1、房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 7 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到( )的水平。（A）30%（B） 20%（C） 10%（D）80%2 中国目前房地产市场的( )统计是不完整的。（A）新竣工量（B）存量（C）空置量（D）灭失量3 投标截止后，开发商应按规定的时间( )。（A）认标（B）评标（C）开标（D）验标4 利用( ) ，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。（A）移动平均法（B）指数平滑法（C）加权指数法（D）移动平
2、滑法5 若现在借入 500 元，年利率为 10%，两年后的实际经济价值等于( )元。（A）605（B） 600（C） 650（D）5506 下列有关企业利润公式不正确的是( )。（A）分配(应付) 利润经营利润 -(盈余公积金+公益金+未分配利润)（B）税后利润利润总额-所得税（C）经营利润销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金（D）利润总额经营利润+营业外收支净额7 已知某房地产投资项目的购买投资为 4500 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 1500 万元，经营期内年平均利润总额为 650 万元，年平均税后利润为 500 万元。则该投资项目的资本金
3、利润率为( )。（A）13.0%（B） 43.3%（C） 33.3%（D）23.3%8 下列有关房地产开发项目可行性研究步骤的内容，表述不正确的是( )。（A）接受委托，即在项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究（B）调查研究，即主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成（C）在市场和资源调查完成后可进行财务评价和国民经济评价，对调查分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价（D）编制可行性研究报告，经过先前的分析与评
4、价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见措施和建议，供决策者作为决策依据9 以下不属于抵押贷款支持证券的是( )。（A）MBB（B） MPT（C） CMO（D）MSS10 关于房地产融资的意义的说法错误的是( )。（A）就房地产开发投资而言，开发商已获取了开发建设用地的土地使用权，就能运筹房地产业（B）对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极 大的制约（C）从金融机构角度来说，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息（D）金融机构在融
5、出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则11 零售商业物业的分类不是按( )分类的。（A）建筑规模（B）经营商品的特点（C）商业辐射区域的范围（D）建筑范围12 收益性物业的经营费用不包括( )。（A）人员工资及办公费用（B）保持物业正常运转的成本，为租客提供服务的费用（C）保险费、房产税和法律费用等（D）抵押贷款还本付息费用13 室内装修费科目不包括( )。（A）材料费、工器具、设备使用费（B）人工费、管理费、承包商利润（C）材料费、工器具、承包商利润（D）健身设备、游泳池和其他康乐设施的维修、保养和日常使用费等14 某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得
6、巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。（A）位置固定性（B）不一致性（C）适应性（D）相互影响性15 下列风险中，属于个别风险的是( )。（A）购买力风险（B）市场供求风险（C）政策风险（D）比较风险16 国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以( )为基础。（A）资产（B）企业（C）交易（D）收益17 中国房地产市场的发展急需扩展房地产( )渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。（A）间接融资（B）直接融资（C）基金融资（D）债券融资18 房地产市场的特性不包括( )。（A）供给非同质性（B）需求多样性（C）竞争充分性（D）交易复杂性19 某房地产开发商按照目标市场
7、的群体特征将房地产市场分为老年住宅市场、青年公寓市场等是从( ) 角度对房地产市场进行的细分。（A）房地产用途（B）目标市场的群体特征（C）房地产交易（D）增量性质20 当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是( ) 。（A）领导定价法（B）挑战定价法（C）随行就市定价法（D）渗透定价法21 由城市规划管理部门核发的( )，主要规定了用地性质、位置和界限。（A）选址规划意见通知书（B）规划设计条件通知书（C）建设用地规划许可证（D）建设工程规划许可证22 土地一级开发项目的操作模式不包括( )。（A）纯政府模式（B）纯企业模式（C）政府与企业合作模式（D
8、）受政府授权委托的企业模式23 被邀请参加投标的承包商通常在( )个之间。（A）13（B） 35（C） 17（D）31024 下列行业中，( ) 中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（A）批量行业（B）僵滞行业（C）分块行业（D）专业化行业25 下列属于概率抽样类型的是( )。（A）简单随机抽样（B）随意抽样（C）估计抽样（D）定额抽样26 在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是( )。（A）引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为（B）收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为（C）收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为（D）引起需要、收集信息、评价方案、决
9、定购买、买后行为27 投资者所要求的最低利率是( )。（A）基础利率（B）存款利率（C）贷款利率（D）同业拆借利率28 在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命期内始终被占用，直到项目寿命周期末才能退出生产和流通，以货币资金形式被收回的是( )。（A）置业投资（B）无形资产（C）开发投资（D）流动资金29 对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )。（A）两个方面：租金和物业增值（B）三个方面：租金、物业增值和股权增加（C）四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加（D）五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大30 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处
10、状态的方法是( )。（A）获利能力分析（B）盈亏平衡分析（C）市场状况分析（D）定性风险分析31 当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用( )。（A）概率分析（B）解析法（C）蒙特卡洛法（D）杠杆分析32 当开发项目用地面积一定时，( )的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。（A）租售价格（B）开发期（C）容积率（D）建筑密度33 对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为( )。（A）拐点（B）盈亏转化点（C）盈亏平衡点（D）盈亏转折点34 下列费用中，不属于土地费用的是( )。（A）土地使
