等公共设施方
25、面的投资，能显著地提高附近房地产的价值，这体现了房地产的相互影响性。2 【正确答案】 C【试题解析】 许多小型房地产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。3 【正确答案】 A【试题解析】 招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。4 【正确答案】 B【试题解析】 移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。5 【正确答案】 C【试题解析】 房地产市场呈现自我修正的周期性，这是传统房地产周期理论。6 【正确答案】 B【试题解析】 房地产市场的商业周期分析，属于房地产市场供给分析的内容之一，它
26、主要分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。7 【正确答案】 D【试题解析】 在产品专业化模式下，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。8 【正确答案】 C【试题解析】 (1+14%/4) 4-114.75%9 【正确答案】 B【试题解析】 A、B、D 项分别为10 【正确答案】 D【试题解析】 (1)(1)已知： P=120450075%=405000(元)，n=2012=240( 月)，i1= 5%12=0.417%，i26%12=0.5% P1=200000( 元)，P2405000-200000=205000(元) (2)
27、计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额： A1=P1(1+i1)n(1+i1)n-1 =2000000.417%(1+0.417%)240(1+0.417%)240-1)=1320(元) A2=P2i2(1+i2) n(1+i2)n-1 =2050000.5%(1+0.5%)240(1+0.5)240-1)=1469(元) (3)组合贷款的最低月还款额： A=A1+A2=2789(元)11 【正确答案】 B【试题解析】 12 【正确答案】 A【试题解析】 自营收入=营业额-商业营业成本-自营中的商业经营风险回报。13 【正确答案】 D【试题解析】 应为年净经营收入与总开发成本之比。14
28、 【正确答案】 D【试题解析】 全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。15 【正确答案】 A【试题解析】 A 项中对应的三个数据分别为10%、1.0%3.0%和0.2%1.0%。16 【正确答案】 B【试题解析】 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为：(1)全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务
29、内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。(2)资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计处资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资金的盈利能力。(3)投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。17 【正确答案】 C【试题解析】 在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心，是房地产投资项目融资的特点。1
30、8 【正确答案】 D【试题解析】 声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。19 【正确答案】 D【试题解析】 在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。20 【正确答案】 C【试题解析】 收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经常性收入(不含保证金和准备金)。21 【正确答案】 B【试题解析】 房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。22 【正确答案】 A【试题解析】
31、按现行规定，国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以资产为基础。23 【正确答案】 A【试题解析】 房地产的不可移动性，即位置固定性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。24 【正确答案】 A【试题解析】 由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。25 【正确答案】
32、 C【试题解析】 自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。通常情况下，市场的谷底出现在前一个周期中过量建设停止的时候。26 【正确答案】 B【试题解析】 目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。27 【正确答案】 A【试题解析】 投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。28 【正确答案】 B【试题解析】 目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。29 【正确答案】 C
33、【试题解析】 对某种特定的商品来说，其市场容量的正确排序为：潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场。30 【正确答案】 B【试题解析】 描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费 30万元在郊区买一套两居室的住房。31 【正确答案】 C【试题解析】 集群偏好是指进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式。32 【正确答案】 A【试题解析】 已知：A1=2000 元，s=0.2%，t=412+6=54(月) A54=A1(1+s) t-1=2000(1+0.002)53=2223.4(元)33 【正确答案】 A【试题解析】 财务内部收益率(F
34、IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。34 【正确答案】 C【试题解析】 房地产投资项目经济评价静态指标有：成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期、投资报酬率、现金报酬率。35 【正确答案】 B【试题解析】 为分析开发期方便起见，作开发周期示意图：该房地产开发项目建造成本P=10000 万元；在建设期内均匀投入，即建设期期中投入，建设期共 2.5 年(10 个季度)，其一半时间为 10/2=5 个季度；贷款年利率为 6%，季利率为i=6%/4=1.5%；计息至建设期结束 n=5(季)。该项目建造成本的利息 =P(1+
35、i)n-1=10000(1+1.5%)5-1=772.84(万元)。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。37 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装
36、费用。38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 开发商对投标人进行资格审查时应考虑以下几个方面：企业注册证明和技术等级，主要施工经历； 技术力量简况； 施工机械设备简况；在施工的承建项目；资金和财务状况。39 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 房地产间接投资主要有：房地产企业债券和股票投资、投资于投资房地产投资信托公司、购买住房抵押支持证券。40 【正确答案】 A,C【试题解析】 在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间(例如每年) 所获得的租金(或等效租金) ，二是在转售时所实现的增值
37、收益。41 【正确答案】 B,D【试题解析】 投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。42 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 制定租售方案的工作主要包括：决定出租还是出售、租售进度、租售价格。43 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。44 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 质量控制，是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段
38、、设计阶段和施工阶段的质量控制。45 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 依代理委托方的不同，物业代理还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。46 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 如果按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同的模式：同质偏好、分散偏好，集群偏好。47 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 现代营销战略的核心可以称为 STP 营销，即细分市场(Segmenting)，选择目标市场(Targeting) 和产品定位(Positioning) 。48 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 消费者对产品的判断大都是建立在自觉和理
39、性基础之上的。消费者的评价行为一般要涉及产品属性(即产品能够满足消费者需要的特性)、属性权重(即消费者对产品有关属性所赋予的不同的重要性权数)、品牌信念(即消费者对某品牌优劣程度的总的看法)、效用函数 (即描述消费者所期望的产品满足感随产品属性的不同而有所变化的函数关系)和评价模型(即消费者对不同品牌进行评价和选择的程序和方法)等问题。49 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 定义市场区域工作主要包括；描绘市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定市场区域边界的依据。50 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率
40、，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿，风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 A53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B【试题解析】 生地与熟地之间的价格差异是土地的一级开发费用。55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B【试题解析】 建筑容积率是全部建筑面积与土地占用面积之比。57 【正确答案】 B【试题解析】 政府不能具体规定租赁价格，仅保证租金水平合理，与整体经济发展水平相适应。58 【正确答案】 A5
41、9 【正确答案】 B60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B【试题解析】 虽然财务评价比较完善了，但是还是不够的。房地产开发决策分析的市场分析一直以来是薄弱环节，市场研究的方法也比较简单。应当注意到，市场研究对选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系着项目的成败。63 【正确答案】 B【试题解析】 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。64 【正确答案】 B【试题解析】 这种方法尤其适用于中、长期预测。65 【正确答案】 B【试题解析】 城市环保设施建设费应改为城市建设配套费。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。