11、用权出让金（B）城市建设配套费（C）拆迁安置补偿费（D）基础设施建设费35 公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于( )。（A）土地费用（B）前期工程费（C）房屋开发费（D）管理费用二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 属于影响产品成本高低的因素是( )。（A）生产技术方案与技术水平（B）生产规模（C）生产组织方式与管理水平（D）销售状况（E）市场供求状况37 房地产投资信托公司的类型包括( )。（A）权益型房地产投资信托（B）收益型房地产投资信托（C）混
12、合型房地产投资信托（D）抵押型房地产投资信托（E）合伙型房地产投资信托38 中华人民共和国城市房地产管理法中指出，房地产交易包括( )。（A）房地产转让（B）房地产抵押（C）土地权属流转（D）房屋租赁（E）土地出让39 在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于( )。（A）社会平均利润率（B）资本供求状况（C）国家宏观信贷政策（D）目标收益率（E）风险大小40 房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括( )。（A）成本导向定价法（B）收益导向定价法（C）竞争导向定价法（D）购买者导向定价法（E）产品导向定价法41 潜在
13、购买者一般具有的特点( )。（A）对该产品具有的潜在兴趣（B）足够的收入（C）交易的途径（D）销售人员的意愿（E）对未来的预期42 写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人( )方面。（A）经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容（B）办公人员数量（C）声誉（D）财务的稳定性和长期盈利的能力（E）所需面积大小43 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括( )。（A）自然环境和人文环境的变化（B）一般商品市场的发展（C）信息、通讯技术水平的提高（D）生产方式和工作方式（E）金融业的发展44 在物业管理中经常用到的预算形式主要有( )。（A）年度运营预算（B）资本流预算（C）资本支出预算（D）
14、长期预算（E）短期预算45 财务评价中损益表用以计算( )等评价指标。（A）成本利润率（B）投资利润率（C）资本金利润率（D）资本金净利润率（E）资产负债率46 下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是( )。（A）成本利润率（B）投资利润率（C）资本金利润率（D）资本金净利润率（E）资产负债率47 对收益性物业来说，空置率提高将会导致( )等后果。（A）租金收入减少（B）附加支出增加（C）物业资本价值下降（D）运营成本下降（E）租客要求更大的租金折扣48 投资者可以控制的风险包括( )。（A）利率风险（B）政策性风险（C）资本价值风险（D）持有期风险（E）比较风险49 建设用地规划许可
15、证主要规定了( )。（A）用地性质（B）位置（C）面积（D）界限（E）建筑容积率50 按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现( )的模式。（A）同质偏好（B）同形偏好（C）集群偏好（D）分散偏好（E）心理偏好三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 通过适当的投资组合选择，投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消，但系统性风险依然存在。 ( )（A）正确（B）错误52 房地产的价格是由市场决定的，因此，金融资本供给方的决策不会影响房地产市场的价格。 ( )（A）正确（B）错误53 在置业投资中，最高运营费用比率越高，则预示
16、着投资项目的净经营收入越高，项目抵抗风险的能力越弱。 ( )（A）正确（B）错误54 由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。 ( )（A）正确（B）错误55 收益性物业税后现金流=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用- 抵押贷款还本付息-准备金- 所得税。 ( )（A）正确（B）错误56 当项目基准收益率一定时，其 IRR 越高，则项目的 NPV 越大。 ( )（A）正确（B）错误57 在进行房地产项目的盈亏平衡分析时，最低租售价格与预测租售价格之间差距越小，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 ( )（A）正确（B）错误58 可行性研究的根本目的
17、是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 ( )（A）正确（B）错误59 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为 1。 ( )（A）正确（B）错误60 当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租” 。 ( )（A）正确（B）错误61 科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的塑性，能够对市场信号做出灵敏的反应。 ( )（A）正确（B）错误62 进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践上看，财务评价的方法已经比较成熟。 ( )（A）正确（B）错误63 在任何情
18、况下，如果贷款利率高于投资收益率，开发商都不应利用贷款。( )（A）正确（B）错误64 房地产本身产生收益，在其使用过程中也产生收益。 ( )（A）正确（B）错误65 房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 通过分析某一房地产项目资产负债表，可以得到如下信息：负债合计 5000 万元，资产合计 8000 万元，流动资产和流动负债分别为 3000 万元和 2500 万元，存货为1500 万元。计算该房地产投
19、资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。67 某投资者计划以 600 万元购入一商业物业用于出租经营，要求在 3 年建设期内分期付款的比例分别为 20%，30%，50%，行业基准收益率为 18%，贷款利率为12%，物业从第 4 年年初开始投入使用。预计物业经营期内的收支情况如下表所示，试通过该项目的净现金流量图，分析该投资项目的可行性(设现金收支均发生在年初)。 物业经营期内现金收入与支出表 单位：万元房地产估价师（房地产开发经营与管理）模拟试卷 7 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益能
20、达到 20%的水平。2 【正确答案】 C【试题解析】 空置量(VCt)，指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前房地产市场的空置量统计是不完整的。3 【正确答案】 C【试题解析】 投票截止后，开发商应按规定的时间开标。4 【正确答案】 A【试题解析】 利用移动平均法可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。5 【正确答案】 A【试题解析】 500(1+10%) 2=605(元)6 【正确答案】 A【试题解析】 分配或应付利润=税后利润-盈余公积金 -公益金-未分配利润。7 【正确答案】 B【试题解析】 650+150010
21、0%=43.3%8 【正确答案】 C【试题解析】 应在接受委托、调查研究及方案选择和优化三项分析后确定最佳方案。9 【正确答案】 D【试题解析】 MBB 表示 Mortgage-Backed Bonds，即抵押贷款支持债券；MPT表示 Mortgage Pass-Through，即抵押贷款传递证券； CMO 表示 Collateralized Mortgage Obligations，即抵押担保证券。10 【正确答案】 A【试题解析】 就房地产开发投资而言，即使开发商已经获得了开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能是流动资金拮据，
22、周转困难而以失败告终。11 【正确答案】 D【试题解析】 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三方面来分类的。12 【正确答案】 D【试题解析】 收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。13 【正确答案】 D【试题解析】 D 项为康乐设施费的内容。14 【正确答案】 D【试题解析】 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投
23、资的房地产商或投机者，都获得了巨大的成功。15 【正确答案】 D【试题解析】 个别风险主要有；收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。16 【正确答案】 C【试题解析】 以交易为基础的投资定义是：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。这种方式的投资定义最初使用于双边和区域投资协定中，主要考虑涉及影响资本流动的东道国政策，而不是针对投资来定义的。国际货币基金组织就是使用这种“投资”定义统计国际收支平衡。17 【正确答案】 B【试题解析】 中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分
24、依赖商业银行间接融资的局面。18 【正确答案】 C【试题解析】 由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛。19 【正确答案】 B【试题解析】 从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等，也可以按照目标市场的群体特征进行细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等。20 【正确答案】 B【试题解析】 当物业质量与市场领
25、导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则房地产商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。21 【正确答案】 C【试题解析】 开发商经城市规划管理部门审核后颁发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证主要规定了用地性质、位置和界限。22 【正确答案】 B【试题解析】 土地一级开发项目的操作模式，有纯政府模式、政府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式三种。23 【正确答案】 D【试题解析】 邀请招标是非公开招标方式的一种。被
26、邀请参加投标的承包商通常在 310 个之间。24 【正确答案】 A【试题解析】 批量行业内的公司只能取得少数的竞争优势，但其优势规模大。在批量行业中，企业的盈利水平与企业的规模、市场份额有关。25 【正确答案】 A【试题解析】 概率抽样的类型主要有：简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。26 【正确答案】 D【试题解析】 在复杂购买行为中，购买者的购买决策过程由引起需要、收集信息、评价方案、决定购买和买后行为五个阶段构成。27 【正确答案】 A【试题解析】 利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表
27、。28 【正确答案】 D【试题解析】 流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。29 【正确答案】 C【试题解析】 对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。30 【正确答案】 B【试题解析】 盈亏平衡分析可用于项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处的状态。31 【正确答案】 C【试题解析】 不确定因素是不可避免地存在着
28、，但是它们的变化是有一定规律的，并且是可以预见的。对其进行模拟，通过大量统计试验，可以使之尽可能接近并反映出实际变化的情况。蒙特卡洛法能够随机模拟各种变量间的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。32 【正确答案】 C【试题解析】 当开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。33 【正确答案】 C【试题解析】 对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point，BEP)，在这一点上，销
29、售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。34 【正确答案】 D【试题解析】 开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。35 【正确答案】 C【试题解析】 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正
30、确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,B,C37 【正确答案】 A,C,D38 【正确答案】 A,B,D39 【正确答案】 A,B,C40 【正确答案】 A,C,D41 【正确答案】 A,B,C42 【正确答案】 A,C,D,E43 【正确答案】 A,C,D,E44 【正确答案】 A,C,D45 【正确答案】 B,C,D46 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 成本利润是开发经营期的利润率，不是年利润率。47 【正确答案】 A,C,E48 【正确答案】 C,D,E49 【正确答案】 A,B,D50 【正确答案】 A,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣
31、 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 A52 【正确答案】 B53 【正确答案】 B【试题解析】 最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。54 【正确答案】 B【试题解析】 市场预测量应该保持在市场最低量和市场潜量之间。55 【正确答案】 A56 【正确答案】 A57 【正确答案】 B【试题解析】 最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B【试题解析】 当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式为“净租”。61 【正确答案】 B【试题解析】 科学的土地供应计划应与总体规划协调应有足够的弹性，能够对市场信号作出灵敏的反应。62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B【试题解析】 运用贷款可以：增加开发能力； 增加自有资金收益力：当贷款利率高于投资收益率时开发商还可增加开发能力。64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 67 【正确答案】 单位：万元结论：因为 NPV 为 14.21 万元，大于零，所以该项目可行。
